Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Dortmund

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Dortmund

2 Wohn- und Geschäftshäuser Dortmund Residential Investment Dortmund Eine Zunahme der Verkäufe bei leicht steigenden Faktoren kennzeichnet den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Dortmund, der mit Einwohnern größten Stadt im Ruhrgebiet wurden mit 356 Wohn- und Geschäftshäusern 13,4 % mehr Objekte verkauft als im Vorjahr. Das damit verbundene Umsatzvolumen sank leicht auf 115 Mio. EUR. Das durchschnittliche Preisvolumen pro Immobilie fiel damit von auf rund EUR. Gleichwohl lässt sich mit der Investition in Wohn- und Geschäftshäuser eine attraktive Rendite erzielen. Diese erreicht in den guten Lagen momentan bis zu 7,6 % pro Jahr. Gute und sehr gute Lagen gefragt Die Nachfrage hat sich im Vergleich zum Vorjahr erhöht. Dabei ist sie in den guten und sehr guten Lagen wie im begehrten Innenstadt-Wohnbereich des Kreuz- und des Saarlandstraßenviertels deutlich höher als das Angebot. Dementsprechend kurz ist hier auch die Vermarktungszeit. Gesucht werden in der Regel Objekte mit einem Preisvolumen von bis zu 1,5 Mio. EUR. Dabei ist das Interesse an reinen Mehrfamilienhäusern deutlich höher als an Mischobjekten mit einer Gewerbeeinheit. Der Leerstand liegt momentan bei 3,1 %, konzentriert sich jedoch auf einfache und mittlere Lagen. Eine Vermarktung gestaltet sich insbesondere im Stadtbezirk Innenstadt-Nord, häufig auch Nordstadt genannt, als schwierig. Um den Stadtteil aufzuwerten, wurden in diesem sozial schwachen Bezirk bereits öffentliche Fördergelder investiert. Derzeit machen die günstigen Mieten dort die Wohnungen auch für Studenten sehr attraktiv. Neben den gründerzeitlichen Teilbereichen, wie z. B. dem Brunnenviertel, hat dieser Stadtbezirk somit langfristig die An increase in sales with slightly increasing multipliers characterises the market for residential investments in Dortmund, the largest city in the Ruhr with a population of around 580,000. With 356 residential and commercial properties, there were 13.4 % more properties sold in 2011 than in the previous year. The associated turnover volume fell slightly to 115 million euros. The average price per property fell from 390,000 to around 323,000 euros. Nevertheless, an attractive yield can be achieved by investing in residential and commercial property. These yields are currently up to 7.6 % per year in good locations. Good and very good locations in demand Demand has increased in comparison to the previous year. It is significantly greater than supply in good and very good locations, such as in the popular innercity residential area of Kreuz- and Saarlandstraßenviertel. The marketing time here is suitably short. Properties with a price of up to 1.5 million euros are generally sought. Interest in pure apartment buildings is significantly higher than in properties with a commercial unit. Vacancy is currently at 3.1 %, although it is concentrated on basic and average locations. Marketing tends to be difficult, particularly in the district of Innenstadt-Nord, often also called Nordstadt. In order to boost the area, public grants have already been invested in this socially deprived district. The low rents there are currently making the residential properties very attractive for students, too. In addition to the areas dating back to the industrial revolution, such as the Brunnenviertel, this district has a long-term Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 587,6 586,9 584,4 581,3 580,4 580,3 578,8 568,0 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 293,2 292,9 292,6 292,5 292,1 292,0 292,3 292,3 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 2,00 2,00 2,00 1,99 1,99 1,99 1,98 1,94 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Dortmund

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Wohnungsmarkt Angebot/Nachfrage 2011 Residential R market supply/demand ,0 mittlere Lage/average location 8,0 gute Lage/good location in % 6,0 4,0 2,0 Bundesschatzbriefe (10 Jahre)/Bunds (10 years) Haushalte Nachfrage Households, demand Wohnungsbestand Angebot Housing stock, supply 292,0 311,9 0,0 Inflationsrate/ inflation rate -2,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Anzahl Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Transaktionszahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl / Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Dortmund, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Dortmund, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 Chance, sich positiv zu entwickeln und ein neues Image aufzubauen. Eine Aufwertung erfahren haben bereits die Wohnlagen im Umfeld des Kulturzentrums Dortmunder U-Zentrum für Kunst und Kreativität in der Innenstadt- West. Leichter Anstieg der Faktoren Die Faktoren in den mittleren bis sehr guten Lagen sind leicht angestiegen. Die einfache Lage bleibt unverändert. In den gefragten Lagen akzeptieren die Käufer derzeit Faktoren bis 15 in einzelnen Fällen auch mehr, z. B. bei besonderer Objektqualität oder der Verwertbarkeit als Aufteilungsobjekt. Die potentiellen Käufer und die Verkäufer kommen aus der Region Dortmund oder dem übrigen Ruhrgebiet. Hierbei handelt es sich meist um vermögende Privatinvestoren, die eine sichere Anlageform und eine gute Verzinsung suchen. Ausländische Investoren treten als Käufer nur sporadisch auf. Sie sind eher auf der Seite der Verkäufer zu finden. In einfachen Lagen sind es vor allem Niederländer, die ihr Portfolio bereinigen wollen. Institutionelle Investoren sind in Dortmund gelegentlich vertreten. Objekte mit einem Preisvolumen von mehr als 5 Mio. EUR sind eher die Ausnahme. Teilweise finanzieren Käufer mit hohen Eigenkapitalquoten, obwohl die Banken bereit sind, höhere Kreditanteile mit teilweise mehr als 80 % zu akzeptieren. Verbesserte Rahmenbedingungen Die Rahmenbedingungen für Investitionen in Wohn- und Geschäftshäuser haben sich verbessert. Nachdem die Bevölkerungszahl und die Zahl der Haushalte während der vergangenen fünf Jahre leicht zurückgegangen sind, hat sich die Entwicklung jetzt stabilisiert. Dies ist im Vergleich zu anderen Städten des Ruhrgebiets positiv zu sehen. Bei den Mieten konnten in den einfachen sowie in den guten und sehr guten Lagen leichte Steigerungen erzielt werden. Höheres Umsatzvolumen erwartet Im laufenden Jahr wird die Zahl der verkauften Wohnund Geschäftshäuser leicht ansteigen. Auch beim Umsatzvolumen rechnen wir mit einem leichten Anstieg auf ein Niveau zwischen 125 und 135 Mio. EUR. opportunity to develop positively and create a new image for itself. The residential areas around the cultural centre Dortmunder U-Zentrum für Kunst und Kreativität in Innenstadt-West have already experienced a boost. Slight increase in multipliers Multipliers have risen slightly in average to very good locations. Basic locations remain unchanged. In locations that are in demand, buyers are currently accepting multipliers up to 15 - in individual cases even more, such as due to particular property quality or reusability as a property that is divided up. Potential buyers and sellers come from Dortmund or the rest of the Ruhr. These are mostly solvent private investors who are looking for a secure investment form and a good yield. Foreign investors only appear as buyers sporadically. They tend to be found among the sellers. In basic locations, it is mainly Dutch people who want to clear their portfolios. Institutional investors appear in Dortmund on an occasional basis. Properties with a price of more than 5 million euros tend to be the exception. In some cases, buyers are financing purchases with a high proportion of equity, although banks are prepared to accept higher proportions of credit, sometimes amounting to more than 80 %. Improved basic conditions The basic conditions for investments in residential and commercial property have improved. After the number of inhabitants and number of households have fallen slightly over the past five years, the development has now stabilised. This can be seen positively in comparison with other cities in the Ruhr. In terms of rents, slight increases have been achieved in basic, good and very good locations. Higher turnover volume expected In the current year, the number of residential and commercial properties sold will increase slightly. We also expect a slight increase in turnover volume to a level between 125 and 135 million Euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Dortmund

5 Dortmund - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Dortmund - Residential Investment locations A40 A42 Lütgendortmund Kley Bodelschwingh Westerfilde Kirchlinde A44 Engel & Völkers Commercial Marten Oespel DORTMUND-EMS-KANAL Mengede A45 Huckarde Innenstadt-West Barop Hombruch A2 Lindenhorst City Eving Innenstadt-Nord Innenstadt-Süd Bittermark Brechten Lücklemberg Kirchhörde Innenstadt-Ost Hörde Syburg B1 Benninghofen Derne Wambel Körne Wellinghofen Höchsten Wichlinghofen Scharnhorst Schüren Berghofen Brackel Aplerbeck Lanstrop Asseln Sölde Lichtendorf Wickede A1 A44 Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2012, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2012, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier Trend 13,3-14,1 11,5-13,0 10,0-11,5 7,3-8,9 14,3-14,9 12,1-13,7 10,0-11,5 8,0-9,7 14,3-14,9 12,1-13,9 10,5-11,8 7,9-9,5 14,3-15,0 12,1-14,2 10,5-11,9 8,0-9,5 Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 8,00-11,00 7,50-9,00 5,00-7,00 4,30-5,00 8,50-11,00 7,50-9,00 5,40-7,00 4,50-5,35 8,80-11,50 7,50-9,50 5,50-7,00 4,25-5,35 8,80-11,75 7,50-9,60 5,50-7,00 4,25-5,50 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Dortmund

6 Stephan Neukötter Immobilien Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Kreuzstraße Dortmund Tel. +49-(0) DortmundCommercial@engelvoelkers.com