MARKTBERICHT INDUSTRIE- UND LOGISTIKIMMOBILIEN Nordrhein-Westfalen 2014
Marktbericht für den Umsatz von Logistikimmobilien und Industrieflächen in Nordrhein-Westfalen für 2014 n Zweites Halbjahr bei Gesamtumsatz von 878.000 qm Mietfläche deutlich stärker n Durch mittlerweile höhere Risikobereitschaft von Projektentwicklern sinken die Mietlaufzeiten in Toplagen für Neubauten auf bis zu fünf Jahre n Der Mietmarkt für Industrie- und Logistikimmobilien wird 2015 durch Projektentwicklungen geprägt sein n Teilmarkt Bonn Aachen: Mit 210.000 qm vermieteter Fläche wieder auf Normalniveau gesunken n Teilmarkt Mönchengladbach Niederrhein: Mit 250.000 qm zwar ein Drittel weniger als 2013 und 2012, aber immer noch über 5-Jahres-Durchschnitt n Teilmarkt Ruhrgebiet: NRW-Spitzenreiter mit 418.000 qm Flächenumsatz, davon allein 278.000 qm in Neubauten inklusive eines Eigennutzer-Deals mit 100.000 qm aus dem Automotive-Bereich n In eigener Sache: Realogis erzielt im Teilmarkt Nordrhein-Westfalen 2014 solides Ergebnis mit einem Flächenumsatz von 152.000 qm Im Marktgebiet Nordrhein-Westfalen* wurden 2014 nach einer Analyse von Realogis dem führenden deutschen Beratungsunternehmen für Logistikimmobilien, Industrieimmobilien und Gewerbeparks von allen Marktteilnehmern insgesamt 878.000 qm Mietfläche in Industrie- und Logistikimmobilien umgesetzt. Nach einem verhaltenen ersten Halbjahr mit 365.000 qm Umsatz wurden in den letzten sechs Monaten deutlich mehr Mietvertragsabschlüsse getätigt. Das Gesamtergebnis bedeutet zwar einen Rückgang von 20 Prozent gegenüber dem Vorjahr. Allerdings handelte es sich 2013 mit knapp 1,1 Mio. qm um ein außergewöhnliches Rekordergebnis, zu dem allein 550.000 qm auf Neubauentwicklungen entfielen, die vorrangig durch Großflächen für den E-Commerce- und Handelsbereich geprägt waren. Im Vergleich zwischen 2013 und 2014 >> Halbjahresumsätze Industrie- und Logistikimmobilien 450.000 qm 400.000 qm 350.000 qm 300.000 qm 250.000 qm 200.000 qm 150.000 qm 100.000 qm 50.000 qm 0 qm wurden im abgelaufenen Jahr erstens nicht so viele Projektentwicklungen abgeschlossen, zweitens in und weniger Großverträge ab 30.000 qm unterzeichnet und drittens verringerte sich das Angebot an Bestandsflächen, benennt Bülent Alemdag, Geschäftsführer der Realogis Immobilien GmbH, die Hauptgründe für den Umsatzrückgang. Zudem sind die Laufzeiten für Neubauentwicklungen gesunken. Mittlerweile steigt die Risikobereitschaft der Projektentwickler weiter, bereits schon für einen 5-Jahres-Mietvertrag eine maßgeschneiderte Logistikimmobilie neu zu bauen. Laut Bülent Alemdag wird 2015 die Anzahl der Projektentwicklungen von Industrie- und Logistik- immobilien in NRW weiter zunehmen: Die Realwirtschaft ist gesund, gleichzeitig ist der Druck aufgrund von Knappheit moderner Logistikflächen ab 10.000 qm in den Bestandsimmobilienmärkten hoch, so dass die Nachfrage nur durch Neubauentwicklungen gedeckelt werden kann. Marktgebiet Bonn Aachen Nach dem Rekordjahr 2013 mit 390.000 qm, das Ruhrgebiet n 2010 n 2011 n 2012 n 2013 n 2014 vor allem durch Projektentwicklungen in geprägt war, hat der Flächenumsatz im Marktgebiet Bonn Aachen mit 210.000 qm im abgelaufenen Jahr wieder ein Normalniveau erreicht, liegt aber immer noch vor dem Ergebnis von 2012 (205.000 qm). Zu den wichtigsten Mietvertragsabschlüssen zählten u.a. AO Deutschland Limited mit ca. 35.000 qm in Bedburg sowie Galeria Kaufhof in mit 12.500 qm und Poco Einrichtungsmärkte mit ca. 7.000 qm ebenfalls in. Das Angebot hat sich gegenüber dem Vorjahr weiter verringert. Es gab kaum noch verfügbare Hallenflächen, so dass die konstant hohe Nachfrage nicht bedient werden konnte, so Bülent Alemdag. Weiterhin war der Teilmarkt durch viele kurzfristige Verträge geprägt, teilweise mit unter einem Jahr Mietlaufzeit. Ca. 70 Prozent aller Anmietungen erfolgte durch Handelsunternehmen. Aktuell sind größere moderne Hallen nicht mehr verfügbar. Zwar sind zwei spekulative Neubauten mit insgesamt 16.000 qm realisiert worden, diese beiden Projekte führten jedoch zu keiner signifikanten Verbesserung des verfügbaren Angebots. Derzeit befindet sich nur eine einzige Projektentwicklung in der Realisierung, die 35.000 qm große Logistikfläche wird 2015 in Bergheim fer- >> Umgesetzte Industrie- und Logistikfläche nach Standort in Nordrhein-Westfalen Ruhrgebiet 418.000 qm 250.000 qm 210.000 qm
tig gestellt. Allerdings haben sich einige Projektentwickler bereits größere Grundrücke gesichert, teilweise wird Landbanking ohne vorliegende Baugenehmigung betrieben, so Bülent Alemdag. Damit können auch wieder kurzfristig größere Projektentwicklungen im er Stadtgebiet sowie im Großraum realisiert werden. Vor dem Hintergrund der geringen Verfügbarkeit von Flächen werden auch die Spitzenmieten bei modernen Logistikflächen weiter steigen und 2015 auf einem Niveau von 5,10/qm liegen. Das Segment der Gewerbeparks in war 2014 geprägt durch geringe Leerstände bei hoher Nachfrage. Dieses zog einen Anstieg der Mietpreise bis zu ca. 4,95 /qm Hallenfläche nach sich. Jedoch hat sich ein Projektentwickler ein Grundstück für die Realisierung neuer Flächen gesichert, mit dem der Nachfrageüberhang zukünftig zum Teil etwas ausgeglichen werden kann. Marktgebiet Mönchengladbach Niederrhein Auch der Teilmarkt Mönchengladbach Niederrhein konnte vorrangig aufgrund von deutlich weniger Projektentwicklungen sein Vorjahresergebnis (370.000 qm) nicht erreichen. Allerdings lag der Gesamtflächenumsatz 2014 mit 250.000 qm für alle vermieteten Flächen in Logistikimmobilien, Industrieimmobilien und Gewerbeparks in diesem Markt immer noch über dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre (zwischen 200.000 bis 230.000 qm Vermietungsleistung p.a.). Zu den Großabschlüssen 2014 gehörten beispielsweise Nellen & Quak mit knapp 15.200 qm in Neuss, zwei Projektentwicklungen in Mönchengladbach mit jeweils ca. 25.000 qm sowie ein Handelsunternehmen in der Peripherie von Süd mit knapp 17.000 qm. Die Spitzenmiete für moderne Logistikimmobilien stieg auf über 5,60 /qm (Neuss). Am stärksten nachgefragt waren im abgelaufenen Jahr mit 110.000 qm moderne Flächen in Logistikimmobilien (45 Prozent des Gesamtumsatzes), wovon 65.000 qm in Neubauentwicklungen vermietet wurden. Mit Jahresende waren alle spekulativ errichteten Flächen in Neubauten in Krefeld, Neuss und Ratingen vermittelt, sagt Bülent Alemdag. Im Spitzenjahr 2013 kamen jedoch mit ca. 237.000 qm mehr als doppelt so viele Neubauflächen in die Vermietung. Für 2015 prognostiziert Realogis eine stabile Nachfrage. Flächen größer als 5.000 qm werden Mangelware sein. Im Bereich Gewerbeparks werden vereinzelt Flächen zwischen 3.000 bis 4.000 qm vorhanden sein. Grundsätzlich wird jedoch die Kompromissbereitschaft seitens der Mieter erneut steigen müssen, so Bülent Alemdag. Auch in diesem NRW-Teilmarkt werden 2015 die Neubauaktivitäten weiter steigen, da keine Bestandsflächen mehr verfügbar sind. Seitens der Projektentwickler wurden bereits in exponierten Lagen wie im Randgebiet von Grundstücke gesichert auch hier werden die Projektentwickler bereit sein, kürzere Mietlaufzeiten zu akzeptieren. Das Segment der Gewerbeparks war 2014 im Teilmarkt Mönchengladbach Niederrhein durch wenig Leerstand bei konstanter Nachfrage geprägt. Dabei konnte ein Marktgleichgewicht beobachtet werden. Einzige Ausnahme stellt der Norden s dar, wo eine hohe Nachfrage von Flächen zwischen 400 bis 1.000 qm auf wenig Angebot stieß. Insgesamt stiegen auch die Mietpreise für Flächen in Gewerbeparks und es wurden bis zu 6,20 /qm Hallenfläche erzielt. Im neuen Jahr werden einige Projektentwickler weiterhin spekulative Neubauflächen in diesem Teilmarkt entwickeln, um der Nachfrage von Unternehmen nach hochwertigen Büro-, Service- und Hallenflächen gerecht zu werden. Marktgebiet Ruhrgebiet Umsatz-Spitzenreiter unter den drei großen Logistikmärkten in Nordrhein-Westfalen ist 2014 das Ruhrgebiet. Mit 418.000 qm vermittelter Mietfläche konnte dieser Teilmarkt nach einem Rückgang in 2013 (330.000 qm) wieder an das sehr gute Ergebnis von 2012 anschließen (420.000 qm). Zu den großen Mietvertragszeichnern zählten im abgelaufenen Jahr ein Automotive-Unternehmen in Bochum mit knapp 100.000 qm, der Logistiker Schenker mit 40.000 qm in Bergkamen und einer Erweiterung von 20.000 qm im Großraum Dortmund, die Baumarkt-Kette Hellweg mit 45.000 qm für einen Neubau in Hamm sowie Panopa Logistik in Herten mit ca. 9.000 qm. Der Hauptgrund für das Umsatzplus in 2014 lag in der Verfügbarkeit von Projektentwicklungsflächen, so Bülent Alemdag. Allein 278.000 qm Fläche konnte in Neubauten vermietet werden (66 Prozent vom Gesamtumsatz), was gegenüber dem Vorjahr eine Zunahme von 88 Prozent bedeutet (2013: 148.000 qm). Aufgrund der vielen Neubauten lagen die Mietlaufzeiten bei 5 bis 10 Jahre. 2015 wird weiterhin durch Neubauprojekte geprägt sein, weil auch in diesem NRW-Teilmarkt Bestandsflächen fehlen. Die Spitzenmiete für Neubauflächen im Ruhrgebiet liegt bei bis zu 4,40 /qm, Ausnahme ist der trimodale Logistikstandort Duisburg Logport mit bis zu 5,00 /qm. In eigener Sache: 2014 setzte Realogis 152.00 qm in NRW um 2014 erzielte Realogis im Teilmarkt Nordrhein- Westfalen einen Flächenumsatz in der Vermietung von rund 152.000 qm. Zudem hat das Team der Realogis Immobilien GmbH in NRW institutionelle Verkäufe von Industrie- und Logistikimmobilien und Gewerbeparks in Höhe von 80 Millionen mitbegleitet.
Mietpreise 2014 Teilmarkt / Bonn / Aachen: Spitzenmieten steigen auf 5,10 /qm (großer Bereich) und auf 4,95 /qm bei Gewerbeparks Teilmarkt / Mönchengladbach / Niederrhein: stabiles Mietniveau, Spitzenmieten liegen bei 5,60 /qm; durchschnittlich 5,00-6,20 /qm Teilmarkt Ruhrgebiet: Mietpreise für moderne Logistikflächen leicht gestiegen und weiterhin stabil; durchschnittlich 4,75 /qm; Preise für Standardhallen liegen bei ca. 4,50-5,00 /qm A67 A73 Venray A73 Roermond Heerlen A79 Venlo 61 40 52 Mönchengladbach 46 Heinsberg A2 46 61 44 Eupen Verviers Alsdorf Aachen 4 57 Dormagen 57 1 3 31 2 Oberhausen 42 52 42 Essen 535 Solingen NORDRHEIN WESTFALEN 1 Jülich Friedrichsfeld Düren Kreuzau Krefeld Bergheim Duisburg Erftstadt Euskirchen 46 3 2 Herne Bochum 43 Bergisch Gladbach Dortmund Hagen Wipperfürth 45 Windeck Hamm 2 1 44 Hagen (Sauerland) Lüdenscheid Gummersbach Olpe Neunkirchen-Seelscheid Bonn Königswinter 4 Soest 46 Sundern (Sauerland) Attendorn Arnsberg Kirchhundern Siegen >> *Als Teilmarkt definiert Realogis die relevanten verfügbaren Lager-, Logistik- und Produktionsflächen in den Regionen: Ruhrgebiet sowie / Mönchengladbach / Niederrhein und / Bonn / Aachen.
Region Nordrhein-Westfalen REALOGIS Immobilien GmbH Ansprechpartner: Bülent Alemdag (Geschäftsführer) Tel.: +49 (0)211-52 28 45-0 Fax: +49 (0)211-52 28 45-55 Email: duesseldorf@realogis.de Die erste Adresse für Industrie- und Logis tikimmobilien REALOGIS Für Sie direkt vor Ort in Als Realogis im Jahr 2005 gegründet wurde, hatten wir ein ehrgeiziges Ziel: die Marktführerschaft im Vermietungssegment Industrie- und Logistikimmobilien. Die Konzentration und Bündelung des Know-hows auf diese Nische hat sich bewährt: So waren wir 2009 in Deutschland erstmals bundesweit Marktführer nach Flächenumsatz bei Lager-, Logistik- und Industrieimmobilien. Und auch unser europaweiter Marktanteil nimmt stetig zu. Heute agiert Realogis mit fundierten regionalen, nationalen und internationalen Marktkenntnissen zusätzlich in den Bereichen Investment, Asset Management sowie Bewertung. Dieses Zusammenspiel rund um die Indusrie- und Logistikimmobilie ist einzigartig und ermöglicht die Realisierung ganzheitlicher Lösungen für Investoren, Verkäufer, Projetentwicklungen, Eigennutzer und Mieter. Umfangreiche Beratungsleistungen in den Bereichen Logistik und Fulfillment runden das Dienstleistungsangebot ab. Mit einem Team von hoch motivierten Mitarbeitern streben wir danach, unsere Kunden langfristig zu begleiten und diese von unserer exzellenten Marktposition profitieren zu lassen. Wir sind Ihr Ansprechpartner für die Vermietung von Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbeparks in der Region Nordrhein-Westfalen. Sie suchen eine bestimmte Immobilie? Wir definieren detailgenau Ihre Anforderungen, optimieren Ihr Suchprofil und liefern Ihnen passgenaue Objekte. Sie suchen einen neuen Mieter für Ihr Objekt? Dann unterstützen wir Sie bei der Bewertung Ihrer Immobilie und der Festlegung des optimalen Mietzinses. Wir kümmern uns um die professionelle Außendarstellung und sorgen für eine zügige Vermietung. Ob Mieter oder Vermieter, in beiden Fällen profitieren Sie von der langjährigen Marktkenntnis und Spezialisierung, der Marktnähe und von den wertvollen Kontakten unseres achtköpfigen Teams in der Region. Wenn Sie deutschlandweit nach Immobilien in diesem Segment suchen, vernetzen wir Sie gern mit unseren Realogis Standorten in München, Hamburg und Stuttgart. Unsere Dienstleistungen n Ausarbeitung eines detaillierten, individuellen Anforderungsprofils n Zielgenaue Angebote n Erarbeitung möglicher Alternativen (Leasing, Ankauf) n Integrierte Realogis-Logistikberatung zur Definition der optimalen Immobilie und des optimalen Standorts n Fundierte, realistische Bewertung Ihrer Immobilie n Individuelles Vermarktungskonzept n Beratung zur Immobilienoptimierung n Umfangreiches regionales, nationales und internationales Kontaktnetzwerk mit potentiellen Mietern REALOGIS Immobilien GmbH Hansaallee 247b D-40549 Tel.: +49 (0)211-52 28 45-0 Fax: +49 (0)211-52 28 45-55 Email: duesseldorf@realogis.de www.realogis.de