Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Bremen

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2012 /2013 Bremen

2 Wohn- und Geschäftshäuser Bremen Residential Investment Bremen Hohe Umsatzzahlen und steigende Preise kennzeichnen den dynamischen Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Bremen. Im Jahr 2011 wurde mit 357 Objekten die höchste Verkaufszahl seit dem Jahr 2000 registriert. Gegenüber dem Vorjahr ist das ein Plus von 15 %. Das damit verbundene Umsatzvolumen stieg um 60 % auf 146 Mio. EUR. Dazu beigetragen hat auch, dass vermehrt wieder größere Objekte gehandelt wurden. Das durchschnittliche Objektvolumen stieg auf rd EUR. Hoher Nachfragedruck Die Unsicherheit an den Aktienmärkten und die geringe Verzinsung von Festgeld und Bundesanleihen führen auch in Bremen zu einem anhaltenden Anstieg des Kaufinteresses an Wohn- und Geschäftshäusern. Der hohe Nachfragedruck betrifft in erster Linie die sehr guten und guten Lagen, in denen das Angebot sehr ausgedünnt ist. Hier sind Bieterverfahren nicht selten. Im Viertel werden Faktoren in der Nähe von 20, in der Randlage von Schwachhausen werden Faktoren über 17 aufgerufen. Viele Investoren sind deshalb auf mittlere Lagen ausgewichen, in denen gegenwärtig die überwiegende Zahl der Objekte gehandelt wird. Auch einfache Lagen beginnen interessant zu werden, sofern die Objektqualität stimmt und die Preise angemessen sind. Schwierig bleibt dabei lediglich die Vermarktungssituation in Bremen Nord, das unter Image-Problemen leidet. Während reine Mehrfamilienhäuser sehr schnell vermarktet werden, gestaltet sich der Verkauf von Wohnund Geschäftshäusern mit einer Gewerbeeinheit, z. B. einer Ladenzeile, aufgrund des höheren Nachvermietungsrisikos bei den gewerblichen Flächen schwieriger. Generell werden alle Objekte einer genauen Prüfung High turnover figures and rising prices characterise the highly dynamic market for residential investments in Bremen. The highest sales figure since 2000 was registered in 2011, with 357 properties. That is an increase of 15% compared to the previous year. The associated turnover volume increased by 60% to 146 million euros. An increase in larger properties being traded also contributed to this. The average property price rose to around 410,000 euros. High demand The uncertainty on the shares markets and the low interest rate for secure financial investments, such as fixed deposits and German federal bonds, is also leading to a lasting increase in purchase interest for residential investments in Bremen. The high demand pressure is primarily affecting very good and good locations in which the amount of property on offer is very meagre. Tendering procedures are not uncommon here. In the Viertel, multipliers close to 20 are achieved, while multipliers above 17 are found on the outskirts of Schwachhausen. Many investors have therefore switched to average locations in which the vast majority of properties are currently being traded. Basic locations, too, are beginning to become interesting, as long as the quality of properties is right and the prices are suitable. The marketing situation only remains difficult in Bremen Nord, which suffers from image problems. While pure apartment buildings are marketed very quickly, the sale of residential investments with a commercial unit, e.g. a row of shops, is more difficult due to the higher re-letting risk for commercial space. In general, all properties undergo a precise Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 547,9 547,8 547,4 547,7 547,3 546,5 548,2 546,9 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 300,0 301,8 303,4 304,8 306,6 306,2 309,7 310,7 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,83 1,82 1,80 1,80 1,79 1,79 1,77 1,76 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Bremen

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Wohnungsmarkt Angebot/Nachfrage 2011 Residential R market supply/demand ,0 mittlere Lage/average location 8,0 gute Lage/good location in % 6,0 4,0 2,0 0,0 Bundesschatzbriefe (10 Jahre)/Bunds (10 years) Inflationsrate/ inflation rate Haushalte Nachfrage Households, demand Wohnungsbestand Angebot Housing stock, supply 290,5 306,2-2,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Anzahl Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Transaktionszahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl / Number ** 350 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 150 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Bremen, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Bremen, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 unterzogen. Trotzdem ist der Vermarktungsprozess erheblich schneller geworden. Käufer mit lokalem Know-how Die Käuferseite wird hauptsächlich von privaten Investoren aus Bremen und der näheren Umgebung dominiert. Punktuell sind auch Investoren aus Hamburg oder anderen Teilen Deutschlands zu finden. Auch größere Objekte oder kleinere Portfolien mit Sanierungsaufwand werden gesucht, um diese zu entwickeln. Aus dem Ausland wollen insbesondere wieder niederländische und dänische Investoren in norddeutsche Bestände investieren. Die Angebotsseite wird durch die zurückhaltende Verkaufsbereitschaft der privaten Eigentümer begrenzt. Allerdings erfolgt ein leichter Ausgleich, da wieder institutionelle und semiprofessionelle Verkäufer gezielt Objekte verkaufen, um vom derzeit hohen Preisniveau zu profitieren. Faktoren auf Rekordniveau Die Faktoren steigen auf breiter Front bis hinunter in die mittleren Lagen und bewegen sich weiter auf Rekordniveau. In den sehr guten Lagen werden Faktoren bis 19,5 gezahlt. In Einzelfällen wird sogar über den Faktor 20 gezahlt. In den mittleren Lagen erreichen die Faktoren Werte zwischen 11 und 13,5. Auch einige einfache Lagen zeigen erste Steigerungstendenzen. Unterstützt wird diese Entwicklung auch durch stabile Fundamentaldaten. Steigende Haushaltszahlen lassen die Nachfrage nach Wohnraum weiter ansteigen. Die Mieten steigen hier weiter deutlich an. In den mittleren und den einfachen Lagen ist der Wohnungsmarkt etwas entspannter. In den mittleren Lagen liegen die Mieten zwischen 5,00 und 7,00 EUR/m², in den einfachen Wohnlagen zwischen 4,50 und 6,00 EUR/m². Dynamisches Wachstum hält an 2012 wird der Markt weiter dynamisch wachsen. Die steigenden Mieten werden die Quadratmeterpreise ansteigen lassen. Dieses wird insbesondere die Faktoren in den guten und sehr guten Lagen erhöhen, während in den mittleren Lagen die Steigerung moderater ausfallen wird. Die Zahl der Verkäufe könnte auf ein Rekordniveau ansteigen und wird zwischen 350 und 380 Objekten mit einem Umsatzvolumen zwischen 150 und 165 Mio. EUR liegen. inspection. Nevertheless, the marketing process has become considerably quicker. Buyers with local know-how The buyer group is mainly dominated by private investors from Bremen and the surrounding area. Investors from Hamburg or other parts of Germany also appear occasionally. Larger properties or smaller portfolios with refurbishment needs are also being sought in order to be developed. In terms of foreign investors, mainly Dutch and Danish investors want to invest in North German stock. The range of properties on offer is limited by the hesitant willingness to sell among private property owners. However, a slight balancing has occurred, as institutional and semiprofessional sellers are once again selling properties in a targeted way in order to benefit from the current high price level. Multipliers at record levels The multipliers are increasing right across the board right down to average locations and are once again reaching a record level. In very good locations, multipliers of up to 19.5 are being paid. In individual cases, multipliers of up to 20 are even being paid. In average locations, multipliers are reaching values between 11 and Some basic locations, too, are showing the first increase trends. This development is also supported by strong fundamentals. Increases in the number of households are enabling demand for residential property to grow further. The rents are rising significantly here. In average and basic locations, the residential market is slightly more relaxed. Rents are currently lying between 5.00 and 7.00 euros/m² in average locations, whereas they are between 4.50 and 6.00 euros/m² in basic locations. Dynamic growth continues The market will continue to grow very dynamically in The continually increasing rents will cause square metre prices to rise further. This will particularly boost the multipliers in good and very good locations, while the increase will be more moderate in average locations. We anticipate the number of sales could increase to a record level and be between 350 and 380 properties, with a turnover volume of between 150 and 165 million euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Bremen

5 Bremen - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Bremen - Residential Investment locations Blumenthal Engel & Völkers Commercial A270 Vegesack Seehausen A28 Burglesum WESER Strom A281 Huchting Gröpelingen Überseestadt Woltmershausen Blockland Borgfeld Walle Findorff Horn-Lehe Oberneuland Schwachhausen A27 Mitte Vahr Östliche Vorstadt Neustadt Hastedt Hemelingen Osterholz A281/B6 Obervieland A1 Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2012, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2012, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier Trend 14,3-16,7 13,3-16,7 10,5-13,3 9,5-10,5 14,3-18,2 13,3-16,7 10,5-12,5 9,1-10,5 14,7-19,0 13,7-16,9 10,7-12,8 9,1-10,5 15,0-19,5 14,0-17,5 11,0-13,5 9,3-10,6 Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 7,50-9,50 6,50-8,50 4,50-6,50 4,00-5,00 7,50-10,00 6,90-9,00 4,70-7,00 4,40-6,00 8,50-11,00 8,00-10,00 5,00-7,00 4,50-6,00 9,00-12,00 8,40-10,50 5,00-7,00 4,50-6,00 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2012/2013 Bremen

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