Informationen zum Stand des Standortauswahlverfahrens für das Rathaus der Kreisstadt Olpe

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1 Informationen zum Stand des Standortauswahlverfahrens für das Rathaus der Kreisstadt Olpe 15. Sitzung des Ausschusses Umwelt, Planen, Bauen der Kreisstadt Olpe 7. November 2016

2 Inhaltsverzeichnis methodische Vorgehensweise Ergebnisse Ergebnisse der einzelnen Untersuchungsaufträge 2

3 Arbeitsaufträge VBD Beauftragung der VBD am Ermittlung des Sanierungsbedarfs der nächsten 20 Jahre Herstellung Barrierefreiheit Separierbarkeit 8. und 9. Obergeschoss Prüfung Belüftungs- und Klimatisierungsanlage Ergebnisse 3

4 methodische Herangehensweise Überprüfung, ob die in 2012 festgestellten Sanierungsbedarfe noch aktuell sind soweit erforderlich Anpassung des Sanierungsmaßnahmenkataloges Definition der Rahmenbedingungen für die 20-jährige Betrachtung: - Flächen des bestehenden Rathauses reichen aus, um auch die Anforderungen des 2014 fortgeschriebenen Raumprogramms ohne Umbaumaßnahmen abzubilden - es wird weiterhin davon ausgegangen, dass es keine erhöhten normativen Anforderungen an die Sanierung von öffentlichen Gebäuden geben wird - der Zustand der Betonkernsubstanz wird als hinreichend gut unterstellt, auch um die vorgesehenen Maßnahmen statisch aufzunehmen - weitere Setzung von Prämissen werden in Verbindung mit den Arbeitsaufträgen auf den folgenden Folien erläutert Ergebnisse 4

5 Ermittlung Sanierungsbedarf (I) auftragsspezifische Prämissen Definition des 20-jährigen Betrachtungszeitraums mit den Jahren 2017 bis 2037 Annahme der Bereitstellung sachgerechter Mittel für Instandhaltungs- und Wartungsarbeiten über die jeweiligen Haushalte bei Ermittlung gem. KGSt-Schema rund 4,4 Mio. in Summe über 20 Jahre keine Betrachtung von etwaigen Umbaumaßnahmen (z. B. aufgrund von Aufgabenübertragungen oder Änderungen der Verwaltungsstrukturen) diese Maßnahmen würden auch einen Rathausneubau berühren, wenngleich in diesem flexibler auf Veränderungen reagiert werden kann 5

6 Ermittlung Sanierungsbedarf (II) Feststellung Gebäudezustand als Ergebnis der Abstimmung mit der Fachverwaltung und der neuerlichen Gebäudebegehung lässt sich festhalten: - der in 2012 festgestellte Sanierungsbedarf ist (vor dem Hintergrund der Standortdiskussion) nicht behoben worden (siehe auch Präsentation der Verwaltung zur Stadtverordnetenversammlung am ) - es sind keine gravierenden neuen Sanierungsbedarfe hinzugekommen - die Defekte an den außenliegenden Verschattungsanlagen nehmen zu das bestehende Rathaus ist seit 2012 nicht in einem besseren, aber auch nicht in einem gravierend schlechteren Zustand die in 2012 als erforderlich angesehenen Maßnahmen bilden weiterhin die Grundlage für eine 20-jährige Betrachtung größere zusätzliche Maßnahmen werden im Bereich der Aufzuganlage aus 1978 (Teilerneuerung in den Geschossen und Körben 2009) und der Heizungsanlage in den kommenden 20 Jahren gesehen 6

7 Ermittlung Sanierungsbedarf (III) umfassende energetische Fassadensanierung keine zwingenden normativen Gründe zur unmittelbaren Durchführung der energetischen Fassadensanierung, jedoch ist eine Zunahme an Defekten bei fassadenberührten Elementen (z. B. außenliegender Verschattung, keine Ersatzteilbeschaffung für Fensterbeschläge ) festzustellen Empfehlung, dass bei Beginn der Durchführung von fassadenberührenden Sanierungsmaßnahmen nicht Einzelmaßnahmen, sondern umfänglich die energetische Fassadensanierung umgesetzt wird (u. a. Dachflächen, Fassade, Fenster, Fensterbänke, Heizkörper, tlw. Verkabelung) Notwendigkeit der Durchführung weiterer Gewerke als Folge der Fassadensanierung: Innenwände, Decken, Bodenbelag, Beleuchtung in Verbindung mit der teilweisen Nichteinhaltung der Anforderungen der Arbeitsstättenrichtlinie und der mangelnden Gewährleistung des sommerlichen Wärmeschutzes (insbesondere in den südorientierten Büros) sollten die Maßnahmen kurzfristig (spätestens in 5 Jahren) durchgeführt werden Summe der voraussichtlichen energetischen Fassadensanierungskosten einschließlich Interim bezogen auf das Jahr 2022 beträgt rund 8,75 Mio. 7

8 Ermittlung Sanierungsbedarf (IV) KG Kostengruppe Bewertung anteilig an Gesamtkosten 310 Baugrube 0,00 0,00% 320 Gründung 0,00 0,00% 331 Tragende Außenwände 0,00 0,00% 332 Nichttragende Außenwände 0,00 0,00% 333 Tragende Außenstützen 0,00 0,00% 334 Außentüren- / Fenster ,45 10,90% 335 Außenwandbekleidungen Außen ,02 7,30% 336 Außenwandbekleidungen Innen ,73 3,80% 337 Elementierte Außenwände 0,00 0,00% 338 Sonnenschutz ,23 2,80% 339 Außenwände Sonstiges ,75 0,50% 330 Außenwände ,18 25,30% 341 Tragende Innenwände 0,00 0,00% 342 Nichttragende Innenwände ,50 6,30% 343 Tragende Innenstützen 0,00 0,00% 344 Innentüren - / fenster 0,00 0,00% 345 Innenwandbekleidungen ,20 4,77% 346 Elementierte Innenwände 0,00 0,00% 349 Innenwände Sonstiges ,31 0,27% 340 Innenwände ,01 11,34% 351 Deckenkonstruktionen 0,00 0,00% 352 Deckenbeläge ,72 1,80% 353 Deckenbekleidungen ,02 5,58% 359 Decken, Sonstiges ,72 1,80% 350 Decken ,46 9,18% 361 Dachkonstruktionen 0,00 0,00% 362 Dachfenster, Dachöffnungen 0,00 0,00% 363 Dachbeläge ,77 7,80% 364 Dachbekleidungen ,30 0,20% 369 Dächer, Sonstiges 7.167,15 0,10% 360 Dächer ,22 8,10% 370 Baukonstruktive Einbauten ,10 1,26% 390 Sonstige Maßnahmen für Baukonstruktionen ,46 5,67% 300 Bauwerk - Baukonstruktionen ,43 60,85% 411 Abwasseranlagen 0,00 0,00% 412 Wasseranlagen 0,00 0,00% 413 Gasanlagen 0,00 0,00% 414 Feuerlöschanlagen 0,00 0,00% 419 Abwasser- und Wasser- und 0,00 0,00% Gasanlagen, sonstiges 410 Abwasser-, Wasser- und Gasanlagen 0,00 0,00% 421 Wärmeerzeugungsanlage 0,00 0,00% 422 Wärmeverteilnetze ,04 4,00% 423 Raumheizflächen ,60 5,70% 429 Wärmeversorgungsanlagen, Sonstiges ,45 0,30% 420 Wärmeversorgungsanlagen ,09 10,00% 430 Lufttechnische Anlagen 0,00 0,00% 441 Hoch- und Mittelspannungsanlagen 0,00 0,00% 442 Eigenstromversorgungsanlagen 0,00 0,00% 443 Niederspannungsschaltanlagen 0,00 0,00% 444 Niederspannungsinstallations-anlagen 0,00 0,00% 445 Beleuchtzungsanlagen 0,00 0,00% 446 Blitzschutz- und Erdungsanlagen ,45 0,30% 449 Starkstromanlagen, Sonstiges 0,00 0,00% 440 Starkstromanlagen ,45 0,30% 450 Fernmelde- und Informationstechnische Anlagen ,30 0,20% 460 Förderanlagen 0,00 0,00% 470 Nutzungsspezifische Anlagen 0,00 0,00% 480 Gebbäudeautomation 0,00 0,00% 490 Sonstige Maßnahmen für technische Anlagen 0,00 0,00% 400 Bauwerk - Technische Anlagen ,84 10,50% Summe KG (brutto) ,27 71,35% 700 Baunebenkosten ,00 24,50% Gesamtkosten (brutto) ,27 95,85% gerundet ,00 8

9 Ermittlung Sanierungsbedarf (V) Interimsmaßnahmen Grundsätzlicher Ansatz 60 % der vorhandenen Nutzfläche müssen durch Interimsmaßnahmen ersetzt werden. Flächenermittlung Nutzfläche Bestand m² Anteil 60% m² zu ersetzende Nutzflächen m² Kostenermittlung Bauzeit gesamt 24 Monate Kosten pro Monat pro m² NF 15,50 Errichtungskosten psch Mietkosten gesamt Rückbaukosten psch Gesamtkosten Interimsmaßnahmen Indexierung Baukosten Indexierung Baukosten ,10% ,62 Gesamtkosten Stand 06/ ,62 Indexierung Baukosten ,90% p.a ,51 Gesamtbaukosten ,13 gerundet ,00 9

10 Ermittlung Sanierungsbedarf (VI) Erneuerung MSR / Verteilnetze /Wasserleitungen / Sanitärbereiche Erneuerung der MSR-Technik zuletzt 2005 erfolgt (i. d. R. 15- bis 20-jährige Erneuerungszyklen) haustechnische Anlagen grundsätzlich in altersentsprechendem Zustand, jedoch bedürfen die Verteilnetze / Leitungen einer grundlegenden Erneuerung im Zuge des Austauschs der Leitungen bietet sich die Modernisierung der Sanitärbereiche in allen Geschossen an aufgrund der mit den Maßnahmen einhergehenden Beeinträchtigungen für die Belegschaft und der gebotenen Erneuerung der MSR sollten die Maßnahmen möglichst parallel zur energetischen Fassadensanierung erfolgen (u. a. Vermeidung zusätzlicher Interimskosten) Summe der voraussichtlichen Sanierungskosten bezogen auf das Jahr 2022 beträgt rund 2,55 Mio. 10

11 Ermittlung Sanierungsbedarf (VII) KG Kostengruppe Bewertung anteilig an Gesamtkosten 310 Baugrube 0,00 0,00% 320 Gründung 0,00 0,00% 331 Tragende Außenwände 0,00 0,00% 332 Nichttragende Außenwände 0,00 0,00% 333 Tragende Außenstützen 0,00 0,00% 334 Außentüren- / Fenster 0,00 0,00% 335 Außenwandbekleidungen Außen 0,00 0,00% 336 Außenwandbekleidungen Innen 0,00 0,00% 337 Elementierte Außenwände 0,00 0,00% 338 Sonnenschutz 0,00 0,00% 339 Außenwände Sonstiges 0,00 0,00% 330 Außenwände 0,00 0,00% 341 Tragende Innenwände 0,00 0,00% 342 Nichttragende Innenwände ,06 0,70% 343 Tragende Innenstützen 0,00 0,00% 344 Innentüren - / fenster ,55 5,00% 345 Innenwandbekleidungen ,80 0,53% 346 Elementierte Innenwände 0,00 0,00% 349 Innenwände Sonstiges 2.150,15 0,03% 340 Innenwände ,55 6,26% 351 Deckenkonstruktionen 0,00 0,00% 352 Deckenbeläge ,30 0,20% 353 Deckenbekleidungen ,34 0,62% 359 Decken, Sonstiges ,30 0,20% 350 Decken ,94 1,02% 361 Dachkonstruktionen 0,00 0,00% 362 Dachfenster, Dachöffnungen 0,00 0,00% 363 Dachbeläge 0,00 0,00% 364 Dachbekleidungen 0,00 0,00% 369 Dächer, Sonstiges 0,00 0,00% 360 Dächer 0,00 0,00% 370 Baukonstruktive Einbauten ,01 0,14% 390 Sonstige Maßnahmen für Baukonstruktionen ,05 0,63% 300 Bauwerk - Baukonstruktionen ,55 8,05% 411 Abwasseranlagen ,77 2,50% 412 Wasseranlagen ,77 2,50% 413 Gasanlagen 0,00 0,00% 414 Feuerlöschanlagen ,75 0,50% 419 Abwasser- und Wasser- und 0,00 0,00% Gasanlagen, sonstiges 410 Abwasser-, Wasser- und Gasanlagen ,29 5,50% 421 Wärmeerzeugungsanlage 0,00 0,00% 422 Wärmeverteilnetze 0,00 0,00% 423 Raumheizflächen 0,00 0,00% 429 Wärmeversorgungsanlagen, Sonstiges 0,00 0,00% 420 Wärmeversorgungsanlagen 0,00 0,00% 430 Lufttechnische Anlagen 0,00 0,00% 441 Hoch- und Mittelspannungsanlagen 0,00 0,00% 442 Eigenstromversorgungsanlagen 0,00 0,00% 443 Niederspannungsschaltanlagen 0,00 0,00% 444 Niederspannungsinstallations-anlagen ,00 5,30% 445 Beleuchtzungsanlagen ,02 2,00% 446 Blitzschutz- und Erdungsanlagen 0,00 0,00% 449 Starkstromanlagen, Sonstiges 0,00 0,00% 440 Starkstromanlagen ,02 7,30% 450 Fernmelde- und Informationstechnische Anlagen 0,00 0,00% 460 Förderanlagen 0,00 0,00% 470 Nutzungsspezifische Anlagen ,72 1,80% 480 Gebbäudeautomation ,51 1,00% 490 Sonstige Maßnahmen für technische Anlagen ,51 1,00% 400 Bauwerk - Technische Anlagen ,05 16,60% Summe KG (brutto) ,60 24,65% 700 Baunebenkosten ,89 24,50% Gesamtkosten (brutto) ,50 49,15% gerundet ,00 11

12 Indexierung Baukosten Ermittlung Sanierungsbedarf (VIII) Indexierung Baukosten ,10% ,59 Gesamtkosten Stand 06/ ,59 Indexierung Baukosten ,90% p.a ,32 Gesamtbaukosten ,91 gerundet ,00 12

13 Ermittlung Sanierungsbedarf (IX) Erneuerung Aufzuganlage unabhängig von den zusätzlichen Untersuchungsaufträgen der räumlichen Separierbarkeit des 8. und 9. Obergeschosses und der Herstellung von Barrierefreiheit sind Maßnahmen an der bestehenden Aufzuganlage im 20- jährigen Betrachtungszeitraum erforderlich nur teilweise Erneuerung, insbesondere der Fahrkörbe, in 2009 erfolgt wesentliche technische Elemente aus dem Einbaujahr 1978 Durchführung der Maßnahmen wird spätestens 2029 als erforderlich angesehen Kosten der Erneuerung - ohne Berücksichtigung Separierbarkeit und Barrierefreiheit - werden mit rund angesetzt Kosten der Erneuerung sind in den Kosten der sachgerechten Instandhaltung und Wartung (siehe Folie 7) enthalten 13

14 Ermittlung Sanierungsbedarf (X) Erneuerung Heizungsanlage Heizungsanlage wurde im Jahr 2005 umfassend erneuert und modernisiert Heizkessel musste in 2014 erneuert werden Nutzungsdauer ist mit 20 bis 25 Jahren bei sachgerechter Instandhaltung und Wartung anzusetzen Austausch der Heizungsanlage voraussichtlich spätestens 2030 erforderlich unter der Prämisse, dass aufgrund normativer energetischer Vorgaben bzw. umweltpolitischer Beschlüsse der Stadtverordnetenversammlung keine veränderten Anforderungen an die Heizungstechnik gestellt werden, ist von rund in 2030 auszugehen Kosten der Erneuerung sind unter Beachtung der vorgenannten Prämisse in den Kosten der sachgerechten Instandhaltung und Wartung (siehe Folie 7) enthalten 14

15 Herstellung Barrierefreiheit (I) Ist-Situation aktuell ist nur eingeschränkte Barrierefreiheit gewährleistet keine taktile Führung für blinde Menschen und Menschen mit Sehbehinderung keine behindertengerechten Sanitäranlagen in den meisten Geschossen Erreichbarkeit oberer Stockwerke nur durch Wechsel auf einen schmaleren Klapprollstuhl möglich Umfang der herzustellenden Barrierefreiheit Grundlage ist die DIN sehr weitreichende Eingriffe in die Raumstrukturen und Gebäudesubstanz des bestehenden Rathauses zu einer weitestgehenden Umsetzung erforderlich praktisch und wirtschaftlich nicht empfehlenswert Gewährleistung barrierefreier Erreichbarkeit des Empfangsbereichs und Bürgerbüros Herstellung behindertengerechter Sanitäranlagen in allen Geschossen 15

16 Herstellung Barrierefreiheit (II) Probleme bei der Herstellung Barrierefreiheit bestehender Aufzugschacht kann keine Körbe mit mindestens 90 cm Durchgangsbreite aufnehmen Entfall eines Aufzugkorbes zugunsten eines großen behindertengerechten Aufzugkorbes gem. SBauVO NRW für Hochhäuser nicht zulässig Schaffung von behindertengerechten Sanitäranlagen führt in den Geschossen zu Verlusten von (Büro-)Nutzungsflächen im an die Sanitärkerne angrenzenden Bereich Erkenntnisse der Prüfung selbst eine eingeschränkte Herstellung der Barrierefreiheit (Aufzuganlage, Sanitär, kraftunterstützende Türanlagen im Erschließungskernbereich) zieht einen hohen Folgeaufwand nach sich (z. B. außenliegende Aufzuganlage, Schaffung Ersatzflächen durch Vorsehen der behindertengerechten Sanitäranlagen) eine vollständige Umsetzung der DIN ist in dem bestehenden Rathaus nur unter großem Aufwand (wahrscheinlich) umsetzbar 16

17 Separierbarkeit 8. und 9. OG (I) Ist-Situation Erschließung 8. und 9. Obergeschoss nur durch zentralen Eingangsbereich möglich Vermietungssituation ist aktuell nicht auf 8. und 9. Obergeschoss beschränkt (jobcenter u. a. in Ebene -01) Erkenntnisse der Prüfung separate Erschließung über eine außenliegende Aufzuganlage von Ebene Ebene -02 (Höhe Busbahnhof) aus Entfluchtung über bestehende Treppenhauskerne wird als möglich angesehen Errichtung der außenliegenden Aufzuganlage führt zu Verlusten von (Büro-)Nutzungsflächen mindestens im 8. und 9. Obergeschoss außenliegende Aufzuganlage böte auch Möglichkeit zur barrierefreien Erschließung anderer Geschosse, jedoch unter Inkaufnahme weiterer Flächenverluste und erhöhter Gefahr missbräuchlichem Zutritts Kosten sind aufgrund Erfahrungswerte und Anfrage bei Hersteller mit rund anzusetzen 17

18 Separierbarkeit 8. und 9. OG (II) 18

19 Separierbarkeit 8. und 9. OG (III) 19

20 Belüftungs- und Klimatisierungsanlage Ist-Situation Be- / Entlüftung innenliegender Sanitärbereiche aktuell vorhanden bestehende Lüftungsschächte neben Erschließungskern insbesondere in südorientierten Büros können sich aus Rechtsprechung ergebende Wärmeschutzanforderungen nicht eingehalten werden teilweise defekte Verschattungsanlagen verschärfen die Situation Erkenntnisse der Prüfung Einbringen einer zentralen Lüftungsanlage wird kritisch bewertet, da die damit verbundene Leitungsführung und -verteilung einschließlich brandschutzrechtlicher Anforderungen in den vorhandenen Strukturen nur mit erhöhtem Aufwand umsetzbar ist nördlich orientierte Büros sind von der Wärmeentwicklung nicht im gleichen Maße wie die südlichen Büros betroffen dezentrale Belüftungs- und Klimatisierungsanlagen eher umsetzbar, jedoch mit höheren Wartungskosten gegenüber einer zentralen Anlage verbunden 20

21 Belüftungs- und Klimatisierungsanlage 21

22 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Ergebnisse VBD Beratungsgesellschaft für Behörden mbh Theodor-Heuss-Ring Köln Tel Fax

23 bisherige Entwicklung Sanierung (I) Einbindung VBD : Beauftragung der VBD mit Durchführung einer Maßnahmenwirtschaftlichkeitsuntersuchung Sanierung im Vergleich zu Neubau : Vorlage Abschlussbericht mit Empfehlung eines Rathausneubaus : Auftrag zur Fortschreibung des Raumprogramms : Vorlage Abschlussbericht zur Fortschreibung : Auftrag zur Anpassung der variantenspezifischen Kosten auf einen Ausführungszeitpunkt : Vorlage aktualisierter Vergleichsrechnung : Auftrag zur Durchführung zusätzlicher Untersuchungen für die Sanierungsvariante : Sachstandsbericht zu den zusätzlichen Untersuchungen Ergebnisse 23

24 bisherige Entwicklung Sanierung (II) Entwicklung Sanierungskosten als Ergebnis der Maßnahmenwirtschaftlichkeitsuntersuchung 2012 wurden Sanierungskosten in Höhe von sowie Kosten für Interimsmaßnahmen in Höhe von rund ermittelt im Zuge der Fortschreibung des Raumprogramms 2014 wurde unterstellt, dass das bestehende Rathaus das erarbeitete Raumprogramm (3.576 m² statt m²) flächenmäßig abbilden kann, ohne Umbaumaßnahmen zu berücksichtigen Aktualisierung der Sanierungskosten (06/2016) erfolgte lediglich über eine Fortschreibung der 2012 ermittelten Sanierungskosten mittels Berücksichtigung der Baupreisentwicklung bei einem Maßnahmenbeginn 2022 (Arbeitsauftrag 06/2016) ergeben sich Sanierungskosten von rund und weiterhin Interimskosten in Höhe von Ergebnisse 24