Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2015/2016 Karlsruhe

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2015/2016 Karlsruhe

2 Wohn- und Geschäftshäuser Karlsruhe Residential Investment Karlsruhe Der Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Karlsruhe wurde auch 2014 von einem starken Nachfrageüberschuss geprägt. Das niedrige Zinsniveau und der volatile Aktienhandel lassen Investoren zunehmend nach sicheren Anlagealternativen suchen. Die gute Marktstimmung und die aktuellen Spitzenpreise haben zahlreiche Eigentümer genutzt, um sich von Objekten, die zum Teil schon sehr lange im Familienbesitz waren, zu trennen. So stieg die Zahl der verkauften Anlageimmobilien um mehr als 28 % auf 72 Objekte. Auch die anhaltende wohnungspolitische Diskussion um die Mietpreisbremse dürfte einige Zinshausbesitzer zum Verkauf bewegt haben. Diese soll in Karlsruhe nun eingeführt werden. Daneben wird die Kappungsgrenze von 20 auf 15 % gesenkt. Nachdem 2013 aufgrund zweier Großabschlüsse mit einem Umsatzvolumen von annähernd 103 Mio. EUR der bislang höchste Wert erreicht wurde, bewegte sich der Gesamtumsatz im Jahr 2014 mit 74 Mio. EUR wieder auf einem realistischen Niveau. Mehr Objekte in guten Lagen gehandelt Im Durchschnitt wurden 1,03 Mio. EUR pro gehandeltem Objekt gezahlt, was im Vergleich zum Jahr 2012 einer Steigerung von 30,8 % entspricht. Neben der allgemeinen Preiserhöhung ist dieser Anstieg auch darauf zurückzuführen, dass 2014 im Vergleich zu den Vorjahren mehr Objekte in den guten und sehr guten Lagen gehandelt wurden. Ein typisches Objekt in der Stadt verfügt über sechs bis zwölf Wohneinheiten mit einer Wohn- und Nutzfläche von 350 bis 750 m² und ist ab EUR zu haben. In 2014 the market for residential investment in Karlsruhe was also characterised by a strong excess in demand. The low interest rate and the volatile share market are increasingly encouraging investors to search for more secure investment alternatives. Numerous owners have taken advantage of the good market sentiment and the current top prices to part with properties that have been in family possession for a very long time, thus causing the number of sold investment properties to rise by more than 28 % to 72. Also the persistent discussion on the housing market about rent capping, which is due to be introduced in Karlsruhe, will also have incited some rental property owners to sell their properties. In addition, rents for existing contracts can t be raised more than 15 % (before: 20 %) within 3 years. Whereas in 2013 the turnover volume reached the so far highest recorded value of almost 103 million euros as a result of two major deals, in 2014 the total turnover returned to a realistic level of 74 million euros. More properties traded in good locations On average 1.03 million euros were paid per traded property, which in comparison with 2012 corresponds to an increase of 30.8 %. Besides the general price increase, this rise is also due to the fact that in 2014 more properties were sold in good and prime locations compared with the previous years. A typical property in the city comprises six to twelve units with a living and utility space of 350 to 750 m² and can be acquired for 450,000 euros upwards. Bevölkerung und private Haushalte Population and private households Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 292,0 294,8 292,0 296,0 299,1 300,0 314,6 317,0 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 156,8 158,3 157,0 159,2 161,7 163,1 172,9 176,1 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,86 1,86 1,86 1,86 1,85 1,84 1,82 1,80 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Karlsruhe

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2015 Sales price 1 st half 2015 in % 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/inflation rate Umlaufrendite*/current yield* 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität/ german debt securities outstanding issued by residents 9/10 years, AAA-Rating Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic min. 0 gew. Mittel 500 weighted average max EUR/m² für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** 65 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 72 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Karlsruhe, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Karlsruhe, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 Generell werden in allen Lagen von den überwiegend regionalen Akteuren Anlageobjekte gehandelt, die aufgrund der hohen Nachfrage teilweise im Bieterverfahren den Eigentümer wechseln. Die große Nachfrage strahlt mittlerweile auf die peripheren Lagen der Technologieregion Karlsruhe aus. Steigende Faktoren Durch das starke Kaufinteresse sind die Faktoren und Quadratmeterpreise gegenüber dem Vorjahr nochmals angestiegen. Die Faktoren liegen im Maximum beim 21,5fachen Wert der Jahresnettokaltmiete. Eine ähnliche Entwicklung gab es auch bei den Einstiegspreisen, die während der vergangenen Jahre kontinuierlich gestiegen sind. Momentan liegt der Quadratmeterpreis bei rund 975 EUR, im Jahr 2012 waren es noch 800 EUR. Eine Chance, die langfristigen Renditepotenziale der Anlageimmobilien zu erhöhen, bieten Mietanpassungen. In zahlreichen Wohn- und Geschäftshäusern wurde es in der Vergangenheit versäumt, die Bestandsmieten fortlaufend an das Niveau der Neuvermietungen anzugleichen. Zusätzliche Impulse für die bereits hohe Nachfrage nach Mietwohnungen kommen auch von der stetig wachsenden Bevölkerungszahl. So zeigt sich der Wohnungsmarkt sehr dynamisch. Im Jahr 2014 stieg die Zahl der fertiggestellten Neubauwohnungen im Vergleich zum Vorjahr um 25,8 % auf 703. Die Zahl der Baugenehmigungen erhöhte sich sogar um 95,3 % auf 865. Potenzial für Anleger in Südstadt Potenzial für Anleger sehen wir in der einfachen Lage der zentral gelegenen Südstadt. Das im östlichen Bereich dieses Stadtteils neu entwickelte Viertel City Park mit rund Wohneinheiten sowie Büro- und Dienstleistungsflächen sollte langfristig für positive Impulse im gesamten Stadtteil sorgen. Auch Investitionen im Umland, z.b. im knapp 30 Kilometer entfernten Pforzheim, könnten aufgrund der besseren Rendite eine Option sein. Einige Bestandshalter favorisieren indes den Kauf von sanierungsbedürftigen Anlageobjekten in einfachen oder mittleren Lagen der Stadt, die sie dann modernisieren und neu vermieten. Weiterhin hohe Nachfrage Zukünftig gehen wir von weiter steigenden Kaufpreisen aus, da die Nachfrage nach Zinshäusern hoch bleiben wird. Die aktuell sehr günstige Marktsituation werden verstärkt Bestandshalter nutzen, um durch den Verkauf von Objekten lukrative Gewinne zu realisieren. In general investment properties are being traded in all locations by mainly regional buyers. These properties partly exchange hands in a bidding procedure. The strong demand is meanwhile extending to the peripheral locations of the technology region Karlsruhe. Increasing multipliers Due to the high demand, multipliers and square metre prices have risen once again in comparison with the previous year. Multipliers lie at a maximum of 21.5 times the annual net rent. There has also been a similar development in the entry prices that have risen continually over the past few years. At present the square metre price is about 975 euros, in 2012 it was still 800 euros. Rent adjustments offer a chance of increasing the longterm yield potential. In numerous residential investments the opportunities of continually adjusting the existing rents to the level of new lettings were not taken in the past. Additional impulses for the already high demand for rental homes also arise from the continually growing population figures, thus the housing market appears to be very dynamic. In 2014 the number of completed newly constructed apartments increased in comparison with the previous year by 25.8 % to a total of 703. Even the number of planning permits granted rose by 95.3 % to 865. Potential for investors in the Südstadt We see potential for investors in the basic locations of the centrally situated Südstadt. The newly developed quarter City Park in the eastern section of this district, with around 2,800 residential units as well as spaces for offices and services, should provide positive impulses in the whole district. In addition, investments in the hinterland, e.g. in Pforzheim, which is just under 30 kilometres away, could be an option due to the better yields there. Some portfolio holders, however, give preference to the acquisition of investment properties in basic or average locations in the city requiring complete refurbishment which they then modernise and re-let. Continued high demand In future we expect a further rise in purchase prices as the demand for rental properties will retain its present level. Portfolio holders will tend more and more to take advantage of the current, very favourable market situation to make lucrative profits by selling properties. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Karlsruhe

5 Karlsruhe - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Karlsruhe - Residential Investment locations A65 RHEIN Engel & Völkers Commercial Rheinhafen Knielingen Daxlanden Mühlburg Grünwinkel Nordweststadt Oberreut Weststadt Neureut Bulach Nordstadt Kirchfeld Innenstadt Südweststadt Kirchfeld- Nord Beiertheim- Weiherfeld- Dammerstock Rüppurr Südstadt Oststadt Waldstadt A5 Hagsfeld Rintheim Durlach- Zentrum Durlach- Durlach- Aue Turmberg Wolfartsweier Hohenwettersbach A8 Grünwettersbach Palmbach Grötzingen Stupferich Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Trend Faktor 18,5 20,0 18,5 20,0 18,5 20,6 18,9 21,5 Multiplier 16,5 18,5 16,5 18,5 16,8 18,9 17,5 20,0 15,0 16,0 15,0 16,0 15,0 16,2 15,5 16,8 13,0 15,0 13,5 15,0 14,0 15,6 14,0 16,0 Whg.-Mieten in EUR/m 2 8,70 11,00 8,70 11,00 8,70 11,30 8,80 11,60 Residential rents in EUR/m 2 7,10 9,00 7,10 9,00 7,10 9,70 7,30 10,00 6,50 8,00 6,50 8,00 6,70 8,50 6,80 8,70 5,00 6,50 5,00 6,50 5,50 7,30 5,70 7,60 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 Karlsruhe

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