Büroflächen Office Space Marktreport 2013/2014 Hamburg

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1 Büroflächen Office Space Marktreport 213/214 Hamburg

2 Büromarkt Hamburg Office market Hamburg Mit einem Flächenumsatz von 44. m² wurde 213 das Vorjahresergebnis von 435. m² knapp übertroffen. Nach einem verhaltenen ersten Quartal kam der Markt erst spät in Schwung und hatte jedoch zur Jahresmitte das Vorjahresergebnis erreicht. Insgesamt hat das Jahr 213 eine stabile Entwicklung gezeigt auch wenn der langjährige Durchschnitt in Höhe von ca. 46. m² nicht erreicht wurde. Trotz der im internationalen Vergleich guten wirtschaftlichen Entwicklung ist die Unsicherheit über die eigene Entwicklung in vielen Unternehmen groß. Das zeigt sich in den relativ langen Entscheidungszeiträumen. Entscheidungszeiträume von einem Jahr bis zum tatsächlichen Abschluss sind nichts Ungewöhnliches. Insbesondere bei internationalen Unternehmen ist der Abstimmungsbedarf auch vor dem Hintergrund der Revisionssicherheit groß. Häufig werden kurze Laufzeiten mit Optionen bzw. bei längeren Laufzeiten Sonderkündigungsrechte gefordert. Bei Neubauflächen sind jedoch aufgrund des mieterindividuellen Ausbaus Mindestlaufzeiten von fünf Jahren obligatorisch. Größter Abschluss: Neubau der Philips-Zentrale Auffallend ist, ähnlich wie 212, dass das großvolumige Segment über 5. m² eine geringere Bedeutung hat als in anderen großen Standorten wie z. B. Frankfurt. Mit sieben Umsätzen wurden 13 % des gesamten Flächenumsatzes in dieser Größenklasse registriert (212: neun Umsätze). Der Baustart der neuen Philips-Zentrale mit rund 14. m² in der Röntgenstraße war 213 mit Abstand der größte registrierte Flächenumsatz. Durch diesen Neubau konnte auch die Bürolage Flughafen mit einem Anteil von 5 % am Gesamtflächenumsatz etwas aus dem Schattendasein hervortreten. Ein weiterer großer Abschluss erfolgte durch die Interimsanmietung der Reederei Hamburg Süd mit rund 9.5 m² im Sprinkenhof im Teilmarkt City, die ihre eigenen Stammflächen in der Willy-Brandt-Straße umfassend In 213, the previous year s results of 435, m² were only slightly exceeded with a take-up of 44, m². After a subdued first quarter, the market was fairly late in recovering. However, by the middle of the year the previous year s figures had been reached. Overall, the year 213 shows a steady development even if the longyear average of approx. 46, m² was not achieved. In an international comparison economic development is good, although many companies are very anxious about their own development, which is seen in the relatively long time required for decision-making. For example, taking one year to finally conclude a deal is nothing unusual. In particular within international companies, there is a great need for coordination, especially in view of audit compliance. Often short leases with options are required, or in case of longer leases, exceptional rights of termination. In the case of new buildings, however, minimum lease terms of 5 years are compulsory due to the tenants individual fit-outs. Biggest deal: New building for Philips head office Similar to 212, it is noticeable that the large-volume segment over 5, m² has less significance than in city locations such as Frankfurt. With seven deals, 13 % of the total take-up was registered in this size category (212: 9 deals). In 213 the start of building of the new Philips head office with approx. 14, m² in Röntgenstraße was by far the largest take-up recorded. Thanks to this new construction the office location Airport was also able to emerge slightly from the shadows with a share of 5 % of the total take-up. Another major deal was registered in the form of an interim renting of approx. 9,5 m² by the shipping company Hamburg Süd in the Sprinkenhof building in the City area, while their own head offices in Willy-Brandt-Straße are being extensively refurbished and modernised. Further major deals were leases concluded with the VBG Verwaltungs-Berufsgenossenschaft for 8,6 m², with the DB Schenker Group for 7,4 m² Bedeutende Flächenumsätze Hamburg* Significant take-ups Hamburg* Nutzer User Fläche Space Bürolagen Office area Philips (Deutschlandzentrale) 14. m² Flughafen Hamburg Süd 9.5 m² City VBG Verwaltungs-Berufsgenossenschaft 8.6 m² City-Süd DB Schenker 7.4 m² City-Süd InnoGames GmbH 6.6 m² City-Süd * Jahr 213/year 213 Büroflächen Marktreport 213/214 Hamburg

3 Flächenumsatz (m²) Take-up Flächenumsatz (m²) Lage* Take-up location* Volumen in Tsd. m²/volume in 's m² * 44 City City-Süd Hamburger Westen Altona/St. Pauli Flughafen Hamburger Osten Hafenrand Alster-Ost Eimsbüttel/Eppendorf Alster-West City-Nord Sonstige 8 % 6 % 6 % 5 % 5 % 5 % 4 % 4 % 3 % 3 % 3 % 2 % 2 % 17 % 27 %, 5, 1, 15, 2, 25, 3, * Prognose/Forecast * Jahr 213/Year 213 Flächenumsatz (m²) Branche* Take-up segment* Flächenumsatz (m²) Größenklassen* Take-up size categories* Sonstiges 2 % Öffentliche Hand, Verwaltung 2 % Gesundheit und Sozialwesen 3 % Industrie, Verwaltung 19 % < 5 m² 19 % Verbände, Interessenvertretung 4 % Unternehmensnahe Dienstleistungen 18 % m² 22 % Handel 6 % m² 24 % Bauwesen, Vermietung, Verpachtung 7 % Finanzwesen 13 % m² 22 % Information, Kommunikation 7 % Medien, Werbung 8 % Transport, Verkehr, Post + Kurier 11 % > 5. m² 13 % * Jahr 213/Year 213 * Jahr 213/Year 213 Büromieten Hamburg (EUR/m²) Office rents Hamburg (EUR/m²) Leerstand Hamburg Vacancies Hamburg in EUR/m² nettokalt/in EUR/m² excl. add. costs 25, 2, 15, 1, 5, 24, 21,5 22,5 23, 13,4 12,35 12,5 12,75 22,5 12, , 24, 24, 14,5 13,7 13, in Tsd. m²/in 's m² , , , , , , , , , 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1,, Quote in % / Quota in % Spitzenmiete/Prime rent Durchschnittsmiete/Average rent Leerstandsquote/Vacancy rate Leerstand/Vacancies

4 saniert und modernisiert. Weitere große Abschlüsse waren Anmietungen durch die VBG Verwaltungs- Berufsgenossenschaft mit 8.6 m², durch die DB Schenker Gruppe mit 7.4 m² und durch die InnoGames GmbH mit 6.6 m² - alle am Heidenkampsweg in der City-Süd. Vermietungen überwiegend kleinteilig Im kleinteiligeren Segment ist die Nachfrage weiter stabil. Dies spiegelt sich in der Verteilung der Mietverträge nach Größenklassen wider. Knapp 8 % der Abschlüsse entfielen auf Flächen unter 1. m². Rund 14 % der Mieter entschieden sich für Büroflächen zwischen 1.1 m² und 2. m², was einem Zuwachs von vier Prozentpunkten entspricht. City-Süd im Fokus Die zentralen Lagen City und City-Süd stehen weiter im Mittelpunkt der Nachfrage. Neben der traditionell starken City mit einem Anteil von 27 % (212: 2 %) steht insbesondere die City-Süd mit 17 % (212: 16 %) im Fokus der Nachfrage. Zur positiven Entwicklung der City- Süd tragen neben der innenstadtnahen Lage insbesondere die attraktiven Mieten der Bestands- und Neubauflächen bei. Drei der insgesamt sieben Vermietungen ab 5. m² entfielen auf die City-Süd. Die Mieten liegen hier rd. 2, EUR/m² unter der statistischen Durchschnittsmiete von 13,9 EUR/m² für den Gesamtmarkt. Die Spitzenmiete in der Hansestadt liegt nach wie vor bei 24, EUR/m². Ein deutlich geringerer Flächenumsatz wurde dagegen mit lediglich 6 % in der registriert (212: 12 %). Hintergrund ist hier nicht eine fehlende Nachfrage, sondern das fehlende Flächenangebot. Die größeren zur Verfügung stehenden Flächen wurden in den letzten zwei Jahren fast vollständig vom Markt abgenommen. Flächen ab 3. m² sind dort auf absehbare Zeit in Bestandsgebäuden nicht zu bekommen. and with the InnoGames GmbH for 6,6 m² - all on Heidenkampsweg in the City-Süd. Lettings mainly for small spaces The demand continues to be stable in the smaller-space segment. This is reflected in the distribution of leases according to size categories. Just under 8 % of the deals concluded were allocated to spaces under 1, m². Around 14 % of the tenants decided in favour of office spaces between 1,1 m² and 2, m², corresponding to a growth of 4 percentage points. Focus on City-Süd The central locations City and City-Süd are still in the focus of demand. Besides the traditionally strong City with a share of 27 % (212: 2 %), demand is particularly strong in the City-Süd area with 17 % (212: 16 %). Apart from the locations near to the city centre, the attractive rents in existing and newly built properties play a particular role in the positive development of the City-Süd. Three of the total of seven lettings in excess of 5, m² were concluded in the City-Süd. Here rents lie at around 2. euros/m² below the statistical average of 13.9 euros/m² for the overall market. The top rent in the Hanseatic City still lies at 24. euros/m². On the other hand a significantly lower take-up of only 6 % was registered in the (212: 12 %), the reason for this being not the absence of demand but the lack of spaces on offer. The larger available spaces have been almost completely taken over by the market over the past two years. It is unlikely that spaces in excess of 3, m² will be available to rent in existing buildings in that area in the near future. Bauprojekte Fertigstellung 214 /215 (Auswahl) New constructions completion in 214/215 (selection) Projektname Project name Projektentwicklung Project development Investor Investor Fläche Space Bürolage Offic e area Alsterufer 1 3 Her tz Gruppe 26.5 m² Alster-West Zentrum für Angewandte Luftfahrtforschung/Tech Center Lukas Baup rojekt GmbH 24. m² Sonstiges (Finkenwerder) LES 1 DWI Grundbesitz GmbH & Co 14.1 m² City Philips (Deutschlandzentrale) ECE 14. m² Flughafen Burstah Offices Frankonia Eurobau VersAM 13. m² City Büroflächen Marktreport 213/214 Hamburg

5 Industrie, Verwaltungen stärkste Mietergruppe 213 zeigt sich erneut, dass die Stärke des Hamburger Bürovermietungsmarktes in der vergleichsweise großen Unabhängigkeit von Leitbranchen sowie in einem vielfältigen Branchenmix liegt. Dies zeigt sich insbesondere darin, dass die sehr vielschichtige Branchengruppe der unternehmensnahen Dienstleister mit 18 % die zweitstärkste Nachfrage-Gruppe ist, unmittelbar nach der flächenumsatzstärksten Branchengruppe Industrie, Verwaltungen mit einem Anteil von 19 %. Gegenwärtig kommen nur wenige spekulativ neu errichtete Büroflächen auf den Markt. Von den rund 142. m² neuen Flächen im Jahr 213 waren mehr als 7 % vorvermietet. Auch die neu hinzukommenden Flächen für 214 sind bereits zu erheblichen Teilen vorvermietet. Der Leerstand ist geringfügig gesunken. Bei einem Büroflächenbestand von rund 13,7 Mio. m² in Hamburg stehen gegenwärtig etwa 98. m² Bürofläche leer. Das entspricht einer Leerstandsquote von 7,2 %. Stabiler Ausblick Hamburgs Wirtschaft entwickelt sich weiter robust. Engel & Völkers Commercial erwartet im Jahr 214 ein Vermietungsvolumen zwischen 44. m² und 46. m². Industry, Administration strongest tenant group In 213 it again became clear that the strength of the Hamburg office rental market lies in the comparatively great independence of the leading sectors and in a diverse mixture of sectors. This is particularly apparent in the fact that the extremely multi-facetted group of corporate service providers is the second-largest demand group with 18 %, immediately following the group of sectors with the greatest take-up, namely Industry, Administration with its share of 19 %. At present only a few, new office spaces built as speculative ventures have appeared on the market. Of the approx. 142, m² new spaces in 213, more than 7 % were pre-let. Also the spaces due for availability in 214 have been pre-let to a great extent. Vacancies have decreased slightly over the year. With an office space inventory of around 13.7 million m² in Hamburg, about 98, m² are currently vacant. This corresponds to a vacancy rate of 7.2 %. Stable prospects Hamburg s economy continues to develop in a robust manner. Engel & Völkers Commercial expects a letting volume of between 44, m² and 46, m² for 214. Büroflächen Neuzugänge Hamburg Office space completion Hamburg m² Nutzfläche in Tsd./m² utility space in 's , , , 26 19, , , , 21 17, , , ,5 5,7 214* geplante Fertigstellung/scheduled completion davon vorvermietet/of which, pre-let * Prognose/Forecast Quelle:/Source: Destatis, BulwienGesa AG, Engel & Völkers Commercial Büroflächen Marktreport 213/214 Hamburg

6 A7 Bürolagen Hamburg Office locations in Hamburg Eidelstedt Bahrenfeld Othmarschen Schnelsen B73 Stellingen Hamburger Westen Ottensen A7 13km Engel & Völkers Commercial Hummelsbüttel Wellingsbüttel Fuhlsbüttel Niendorf Ohlsdorf Groß Borstel Steilshoop Alsterdorf Lokstedt Eppendorf Hoheluft-Ost Hoheluft-West Harvestehude Eimsbüttel Rotherbaum Altona-Nord Schanzenviertel St. Pauli Neustadt Altstadt Altona-Altstadt Barmbek-Nord Winterhude Dulsberg Barmbek-Süd Uhlenhorst Hamburger Osten Eilbek Hohenfelde Klostertor Nord Borgfelde Hamm-Mitte Hammerbrook Süd Rothenburgsort Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe. Stand der Informations- und Datenlage: 31. Dezember 213, Quelle: Engel & Völkers Commercial. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: 31 st Decembre 213, Source: Engel & Völkers Commercia City City 11, - 24, EUR/m² Hafenrand Hafenrand 12, - 22, EUR/m² Alster-Ost Alster East 1, - 18,5 EUR/m² 7, - 13, EUR/m² Hamburger Westen West of Hamburg 7, - 12,5 EUR/m² Eimsbüttel/Eppendorf Eimsbüttel/Eppendorf 8, - 15, EUR/m² Alster-West Alster West 11, - 2, EUR/m² 15,5-24, EUR/m² Altona/St. Pauli Altona/St. Pauli 8, - 24, EUR/m² 7,5-13,5 EUR/m² City-Süd City-Süd 7,5-13, EUR/m² City-Nord City-Nord 7, - 12,5 EUR/m² Flughafen Airport 7, - 12, EUR/m² Hamburger Osten East of Hamburg 6, - 11, EUR/m² Gewässer Waters Engel & Völkers Gewerbe GmbH & Co. KG Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH Stadthausbrücke Hamburg Tel. +49-() HamburgCommercial@engelvoelkers.com