Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2015/2016 Erfurt Weimar Jena

Transkript

1 Wohn- & Geschäftshäuser Residential Investment Marktreport 2015/2016

2 Wohn- und Geschäftshäuser Residential Investment Die Landeshauptstadt, die Kulturstadt und der Hochtechnologiestandort bilden den wirtschaftlichen Kernraum der Region Thüringen mit mehr als Einwohnern. Ein vielfältiges Arbeitsplatzangebot sowie ein attraktives Wohnumfeld mit einem abwechslungsreichen Kultur- und Freizeitangebot lassen die Bevölkerungszahl seit Jahren leicht steigen. Insbesondere der weiter anhaltende Zuzug in die Städte sorgt für eine langfristig stabile Wohnraumnachfrage. Im Jahr 2014 sind alleine in Personen mehr zu- als fortgezogen. Bundesweit gefragtes Investitionsziel Der Markt für Anlageimmobilien in Thüringen, speziell in, ist ein bundesweit gefragtes Investitionsziel. Ferner zeigt sich die Region sehr investorenfreundlich, da es beispielsweise kein Umwandlungsverbot für die Aufteilung von Miet- in Eigentumswohnungen gibt. Zudem gilt bei einer Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung lediglich eine Sperrfrist von drei Jahren in anderen Bundesländern beträgt diese Frist sogar bis zu zehn Jahre. In allen drei Städten stoßen Käufer auf eine Auswahl an verfügbaren Immobilien. Gesucht werden überwiegend Wohn- und Geschäftshäuser bzw. Mehrfamilienhäuser mit einem Wert um EUR. Im Vergleich zum Vorjahr sind vermehrt Erstkäufer aktiv, die mit dem Immobilienerwerb vorrangig das Ziel der Altersabsicherung verfolgen. Erfahrene Bestandshalter aus der Region und auch aus den alten Bundesländern investieren in der Regel bis zu 1,2 Mio. EUR für ein Anlageobjekt, wobei Käufer aus Westdeutschland The state capital, the cultural city and the advanced technology location form the economic core of the region of Thuringia with more than 400,000 inhabitants. A diverse range of jobs and an attractive living environment with a various cultural and recreational activities ensure a consistent slight growth in the population. In particular, the continuous influx of people into the cities brings with it a long-term steady demand for housing. For example, in 2014 more than 1,385 more persons moved to rather than away from alone. Nationwide popular investment target The market for investment properties in Thuringia, especially in, is an investment target that is popular throughout the country. Furthermore, the region is very investor-friendly as, for example, re-allocation is not prohibited for the conversion of rental into freehold apartments. In addition, there is only a vesting period of three years in case of termination of tenancy due to intended owner-occupation or owner's dependentoccupation or of reutilisation in other federal states this term can be anything up to ten years. In all three cities buyers encounter a selection of available properties. They are mainly seeking residential investments or apartment buildings with a value around 500,000 euros. In comparison with the previous year, more first-time buyers are active whose main objective is to purchase property as a provision for old age. Experienced portfolio holders from the region and also from the old West German states usually invest up to 1.2 million euros for an investment property, whereby Bevölkerung und private Haushalte Population and private households * Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 203,8 205,0 202,0 203,5 204,9 205,3 206,0 208,3 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 108,1 108,5 106,9 107,7 108,4 108,6 109,6 111,4 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,89 1,89 1,89 1,89 1,89 1,89 1,88 1,87 Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 65,2 65,3 62,9 63,2 63,3 63,3 66,0 67,0 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 35,1 35,2 33,8 34,0 33,9 34,0 35,7 36,2 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,86 1,86 1,86 1,86 1,86 1,86 1,85 1,85 Bevölkerung Tsd. Population, in 000s 104,4 105,1 106,4 106,9 107,7 107,4 107,9 109,6 Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in 000s 55,8 56,0 57,2 57,5 57,9 57,8 58,6 59,9 Ø Haushaltsgröße Av. size of household 1,87 1,86 1,86 1,86 1,86 1,86 1,84 1,83 * Stand:/As of: Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 //

3 teilweise höhere Kaufpreise akzeptieren. Die Eigentümer sind sich der hohen Nachfrage nach Objekten auch aufgrund des Anlagedrucks seitens der Investoren bewusst und rufen demzufolge im Vergleich zum Vorjahr deutlich höhere Preise auf. Gegenwärtig liegen die Faktoren in der Spitze beim 19,8-Fachen der Jahresnettokaltmiete (2014: Faktor bis 17,2). Aufgrund der positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen werden langfristig steigende Mieten prognostiziert, was zu einer zunehmenden Akzeptanz der gestiegenen Kaufpreise geführt hat. Bereits jetzt haben Investoren oftmals die Möglichkeit, die Rendite der Objekte durch eine Anpassung der Bestandsmieten auf das aktuelle Mietniveau zu optimieren. Zunehmende Preisdynamik in In wird sowohl bei den Kaufpreisen als auch den Mieten in allen Lagen eine zunehmende Preisdynamik registriert. So erreichen die Mieten in der Spitze bis zu 9,90 EUR/m² und die Faktoren bewegen sich in einer Spanne zwischen 13,0 und 19,5. Aufgrund der hohen Nachfrage haben auch unsanierte Objekte eine überdurchschnittliche Preissteigerung erfahren. Das durchschnittliche Objektvolumen pro Transaktion betrug in 2014 annähernd EUR. Ein gewisser Anteil an liquiden Investoren kauft die Objekte ohne Fremdka pital. Überwiegend sind die Käufer renditeorientiert und kommen aus den alten Bundesländern. In den einfachen und mittleren Lagen, wie beispielsweise Johannesvorstadt oder Ilversgehofen, werden diese renditeorientierten Anleger aufgrund des guten Objektangebots und des soliden Preis-Leistungs-Verhältnises häufig fündig. Das bei Investoren bisher relativ unbekannte ehemalige Arbeiterviertel Ilversgehofen liegt nördlich der Innenstadt und ist durch eine durchmischte gründerzeitliche Bebauung geprägt. Der in den vergangenen Jahren steigende Sanierungsgrad sowie fortlaufende städtische Entwicklungsmaßnahmen führen zu einer stetigen Aufwertung des Stadtviertels. Und auch aufgrund der Nähe zur Altstadt wird sich diese Lage weiter positiv entwickeln. Insgesamt werden die Mieten langfristig verhältnismäßig stärker in den einfachen und mittleren Lagen ansteigen, da die guten und sehr guten Lagen bereits ein hohes Niveau erreicht haben. : Attraktiver Standort für Erstkäufer Die Stadt ist vorrangig bei lokalen Anlegern beliebt. Im Jahr 2014 betrug das durchschnittliche Objektvolumen pro Transaktion rund EUR (2013: EUR). Die Faktoren (bis 18,5) sowie die buyers from West Germany partly accept higher purchase prices. Owners are also aware of the strong demand for properties due to the pressure on investors to invest and are therefore asking much higher prices in comparison with the previous year. At present multipliers have reached a peak of 19.8 times the annual net rent (2014: multipliers up to 17.2). Due to the positive underlying economic conditions rising rents are forecast in the long term which has led to an increasing acceptance of the higher purchase prices. Even now investors often have the opportunity of optimising the yields from their properties by adjusting existing rents to the current rental level. Growing price dynamism in In an increasing price dynamism is being registered both in purchase prices and in rents in all locations. Rents thus reach a peak of up to 9.90 euros/m² and multipliers lie within a range from 13.0 to Due to the strong demand unmodernised properties have also experienced an above-average price increase. In 2014 the mean property volume per transaction was almost 542,000 euros. A certain proportion of solvent investors buy properties without outside capital. Buyers are mainly yield-oriented and come from the old West German states. In the basic and average locations such as Johannesvorstadt or Ilversgehofen these yield-oriented investors often find suitable properties due to the good range on offer and the sturdy price-performance ratio. The former working-class district Ilversgehofen, which up to now was relatively unknown among investors, lies to the north of the city centre and is characterised by a mixture of Wilhelminian buildings. The increasing degree of refurbishment over the past few years and the successive urban development measures lead to a consistent upgrading of the district. In addition, this location will continue its positive development due to its proximity to the old part of the city. On the whole the rents will rise comparably more strongly in basic and average locations as the good and prime locations have already reached a high level. : Attractive location for first-time buyers The city of is particularly popular with local investors. In 2014 the average property volume per transaction totalled around 474,000 euros (2013: 364,300 euros). The multipliers (up to 18.5) and rents (up to euros/m²) have risen in all locations. The demand for unrenovated investment properties is especially high. Due to the often rather smaller property size is Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 //

4 Indikator Indicator Trend Faktor 13,4 14,7 13,5 14,9 14,1 16,9 15,5 19,5 Multiplier 12,0 13,6 12,5 13,9 13,5 15,9 14,8 18,0 10,5 12,5 11,0 12,8 12,5 14,2 14,0 16,0 10,0 11,0 10,0 11,5 11,1 12,8 13,0 14,5 Whg.-Mieten in EUR/m 2 6,50 8,80 6,70 8,90 6,90 9,50 7,10 9,90 Residential rents in EUR/m 2 5,50 6,80 5,80 7,00 6,00 7,30 6,20 8,10 4,70 6,20 4,90 6,30 5,00 6,40 5,20 7,40 4,00 5,00 4,00 5,30 4,00 5,60 4,20 6,40 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Indikator Indicator Trend Faktor 13,5 14,5 13,5 14,5 14,2 16,3 15,0 18,5 Multiplier 12,5 13,8 12,5 13,8 13,2 15,3 14,5 17,0 11,5 13,0 11,5 13,0 12,5 14,0 13,8 15,5 11,0 12,0 11,0 12,0 11,5 13,0 12,5 14,5 Whg.-Mieten in EUR/m 2 6,50 9,00 6,70 9,30 7,00 9,80 7,10 10,10 Residential rents in EUR/m 2 6,00 7,00 6,00 7,50 6,70 8,00 6,90 8,50 5,50 6,50 5,50 6,50 5,80 6,90 5,90 7,20 4,00 5,00 4,10 5,50 4,20 5,60 4,50 6,00 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Indikator Indicator Trend Faktor 14,5 16,0 14,5 16,2 14,7 17,5 16,5 19,8 Multiplier 13,0 14,8 13,2 14,9 13,9 15,9 16,0 18,0 11,5 13,5 11,8 13,7 12,5 14,9 15,0 16,7 10,5 12,0 10,8 12,2 11,7 13,5 13,8 15,0 Whg.-Mieten in EUR/m 2 7,00 10,50 7,20 11,00 7,70 11,50 9,10 12,10 Residential rents in EUR/m 2 6,00 9,20 6,00 9,20 6,50 9,70 7,50 10,50 5,50 7,70 5,50 7,70 6,00 8,10 6,70 8,90 5,00 6,60 5,00 6,60 5,00 6,90 5,70 7,50 Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial

5 - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser - Residential Investment locations Töttelstädt Ermstedt B7 Alach Frienstedt Übersicht B4 Tiefthal Kühnhausen Bindersleben A71 A71 Schmira Molsdorf Engel & Völkers Commercial Hochheim Bischleben- Stedten Mittelhausen Gispersleben Möbisburg- Rhoda Roter Berg Waltersleben Stotternheim Sulzer Siedlung Altstadt Melchendorf Egstedt Schwerborn A71 Kerspleben Töttleben Azmannsdorf Linderbach 0 Niedernissa Rhoda Büßleben Wallichen Vieselbach Hochstedt km B7 B7 Isserstedt A9 A9 Tröbdorf Remderoda Münchenroda Nord Lützeroda Cospeda Nordstadt Ammerbach Gera Gera Westviertel Lichtenhain Closewitz Winzerla Leutra Wöllnitz Burgau Göschwitz B85 Schöndorf Schönblick Dittelstedt Urbich Herrenberg Krämpfervorstadt Daberstedt Löbervorstadt Brühlervorstadt Salomonsborn Moskauer Hohenwinden Platz Rieth Ilversgehofen Johannesvorstadt Johannesplatz Marbach Andreasvorstadt Vierzehnheiligen Krippendorf Gaberndorf Weststadt Nordvorstadt Parkvorstadt Westvorstadt Altstadt Niedergrunstedt B85 Gelmeroda Legefeld Südstadt Possendorf Maua Oberweimar Ehringsdorf Zwätzen Löbstedt Kunitz Laasan Landgrafenviertel Wenigenjena Schlegelsberg prießnitz B7 Wogau Altstadt Ziegenhain Kernbergviertel B88 Tiefurt B88 SAALE Lobeda Drackendorf Süßenborn Taubach Ilmnitz B7 Alle Informationen wurden von uns mit größtmöglicher Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen übernehmen wir keine Gewähr und Haftung für Schäden, ausgenommen sind Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit. Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli Vervielfältigung nur mit Quellenangabe, Quelle: Engel & Völkers Commercial GmbH. All information has been compiled with the greatest possible care. We cannot accept any liability for the accuracy and completeness of this information. We shall not be held responsible for damage of any kind whatsoever incurred either directly or indirectly through the use of this information, with the exception of liability for intent or gross negligence. Last update of information and data published: June / July Duplication only with reference to source, source: Engel & Völkers Commercial GmbH. Sehr gute Lage Prime location Gute Lage Good location Mittlere Lage Average location Einfache Lage Basic location Gewerbe-/Industriefläche Commercial/Industrial area Grünfläche Green area Gewässer Waters

6 Mieten (bis 10,10 EUR/m²) sind in allen Lagen gestiegen. Insbesondere die Nachfrage nach unsanierten Anlageimmobilien ist hier hoch. Aufgrund der oftmals eher kleineren Objektgröße ist ein attraktiver Investitionsstandort, gerade für Erstkäufer. Dort werden überwiegend Objekte mit vier bis sechs Wohneinheiten und Kaufpreisen zwischen bis EUR angeboten. Interessante Anlageperspektiven für Investoren bietet das von Mehrfamilienhäusern dominierte Viertel Nordvorstadt. Hier wurde in den vergangenen Jahren viel saniert, was zu einer höheren Attraktivität der Lage, vor allem für Familien, geführt hat. Die Stadt hat diese Entwicklung durch die Ausweisung der Nordvorstadt als Sanierungsgebiet unterstützt und somit zusätzliche Anreize für Investoren geschaffen. Die Westvorstadt ist unter allen Bevölkerungsgruppen dazu zählen auch Studenten ein gefragtes Wohnquartier. So sind Investoren aufgrund der guten Vermietbarkeit von Wohnungen auch bereit, hier überdurchschnittliche Preise für ein solides Objekt zu zahlen. Hohe Mieten und Faktoren in In befindet sich mit der renommierten Friedrich- Schiller-Universität die größte Hochschule Thüringens mit rund Studenten. In 2014 sind die Mieten und Faktoren in allen Lagen teilweise deutlich angestiegen. Im Vergleich zu und werden in weiterhin die höchsten Mieten und Faktoren aufgerufen. In der Spitze liegen die Mieten bei 12,10 EUR/m² und die Faktoren bei 19,8. Auffällig stark angestiegen ist zudem das durchschnittliche Objektvolumen pro Transaktion auf rund EUR (2013: EUR). Hintergrund ist der Handel mit überwiegend großvolumigen Objekten in den guten und sehr guten Lagen. Dennoch ist auch für Anleger, die nur einen mittleren sechsstelligen Betrag investieren möchten, ein interessanter Standort, da oftmals kleinere Anlageimmobilien auf den Markt kommen. Der Stadtteil -West stößt aufgrund der Beliebtheit seitens der Mieter sowie der hohen Nachfrage durch die Nähe zur Universität bei Käufern auf großes Interesse. Zudem sind die Objekte in der durch gründerzeitliche Straßenzüge sowie historische Gebäude geprägten Lage überwiegend saniert. Auch die gute Verkehrsanbindung macht den Stadtteil attraktiv vom Bahnhof -West erreicht man in rund 15 Minuten und in 30 Minuten. an attractive location, in particular for first-time buyers. There mainly properties with four to six residential units and purchase prices between 300,000 and 500,000 euros are offered. The district Nordvorstadt that is primarily dominated by apartment buildings offers interesting investment perspectives for investors. Over the past few years many buildings were refurbished which has led to a higher attractiveness of the location, especially for families. The city has encouraged this development by declaring the Nordvorstadt a redevelopment area, thus providing additional incentives for investors. The Westvorstadt is a sought-after residential area throughout all sections of the population, including students. For this reason investors are already prepared to pay aboveaverage prices here for a sound property due to the good rentability of apartments. High rents and multipliers in In one can find the largest university in Thuringia, the famous Friedrich Schiller University with approx. 20,000 students. In 2014 the rents and multipliers increased in all locations, in some cases even drastically. In comparison with and, in the highest rents and multipliers are still demanded, the top rents reaching euros/m² and multipliers up to In addition, the average property volume per transaction has risen remarkably to around 965,000 euros (2013: 592,600 euros). The background for this is the trade with mainly large-volume properties in good and prime locations. Nevertheless, is also an interesting location for investors who only wish to invest a medium-sized, six-figure amount as smaller investment properties often appear on the market. The district -West arouses great interest with buyers due to its popularity with tenants and the strong demand as a result of its proximity to the university. Furthermore, properties in this location, that is characterised by Wilhelminian frontages and historic buildings, are mostly modernised. The good traffic connections also add to the attractiveness of the district one can reach in around 15 minutes and in 30 minutes from the -West station. Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2015/2016 //

7 Rendite versus Inflation Yield versus inflation Verkaufspreis 1. Halbjahr 2015 Sales price 1 st half 2015 in % 10,0 8,0 6,0 4,0 2,0 * * * Inflationsrate/inflation rate Umlaufrendite**/current yield** Lage/Location Gut good Mittel average ,0 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj * Bruttoanfangsrendite gute Lage / Gross initial yield für good locations ** deutsche Inhaberschuldverschreibungen 9/10 Jahre, beste Bonität/ german debt securities outstanding issued by residents 9/10 years, AAA-Rating Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial 1. Hj EUR/m² gew. Mittel min. max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties weighted average Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial Transaktionsanzahl* Number of transactions Transaktionsvolumen* Transaction volume Anzahl/Number ** Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million ** * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers Commercial * Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use ** Prognosespanne/Forecast range Quelle:/Source: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers Commercial Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite. If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.

8 EV Immobilien GmbH Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Lange Brücke Tel. +49-(0)