IMMOBILIENEVENT. Montag, den 13. November 2017, 19:00 Uhr VORTRAG. Gewerberaummiete im Spannungsfeld. von Rechtsprechung und Praxis mit

Transkript

1 IMMOBILIENEVENT Montag, den 13. November 2017, 19:00 Uhr VORTRAG Gewerberaummiete im Spannungsfeld von Rechtsprechung und Praxis mit Berücksichtigung des Rennbahn-Krimis SKRIPT VERANSTALTUNGSORT Ambassador Club, 7. OG, Hotel Flemings Selection Frankfurt Eschenheimer Tor 2, Frankfurt am Main 1

2 I. Die Gewerberaummiete im Spannungsfeld von Rechtsprechung und Praxis 1. Die Anwendung des Grundsatzes Kauf bricht nicht Miete erfordert Identität zwischen Vermieter und Veräußerer, 566 I BGB. Ändert Der Eigentümer aber nur aus strategischen Gründen die Vemieterstellung ab, bleibt auch bei fehlender Identität von Eigentümer und Vermieter, 566 I BGB in engen Ausnahmefällen entsprechend anwendbar, wenn: 1. die Vermietung des veräußerten Grundstücks mit Zustimmung und 2. im alleinigen wirtschaftlichen Interesse des Eigentümers erfolgt und 3. der Vermieter kein eigenes Interesse am Fortbestand des Mietverhältnisses hat (Abweichung zur Untervermietung!). Der 12. Senat hat mit Urteil vom daher die entsprechende Anwendbarkeit von 566 BGB in einem Ausnahmefall bejaht (XII ZR 26/16). 2. Das nur obligatorisch vereinbarte Ankaufsrecht verschafft ohne Eintrag im Grundbuch (Vormerkung) keine Rechtsposition i.s.v. 566 BGB gegenüber dem Erwerber! Der 12. Zivilsenat hat mit Urteil vom die Anwendbarkeit von 566 BGB in einem Fall verneint, wo die Parteien auf die Eintragung des Ankaufsrechts im Grundbuch verzichtet hatten. Das Ankaufsrecht gehört aber nicht zu den Rechten und Pflichten aus dem Mietvertrag, sondern stellt ein kaufrechtliches Aliud zur Miete dar, das nicht den Fortbestand des Mietverhältnisses bezweckt, sondern dessen Ersetzung durch Abschluss einer des Kaufvertrages. Bei einer mehrstufigen Veräußerungskette hat der XII. Senat und zuvor bereits das OLG das Ankaufsrecht als nicht von 566 I BGB erfasst angesehen (XII ZR 9/15). 3. Beschluss des BGH vom : Es handelt sich hier nicht um ein Urteil, sondern um einen Kostenbeschluss, den der BGH wegen Relevanz der Schriftformmangelkündigung und auch wegen Fragen der doppelten Schriftformklausel aber umfangreich auf 10 Seiten begründet. Wo in anderen Fällen die Formel genügt, der Beklagte trägt nach Erledigung des Rechtsstreits die Kosten (BGH vom XII ZR 53/16), hat der Senat hier zu Fragen der Schriftformmangelkündigung und Wirksamkeit der doppelten Schriftformklausel umfassend ausgeführt (zitierfähig!). Bei zwei Gewerberaummietverträgen war als Vertragszweck die Lagerung und Verkauf von Stoffen und Kurzwaren einerseits sowie zusätzlich diejenige von Textilien und Baumaschinen andererseits vorgesehen. Diese Verträge enthielten in ihren AGBs Schriftformheilungs- und doppelte Schriftformklauseln. Auf Wunsch des Vormieters hatte der damalige Vermieter schriftlich bestätigt, dass auch das Lagern von handelsüblichen Waren gestattet sei. Der spätere Erwerber hat dann in einem 2

3 Nachtrag vereinbart, dass das Mietverhältnis um einen bestimmten Zeitraum (hier bis ) laufen solle und eine vorherige 6-monatige Kündigungsfrist vereinbart. Weitere Regelungen enthielt der Nachtrag (insbesondere Verweis auf Lagern handelsüblicher Waren) nicht! Ändern die Parteien den vertraglich vereinbarten Nutzungszweck, so ist dies vertragswesentlich und beurkundungsbedürftig. Entspricht diese Änderung nicht der gesetzlichen Schriftform der 126, 127 BGB, wie beispielsweise durch einseitiges Bestätigungsschreiben des Vermieters, so ist wegen dieses Schriftformverstoßes das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit abgeschlossen worden und daher ordentlich kündbar, 550 Satz 1 BGB. Der Grundsatz, dass der Nachtrag den Schriftformmangel heilt, findet dann keine Anwendung, wenn der Nachtrag sich nur auf die Laufzeit des Mietverhältnisses bezieht und keinen Bezug auf das Lagern von handelsüblichen Waren nimmt. Denn ein Nachtrag heilt Formfehler nur, wenn dieser Formfehler im Nachtrag unter Bezugnahme auf die im Übrigen fortgeltende Vereinbarung des Mietverhältnisses und der vorangegangenen Nachträge auch beseitigt wird. Dies hatten die Parteien versäumt. Der Zeitpunkt, wann wegen eines Schriftformmangels nach 550 Satz 1 BGB gekündigt werden konnte, war hier zum Ende des ersten Jahres nach Überlassung. Der BGH hat die Frage der Überlassung geklärt: Wenn ein Nachtrag geschlossen wird, gilt das Datum des Nachtrages als Überlassungsbeginn (!), so dass die Parteien erst zum Ablauf eines Jahres nach Abschluss des Nachtrages kündigen konnten. Abschließend hat der 12. Senat noch zur doppelten Schriftformklausel ausgeführt, deren Anwendung er wegen des Vorrangs in der Individualvereinbarung ablehnt. 4. Seiner Rechtsprechung zu Schriftformmangel und Schriftformheilungsklauseln setzt der BGH im Urteil vom die Krone auf: Danach sind Schriftformheilungsklauseln mit dem nicht abdingbaren 550 BGB unvereinbar und daher unwirksam. Dies hat zur Folge, dass bei Änderung der vereinbarten Indexmieterhöhung durch Schriftwechsel der Parteien, ohne Verweis auf Mietvertrag und vorangegangene Nachträge, die Schriftform i.s.v. 126 BGB nicht gewahrt und damit im Ergebnis zerstört wird. Heilungsklauseln bleiben unwirksam, weil mit 550 BGB unvereinbar, im Ergebnis kann ordentlich gekündigt werden. An anderer Stelle hat der Senat noch ausgeführt, dass die Änderung von Betriebskosten, wie den Müllkosten, keine vertragswesentliche Änderung darstellt, aber nur mangels Schlüssigkeit im Klägervortrag. Dies ist ein häufiges Problem bei höchst-richterlichen Entscheidungen, die bei unvollständigen Parteivorbringen entscheiden, wobei dann im Rahmen der Sachverhaltsanalyse zu prüfen ist, ob hier eine Rechtsfrage entschieden wurde, oder die Entscheidung in der Sache nur unterblieb, weil die Partei zu wenig vorgetragen hat. Letzteres war hier der Fall. Vorstellbar ist auch, dass bei einem umfangreichen Vortrag zum Erlass der Müllkosten unter entsprechender Gegenüberstellung der erlassenen Müllgebühren, soweit diese eine Erheblichkeitsschwelle von 20,00/mtl. erreichen, eine Schriftformbedürftigkeit vorliegt, da dies zur Änderung der Miethöhe führt (BGH vom XII ZR 114/14; siehe weiter unten Ziff. 5). 3

4 Andererseits führt die Änderung der Wertsicherungsklausel von 10 auf 6% ohne gedankliche Verbindung zum ursprünglichen Miet-Vertrag und des Hinweises, dass es i.ü. bei den Bestimmungen des ursprünglichen Vertrages verbleiben soll, als schriftformrelevant bei Mangel der Schriftform zur ordentlichen Kündbarkeit nach 550 BGB. Formularvertragliche Schriftformheilungsklauseln stehen dem nicht entgegen, der BGH hält diese als mit 550 BGB für unvereinbar und daher im Ergebnis für unwirksam, sie stehen einer Schriftformmangelkündigung nicht entgegen (Leitsatz Lit a XII ZR 114/16). Da nach Auffassung des Senats aber von der Änderung der Wertsicherungsklausel ausschließlich der Vermieter profitiere, da er früher als nach der alten Regelung (10%) eine Mieterhöhung geltend machen könne und tatsächlich auch schon geltend gemacht hatte, ist für ihn (Vermieter) diese Abrede lediglich vorteilhaft, so dass er sich nach Treu und Glauben auf diesen Schriftformmangel nicht soll berufen können (Leitsatz Lit b unter Hinweis auf BGH vom XII ZR 114/14). Der BGH lässt hier erstmalig nach vielen Jahren die Schriftformmangelkündigung an Treu und Glauben scheitern. 5. Schriftform Jede Änderung der Miethöhe reicht aus (BGH vom XII ZR 114/14). Schon 20,00 monatliche Differenzmiete sind schriftformbedürftig. Offengelassen hat der BGH die Frage, ob Vereinbarungen zu den am Mietobjekt durchzuführenden Um- und Ausbaumaßnahmen, wegen der hiermit verbundenen Kostentragung (Stichwort: Verlorener Baukostenzuschuss) formbedürftig sind und wenn im Mietvertrag nur unvollständig unter Umständen schriftformschädlich werden können. Denn Um- und Ausbauarbeiten von wesentlichem Umfang und die Kostentragungslast für die Parteien, haben vertragswesentliche Bedeutung (seit BGH vom XII ZR 339/97). Flächenvergrößerung und die Frage eines möglicherweise zu regelnden verlorenen Baukostenzuschusses auch bei vorzeitiger Vertragsbeendigung, können daher einen Schriftformmangel begründen. Bauliche und konstruktive Änderungen am Grundeigentum des Vermieters, insbesondere bei Anschluss an Nachbargebäude sind beurkundungspflichtig, 311 b BGB. Dies dürfte auch für den Ausbau und Anschluss von Klimakanälen/Trennwänden, die Änderung von Abstandsflächen und Fluchtwegen o. ä. gelten, was mangels notarieller Beurkundung sogar zur Nichtigkeit führen kann (BGH v XII ZR 70/06 Rn. 20 ff.). Im Ergebnis wird man sagen können, dass Mietverträge, die Um- und Ausbauarbeiten und die Kostentragung unvollständig regeln, und die Frage offenlassen, inwieweit und wie lange der Vermieter zur Duldung verpflichtet ist (Stichwort: Jahresfrist), dies zum Schutz des potenziellen Erwerbers durch die Schriftform sicherstellen müssen. Denn die Duldung kann auch noch nach Ablauf der Jahresfrist ( 550 Satz 2 BGB) Auswirkungen auf die Vertragsparteien haben. Der BGH hat offengelassen, ob hier eine Schriftformmangelkündigung in Betracht komme, die Rechtssache zur Aufklärungen an das OLG Stuttgart zurückverwiesen, wo sie lt. Pressestelle anschließend durch Verbleib vor dem OLG Stuttgart beendet wurde. 4

5 Diese Rechtsfragen bleiben daher offen und damit streitrelevant! In einer neueren Entscheidung hat das OLG Köln die Anforderungen an die Schriftform bei der Unterschrift (Vertretungszusatz) zusammengefasst: Anders als bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts kann bei einer Kapitalgesellschaft, die von mehreren Personen vertreten wird, ein Unvollständigkeitseindruck bei Unterzeichnung durch ein Vorstandsmitglied ohne Vertretungszusatz nicht entstehen, da die Unterzeichnung für alle Vorstandsmitglieder erfolgen soll. Der BGH hat hier seine Rechtsprechung im Urteil vom (XII ZR 55/14) geändert. Auch bei der Unterschrift für eine GmbH ist ein Vertretungszusatz nicht erforderlich (BGH vom XII ZR 121/05), genannt auch das Putzfrauenurteil, weil nach der Diktion des BGH auch die Putzfrau unterschreiben kann, dann aber allenfalls als Anscheinsbevollmächtigte oder als Vertreter ohne Vertretungsmacht. Dies betrifft dann aber nicht die Schriftform, sondern Fragen des Zustandekommen des Mietvertrages selbst. Insoweit reicht die rein formelle Unterschrift auch eines vollmachtlosen Vertreters für die Wahrung der Schriftform im Sinne von 550 BGB aus. Dies gilt auch für den Vertreter ohne Vertretungsmacht, so dass es der Kennzeichnung der Art des Vertretungsverhältnisses nicht bedarf (BGH vom XII ZR 132/03). Die irrtümliche Falschbezeichnung einer Partei heilt der BGH mit dem Grundsatz der falsa demonstratio, auch bei formgebundenen Rechtsgeschäften (BGH vom IX ZR 279/13; Zusammenfassend OLG Köln vom ,1 U 25/16, IMR 2017, 402) 6. Vorkaufsrecht Die Baulandkammer des LG Berlin hat am in seinem Grundsatzurteil (Az.: - O.2/15 BauL) das Vorkaufsrecht der Gemeinde bei Veräußerung von Wohnhäusern an 26 BauGB scheitern lassen, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans bebaut und genutzt wird. In diesen Fällen ist die Ausübung des Vorkaufsrecht gesetzlich ausgeschlossen, 26 Ziff. 4 BauGB! Gegen dieses Urteil hat die Stadt Berlin Berufung beim KG eingelegt, die unter Az.: 9 U 2/17 BauL geführt wird. Wir berichten weiter! 5

6 II. Der Rennbahn-Krimi Galopprennbahn Der Rennklub kämpft verbissen Der kleine Frankfurter Rennklub kämpft gegen Baupläne des großen Fußballbundes. Dass sich der Streit um ein Grundstück so lange hinzieht, hätte niemand gedacht. Ist gar das ganze Projekt in Gefahr? Vor zwei Jahren war es mit Pomp gestartet. Frankfurt Fußball statt Pferderennen? Am wurde die Rennbahn im Rahmen der vorläufigen Zwangsvollstreckung durch GV geräumt. 6

7 Sämtliche vorzitierten Entscheidungen können gerne über unsere Kanzlei per abgerufen werden, einschließlich derjenigen des LG Berlin zum Vorkaufsrechts Entfall vom ! Dieses Skript wird ab der 47. KW auf unserer Webseite unter der Rubrik: Urteile/Vorträge eingepflegt. Danke für Ihre Aufmerksamkeit! In der angenehmen Erwartung Ihnen mit diesem Skriptum dienlich gewesen zu sein, steht Ihnen der Unterzeichner für alle Rechtsfragen, wie auch einen Gedankenaustausch zu aktuellen Fragen des Mietrechts gerne unter: zur Verfügung. Kanzlei Freudenreich, Hochstr. 43, Frankfurt/Main Tel.: 069/ Fax: 069/295764; 7