Gut gewohnt, gut investiert.

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1 Gut gewohnt, gut investiert. Zwischenbericht zum 31. Oktober 2004

2 Brief an die Aktionäre Sehr geehrte Aktionäre! Österreich 1010 Wien, Hessgasse Im ersten Halbjahr des aktuellen Geschäftsjahres 2004/2005 konnte die IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG erneut hervorragende Ergebnisse erzielen. Das Immobilienvermögen wuchs um knapp EUR 1,2 Mrd. auf EUR 3,5 Mrd. Der Konzernumsatz erhöhte sich gegenüber dem Vergleichszeitraum des Vorjahres um 39 % auf EUR 62,9 Mio, das EBIT stieg von EUR 62,3 Mio auf EUR 78,0 Mio. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) legte um 40 Prozent auf EUR 79,9 Mio. zu. Mit Stichtag verfügt die IMMOFINANZ über ein Portfolio von 3, m 2. Der Bereich Wohnen umfasst 50,2 %, Büro 19,9 %, Garagen 11 %, Logistik 8,5 %, Geschäfte 7,8 %, und Hotel/Freizeit 2,6 %. Der Bestand umfasst 924 Objekte in 21 Ländern in Europa und den USA. Während die IMMOAUSTRIA im Berichtszeitraum vorwiegend Wohnobjekte und Fachmarktzentren erwarb, investierte die IMMOEAST in erster Linie in Büroprojekte. Die IMMOWEST hingegen legte ihren Schwerpunkt auf Logistik- und Hotelimmobilien Wien, Dorotheergasse FMZ Linz-Leonding IMMOAUSTRIA Anfang Oktober konnte der Erwerb der BUWOG auch formal abgeschlossen werden. Im Zuge dessen wurde die Geschäftsführung des Unternehmens vergrößert. Einer der neuen Geschäftsführer und nun auch Sprecher der Geschäftsführung ist Mag. Daniel Riedl, der zuvor mehrere Jahre Asset Manager bei der IMMOFINANZ war. Nach dem Erwerb der BUWOG wurden noch weitere Investitionen in Wohnimmobilien getätigt. So erwarb die IMMOFINANZ ein Portfolio von sieben Zinshäusern mit ca m 2 Nutzfläche alle in erstklassiger Lage. Besonders hervorzuheben sind drei Objekte in der Wiener City mit exzellenten Adressen wie Dorotheergasse, Kramergasse und Hessgasse sowie ein Haus in der Inneren Mariahilferstraße. Damit besitzt die IMMOFINANZ nun 23 Objekte im ersten Bezirk Wiens mit einer Gesamtnutzfläche von mehr als m 2. Die IMMOFINANZ ist somit einer der größten Immobilienbesitzer in der Wiener Innenstadt. Weitere Investitionen wurden im ertragreichen Bereich der Fachmarktzentren getätigt. So erwarb die IMMOFINANZ zwei Objekte in Linz-Leonding und Wien-Liesing mit m 2 bzw m 2, die beide langfristig an eine namhafte Elektrohandelskette voll vermietet sind. Ebenfalls für die Entwicklung eines Fachmarktzentrums wurde ein m 2 großes Grundstück in Wien-Simmering erworben, auf dem bis zum Frühjahr 2005 ein hochwertiges Objekt mit m 2 Gesamtnutzfläche errichtet wird. Auch dieses ist bereits jetzt zur Gänze an bekannte Handelsketten vermietet. IMMOEAST Das wichtigste Ereignis im Berichtszeitraum war sicher die Kapitalerhöhung der Gesellschaft, bei der die Angebotsfrist wegen der enormen Nachfrage vorzeitig geschlossen werden musste. Bei Altaktionären wurden Zeichnungsaufträge im Rahmen der Ausübung ihrer Bezugsrechte zur Gänze erfüllt, darüber hinausgehende Orders konnten nicht berücksichtigt werden. Jene von Neuaktionären wurden zu 20% bedient. Dadurch wurde die Aktionärsbasis deutlich verbreitert. Durch die Kapitalerhöhung flossen der Gesellschaft rund EUR 192 Mio. an liquiden Mitteln zu. Diese Erhöhung des Eigenkapitals ermöglicht Immobilieninvestitionen in Höhe von EUR 450 Mio. Global Trade Centre (GTC), an der die IMMOEAST mit 7,79 % beteiligt ist, investierte im Berichtszeitraum in ausgewählte Wohnprojekte in Prag und Budapest. Der steigende Wohlstand und der Mangel an adäquatem Wohnraum führt zu einem Nachfrageüberhang bei gut ausgestatteten Eigentumswohnungen in den neuen EU-Ländern. In diesem chancenreichen Markt ist die IMMOEAST nun ebenfalls aktiv. Primär werden moderne Wohnanlagen errichtet, die später als Eigentumswohnungen an die künftigen Nutzer abverkauft werden. Außerdem realisierte GTC die Akquisition eines Wohn- und Büroprojektes in Belgrad und hat damit einen weiteren Schritt in den aufstrebenden serbischen Immobilienmarkt gesetzt.

3 Brief an die Aktionäre Rumänien Weiters gelang der IMMOEAST im Rahmen der S+B CEE-Beteiligung eine zukunftsorientierte Akquisition auf dem Bukarester Immobilienmarkt. Direkt neben dem Otopeni International Airport wurde ein m 2 großes Grundstück mit erstklassigen Entwicklungsmöglichkeiten erworben. Dort wird bis 2006 ein Projekt mit m 2 Büro- und m 2 Lagerflächen realisiert, für das es bereits zahlreiche Mietinteressenten gibt. RO Bukarest Otopeni Im Stadtzentrum von Bukarest erwarb die IMMOEAST im November und damit nach dem Berichtszeitraum ein neues Bürohaus in erstklassiger Lage. Das Objekt mit einer Größe von m 2 ist zur Gänze langfristig an ein Telekomunternehmen vermietet. Derzeit verhandeln wir über den Ankauf eines Logistikobjekts mit m 2 in Prag und die Beteiligung an einem Büro- und Logistik-Portfolio mit einer Nutzfläche von m 2 in den Städten Budapest und Warschau. Mit den erfolgreichen Abschlüssen kann in den nächsten Wochen gerechnet werden. RO Bukarest Global Business Center USA Durch diese Aktivitäten konnte die IMMOEAST ihre Position als Nummer eins der börsennotierten Immobilienunternehmen in Osteuropa weiter stärken. IMMOWEST Im Zuge der Partnerschaft mit Carlyle Realty Partners investierte die IMMOFINANZ in zwei Hotels mit 300 und 368 Zimmern sowie den darunter liegenden Garagen in der 8th Avenue in New York, die durch ihre exzellente Lage überzeugen. Am Eigenkapital von USD 48,9 Mio. ist die IMMOWEST mit 10,22 % beteiligt und somit mit USD 5 Mio. engagiert. USA New York Days Inn Hotel Über die 10,87 %-Beteiligung an CURZON Capital Partners investierte die IMMOWEST in Deutschland in ein Portfolio von sechs Logistikobjekten mit einer Fläche von m 2 in mehreren Städten, die alle zur Gänze langfristig an ein internationales Logistikunternehmen vermietet sind. Niederlande NL Uni-Invest Ebenfalls über CURZON erfolgte im Berichtszeitraum der Markteinstieg in den Niederlanden. Hier wurden zehn Büro- und Logistikobjekte mit m 2 Gesamtnutzfläche erworben, die sich vor allem durch den guten Cash-flow aus den Mieterträgen auszeichnen. Die schwache wirtschaftliche Entwicklung der Niederlande in den letzten Jahren hat auch die Preise auf dem Immobilienmarkt gedrückt und einen günstigen Einstieg ermöglicht. Entsprechend ihrer antizyklischen Investitionspolitik hat die IMMOFINANZ diesen Zeitpunkt für einen Einstieg genutzt, um von der zu erwartenden Erholung des Marktes durch den bereits zu spürenden Konjunkturaufschwung zu profitieren. AUSBLICK Als Folge des durch Zukäufe deutlich vergrößerten Immobilienportfolios wird der Konzernumsatz von rund EUR 102,0 Mio. im vergangenen Geschäftsjahr auf etwa EUR 180,0 Mio. steigen. Das nach der Verkehrswertmethode berechnete EBIT können wir aus heutiger Sicht auf EUR 164 Mio. verbessern. Die sorgfältig ausgewählten und detailliert geprüften Direktinvestitionen sowie erfolgreiche Beteiligungen und das aktive Portfoliomanagement werden auch weiter für eine gute und stabile Ertragslage sorgen und die IMMOFINANZ-Aktie auch in Zukunft zu einer gewinnbringenden und sicheren Anlagemöglichkeit machen. Wien, im November 2004 Mag. Norbert Gertner Mitglied des Vorstandes MMag. Dr. Karl Petrikovics Vorsitzender des Vorstandes

4 Konzernbilanz gem. IFRS zum 31. Oktober 2004 Aktiva in TEUR in TEUR Immobilienvermögen , ,7 Sonstige Sachanlagen , ,3 Immaterielle Vermögensgegenstände und Firmenwerte , ,2 Anteile an assoziierten Unternehmen , ,0 Andere Finanzanlagen , ,9 Immobilienvorräte ,0 0,0 Steuerabgrenzungen ,4 653,3 Langfristiges Vermögen , ,4 Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände , ,6 Wertpapiere des Umlaufvermögens , ,9 Liquide Mittel , ,9 Kurzfristiges Vermögen , ,4 AKTIVA , ,8 Passiva Grundkapital , ,0 Kapitalrücklagen , ,2 Gewinnrücklagen und Konzernergebnis , ,1 Genußrecht gem 174 AktG 1.367, ,9 Ausgleichsposten aus der Währungsumrechnung , , , ,1 Anteile in Fremdbesitz , ,7 Eigenkapital , ,8 Finanzverbindlichkeiten , ,9 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 574,9 230,0 Rückstellungen 3.747,7 681,7 Sonstige Verbindlichkeiten , ,9 Steuerabgrenzungen , ,7 Langfristige Verbindlichkeiten , ,2 Finanzverbindlichkeiten , ,0 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen , ,3 Rückstellungen , ,3 Sonstige Verbindlichkeiten , ,2 Kurzfristige Verbindlichkeiten , ,8 PASSIVA , ,8 Konzern-Gewinn-und-Verlustrechnung IAS 40 Anschaffungskostenmethode in TEUR in TEUR in TEUR in TEUR Umsatzerlöse , , , ,2 Sonstige betriebliche Erträge , , , ,3 Abschreibungen , , , ,1 Immobilienaufwendungen , , , ,1 Sonstige betriebliche Aufwendungen , , , ,0 Personalaufwendungen ,9-775, ,2-884,3 Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) , , , ,0 Finanzierungsaufwand/-ertrag , , , ,9 Ergebnis aus Finanzinvestitionen , , , ,3 Ergebnisanteile an assoziierten Unternehmen -250,0 0,0 983,7 0,0 Finanzergebnis 1.947, , , ,5 Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) , , , ,5 Steuern vom Einkommen , , , ,1 Konzernergebnis , , , ,4 Anteil der Gesellschafter der Muttergesellschaft 9.517, , , ,3 Anteil der Minderheiten 2.372,3-621,9-284,8-338,9

5 Konzern-Gewinn-und-Verlustrechnung IAS 40 Verkehrswertmethode in TEUR in TEUR in TEUR in TEUR Umsatzerlöse , , , ,2 Neubewertung von Liegenschaften (IAS 40) , , , ,8 Sonstige betriebliche Erträge , , , ,3 Abschreibungen , , ,5-554,3 Immobilienaufwendungen , , , ,1 Sonstige betriebliche Aufwendungen , , , ,0 Personalaufwendungen ,9-775, ,2-884,3 Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) , , , ,6 Finanzierungsaufwand/-ertrag , , , ,9 Ergebnis aus Finanzinvestitionen , , , ,3 Ergebnisanteile an assoziierten Unternehmen -250,0 0,0 983,7 0,0 Finanzergebnis 1.947, , , ,5 Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) , , , ,2 Steuern vom Einkommen , , , ,1 latente Steuern aus Neubewertung (IAS 40) , , , ,2 Konzernergebnis , , , ,8 Anteil der Gesellschafter der Muttergesellschaft , , , ,9 Anteil der Minderheiten 5.486,9-622,5-95,0-149,1 Konzern-Cash-flow-Statement in TEUR in TEUR Cash-flow aus dem Ergebnis , ,3 Cash-flow aus laufender Geschäftstätigkeit , ,5 Cash-flow aus Investitionstätigkeit , ,7 Cash-flow aus Finanzierungstätigkeit , ,6 Differenzen aus der Währungsumrechnung 841, ,9 Veränderung des Finanzmittelbestandes , ,5 Finanzmittelbestand am Anfang der Periode , ,5 Finanzmittelbestand am Ende der Periode , ,0 Veränderung des Finanzmittelbestandes , ,5 Konzern-Eigenkapitalentwicklung in TEUR in TEUR Stand zum 30. April , ,5 Veränderungen der zur Veräußerung verfügbaren finanziellen Vermögenswerte -273,4 2,6 Konzernergebnis , ,3 Kapitalerhöhung , ,6 Kosten der Kapitalerhöhung , ,6 Verrechnung negativer Firmenwerte 6.179,4 - Ausschüttung ,2 - Währungsänderungen 1.585, ,2 Stand zum 31. Oktober , ,2

6 Kennzahlen der IMMOFINANZ /2004 Unternehmenskennzahlen Umsatz in Mio. EUR 62,9 45,2 102,0 Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) 1) in Mio. EUR 78,0 62,3 104,1 Ergebnis vor Ertragsteuern (EBT) 1) in Mio. EUR 79,9 56,9 93,4 Cash-flow aus dem Ergebnis in Mio. EUR 28,9 26,0 50,6 Eigenkapital in Mio. EUR 1.308,7 988,6 994,9 Eigenkapitalquote in % 2) 50,7% 75,1% 64,5% Bilanzsumme in Mio. EUR 3.692, , ,8 Kennzahlen zum Immobilienvermögen Anzahl der Immobilien davon in Beteiligungen 3) Nutzfläche in m davon in Beteiligungen 3) Verkehrswerte der Immobilien in Mio. EUR 3.475, , ,1 davon in Beteiligungen 3) 323,7 191,1 237,9 Aktienkennzahlen Gewinn je Aktie 1) in EUR 0,24 0,23 0,34 Ultimokurs der Aktie 6,76 6,22 6,49 Anzahl der Aktien in Mio. 251,7 201,4 201,4 Ultimo Börsekapitalisierung in Mio. EUR 1.701, , ,0 1) Die Ermittlung der Kennzahl erfolgt auf Basis der Zahlen gemäß Verkehrswertmethode nach IAS 40. 2) Die Eigenkapitalquote bemisst sich in Relation zum mit Verkehrswerten angesetzten Vermögen. 3) Die Beteiligungen umfassen die nach der Equity-Methode in den Konzernabschluss einbezogenen assoziierten Unternehmen sowie die als Finanzinstrumente gemäß IAS 39 konsolidierten Beteiligungen. Aktienentwicklung Die Aktionäre partizipierten am Vermögenszuwachs der Stammaktie. Im Zeitraum vom bis zeichnete die IMMOFINANZ-Aktie eine Kurssteigerung von 9,39 %. Dies entspricht einer Vorsteuerrendite von 12,52 % bei einer KESt-pflichtigen Alternativveranlagung. Die Sekundärmarktrendite Emittenten gesamt betrug im 3. Quartal 2004 im Periodendurchschnitt 3,52 %. Der Immobilien-ATX (IATX) stieg im Vergleichszeitraum um 7,69 %. In den vergangenen fünf Jahren ( ) betrug die Kurssteigerung der IMMOFINANZ-Aktie 9,11 % p.a.; dies entspricht einer Vorsteuerrendite von 12,15 %. In den letzten 10 Jahren konnte die IMMOFINANZ eine jährliche Performance von 10,99 % (Vorsteuerrendite von 14,65 %) für die Aktionäre erwirtschaften. Vergleich Kursentwicklung: IMMOFINANZ ATX EFFAS IATX Immofinanz ATX EFFAS I-ATX Jan April 1998 Aug Nov März 1999 Jun Okt Feb Mai Sep Dez April Aug Nov März 2002 Juni Okt Jan Mai 2003 Sep Dez April 2004 Juli 2004 Okt. 2004

7 Erläuternde Bemerkungen Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze Der Zwischenbericht zum 31. Oktober 2004 wurde nach den Grundsätzen der International Financial Reporting Standards erstellt. Im Halbjahresbericht wurden bereits die im Zuge des Improvement Project adaptierten Standards eingearbeitet, sodass die Minderheitenanteile gemäß IAS 1.68 (o) (rev. 2003) entsprechend dem Einheitsgrundsatz im Eigenkapital ausgewiesen werden, die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung mit dem Konzernergebnis nach Steuern endet und im Anschluss eine Aufteilung des Konzernergebnisses auf Mehrheits- und Minderheitsgesellschafter erfolgt. Zusätzlich erfolgte aufgrund der nunmehr ausschließlich maßgeblichen Gliederung nach der Fristigkeit eine Zuteilung der Steuerabgrenzungsposten zum langfristigen Vermögen bzw zu den langfristigen Verbindlichkeiten. Weiters wurden die Grundsätze des neuen IFRS 3, welcher IAS 22 ersetzt, erstmalig angewendet und die planmäßige Abschreibung der Firmenwerte durch den regelmäßig durchzuführenden Wertminderungstest ersetzt. Negative Firmenwerte aus Vorperioden wurden entsprechend IFRS 3.81 mit den Gewinnrücklagen verrechnet, neu entstandene negative Firmenwerte werden sofort erfolgswirksam aufgelöst. Die Entwicklung des Eigenkapitals beinhaltet nunmehr auch die Veränderungen der Minderheitenanteile. Der erstmalige Einbezug der Bilanzen der BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbh und der ESG Wohnungsgesellschaft mbh Villach erfolgte entsprechend IFRS 3.61 und 3.62 zum Erwerbsstichtag. Die Auswirkung der Änderung des Körperschaftsteuersatzes von 34 % auf 25 % wurde, wie im Konzernabschluss zum 30. April 2004 erläutert, gemäß IAS ivm IAS erfasst. Konsolidierungskreis Kapitalerhöhung Erläuterungen zum Zwischenabschluss und Ausblick Im zweiten Quartal des Geschäftsjahres hat sich der Konsolidierungskreis in Österreich im Wesentlichen durch den Erwerb von 100 % der Anteile an der BUWOG Bauen und Wohnen Gesellschaft mbh, der Immofinanz TCT Liegenschaftsverwertungs GmbH, der Immofinanz DREI D Liegenschaftsverwertungs GmbH sowie der Untere Viaduktgasse 4 Liegenschaftsverwaltung GmbH erweitert. In Ungarn wurden 100 % der Anteile an der Szepvölgyi Business Park Kft. und der Gordon Invest Kft. erworben. Im Mai 2004 fand die bisher größte Kapitalerhöhung der IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG statt. Hierbei wurde das Grundkapital durch die Ausgabe von Aktien auf EUR ,90 erhöht. In Summe flossen dem Konzern liquide Mittel in Höhe von MEUR 312,1 zu. Das Grundkapital besteht nunmehr aus Inhaber- und 6 Namensaktien. Das langfristige Vermögen zu Buchwerten stieg in den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres 2004/05 um 72,1 % auf EUR 3,2 Mrd. Das Immobilienvermögen zum 31. Oktober 2004 bewertet zu Verkehrswerten beträgt EUR 3,5 Mrd. Die Eigenkapitalquote in Relation zum mit Verkehrswerten angesetzten Immobilienvermögen beträgt zum Stichtag 51%. Der Konzernumsatz ist in den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres 2004/05 im Vorjahresvergleich um rund 39 % auf EUR 62,9 Mio gestiegen. Das EBIT nach der Verkehrswertmethode stieg um knapp EUR 16 Mio auf EUR 78,0 Mio. Der Konzernumsatz wird im Geschäftsjahr voraussichtlich EUR 180 Mio erreichen. Das Ergebnis aus der Geschäftstätigkeit (EBIT) nach der Verkehrswertmethode sollte ca EUR 160 Mio betragen.

8 IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG Bankgasse 2, A Wien Tel.: 01/ Fax: 01/ Mail: marketing@immofinanz.at Web: Termine im Überblick 25. März August September September Dezember 2005 Bericht über das 3. Quartal zum Veröffentlichung Geschäftsbericht 2004/ ordentliche Hauptversammlung Bericht über das 1. Quartal zum Bericht über das 1. Halbjahr zum Portfolio-Mix IMMOFINANZ gesamt Flächenverteilung nach Nutzungsart Freizeit/Hotel 2,6% Wipark-Garagen 4,6% PKW-Stellplätze 6,4% Geschäftsfläche 7,8% Wohnfläche 50,2% Regionale Flächenverteilung IMMOWEST 9,0% IMMOEAST 16,0% Logistikfläche 8,5% Bürofläche 19,9% Sonstige Bundesländer 29,5% Wien 45,5% Eckdaten der IMMOFINANZ-Aktie Notierung: Segment: ISIN: WP-Kürzel Wiener Börse: Wiener Börse Prime Market AT IIA Reuters: Bloomberg: Datastream: IMFI VI IIA AV O: IMMO Die IMMOFINANZ ist in folgenden Indizes vertreten: MSCI-World, MSCI Europe, MSCI EMU, Stoxx 600, GPR 15, GPR 250 Europe, EPRA, ATX Prime, Immobilien-ATX, WBI. Medieninhaber und Herausgeber: IMMOFINANZ Immobilien Anlagen AG, A-1010 Wien, Bankgasse 2