Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2013 /2014 Braunschweig

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2013 /2014 Braunschweig

2 Wohn- und Geschäftshäuser Braunschweig Residential Investment Brunswick Steigende Preise und eine rege Nachfrage, die deutlich über dem Angebot liegt, kennzeichnen den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Braunschweig wurde in der zweitgrößten Stadt Niedersachsens bei 93 Transaktionen ein Objekt mehr gehandelt als im Vorjahr. Das Umsatzvolumen erhöhte sich um 6,3 % auf 39 Mio. EUR. Der durchschnittliche Verkaufspreis stieg auf EUR. Begehrter Wohnstandort Braunschweig ist als Wohnstandort insbesondere bei zahlreichen Pendlern sehr beliebt, die beispielsweise beim Volkswagen-Konzern in Wolfsburg oder Salzgitter beschäftigt sind. Als Investoren treten überwiegend Privatanleger, u. a. Bestandshalter mit Immobilienerfahrung in und um Braunschweig bis zur Harzregion, in Erscheinung. Vereinzelt kommen die Interessenten auch aus der Landeshauptstadt Hannover. Institutionelle und ausländische Investoren sind nur punktuell am Markt aktiv. Die Käufer agieren sehr preissensibel und prüfen die Faktoren und Quadratmeterpreise mit Blick auf die Objektqualität und die Lage sehr genau. Dabei spielt für die Interessenten zudem der energetische Zustand der Gebäude eine wichtige Rolle. Einige von ihnen schauen hinsichtlich möglicher Mietpreissteigerungen auch auf die Ausbaumöglichkeiten der Objekte. Wenn diese Parameter in Hinblick auf die nachhaltige Renditeentwicklung stimmen, sind sie auch bereit, höhere Preise zu zahlen. Dabei nutzen die Käufer das derzeit niedrige Zinsniveau und finanzieren die Objekte mit einem Fremdkapitalanteil von teilweise bis zu 100 %. Das vorhandene Eigenkapital nutzen sie lieber für eine Sanierung der Rising prices and a brisk demand well in excess of the supply available are typical of the market for residential investments in Brunswick. In 2012 one more property was traded than in the previous year with a total of 93 transactions in the second-largest city in Lower Saxony. The turnover volume increased by 6.3 % to 39 million euros. The average selling price rose to 422,000 euros. Desirable residential location As a residential location Brunswick is very popular, in particular with numerous commuters, who, for example, are employed by Volkswagen in Wolfsburg or Salzgitter. Investors appear to be mainly private investors, including portfolio holders with property experience in and around Brunswick as far as the Harz region. In individual cases the potential buyers also come from the regional capital Hanover. Institutional and foreign investors are only active on the market in certain cases. The buyers act very sensitively to prices and examine the multipliers and square metre prices very precisely with a view to the quality and location of the property in question. Here the energetic condition of the building also plays an important role for the interested parties. Some of them also scrutinise the extension possibilities of the properties with regard to possible rent increases. If these parameters are correct in respect of the sustainable yield development, they are also prepared to pay higher prices. In this connection the buyers take advantage of the currently low interest rate and finance the properties with a share of outside capital of, in some cases, as much as 100 %. They prefer to save their own equity capital for refurbishment of the acquired Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 245,8 246,0 247,4 248,9 243,8 244,7 245,7 248,8 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 137,0 137,1 136,8 137,6 134,7 135,9 136,5 139,0 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,79 1,79 1,81 1,81 1,81 1,80 1,80 1,79 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Braunschweig

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2013 Sales price 1 st half ,0 mittlere Lage/average location in % 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0 gute Lage/good location Inflationsrate/ inflation rate Umlaufrendite/ flatyield debt securities 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** 90 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 37 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Braunschweig, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Braunschweig, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 erworbenen Gebäude. Zudem sind die lokalen Banken nach eindringlicher Prüfung der Lage und der Objektqualität auch zur Finanzierung bereit. Die Verkäufer kommen häufig nicht aus der Region, sondern aus anderen Teilen Deutschlands oder aus dem Ausland. Private Eigentümer trennen sich meist aufgrund von Verlagerungen ihrer Lebensschwerpunkte von ihren Immobilien. Außerdem nutzen Bestandshalter das attraktive Preisniveau für gewinnbringende Verkäufe. Portfoliobestände kommen nur vereinzelt auf den Markt. Westliches Ringgebiet als gute Wohnlage Im direkten Innenstadtbereich ist eine Verdichtung kaum noch möglich, doch in der Stadtentwicklung wird weiterer Wohnraum in anderen Lagen angestrebt. So entwickelt sich beispielsweise das westliche Ringgebiet insbesondere entlang der Oker durch städtebauliche Modernisierungs- und Neugestaltungsmaßnahmen immer mehr zu einer guten Wohnlage. In der Innenstadt soll das neue Bahnhofsviertel zu einer Aufwertung beitragen. Für die Nordstadt liegen derzeit verschiedene Pläne u. a. zur Bebauung des Areals der Braunschweiger Zeitung vor, die für Investoren ebenfalls von Interesse sein werden. Insgesamt bieten allein die steigenden Einwohner- und Haushaltszahlen weiterhin eine gute Investitionsgrundlage. Insbesondere die Technische Universität Braunschweig sorgt für eine lebhafte Dynamik auf dem Wohnungsmarkt. Nach Zensusangaben ist der Leerstand mit 3,2 % moderat und konzentriert sich auf minderwertige Objekte in einfachen Lagen. Deutlich gestiegene Faktoren Die Faktoren haben deutlich zugelegt. Beim Kauf von Wohn- und Geschäftshäusern werden in den sehr guten Lagen durchschnittlich EUR/m² und in guten Lagen 975 EUR/m² gezahlt. Die einfachen Lagen sind mit einem Durchschnittswert von 525 EUR/m² deutlich preiswerter. Die Mieten bleiben stabil. In den mittleren und einfachen Lagen reicht die Spanne von 3,50 bis 6,00 EUR/m². In den sehr guten Lagen werden bis zu 8,00 EUR/m² erzielt. Stabile Verkaufszahl Für das laufende Jahr rechnen wir mit einer ähnlichen Anzahl von verkauften Wohn- und Geschäftshäusern wie Das Umsatzvolumen wird sich voraussichtlich zwischen 37 und 42 Mio. EUR bewegen. Die Faktoren haben noch leichtes Steigerungspotenzial. buildings. Furthermore, the local banks are also prepared to grant loans after thorough examination of the location and the quality of the property. Often sellers are not from the area itself, but from other parts of Germany or from abroad. Private owners usually part with their properties due to shifting the main focus of their life elsewhere. In addition, portfolio holders benefit from the attractive price level for profitable sales. Portfolio stocks are only placed on the market in individual cases. Western Ring area as a good residential location A further densification is hardly possible in the city centre, but as far as urban development is concerned, further residential properties are planned in other locations. For instance, the area Westliches Ringgebiet in particular beside the Oker is increasingly becoming a good residential location thanks to urban modernisation and improvement measures. In the city centre the new Bahnhofsviertel (Station Quarter) should contribute towards the revaluation. For the Nordstadt there are currently various plans including the development of the site of the Braunschweiger Zeitung that will also be of interest to investors. Altogether, the rising population and household figures continue to offer a good investment basis. In particular the Technical University of Brunswick is giving rise to new dynamics on the residential market. According to census figures, the vacancy rate is moderate at 3.2 % and is mainly concentrated on properties of inferior condition in basic locations. Considerably increased multipliers The multipliers have risen considerably. For the acquisition of residential investments 1,240 euros/m² are paid on average in prime locations and 975 euros/m² in good locations. The basic locations are much less expensive with an average of 525 euros/m². The rents continue to be stable. In the average and basic locations the prices range from 3.50 to 6.00 euros/m². In prime locations up to 8.00 euros/m² are achieved. Stable sales figures For the current year we expect a number of sold residential investments similar to The turnover volume will probably lie between 37 and 42 million euros. The multipliers still have a slight increase potential. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Braunschweig

5 Braunschweig - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Brunswick - Residential Investment locations B1 B214 Engel & Völkers Commercial Lehndorf-Watenbüttel Weststadt Veltenhof-Rühme A392 Broitzem Westliches Ringgebiet A391 Rüningen B4 Schunteraue Nordstadt Innenstadt Stöckheim-Leiferde Viewegs Garten-Bebelhof Heidberg-Melverode Wabe-Schunter Östliches Ringgebiet A395 A2 B248 Timmerlah- Geitelde-Stiddien Bienrode-Waggum- Bevenrode Wenden-Thune- Harxbüttel Südstadt-Rautheim- Mascherode Hondelage Volkmarode A39 Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2013, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2013, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier ,8-14,8 10,0-13,3 9,1-11,8 8,3-10,5 11,8-15,0 10,0-13,5 9,0-11,5 8,0-10,5 11,8-15,0 10,0-13,5 9,0-11,5 8,0-10,5 12,0-16,5 10,5-14,5 9,5-12,5 9,0-11,5 Trend Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial 6,50-7,50 3,50-4,50 6,50-8,00 3,50-5,00 6,50-8,00 3,50-5,00 6,50-8,00 3,50-5,00 Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Braunschweig

6 Engel & Völkers Braunschweig Immobilien GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH An der Martinikirche Braunschweig Tel. +49-(0) BraunschweigCommercial@engelvoelkers.com