Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2016/2017 Bremerhaven

Transkript

1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2016/2017 Bremerhaven

2 Wohn- und Geschäftshäuser Bremerhaven Residential Investment Bremerhaven Rekordergebnis bei den Transaktionen Ein außergewöhnlich hoher Flächenumsatz, steigende Kaufpreise und anziehende Mieten kennzeichnen den Bremerhavener Markt für Wohn- und Geschäftshäuser. Der im Jahr 2015 rege Handel mit großvolumigen Objekten in den sehr guten und guten Lagen hat maßgeblich dazu beigetragen, dass das Umsatzvolumen um 101 % auf einen historisch hohen Wert von 69 Mio. EUR angestiegen ist. Auch die Zahl der Verkäufe hat sich auf 162 Immobilien (2014: 128) erhöht. Mit EUR lag der durchschnittlich gehandelte Objektwert deutlich über dem Vorjahreswert von EUR. Dies ist auf die um 91 % gestiegene Durchschnittsgröße (1.074 m²) der verkauften Zinshäuser zurückzuführen. Gutes Objektangebot in allen Lagen Im Vergleich zu anderen deutschen Großstädten ist in Bremerhaven in nahezu allen Stadtteilen ein ausreichendes Objektangebot vorhanden. Investoren suchen verstärkt Objekte in den sehr guten und guten Lagen bis zum 12-Fachen der Jahresnettokaltmiete. Die Mehrzahl der gehandelten Anlageimmobilien bewegte sich in der Preisklasse bis EUR. Dabei verfügt das typische Objekt in Bremerhaven über sechs bis zehn Wohneinheiten mit einer Fläche von 400 bis 600 m² zu einem Kaufpreis von rund EUR. Neben regionalen Käufern und Bestandshaltern gewinnt der Bremerhavener Markt auch an Attraktivität bei renditebewussten Anlegern aus dem Ausland. Investoren fragen insbesondere zentrale Lagen wie Mitte oder den Bürgerpark in Geestemünde nach. Anders als in den Record result of transactions An unusually high take-up figure, rising purchase prices and increasing rents are characteristic for the market for residential investment in Bremerhaven. The lively largevolume property business in 2015 in the prime and good locations played a considerable role in the fact that the turnover volume rose by 101 % to a historically high level of 69 million euros. In addition, the number of sales has increased to 162 properties (2014: 128). With 427,000 euros the average value of property traded was well above the previous year s figure of 270,000 euros. This is due to the 91 % rise in the average size (1,074 m²) of investment properties sold Good properties offers in all locations In comparison with other German cities, there is a sufficient range of properties available in almost all districts of Bremerhaven. Investors are looking more frequently for properties in prime to good locations and with multipliers of up to 12 times the net annual rent. The majority of investment properties traded lay in the price category up to 400,000 euros, whereby the typical property in Bremerhaven includes six to ten residential units with a total area of 400 to 600 m² at a purchase price of around 300,000 euros. Besides regional buyers and portfolio holders, the Bremerhaven market is increasingly gaining in attractiveness for yield-conscious investors from abroad. It is in particular investors who are seeking properties in central locations such as Mitte or the Bürgerpark in Geestemünde. Contrary to previous years, a dynamic Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * 2025 Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 114,0 113,4 108,2 108,3 108,8 110,1 112,5 112,0 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 62,7 62,6 60,1 60,2 60,8 60,9 62,2 59,9 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,82 1,81 1,80 1,80 1,79 1,81 1,81 1,87 *Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), bulwiengesa AG, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 Bremerhaven

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2016 Sales price 1 st half 2016 in % 12,0 11,0 10,0 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/inflation rate Umlaufrendite*/current yield* 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic EUR/m² * Deutsche Inhaberschuldverschreibungen German bearer bonds gew. Mittel min. max. weighted average für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** 125 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 45 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Bremerhaven, Engel & Völkers Commercial * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Bremerhaven, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 Jahren zuvor konnte dort 2015 ein dynamischer Objekthandel beobachtet werden. Neben einem häufig guten Objektzustand und einer passenden Mieterstruktur gibt es hier auch einen nennenswerten Bestand an Mehrfamilien- sowie Wohn- und Geschäftshäusern. Langfristiges Wertsteigerungspotenzial weisen Lagen wie der nördliche Teilbereich von Lehe oder durch die Schaffung neuen attraktiven Wohnraums auch Wulsdorf auf. Einfache Lagen und Objekte mit einem hohen Anteil an Gewerbeflächen, z. B. im südlichen Lehe, stehen aufgrund möglichen Leerstands weniger im Fokus der Anleger. Mangel an sanierten Wohnungen Die seit 2011 wieder wachsende Einwohnerzahl und die damit verbundene erhöhte Nachfrage nach Mietwohnraum haben in allen Lagen zu Mietsteigerungen geführt. Zusätzlich führt eine positive Entwicklung in der Hafenund Windwirtschaft, die zunehmend auch einkommensstarke Neubürger in die Stadt zieht, zu einer gestiegenen Nachfrage nach modernen Wohnungen in den besseren Quartieren. Nach wie vor gibt es in Bremerhaven jedoch eine auffällig hohe Anzahl an unsanierten Wohnungen. Zudem setzen Eigentümer selten Mieterhöhungen um, wodurch sich die Bestandsmieten deutlich unter dem aktuellen Niveau der Angebotsmieten bewegen können. In den sehr guten Lagen erreichen Bestandsmieten im Maximum 8,50 EUR/m². Im Vergleich dazu werden im Neubausegment Angebotsmieten von 10,50 EUR/m² aufgerufen. Die im bundesweiten Vergleich günstigen Faktoren haben gegenüber dem Vorjahr in den mittleren bis sehr guten Lagen erneut angezogen und erreichen in der Spitze das 12-Fache der Jahresnettokaltmiete. Auch die durchschnittlichen Verkaufspreise sind in allen Lagen gestiegen und liegen in den guten Lagen im Maximum bei 600 EUR/m² und in den sehr guten Lagen bei bis zu 750 EUR/m². Anhaltend steigende Kaufpreise Mangelnde Anlagealternativen und niedrige Baufinanzierungszinsen sorgen für eine anhaltend hohe Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern in Bremerhaven. Für 2016 geht Engel & Völkers Commercial trotz steigender Kaufpreise davon aus, dass das Umsatzvolumen auf ein langfristig stabiles Niveau leicht absinken wird. Diese Annahme beruht auf dem Rekordergebnis von 2015, das von einer Vielzahl großvolumiger Transaktionen geprägt war. property trade was apparent in Apart from an often good condition and a suitable tenant structure there is also a notable supply of apartment buildings and residential investments. Long-term appreciation potential could be seen in locations such as the northern part of Lehe or even Wulsdorf thanks to its creation of new attractive homes. Basic locations and properties with a high share of commercial units, e.g. in southern Lehe, are in less demand from investors because of their possible vacancy rates. Lack of refurbished apartments Since 2011 the population figures have continued to rise which, together with the higher demand for rental apartments in all locations, has led to an increase in rents. In addition, a positive development in the port and wind energy business that is drawing more and more highincome citizens to the town, is leading to a growing demand for modern apartments in better areas. However, there are still a remarkably high number of unmodernised apartments in Bremerhaven. Furthermore, owners rarely impose rent increases meaning that the existing rents can remain well below the current level of rents quoted in new offers. In the prime locations existing rents reach a maximum of 8.50 euros/m². In comparison with this, in the new construction segment rents of euros/m² are being demanded. Despite being favourable in comparison with the rest of the Federal Republic, in the average to prime locations multipliers have risen again compared with last year and at their peak reach 12 times the annual net rent. Also, the average selling prices have increased in all locations, reaching a maximum of 600 euros/m² in the good locations and up to 750 euros/m² in prime locations. Continued rise in purchase prices The shortage of investment alternatives and low mortgage interest rates are ensuring a continued high demand for residential investments in Bremerhaven. Despite rising purchase prices, for 2016 Engel & Völkers Commercial anticipates that the turnover volume will fall slightly to a sustainably stable level. This assumption is based on the record result of 2015 that featured a great number of large-volume transactions. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 Bremerhaven

5 Bremerhaven - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Bremerhaven - Residential Investment locations B212 Engel & Völkers Commercial Weddewarden WESER Luneplate Stadtbremisches Überseegebiet Mitte Fischereihafen Lehe B6 B212 Geestemünde Wulsdorf Leherheide A7 Schiffdorferdamm A7 Surheide B71 Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator * Trend Faktor 8,3 11,5 8,4 11,5 8,9 11,9 10,0 12,0 Multiplier 7,8 10,5 7,9 10,5 8,3 11,0 9,0 11,0 7,2 9,6 7,4 9,7 7,8 9,9 8,0 10,0 6,1 8,8 6,4 8,9 6,6 9,3 6,6 9,3 Whg.-Mieten in EUR/m 2 5,20 6,70 5,20 6,80 5,60 7,90 6,00 8,50 Residential rents in EUR/m 2 4,80 5,90 4,80 6,20 5,30 6,80 5,50 7,20 3,90 5,10 3,90 5,10 4,00 5,50 4,50 5,70 3,10 4,80 3,10 4,80 3,10 5,00 3,50 5,50 *1. Halbjahr/First half year Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 Bremerhaven

6 EVC Bremen GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Keilstraße Bremerhaven Tel. +49-(0)