Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2013 /2014 Berlin

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1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2013 /2014 Berlin

2 Wohn- und Geschäftshäuser Berlin Residential Investment Berlin Der Berliner Markt für Wohn- und Geschäftshäuser ist weiterhin der größte und dynamischste Zinshausmarkt Deutschlands. Das Umsatzvolumen erhöhte sich gegenüber dem Vorjahr um 7 % auf über 3,6 Mrd. EUR. Dazu beigetragen hat vor allem der zunehmende Handel mit großvolumigen Objekten in nachgefragten Lagen. Das durchschnittliche Verkaufsvolumen pro Immobilie hat mit 2,4 Mio. EUR den höchsten Wert seit 1995 erreicht. Weiterhin hohe Nachfrage Der Preisanstieg der vergangenen Jahre hat zu einer Annäherung des Berliner Preisniveaus an das Preisniveau anderer deutscher Großstädte geführt. Weiterhin sind die Berliner Durchschnittsmieten signifikant geringer und bieten damit noch Steigerungspotenzial. Der aktuelle Berliner Mietspiegel weist eine Durchschnittsmiete von 5,54 EUR/m² aus. Aber Neuvermietungen bei qualitativ und energetisch zeitgemäß sanierten Wohnungen liegen deutlich höher. Die Attraktivität der Hauptstadt begründet sich durch die zunehmende Wirtschaftskraft und das anhaltende Bevölkerungswachstum. Bei weiter leicht steigenden Faktoren und Mieten werden in den sehr guten Lagen in der Regel bis zu EUR/m² und in den guten Lagen EUR/m² erzielt. Der Durchschnittspreis für sanierte Objekte in den einfachen Lagen liegt knapp über EUR/m². Vorwiegend Privatinvestoren Die Käuferseite dominieren Privatinvestoren mit 67 %. Hierbei handelt es sich häufig um Bestandshalter, die schon mehrere Objekte im Eigentum haben. The Berlin market for residential investment is still the largest and most dynamic investment property market in Germany. The turnover volume increased in comparison with the previous year by 7 % to more than 3.6 billion euros. In particular the growing trade with voluminous properties in desirable locations has contributed towards this. With 2.4 million euros the average sales volume per property has reached the highest value since Continued high demand The price increase in recent years has led to an approximation of the Berlin price level to the price level of other German cities. The average rents in Berlin are still significantly lower and therefore continue to offer potential for increases. The current Berlin rental index shows an average rent of 5.54 euros/m². But new lettings of qualitatively refurbished apartments with modern energy concepts lie considerably higher. The attractiveness of the capital is due to the increasing economic power and the persistent growth of the population. With further slightly rising multipliers and rents, usually up to 2,850 euros/m² are achieved in prime locations and 1,930 euros/m² in good locations. The average price for refurbished properties in basic locations lies at just over 1,000 euros/m². Mainly private investors The buyers side is dominated by private investors at a rate of 67 %. These are often portfolio holders who already own several properties. Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 3.416, , , , , , , ,1 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 1.925, , , , , , , ,3 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,77 1,78 1,78 1,77 1,77 1,77 1,75 1,74 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Berlin

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2013 Sales price 1 st half 2013 in % 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/ inflation rate Umlaufrendite/ flatyield debt securities Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic ,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj EUR/m² min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Berlin, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Gutachterausschuss Berlin, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 Finanzierungsrahmenbedingungen und gesetzliche Vorgaben führen zu einer Verlängerung des Transaktionsprozesses. Verstärkt treten institutionelle Investoren und Family-Offices bei großvolumigen Transaktionen auf, ihr Marktanteil liegt bei 33 %. Der Anteil der internationalen Investoren liegt bei 12 %, inländische Käufer machen 88 % des Marktes aus, hierbei stellen die Mehrheit die lokalen Investoren. Gekauft wird in allen Lagen. Gerne weichen die Investoren wegen des geringen Angebots in den guten Lagen auch in die mittleren und einfachen Lagen aus. Vor allem Szeneviertel und trendige Kieze stehen im Fokus der Kaufinteressenten. Teile im Westen der Stadt, z.b. der südliche Wedding oder Tiergarten, erleben gerade eine Renaissance. Geringe Leerstands- und Eigentumsquote Die Bundeshauptstadt mit ihren guten Fundamentaldaten ist weiterhin ein großer Magnet. Die Wirtschaft, insbesondere die Gründerszene im IT- und Medienbereich, ist hier eine der treibenden Kräfte. Auch wenn der Zensus ein Minus von rd Einwohnern ausweist, ändert dies nichts an der generell weiter steigenden Haushaltszahl. Vor diesem Hintergrund ist der Leerstand mit etwas mehr als Wohnungen weiterhin sehr gering. Bei einem Bestand von rund 1,87 Mio. Wohnungen entspricht dies einer Leerstandsquote von ca. 3,5 %. Betroffen sind davon überwiegend nicht marktgerechte und stark sanierungsbedürftige Objekte sowie Großwohnsiedlungen am Stadtrand. Die Eigentumsquote in Berlin ist mit ca. 16 % im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten wie Hamburg, München oder Köln sehr gering. Konsolidierung auf hohem Niveau Eine Änderung der Marktsituation ist weniger durch eine Veränderung der Fundamentaldaten zu erwarten als eher durch einen Wandel der politischen und finanzpolitischen Rahmenbedingungen. Die wieder verstärkten Wohnungsneubauaktivitäten werden mittelfristig zu einer Entspannung des durch einen Nachfrageüberhang gekennzeichneten Marktes führen. Wir gehen davon aus, dass die Zahl der Verkäufe und des Volumens auf Vorjahresniveau liegen wird. Des Weiteren wird die Anzahl der Zinshäuser, die dem Markt durch eine Aufteilung in Eigentumswohnungen nicht mehr zur Verfügung stehen, in den kommenden Jahren steigen. The basic financing conditions and the legal conditions are leading to an extension of the transaction process. Increasingly more institutional investors and family offices are apparent in large-space transactions, their market share being 33 %. The share of the international investors is 12 %, national buyers make up 88 % of the market, whereby the majority comprises local investors. Purchases are concluded in all locations. The investors are tending more to switch their focus onto the average and basic locations because of the lack of offers. Potential buyers are particularly concentrating on the in districts and trendy neighbourhoods. Parts in the west of the city, e.g. the south of Wedding or Tiergarten, are experiencing a renaissance. Low vacancy and ownership rate The german capital with its good fundamental data continues to be a great attraction. The economy, especially the start-up scene in the IT and media sector, is one of the driving forces. Even if the census shows a minus of around 180,000 inhabitants, this will change nothing in the generally growing number of households. With this in mind, the vacancy rate is still very low with slightly more than 66,000 apartments. With a stock of around 1.87 million apartments, this corresponds to a vacancy rate of around 3.5 % which mainly affects properties that are not aligned with the market and badly in need of modernisation, as well as large housing estates on the outskirts. The owner rate in Berlin of approx. 16 % is very low in comparison with other German cities such as Hamburg, Munich or Cologne. High-level consolidation A change in the market situation is less to be expected from a change in fundamentals, rather than by a change in the political and fiscal conditions. The again increased new construction of apartments will lead in the mediumterm to an easing of the market currently featuring an excess in demand. We presume that the number of sales and the volume figures will lie at the previous year s level. Furthermore, the number of rental properties that are no longer available to the market due to division into freehold apartment units, will increase over the coming years. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Berlin

5 HAVEL Berlin - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Berlin - Residential Investment locations Spandau A111 Engel & Völkers Commercial A115 Zehlendorf Waidmannslust Wilmersdorf Charlottenburg A100 Reinickendorf Wedding Tiergarten Schöneberg Steglitz Pankow Mitte Weißensee Hohenschönhausen Prenzlauer Berg Kreuzberg Tempelhof A114 Friedrichshain Neukölln Lichtenberg Treptow A113 SPREE A11 Marzahn Adlershof A117 Hellersdorf Köpenick A10 A10 Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2013, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2013, Source: Engel & Völkers Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator Faktor Multiplier ,2-22,2 15,4-18,5 11,8-15,5 8,3-11,5 18,2-23,0 16,0-19,5 13,0-16,0 10,5-13,0 18,5-25,0 16,5-22,5 14,0-17,0 12,0-14,5 20,0-25,0 18,0-22,5 15,5-18,0 13,5-16,0 Trend Whg.-Mieten in EUR/m 2 Residential rents in EUR/m 2 8,50-16,00 7,00-12,00 5,00-8,50 4,00-6,00 9,00-18,00 7,50-13,00 5,50-9,00 4,50-6,50 10,00-20,00 8,00-13,00 6,00-10,00 5,00-7,00 12,00-23,00 8,50-14,00 7,00-10,00 5,50-8,00 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 Berlin

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