Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Karlsruhe

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Karlsruhe

2 Wohn- und Geschäftshäuser Karlsruhe Residential Investment Karlsruhe Eine steigende Nachfrage und ein Anstieg der Verkaufszahlen kennzeichnen den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Karlsruhe. Das durchschnittliche Verkaufsvolumen pro Immobilie lag 2011 allerdings bei EUR (2010: 1,24 Mio. EUR). Zurückzuführen ist dieser vergleichsweise niedrige Durchschnitt auf den Verkauf überwiegend kleinteiliger Objekte. Während des vergangenen Jahres wurden 76 Wohn- und Geschäftshäuser in der ehemaligen Residenzstadt gehandelt, was einem Anstieg von 22,6 % entspricht. Das Umsatzvolumen betrug 54 Mio. EUR (2010: 77 Mio. EUR). Kürzere Vermarktungszeit Die Nachfrage ist im Vergleich zum Vorjahr deutlich höher. Es sind viele Neukunden am Markt, für die die Immobilie eine sichere Geldanlage darstellt. Erhöht wird der Nachfragedruck durch die derzeit wenig attraktiven Renditen für ähnlich sichere Geldanlagen. Bei Investitionen in Wohn- und Geschäftshäuser lässt sich hingegen derzeit in den guten Lagen von Karlsruhe eine Rendite von 5,7 % p. a. erzielen. Es werden Objekte in allen Lagen gesucht. Vor dem Kauf wird bei guter Objektqualität aufgrund der hohen Nachfrage am Mietermarkt von einer ausführlichen Prüfung der Immobilien abgesehen. Die Nachfrage der Investoren konzentriert sich besonders auf die Weststadt und auf die durch gründerzeitliche Bebauung geprägten Quartiere der Süd- und Südweststadt. Gute infrastrukturelle Anbindungen machen die Viertel zu begehrten Wohnlagen. Weniger nachgefragt sind die einfachen Lagen wie Daxlanden oder Oberreut. Dort regelt sich der Verkauf oftmals über den Preis. Generell hat sich die Vermarktungszeit verkürzt. Häufig kennen die Investoren den Markt gut und geben schnell ein Angebot ab. Die hohe Nachfrage in Verbindung mit den Rising demand and an increase in sales figures characterise the residential investment market in Karlsruhe. In 2011, the average sales volume per property was at 710,000 euros (2010: 1.24 million euros). This relatively low average can be attributed to the sale of mainly smaller properties. 76 residential investments were traded in the former residence city over the past year, corresponding to an increase of 22.6 %. Turnover volume amounted to 54 million euros (2010: 77 million euros). Shorter marketing periods Demand is significantly higher in comparison to the previous year. There are many new customers on the market for whom property represents a secure financial investment. Demand pressure is being increased by the currently few attractive yields for similar secure financial investments. In contrast, residential investments in the good locations in Karlsruhe are currently achieving a yield of 5.7 % p.a. Properties are being sought in all locations. Due to the high demand on the rental market, detailed property inspections are being neglected before making purchases when the property is of good quality. Demand among investors is mainly concentrated on the Weststadt and on the quarters of Süd- and Südweststadt, which are characterised by buildings from the Wilhelminian style. Good infrastructural connections make the areas popular residential locations. There is less demand for the basic locations, such as Daxlanden or Oberreut, where sales are often based on the price. In general, marketing times have become shorter. The investors often know the market well and submit offers quickly. High demand in conjunction with increasing rents has led to a rise in multipliers, which currently range from 13.0 in basic locations to up to 20.0 in prime locations. Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 286,3 288,9 290,7 292,0 294,8 295,1 294,4 293,6 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 155,0 155,7 156,3 156,8 158,3 158,5 158,3 158,1 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,85 1,86 1,86 1,86 1,86 1,86 1,86 1,86 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Karlsruhe

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Wohnungsmarkt Angebot/Nachfrage 2011 Residential R market supply/demand ,0 mittlere Lage/average location 7,0 6,0 gute Lage/good location in % 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 Bundesschatzbriefe (10 Jahre)/Bunds (10 years) Inflationsrate/ inflation rate Haushalte Nachfrage Households, demand Wohnungsbestand Angebot Housing stock, supply 145,4 158,5 0,0-1,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Anzahl Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Transaktionszahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl / Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 60 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Karlsruhe, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Karlsruhe, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 anziehenden Mieten hat zu einem Anstieg der Faktorenwerte geführt. Die Faktoren reichen nun von 13,0 in den einfachen Lagen bis zu 20,0 in den sehr guten Lagen. Investoren aus der Region Die Akteure des Marktes kommen hauptsächlich aus Karlsruhe oder aus der Umgebung. Bei den Investoren handelt es sich meist um Privatpersonen, semiprofessionelle Investoren und Aufteiler. Verkäufer sind vorwiegend Erbengemeinschaften oder Bestandshalter, die das gegenwärtig hohe Preisniveau zur Bereinigung ihres Portfolios nutzen. Ausländische Investoren treten nur punktuell auf, weil passende Objekte (ab 5 Mio. EUR) fehlen. Die derzeit günstigen Zinssätze machen eine Finanzierung attraktiv. Die Käufer finanzieren daher häufig mit einem Fremdkapitalanteil von 50 bis 80 %. Vereinzelt je nach Bonität der Käufer sind die Banken auch bereit, eine Vollfinanzierung zu gewähren. Die Rahmenbedingungen für Investitionen in Wohn- und Geschäftshäuser bleiben in Karlsruhe günstig. Steigende Einwohner- und Haushaltszahlen und eine florierende Wirtschaft lassen die Nachfrage nach Wohnraum weiter ansteigen. Die Neubautätigkeit kann dies nur ungenügend kompensieren. Weiter steigende Mieten Der Leerstand liegt in Karlsruhe mit 1,4 % weit unter dem Bundesdurchschnitt von 3,7 %. Dies wirkt sich auch auf die Mieten aus. In den einfachen sowie den guten bis sehr guten Lagen konnten durchweg Mietsteigerungen erzielt werden. Sie erreichen nun ein Maximum von 11,00 EUR/m². Positive Effekte durch City Park Das sich im Bau befindliche innerstädtische Quartier City Park in der Südstadt wird sich mittelfristig positiv auf den Stadtteil auswirken. Weitere stadtnahe Projekte, beispielsweise in der Südweststadt das GartenCarré und Neubauprojekte in Rüppurr, Mühlburg sowie Knielingen, bieten ebenfalls interessante Perspektiven. Steigerung des Umsatzvolumens Für das laufende Jahr rechnen wir bei der Gesamtzahl der verkauften Wohn- und Geschäftshäuser mit einer ähnlichen Größenordnung wie Das Umsatzvolumen wird auf 60 bis 70 Mio. EUR steigen. Investors from the local region The actors in the market primarily come from Karlsruhe or the surrounding area. Investors are mostly private individuals, semi-professional investors and Aufteiler (those who convert residential properties into apartments for subsequent sale). The sellers are mainly communities of heirs or property owners who are using the currently high price level to purge their portfolio. Foreign investors only appear occasionally as there is a lack of suitable property (above 5 million euros). The currently low interest rate is making financing attractive. Buyers are therefore often financing purchases with 50 to 80 % loan capital. In individual cases, depending on the creditworthiness of the buyer, banks are also willing to offer full financing. The general conditions for residential investments remain favourable in Karlsruhe. Increases in the number of residents and households and a flourishing economy are enabling demand for residential property to grow further. New construction activity can only compensate for this insufficiently. Rents continuing to increase The vacancy rate in Karlsruhe is 1.4 %, significantly below the German average of 3.7 %. This is also having an effect on rents. Rent increases have been achieved consistently in basic, good and prime locations. They are now reaching a maximum of euros/m². Positive effects due to the City Park The city centre quarter City Park, which is currently undergoing construction in the Südstadt, will have a positive effect on the district over the medium term. Other projects close to the city, such as the GartenCarré in the Südweststadt and new construction projects in Rüppurr, Mühlburg and Knielingen, are also offering interesting prospects. Increase in the turnover volume For the current year, we estimate that the total number of residential investments sold will be similar to that in Turnover volume will increase from 60 to 70 million euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Karlsruhe

5 Karlsruhe - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Karlsruhe - Residential Investment locations A65 RHEIN Engel & Völkers Commercial Rheinhafen Knielingen Daxlanden Mühlburg Grünwinkel Nordweststadt Oberreut Neureut Weststadt Nordstadt Kirchfeld- Nord Beiertheim- Bulach Kirchfeld Innenstadt Südweststadt Weiherfeld- Dammerstock Rüppurr Südstadt Oststadt Waldstadt A5 Hagsfeld Rintheim Durlach- Zentrum Durlach- Durlach- Aue Turmberg Wolfartsweier Hohenwettersbach A8 Grünwettersbach Palmbach Grötzingen Stupferich Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2012, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2012, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier Trend 16,7-20,0 14,3-16,7 12,5-14,3 11,1-12,5 16,9-20,0 15,4-16,9 13,7-15,4 11,2-13,7 17,5-20,0 15,5-17,5 14,0-15,5 12,0-14,0 18,5-20,0 16,5-18,5 15,0-16,0 13,0-15,0 Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 8,50-10,50 7,50-8,50 6,00-7,50 4,50-6,00 8,60-10,60 7,50-8,60 6,00-7,50 4,50-6,00 8,70-10,70 7,50-8,70 6,10-7,50 4,50-6,10 8,70-11,00 7,50-9,00 6,50-8,00 5,00-6,50 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Karlsruhe

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