Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2015/2016 Bremerhaven

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2015/2016 Bremerhaven

2 Wohn- und Geschäftshäuser Bremerhaven Residential Investment Bremerhaven Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Bremerhaven hat 2014, nach einer Schwächephase im Vorjahr, wieder an Stärke gewonnen. So stieg die Zahl der Verkäufe um rund 23 % auf 128. Das Umsatzvolumen erhöhte sich sogar um ca. 107 % auf 34,5 Mio. EUR. Der durchschnittliche Objektwert pro Transaktion erreichte im langjährigen Vergleich mit annähernd EUR (2013: EUR) einen Spitzenwert. Da der Flächenumsatz nicht so stark gestiegen ist, lässt sich die Erhöhung des Durchschnittswerts vor allem mit dem allgemeinen Preisanstieg begründen. Ein typisches Objekt in der Stadt verfügt über zehn Wohneinheiten mit einer Fläche von 450 bis 600 m² und kostet rund EUR. Günstige Faktoren Anders als in anderen deutschen Städten werden in allen Lagen sowohl Mehrfamilien- als auch Wohn- und Geschäftshäuser angeboten. Bremerhaven ist insbesondere für renditebewusste Anleger interessant, weil in guten Wohnlagen wie Geestemünde Objekte zum Faktor 11 angeboten werden. Dort könnten Wohnungen nach einer umfangreichen Sanierung für bis zu 8,50 EUR/m² vermietet werden. Die Mieten sind in allen Lagen gestiegen. Oftmals wurden die Bestandsmieten von den Alteigentümern aber nicht regelmäßig auf das aktuelle Mietniveau angehoben. Investoren haben somit die Chance, durch rechtskonforme Mietanpassungen die langfristigen Renditepotenziale der Anlageimmobilien zu erhöhen. Aus diesem Grunde sind auch überregionale und seit Kurzem auch vermehrt ausländische Käufer (u.a. aus England) in der After a weak period during the previous year the market for residential investment in Bremerhaven regained its strength in For instance, the number of sales rose by around 23 % to 128. The turnover volume even increased by approx. 107 % to 34.5 million euros. In a long-term comparison the average property value per transaction reached a peak value of almost 270,000 euros (2013: 172,000 euros). As the take-up has not risen so strongly, the increase in the average value can be explained particularly with the general rise in prices. A typical property in Bremerhaven has ten residential units totalling an area of 450 to 600 m² and costs around 300,000 euros. Favourable multipliers Different to other German cities, both apartment buildings and residential investments are being offered in all locations. Bremerhaven is particularly interesting for yield-oriented investors because in good residential locations such as Geestemünde properties are offered at a multiplier of 11. After comprehensive refurbishment apartments can be let there for up to 8.50 euros/m². Rents have risen in all locations. However, the existing rents have often not been increased regularly to the current rent level by former owners so that investors therefore have the opportunity of raising the long-term yield potentials of investment properties through legal rent adjustments. For this reason some supra-regional and more recently also foreign buyers (i.a. from England) are active in the city. Many transactions are concluded in districts such as Geestemünde, Mitte or Lehe because investors are finding a notable stock of both of apartment Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 114,0 113,4 108,2 108,3 108,8 109,5 107,8 106,2 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 64,1 61,9 62,2 63,0 59,8 60,1 63,0 62,5 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,78 1,83 1,74 1,72 1,82 1,82 1,71 1,70 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Bremerhaven

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2015 Sales price 1 st half 2015 in % 14,0 12,0 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 0,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/inflation rate Umlaufrendite*/current yield* 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität/ german debt securities outstanding issued by residents 9/10 years, AAA-Rating Lage/Location Sehr gut prime min. Gut good Mittel average Einfach basic gew. Mittel weighted average max EUR/m² für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 30 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Hannover, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Hannover, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 Stadt aktiv. Viele Transaktionen werden in Stadtteilen wie Geestemünde, Mitte oder Lehe abgewickelt, weil die Investoren dort einen nennenswerten Bestand sowohl von Mehrfamilien- als auch von Wohn- und Geschäftshäusern finden. Generell investieren die Käufer überwiegend in mittleren bis sehr guten Wohnlagen, wobei sie einen Faktor von bis zu zwölf Jahresnettokaltmieten akzeptieren. Darüber hinaus wird die Vermarktung schwieriger, zumal die Anleger dann schon Objekte in Bremen erwerben könnten. Einfache Lagen und Objekte mit einem höheren Anteil von Gewerbeflächen stehen weniger im Fokus der Investoren, weil hier Leerstand ein Thema sein kann. Moderner Wohnraum gefragt Insgesamt besteht eine Nachfrage nach modernem, zeitgemäßem Wohnraum, zumal es einen bedeutenden Anteil von unsanierten Wohnungen bzw. Gebäuden aus den 1950er und 60er Jahren gibt. Auch aufgrund des niedrigen Mietniveaus hatten sich nämlich private wie gewerbliche Bestandshalter in der Vergangenheit auf eine meist nur oberflächliche Sanierung beschränkt. Gerade unter den Neubürgern sind nun aber auch einige Besserverdienende, die in der Hafenwirtschaft oder im Bereich Windenergie arbeiten und moderne Wohnungen in mittleren bis sehr guten Lagen nachfragen. So entstehen u.a. im südlichen Stadtteil Wulsdorf auf einer ehemaligen Gewerbefläche bis zu 88 Neubauwohnungen. Eine weitere Wohnraumnachfrage gibt es seitens der mehr als Studenten. Für diese Gruppe ist der Stadtteil Lehe mit seinen attraktiven Mieten interessant, die sich hier in einer Spanne zwischen 3,10 und 5,50 EUR/m² bewegen. Seit 2011 ist die Bevölkerungszahl wieder leicht gestiegen, sodass nun annähernd Menschen in der Stadt leben. Auch bei der Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten ist ein leichter Anstieg festzustellen, wobei aber die Arbeitslosenquote in der Stadt mit 14,7 % im Vergleich zum Bundesdurchschnitt von 6,2 % sehr hoch ist. Markt bleibt stabil Im Gesamtjahr 2015 dürfte sich die Zahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser voraussichtlich in einer Spanne zwischen 110 und 130 bewegen. Das Umsatzvolumen wird zwischen 30 und 40 Mio. EUR liegen. Die Faktoren bleiben in allen Lagen stabil, so dass Bremerhaven auch künftig ein im bundesweiten Vergleich recht günstiger Standort für Anlageimmobilien sein wird. buildings and residential investments in those areas. In general buyers mainly invest in average to prime residential locations whereby they accept multipliers of up to twelve annual net rents. In addition, the marketing of properties is becoming more difficult since investors have the alternative of acquiring properties in Bremen. Investors are concentrating less on basic locations and properties with a higher share of commercial spaces because the vacancy rate can be an issue here. Demand for modern living spaces Altogether there is a demand for modern, contemporary living space especially as there is a significant share of unmodernised apartments or buildings dating from the 50s and 60s. Also because of the low rental level private and commercial portfolio holders had restricted themselves in the past to a frequently only superficial refurbishment. Especially among the new citizens are now people with a higher income, who work in the port industries or in the wind energy sector. These are seeking modern apartments in average to prime locations. To meet this demand, up to 88 new homes are being built, i.a. in the southern district Wulstorf on a former commercial site. Furthermore, there is a demand for living space on the part of more than 3,000 students. For this group the district Lehe is interesting with its attractive rents that lie within a range between 3.10 and 5.50 euros/m². Since 2011 the population figure has risen again slightly so that almost 110,000 people now live in the city. There is also a slight rise to be seen in the number of employees paying social insurance contributions, whereby with 14.7 % the unemployment rate in the city is very high compared with the federal average of 6.2 %. Market remains stable Throughout the whole of 2015 the number of sold residential investments will probably lie within a range from 110 to 130. The turnover volume will reach between 30 and 40 million euros. Multipliers in all locations are expected to remain stable so that, in comparison with the rest of the Republic, Bremerhaven will also remain a fairly inexpensive location for investment properties in the future. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Bremerhaven

5 Bremerhaven - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Bremerhaven - Residential Investment locations B212 Engel & Völkers Commercial Weddewarden WESER Luneplate Stadtbremisches Überseegebiet Mitte Fischereihafen Lehe B6 B212 Geestemünde Wulsdorf Leherheide A7 Schiffdorferdamm A7 Surheide B71 Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Trend Faktor 8,3 11,5 8,3 11,5 8,4 11,5 8,9 11,9 Multiplier 7,8 10,5 7,8 10,5 7,9 10,5 8,3 11,0 7,2 9,6 7,2 9,6 7,4 9,7 7,8 9,9 6,1 8,8 6,1 8,8 6,4 8,9 6,6 9,3 Whg.-Mieten in EUR/m 2 5,20 6,70 5,20 6,70 5,20 7,20 5,60 7,90 Residential rents in EUR/m 2 4,80 5,90 4,80 5,90 4,80 6,20 5,30 6,80 3,90 5,10 3,90 5,10 3,90 5,10 4,00 5,50 3,10 4,80 3,10 4,80 3,10 4,80 3,10 5,00 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Bremerhaven

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