Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Mülheim a. d. Ruhr

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Mülheim a. d. Ruhr

2 Wohn- und Geschäftshäuser Mülheim a. d. Ruhr Residential Investment Mülheim a. d. Ruhr Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Mülheim an der Ruhr wird von einem krassen Gegensatz geprägt. Während die Zahl der Verkäufe im Vergleich zum Vorjahr um 17 % auf 181 stieg, sank das Umsatzvolumen um 17 % auf etwas mehr als 55 Mio. EUR. Es wurden wieder vermehrt kleinere Immobilien gehandelt und so verringerte sich auch der Durchschnittspreis auf EUR. Auch einfachere Lagen gefragt 2012 war der Gesamtumsatz vor allem aufgrund des außergewöhnlich hohen Transaktionsvolumens im Stadtteil Menden-Holthausen mit seinen Ortsteilen Menden, Holthausen, Raadt und Ickten von allein knapp 25 Mio. EUR noch deutlich gestiegen wurden hier noch nicht einmal 2 Mio. EUR umgesetzt, was ein Ausdruck des dort herrschenden Angebotsmangels ist. Demzufolge erstreckt sich die Nachfrage mittlerweile auch auf mittlere Lagen außerhalb von Menden und Saarn, wo die Preise niedriger sind. Im Gebiet nördlich der Aktienstraße mit den Stadtteilen Styrum und Dümpten wurde mit 50 Verkäufen auch die höchste Zahl der gehandelten Objekte registriert, gefolgt von Broich und Speldorf (insgesamt 46) und Mülheim-Mitte (40). Besonders in Broich ist in Zukunft mit einer positiven und dynamischen Entwicklung zu rechnen, da dort bis Anfang 2015 der neue Campus der Hochschule Ruhr West fertiggestellt wird. Dieser soll für bis zu Studienplätze konzipiert sein und lässt den Stadtteil zu einem begehrten Wohnquartier für Studenten werden. Eine erhöhte Nachfrage wurde auch für den Stadtteil Heißen registriert. Die hohe Zahl der Transaktionen in Mülheim steht für einen sehr The market for residential investment in Mülheim an der Ruhr is characterised by a sharp contrast. Whereas the number of sales rose by 17 % to 181 in comparison with the previous year, the turnover volume fell by 17 % to slightly more than 55 million euros. More smaller properties were traded leading to a drop in the average price to 304,000 euros. Also demand for basic locations In 2012 there was a distinct increase in the total turnover of just under 25 million euros, in particular due to the extremely high transaction volume in the Menden- Holthausen area with its districts Menden, Holthausen, Raadt and Ickten. In 2013 not even 2 million euros were turned over, which is an indication of the shortage of properties prevailing there. Consequently, the demand has meanwhile spread to average locations outside of Menden and Saarn, where prices are lower. With 50 successful transactions the highest number of traded properties was registered in the area to the north of Aktienstraße with the districts Styrum and Dümpten, followed by Broich and Speldorf (46 altogether) and Mülheim Mitte (40). In particular in Broich a positive and dynamic development can be expected as the new campus of the Hochschule Ruhr West will be completed there by the beginning of The concept is for up to 2,500 university places. This will make the area a sought-after residential quarter for students. An increased demand was also recorded for the district Heißen. The high number of transactions in Mülheim indicates an extremely dynamic market. Buyers are mainly local private investors with detailed market knowledge. Depending on the district, average prices lie Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 168,3 167,5 167,3 166,8 166,7 166,7 164,0 162,0 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 85,2 84,8 84,5 84,2 84,2 84,2 83,7 83,1 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,98 1,98 1,98 1,98 1,98 1,98 1,96 1,95 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Mülheim a. d. Ruhr

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2014 Sales price 1 st half ,0 mittlere Lage/average location in % 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 gute Lage/good location Umlaufrendite */ current yield * Inflationsrate/ inflation rate 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** 170 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 51 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Mülheim a. d. Ruhr, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Mülheim a. d. Ruhr, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 dynamischen Markt. Käufer sind überwiegend lokale Privatinvestoren mit detaillierter Marktkenntnis. Die Durchschnittspreise liegen je nach Stadtteil zwischen EUR/m² (gute Lage) und 540 EUR/m² in den einfachen Lagen. Doch auch für Investoren aus dem Rheinland wird Mülheim immer interessanter. Zahlreiche Anleger aus den umliegenden größeren Städten wie Essen und Düsseldorf suchen hier aufgrund der räumlichen Nähe, der vergleichsweise günstigen Preise und der guten Vermietungslage nach Objekten. Grundsätzlich konzentriert sich die Nachfrage auf reine Wohnhäuser. Immobilien mit Gewerbeanteil stoßen insbesondere in der Innenstadt nur auf ein geringes Interesse. Institutionelle und ausländische Investoren treten als Käufer kaum in Erscheinung. Verkäufer sind zu mehr als 80 % Privatpersonen. Beliebter Wohnstandort Die Beliebtheit Mülheims als Wohnstandort im Ruhrgebiet bei einem noch vergleichsweise niedrigen Preisniveau wird von den Anlegern geschätzt. Das Verhältnis von Angebot und Nachfrage ist nahezu ausgeglichen. Die Investoren prüfen die Objekte sehr genau und schnelle Verkäufe sind nicht die Regel. In den guten und sehr guten Lagen ist die Nachfrage lebhafter, besonders wenn dort qualitativ hochwertige Häuser angeboten werden. Hier sind die Faktoren auch leicht gestiegen. So werden in den sehr guten Lagen Faktoren bis 15,0 erzielt und in den guten Lagen zwischen 11,0 und 13,5. Objekte mit größerem Sanierungsstau finden nur sehr schwer Käufer, zumal sich größere Sanierungsaufwendungen in Anbetracht des Mietniveaus erst spät amortisieren. Sichtbar wird dieses Problem im Zentrum Mülheims. Dort steht weiterhin der ehemalige Kaufhof leer, worunter das bislang auch als ordentliche Wohnlage geltende Quartier leidet. Sofern die Lage und das jeweilige Grundstück attraktiv sind, wird durch einen Abriss der Altimmobilie mit anschließender Projektentwicklung neuer attraktiver Wohnraum geschaffen. between 1,160 euros/m² (good location) and 540 euros/m² in the basic locations. Mülheim is also attracting more interest from investors from the Rhineland. Numerous investors from the neighbouring larger cities such as Essen and Dusseldorf are on the lookout for properties here because of the spatial proximity, the comparatively favourable prices and the good letting situation. Basically the demand is concentrated on pure residential buildings. Properties with commercial units only arouse slight interest, especially in the city centre. Institutional and foreign investors hardly appear as buyers. More than 80 % of the sellers are private persons. Popular residential location Investors appreciate the popularity of Mülheim as a residential location in the Ruhr area with a consistent, comparatively low price level. The ratio of supply and demand is almost well balanced. Investors inspect the properties very precisely so that spontaneous sales are rare. In the good and prime locations the demand is livelier, particularly when high-quality properties are offered. Here the factors are also slightly higher, for instance in prime locations factors of up to 15.0 are achieved and in good locations between 11.0 and Buyers are very difficult to find for properties with a great refurbishment backlog especially as extensive modernisation expenses only pay off very late due to the rental price level. This problem is visible in the centre of Mülheim where the former Kaufhof building is still vacant, causing this area, which so far was regarded as a decent residential area, to suffer. Provided the location and the relevant plot are attractive, new attractive living space is created by demolishing the old building and establishing a development project. Sales figures remain stable In 2014 the number of sales lies between 170 and 185. The turnover volume will reach a level between 51 and 59 million euros. Verkaufszahl bleibt stabil 2014 wird die Zahl der Verkäufe zwischen 170 und 185 liegen. Das Umsatzvolumen wird eine Größenordnung von 51 bis 59 Mio. EUR erreichen. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Mülheim a. d. Ruhr

5 Mülheim a. d. Ruhr - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Mülheim a. d. Ruhr - Residential Investment locations A3 Engel & Völkers Commercial A524 Speldorf Styrum Broich Saarn B1 B223 A52 Altstadt I Dümpten Altstadt II Menden- Holthausen B1 RUHR Heißen A40 Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Trend Faktor 12,5 14,0 13,0 14,5 13,0 14,5 13,0 15,0 Multiplier 10,5 13,0 11,0 13,0 11,0 13,0 11,0 13,5 9,0 11,5 9,5 11,5 9,5 11,5 9,5 11,5 7,0 8,5 7,0 9,0 7,0 9,0 7,0 9,0 Whg.-Mieten in EUR/m 2 9,00 12,50 9,00 12,50 9,00 12,50 9,00 12,50 Residential rents in EUR/m 2 7,50 8,60 7,50 8,60 7,50 8,60 7,50 8,80 6,30 7,30 6,30 7,30 6,30 7,30 6,30 7,30 4,80 6,40 4,80 6,40 4,80 6,40 4,80 6,40 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Mülheim a. d. Ruhr

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