Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Wiesbaden

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2014 /2015 Wiesbaden

2 Wohn- und Geschäftshäuser Wiesbaden Residential Investment Wiesbaden Der Wiesbadener Markt für Wohn- und Geschäftshäuser wird weiterhin von einer hohen Nachfrage bei steigenden Kauf- und Mietpreisen geprägt. Im Jahr 2013 wurden mit 87 Transaktionen deutlich weniger Objekte gehandelt als im Vorjahr (167), da nur wenige Objekte angeboten wurden. Auch das Umsatzvolumen fiel mit 129 Mio. EUR erheblich niedriger aus (2012: 226 Mio. EUR). Im Übrigen muss das Jahr 2012 aufgrund der hohen Umsätze durch die Verkäufe vieler großvolumiger Objekte und die Anhebung der Grunderwerbsteuer zum auch als Ausnahmejahr bezeichnet werden. Gestiegene Kaufpreise und Mieten Die Popularität der Geldanlage in Immobilien hat in Wiesbaden zu einem deutlichen Anstieg des durchschnittlich gehandelten Objektpreises geführt. So erhöhte sich dieser für Mehrfamilienhäuser von EUR im Jahr 2008 auf 1,67 Mio. EUR im Jahr 2013 um mehr als das 2,5-Fache. Auch die Mieten und Faktoren sind in allen Lagen gestiegen. Die Mietspanne reicht momentan in den mittleren und einfachen Lagen von 7,50 bis 10,50 EUR/m². In den sehr guten Lagen werden bis zu 16,00 EUR/m² gezahlt. Für Wohn- und Geschäftshäuser werden in sehr guten Lagen bereits in der Spitze EUR/m² und in guten Lagen EUR/m² gezahlt. Für die sehr gute Lage sehen wir jedoch in absehbarer Zeit eine Kaufpreisobergrenze erreicht. Einfache Lagen sind mit einem Durchschnittswert von EUR/m² deutlich preiswerter. Bei den Käufern handelt es sich meist um Bestandshalter aus der Region. Daneben sind Erstkäufer bis zu einem Objektvolumen von 1 Mio. EUR The residential investment market in Wiesbaden is still distinguished by high demand and increasing purchase and rental prices. In transactions were concluded, considerably less than during the previous year (167) as only a few properties have been on offer. Also, with 129 million euros, the turnover was much lower (2012: 226 million euros). Apart from that, due to the high turnover as a result of the sale of many large-volume properties and the raising of the land transfer tax at the beginning of 2013, the year 2012 must be described as an exceptional year. Rise in purchase prices and rents The popularity of investments in property has led to a considerable increase in the average property prices achieved. For instance, the price for apartment buildings rose from 640,000 euros in 2008 to 1.67 million euros in 2013 by more than 2.5 times. In addition, the rents and factors have increased in all locations. The rents currently range in average and basic locations from 7.50 to euros/m². In the prime locations up to euros/m² are paid. Also in prime locations the price paid for residential investment has already reached a peak of 3,600 euros/m² and in good locations 2,600 euros/m². However, we reckon that the purchase prices will reach their limit in the not too distant future in the prime locations. Basic locations are far less expensive with an average of 1,280 euros/m². Buyers are mostly local portfolio holders. In addition, first-time buyers are active up to a property volume of 1 million euros. Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 276,7 277,5 276,0 271,0 272,6 273,1 275,3 276,1 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 146,1 147,1 147,2 144,1 145,0 145,3 149,6 150,9 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,89 1,89 1,88 1,88 1,88 1,88 1,84 1,83 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Wiesbaden

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2014 Sales price 1 st half 2014 in % 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/ inflation rate Umlaufrendite */ current yield * Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic ,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties * deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** 100 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Wiesbaden, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Wiesbaden, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 aktiv. Aufseiten der Verkäufer treten vorwiegend Erbengemeinschaften oder ältere Eigentümer auf, die das gestiegene Preisniveau zum Verkauf nutzen. Die Anleger sind in der Regel bereit, bis zum 20-Fachen der Jahresnettokaltmiete zu investieren. Die Immobilien wechseln bis zu diesem Wert auch schnell den Eigentümer. Einige Anbieter, insbesondere in den sehr guten Lagen, haben jedoch überzogene Preisvorstellungen, sodass es nicht zum Abschluss kommt. Wenn die Faktoren die 20er- Marke überschreiten, prüfen die Käufer jedenfalls die Objekte sehr genau. Knappes Wohnungsangebot Auch das Wohnungsangebot ist in Wiesbaden knapp und die Nachfrage wird langfristig hoch bleiben. Alleine 2013 gab es einen Wanderungsgewinn von Personen, weil es u. a. junge Menschen aus dem Umland nach Wiesbaden zieht. Eine Entspannung ist allein deshalb nicht in Sicht, weil die Neubautätigkeit gering ist. In den zentralen Lagen gibt es mangels geeigneter Flächen nur punktuelle Projektentwicklungen. Diese finden schwerpunktmäßig in den Randlagen statt. Der Ausbau von Dachböden oder eine Umwandlung von älteren, nicht mehr marktfähigen Bürogebäuden wäre eine Möglichkeit zur Wohnraumschaffung. Potenzial im Stadtteil Westend Die hessische Landeshauptstadt wird durch eine Vielzahl von Arbeitsplätzen in Dienstleistungsunternehmen und in den diversen ansässigen Behörden auch künftig für sämtliche Bevölkerungsschichten attraktiv bleiben. Einen großen Teil der Wohnungssuchenden stellt die Gruppe der Studenten. Für sie sind Stadtteile wie Biebrich und Kostheim aufgrund niedriger Mieten und der Nähe zur Universitätsstadt Mainz interessant. Potenzial für Anleger sehen wir in dem zentral gelegenen Stadtteil Westend. Die gründerzeitlichen Gebäude verfügen über eine gute Objektqualität, haben jedoch teilweise Sanierungsstau. Für sanierte Wohnungen können indes attraktive Mieten aufgerufen werden. Sicherheitsorientierte Investoren bevorzugen das ebenfalls zentral gelegene Rheingauviertel, das von großen Altbauwohnungen geprägt wird. Leicht steigende Verkaufszahl 2014 wird sich die Zahl der Transaktionen leicht auf 100 bis 120 erhöhen. Aufgrund weiter steigender Kaufpreise erwarten wir ein Umsatzvolumen von bis zu 170 Mio. EUR. On the sellers side one can mainly see communities of heirs or older owners who are taking advantage of the higher price level to sell. Investors are usually prepared to invest up to 20 times the net annual rent. Properties also exchange hands quickly up to this value. However, as some sellers, in particular in prime locations, have exaggerated price ideas, often no deal is concluded. If the factors exceed the 20 times mark, buyers tend to examine properties very precisely. Low supply of housing The number of homes available in Wiesbaden is also low and the demand is expected to remain high in the long term. In 2013 alone there was an influx in population of 1,563 persons due to young people from the hinterland moving to Wiesbaden. For this reason there is no sign of a solution because too few homes are being built. In central locations there are only a few isolated project developments due to a lack of suitable sites. These are mainly focussed on the outlying areas. The extension of attics or the conversion of older office buildings that are no longer suitable for the market would be a solution towards creating more homes. Potential in the Westend district Thanks to a large number of jobs in service-providing companies and in various local authorities, the Hessian capital is still likely to remain attractive for all levels of the population, even in the future. A large proportion of home-seekers is made up of students. For them districts such as Biebrich and Kostheim are of interest due to the low rents and the proximity to the university city of Mainz. We foresee potential for investors in the central district Westend. The Wilhelminian buildings are of good quality, but some have a modernisation backlog. Attractive rents can meanwhile be asked for refurbished apartments. Security-oriented investors prefer the likewise central Rheingauviertel that is characterised by spacious, older apartments. Slight rise in sales figures In 2014 the number of transactions will rise slightly to between 100 and 120. Due to further increases in purchase prices we anticipate a turnover volume of up to 170 million euros. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Wiesbaden

5 Wiesbaden - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Wiesbaden - Residential Investment locations Frauenstein RHEIN A60 B54 Engel & Völkers Commercial Klarenthal Dotzheim Schierstein A643 Nerotal Westend Rheingauviertel Mainz Mitte Biebrich Nordost Sonnenberg Südost Amöneburg Rambach Aukamm Kastel B455 Bierstadt Heßloch Naurod Kloppenheim Erbenheim Kostheim B40 Auringen Igstadt Medenbach Nordenstadt A671 A3 Breckenheim A66 Delkenheim MAIN Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Trend Faktor 16,0 19,0 16,5 19,0 16,9 19,4 17,5 20,0 Multiplier 15,0 17,0 15,5 17,5 15,8 18,0 16,2 18,6 13,5 15,5 13,9 16,0 14,5 16,5 14,7 16,6 11,5 13,8 11,7 14,1 12,4 14,9 13,0 15,5 Whg.-Mieten in EUR/m 2 11,50 14,50 11,50 14,70 11,75 14,90 12,50 16,00 Residential rents in EUR/m 2 9,00 11,50 9,30 11,75 9,40 12,00 9,80 13,15 7,00 9,00 7,40 9,50 7,65 10,00 8,00 10,50 6,50 8,00 6,60 8,10 6,80 8,35 7,50 8,80 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2014/2015 Wiesbaden

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