Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2013 /2014 Bremen

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2013 /2014 Bremen

2 Wohn- und Geschäftshäuser Bremen Residential Investment Bremen Eine hohe Nachfrage und ein geringes Angebot charakterisieren den Bremer Markt für Wohn- und Geschäftshäuser ging die Zahl der Verkäufe im Vergleich zum Vorjahr um rund 21 % auf 283 zurück. Dies ist u.a. auf die verhaltene Verkaufsbereitschaft der Eigentümer zurückzuführen. Da verstärkt in einfachen und mittleren Lagen gekauft wurde, reduzierte sich das dazugehörige Umsatzvolumen um 23 % auf 112 Mio. EUR. Weiterhin steigende Mieten Der Trend zu steigenden Mieten setzt sich fort. Davon konnten vor allem die gefragten guten und sehr guten Wohnlagen wie die Neustadt oder Schwachhausen profitieren. Im Maximum werden in sehr guten Lagen nun 13,00 EUR/m² (2011: 12,00 EUR/m²) gezahlt. Wie in vielen anderen deutschen Großstädten sind auch in Bremen Objekte in den guten und sehr guten Lagen rar. Daher weichen Investoren vermehrt auf die einfachen und mittleren Lagen aus. In allen Lagen hat sich die Spanne der Kaufpreisfaktoren verringert. Demnach ist der Faktor im Minimum gestiegen, während der Wert im Maximum jeweils stabil geblieben ist. Trotz der hohen Nachfrage werden demzufolge weiterhin realistische Kaufpreise aufgerufen. So wird in den Toplagen weiterhin im Maximum bis zum 19,5-Fachen der Jahresnettokaltmiete gezahlt. Der Durchschnittspreis für Wohn- und Geschäftshäuser liegt in sehr guten Lagen bei EUR/m² und in einfachen Lagen bei 650 EUR/m². Meist private Käufer und Aufteiler Das Marktgeschehen der Hansestadt wird von regionalen privaten Käufern und Aufteilern dominiert, die A strong demand and low availability are features of the market for residential investment in Bremen. In 2012 the number of sales decreased by 21 % to 283 compared with the previous year. Amongst other factors, this is due to the restrained willingness of owners to sell. As increasingly more sales are being recorded in basic and average locations, the actual turnover volume fell by 23 % to 112 million euros. Continuing rise in rents There is a continued trend towards rent increases, which is proving to be a benefit to desirable good and prime residential locations such as the Neustadt or Schwachhausen. A maximum rent of 13 eurs/m² (2011: 12 euros/m²) is now paid in prime locations. As in many other German cities, properties are rare in the good and prime locations of Bremen, causing investors to accept basic and average locations as an alternative. A narrower range of purchase price multipliers is noticeable in all locations. According to this, in each case the minimum multiplier has risen whereas the value at the maximum has remained stable. Despite the strong demand, asking prices are still realistic. In top locations prices of up to 19.5 times the annual net rent are being paid at the maximum. The average price for residential investments ranges from around 2,200 euros/m² in prime locations to 650 euros/m² in basic locations. Mostly private buyers and dividers The market activity in Bremen is dominated by local, private buyers and dividers who often buy with a high share of loaned capital. The yields, which are higher Bevölkerung und private Haushalte Population and private households Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 547,8 547,4 547,7 547,3 544,0 546,4 548,0 545,6 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 301,8 303,4 304,8 306,6 305,6 308,7 310,9 312,6 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,82 1,80 1,80 1,79 1,78 1,77 1,76 1,75 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Bremen

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2013 Sales price 1 st half ,0 in % 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Inflationsrate/ inflation rate Umlaufrendite/ current yield Hj Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** 300 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 120 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Bremen, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Bremen, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 oftmals mit hohem Fremdkapitalanteil kaufen. Die im Vergleich zu anderen Städten höheren Renditen ziehen auch verstärkt Investoren aus Hamburg nach Bremen. Auf der Seite der Verkäufer stehen neben privaten Eigentümern auch Institutionelle, die das gestiegene Preisniveau für einen Verkauf nutzen. Aufgrund der hohen Nachfrage finden Bremer Immobilien binnen kurzer Zeit einen Käufer. Die positiven Rahmenbedingungen ermöglichen zudem eine unproblematische Vermarktung von Wohn- und Geschäftshäusern mit einem Gewerbeanteil, selbst wenn die Gewerbeflächen nicht langfristig vermietet sind. Positive Stadtentwicklung Die Stadtentwicklung verläuft insgesamt positiv. Besonders hervorzuheben ist das in der Entstehung befindliche Quartier Stadtwerder in der Neustadt. Auf einem m² großen Gelände eines ehemaligen Wasserwerks entstehen Wohnungen sowie Büro- und Dienstleistungsflächen. Auch die zuvor durch Büroprojekte geprägte Überseestadt ist durch die Fertigstellung von Wohnimmobilien als Wohnlage attraktiver geworden. In unmittelbarer Wasserlage sind dort hochpreisige Wohnungen verfügbar. Ein weiteres interessantes Quartier ist der nördliche Bereich des Stadtteils Findorff. Der ehemalige Studentenstadtteil hat im Laufe der vergangenen Jahre eine Aufwertung erfahren. Viele der ehemaligen Studenten sind dort nach dem Unileben sesshaft geblieben und sorgen nun für eine stabile Kaufkraft. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt auch zukünftig hoch. Zudem soll die Bevölkerung der Hansestadt bis 2015 um auf Einwohner ansteigen. Um der hohen Nachfrage gerecht zu werden, sollen sich die jährlichen Baufertigstellungen auf Einheiten verdoppeln. Leerstand ist derzeit nur in den nördlich gelegenen einfachen Lagen oder in Häusern mit nicht mehr zeitgemäßer Ausstattung zu verzeichnen. Die Leerstandsquote liegt mit 3,1 % unter dem Bundesdurchschnitt von 4,4 %. Anstieg der Verkäufe Die Rahmenbedingungen für Investitionen am Bremer Immobilienmarkt bleiben positiv. Für das Gesamtjahr 2013 rechnen wir mit einem Anstieg der Verkaufszahl auf maximal 340. Das Umsatzvolumen wird voraussichtlich ebenfalls ansteigen und zwischen 120 und 140 Mio. EUR liegen. Auch die Miet- und Kaufpreise haben noch leichtes Steigerungspotenzial. compared with other cities, are even attracting Hamburg investors to Bremen. On the sellers side, besides private owners, these also include institutional investors who are taking advantage of the higher price level. Thanks to the high demand, properties in Bremen are finding buyers within only a short time. In addition, the positive basic conditions also enable an unproblematic marketing of residential investments with commercial space, even if these units are not let for long periods. Positive urban development On the whole there is a positive trend in urban development. A special role is played by the new quarter Stadtwerder, currently under construction in the Neustadt, where apartments and spaces for offices and service-providers are being created on the approx. 100,000 m² site of a former waterworks. In addition, the Überseestadt, which so far has mainly featured office projects, has now become more attractive as a residential location due to the completion of some apartment units. Here, apartments in a higher price category are available immediately by the water. A further interesting quarter is the northern part of Findorff, a former students quarter that has recently experienced an upvaluation. Many of the former students have remained there even after graduation and now present a stable buying power. There will still be a high demand for living space in the future. Furthermore, the population of the Hanseatic City is expected to rise by 1,600 to 548,000 inhabitants by In order to meet the high demand, there are plans to double the annual construction completions to provide 1,400 units per year. Vacancies can only be reported at present in the basic locations in the north of the city or in buildings with outdated interiors. With 3.1 % the vacancy rate lies below the federal average of 4.4 %. Rise in sales The basic conditions for investments on the property market in Bremen continue to be positive. For the whole of 2013 we reckon with a rise in the number of sales to a maximum of 340. The turnover volume is also expected to rise and reach a total of between 120 and 140 million euros. Rental and buying prices still have a slight potential for increase. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Bremen

5 Bremen - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Bremen - Residential Investment locations Blumenthal Engel & Völkers Commercial A270 Vegesack Seehausen A28 Burglesum WESER Strom A281 Huchting Gröpelingen Überseestadt Woltmershausen Walle Blockland Findorff Horn-Lehe Mitte Vahr Östliche Vorstadt Stadtwerder Hastedt Neustadt Hemelingen A281/B6 Obervieland Schwachhausen A27 Borgfeld Oberneuland Osterholz A1 Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2013, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2013, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier ,3-18,2 13,3-16,7 10,5-12,5 9,1-10,5 14,7-19,0 13,7-16,9 10,7-12,8 9,1-10,5 15,0-19,5 14,0-17,5 11,0-13,5 9,3-10,6 15,4-19,5 14,4-17,5 11,7-13,5 9,7-11,0 Trend Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 7,50-10,00 6,90-9,00 4,70-7,00 4,40-6,00 8,50-11,00 8,00-10,00 5,00-7,00 4,50-6,00 9,00-12,00 8,40-10,50 5,00-7,00 4,50-6,00 9,50-13,00 8,70-11,50 5,20-7,20 4,50-6,00 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Bremen

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