Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2016/2017 Dortmund

Transkript

1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2016/2017 Dortmund

2 Wohn- und Geschäftshäuser Dortmund Residential Investment Dortmund Eine hohe Nachfrage und weiter ansteigende Kaufpreise kennzeichnen den Dortmunder Markt für Wohn- und Geschäftshäuser. So führte im Jahr 2015 ein reger Umsatz von großvolumigen Objekten zu einem Anstieg des Transaktionsvolumens auf 256 Mio. EUR (+28 % gegenüber 2014) und übertraf damit sogar das Spitzenergebnis von 2007 um rund 8 Mio. EUR. Im Schnitt zahlten Investoren ca EUR pro verkaufte Immobilie. Das sind 59 % mehr als im Jahr zuvor. Der überwiegende Handel fand jedoch in der Preisklasse bis EUR statt. Nachfrage von international agierenden Investoren zieht an Das Angebot an Wohn- und Geschäftshäusern geht in gefragten Quartieren wie dem Saarlandstraßen- und dem Kreuzviertel spürbar zurück. Angebotene Objekte befinden sich überwiegend in einfachen und mittleren Lagen und wecken zunehmend das Interesse von erfahrenen Bestandshaltern aus der Region. Im Vergleich zum Vorjahr sind vermehrt überregionale und internationale Investoren aktiv, die zuvor in deutschen Metropolen Objekte erworben haben und die nun aus Renditegründen die Stadt für sich entdeckt haben. Faktoren steigen in allen Lagen Im Vergleich zum Vorjahr sind die Faktoren in der größten Stadt des Ruhrgebiets nachfragebedingt weiter angestiegen und liegen nun im Maximum bei dem 16,4-Fachen in Ausnahmefällen werden für Liebhaberobjekte auch höhere Faktoren aufgerufen. In gleicher Weise sind auch die durchschnittlichen Verkaufspreise angestiegen. Für Investmentobjekte in sehr guter Lage A strong demand and further increasing prices characterise the market for residential investment in Dortmund. In 2015 a lively turnover of large-volume properties led to a rise in the transaction volume to 256 million euros (+ 28 % over 2014) and even exceeded the record result of 2007 by around 8 million euros. On average investors paid approx. 755,000 euros per sold property, 59 % more than last year. However, the main proportion of properties traded lay in the price category up to 500,000 euros. Increase in demand from internationally active investors There is a noticeable decline in residential investments on offer in desirable quarters such as those in the Saarlandstraße and the Kreuzviertel. Available properties are mainly situated in basic and average locations and are increasingly attracting the interest of experienced portfolio holders from the local region. In comparison with the previous year, more supra-regional and international investors who have previously acquired properties in the major German cities are now active and have recently discovered the city as attractive for income return reasons. Multipliers on the rise in all locations Due to the strong demand, in comparison with the previous year the multipliers in the largest city in the Ruhr Region have continued to rise and now lie at a maximum of 16.4 times in exceptional cases even higher factors are recorded for very desirable properties. Similarly, the average selling prices have also risen. For investment Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * 2025 Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 581,3 580,4 571,4 572,1 575,9 580,5 581,6 593,2 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 292,1 291,7 288,6 288,9 292,4 293,6 293,4 299,6 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,99 1,99 1,98 1,98 1,97 1,98 1,98 1,98 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), bulwiengesa AG, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 Dortmund

3 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2016 Sales price 1 st half ,0 in % 9,0 8,0 7,0 6,0 5,0 4,0 3,0 2,0 1,0 0,0-1,0 mittlere Lage/average location gute Lage/good location Inflationsrate/inflation rate Umlaufrendite*/current yield* 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj Hj Lage/Location Sehr gut prime Gut good Mittel average Einfach basic EUR/m² * Deutsche Inhaberschuldverschreibungen German bearer bonds gew. Mittel min. max. weighted average für Bestandsobjekte/Portfolio properties Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** 330 Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** 190 * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Dortmund, Engel & Völkers Commercial * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschuss Dortmund, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

4 müssen die Anleger im Schnitt EUR/m² und in guter Lage EUR/m² zahlen. Käufer weichen angebotsbedingt zunehmend auf mittlere und einfache Lagen aus, was sich auch in einem deutlichen Anstieg der Faktoren bemerkbar macht. So reichen die Faktoren in mittleren Lagen Dortmunds inzwischen von 10,5 bis 12,4. Das Risiko für ein Investment in mittlere und einfache Lagen ist überschaubarer geworden. Denn auch hier zieht die Nachfrage nach Mietwohnungen spürbar an, was dazu führte, dass der Wohnungsleerstand nahezu abgebaut wurde und die Mieten in der einfachen Lage im Maximum auf 5,60 EUR/m² geklettert sind. Bereits jetzt haben Investoren oftmals die Möglichkeit, die Rendite der Objekte durch eine Anpassung der Bestandsmieten an das aktuelle Mietniveau zu optimieren. Unionviertel hoch im Kurs Interessante Anlageperspektiven für Investoren bieten die von Mehrfamilienhäusern dominierte Nordstadt und das zentral gelegene Unionviertel. Der interessante Mix aus Wohnen und Kultur ist speziell bei Studenten hoch im Kurs und führt zu einer höheren Attraktivität der Lage. Während sich chancenorientierte Anleger vermehrt für den Stadtteil Hörde interessieren, welcher durch das Stadtentwicklungsprojekt Phoenix-See nachhaltig aufgewertet wird, investieren konservative Anleger vornehmlich in den südlich gelegenen guten Lagen. Dabei stehen eine solide Objektqualität und eine gute Mieterstruktur im Fokus. Steigende Nachfrage und weiter anziehende Preise Für das Jahr 2016 erwarten wir einen leichten Anstieg der Transaktionszahl, sodass bis zu 360 Verkäufe erreicht werden können. Niedrige Baufinanzierungszinsen und mangelnde Anlagealternativen werden weiterhin zu einer hohen Nachfrage nach Wohn- und Geschäftshäusern in Dortmund führen. Auch trägt das vergleichsweise hohe Preisniveau der benachbarten Großstädte am Rhein zu einem zunehmenden Interesse an Dortmund als Anlagemarkt bei. Eine stadtplanerische Aufgabe wird die Schaffung von neuem Wohnraum sein. Nicht nur in innerstädtischen Lagen bietet sich dazu eine Nachverdichtung, insbesondere durch das Schließen von Baulücken, das Aufstocken von vorhandenen Bauten sowie den Dachgeschossausbau, an. properties in prime locations investors must expect to pay an average of 1,795 euros/m² and in good locations 1,185 euros/m². Due to such criteria, buyers are increasingly turning to average and basic locations which is also noticeable in a distinct rise in the multipliers, that, for instance in average locations in Dortmund, meanwhile range between 10.5 and The risk involved in an investment in average and basic locations has become more manageable as, here too, the demand for rental apartments is noticeably increasing and is leading to an almost total reduction of vacancies and a rise in rents in basic locations to a maximum of 5.60 euros/m². Quite often investors are already able to optimise their returns on properties by adjusting the existing rents to the current level. Unionviertel in great demand The Nordstadt, that is mainly dominated by apartment buildings, and the centrally located Unionviertel offer attractive investment perspectives for investors. The interesting mixture of living and culture is particularly inciting for students and is making the location more desirable. Whereas opportunity-oriented investors are increasingly interested in the Hörde district, that has been sustainably upgraded by the urban development project Phoenix See, conservative investors prefer to put their money into good locations in the south of the city where the focus is on solid quality and a good tenant structure. Increasing demand and continual rise in prices For 2016 we anticipate a slight rise in the number of transactions so that up to 360 sales could be achieved. Low interest rates for building financing and the lack of investment alternatives will continue to generate a high demand for residential investments in Dortmund. In addition, the comparatively high price level in neighbouring cities by the Rhine will contribute towards an increasing interest in Dortmund as an investment market. One urban planning task will be the creation of new living space. This can be enabled not only in central locations by compaction, especially by closing vacant lots, adding storeys to existing buildings or converting attics for living. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 Dortmund

5 Dortmund - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser Dortmund - Residential Investment locations A40 A42 Lütgendortmund Kley DORTMUND-EMS-KANAL Mengede Bodelschwingh Kirchlinde A44 Engel & Völkers Commercial Westerfilde Marten Oespel A45 Huckarde Innenstadt West Barop A2 Lindenhorst Innenstadt-Nord City Eving Innenstadt Süd Brechten Innenstadt Ost Hörde Derne Körne Scharnhorst Schüren Berghofen Hombruch Benninghofen Lücklemberg Wellinghofen Kirchhörde Höchsten Wichlinghofen Bittermark Syburg B1 Wambel Brackel Aplerbeck Lanstrop Asseln Sölde Lichtendorf Wickede A1 A44 Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters Indikator Indicator * Trend Faktor 14,3 15,1 14,3 15,3 14,4 16,3 14,5 16,4 Multiplier 12,0 14,2 12,0 14,2 12,1 14,9 12,4 14,9 10,3 12,0 10,3 12,0 10,3 12,2 10,5 12,4 8,0 10,0 7,8 10,0 8,0 10,3 8,5 10,5 Whg. Mieten in EUR/m 2 8,80 11,80 8,80 12,00 8,80 12,00 8,80 12,00 Residential rents in EUR/m 2 7,50 9,60 7,50 9,60 7,50 9,80 7,50 9,80 5,50 7,00 5,50 7,00 5,50 7,50 5,50 7,50 4,20 5,50 4,20 5,50 4,25 5,50 4,40 5,60 * 1. Halbjahr/First half year Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2016/2017 Dortmund

6 Stephan Neukötter Immobilien Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Kreuzstraße Dortmund Tel. +49-(0) DortmundCommercial@engelvoelkers.com