Bodenrichtwertkatalog für den Bereich des Landkreises Waldeck-Frankenberg und der Kreisstadt Korbach

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1 Auszug aus dem Bodenrichtwertkatalog für den Bereich des Landkreises Waldeck-Frankenberg und der Kreisstadt Korbach 2018

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3 Impressum Herausgeber Gutachterausschüsse für die Bereiche des Landkreises Waldeck-Frankenberg (ohne Korbach) sowie der Kreisstadt Korbach Geschäftsstelle der beim Amt für Bodenmanagement Korbach Medebacher Landstraße Korbach Telefon Fax Internet gutachterausschuss.hessen.de Mo. - Do Uhr und Fr Uhr oder nach Vereinbarung Verantwortlich Vorsitzender der Gutachterausschüsse Dipl.-Ing. Karl-Hermann Frese (Landkreis Waldeck-Frankenberg, Kreisstadt Korbach) Redaktion Dipl.-Ing. (FH) Sabina Mattersberger, Lutz Brockmann, Dipl.Ing. Doris Winkler, Anette Degethoff Druck Eigendruck (farbig) Gebühr 100 Die in dem Bericht zusammengestellten Inhalte unterliegen dem deutschen Urheberrecht. Die Vervielfältigung, Bearbeitung, Verbreitung und jede Art der Verwertung außerhalb der Grenzen des Urheberrechtes bedürfen der schriftlichen Zustimmung des Herausgebers. Kopien aus dem Bodenrichtwertkatalog sind nur für den privaten, nicht kommerziellen Gebrauch gestattet. Der Bodenrichtwertkatalog wurde mit größter Sorgfalt erstellt. Trotz gewissenhafter Überprüfung kann für etwaige technische Fehler und inhaltlich fehlerhafte Angaben sowie deren Folgen keine Haftung übernommen werden. Korbach, April

4 1 Vorbemerkungen Definition Nach 196 Baugesetzbuch (BauGB) sind auf Grundlage der Kaufpreissammlung für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes zu ermitteln. Konkretisiert wird diese gesetzliche Vorgabe im 14 der Hessischen Verordnung zur Durchführung des Baugesetzbuches (DVO-BauGB). Danach ermittelt der Gutachterausschuss aus den vorliegenden Kaufpreisen, mindestens zum 1. Januar eines jeden geraden Kalenderjahres (d.h. alle zwei Jahre) Bodenrichtwerte für erschließungsbeitragsfreies Bauland. Diese Ergebnisse werden ortsüblich bekannt gegeben. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Hierfür sind in erforderlichem Umfang Wertzonen zu bilden. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche eines Grundstücks mit definiertem Grundstückszustand (Bodenrichtwertgrundstück). Bodenrichtwerte werden für baureifes und bebautes Land, gegebenenfalls auch für Rohbauland und Bauerwartungsland sowie für landwirtschaftlich genutzte Flächen abgeleitet. Für sonstige Flächen können bei Bedarf weitere Bodenrichtwerte ermittelt werden. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre ( 196 Abs. 1 BauGB). Gemäß 193 Abs. 5 des Baugesetzbuches hat der Gutachterausschuss für Immobilienwerte für den Bereich des Landkreises Waldeck-Frankenberg und der Kreisstadt Korbach auf der Grundlage der Kaufpreise der Jahre 2016/17 die Bodenrichtwerte in den Sitzungen am für Flächen der Landwirtschaft und am , und für Bauland, zum Stichtag ermittelt Abweichungen eines einzelnen Grundstücks von dem Bodenrichtwertgrundstück in den wertbeeinflussenden Merkmalen und Umständen - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß der baulichen Nutzung, landwirtschaftliche Nutzungsart, Bodenbeschaffenheit, Grundstücksgestalt - bewirken in der Regel entsprechende Abweichungen seines Bodenwertes vom Bodenrichtwert. Die Bodenrichtwerte werden grundsätzlich altlastenfrei ausgewiesen. Die Bodenrichtwerte berücksichtigen die flächenhaften Auswirkungen des Denkmalschutzes (z.b. Ensembles in historischen Altstädten), nicht aber das Merkmal Denkmalschutz eines Einzelgrundstücks. Ansprüche gegenüber den Trägern der Bauleitplanung, den Baugenehmigungs- oder den Landwirtschaftsbehörden können weder aus den Bodenrichtwerten, den Abgrenzungen der Bodenrichtwertzonen noch aus den sie beschreibenden Attributen abgeleitet werden. 4

5 Vorbemerkungen 1 Entwicklungszustand ( ImmoWertV ) Land- und forstwirtschaftliche Flächen sind Flächen, die, ohne Bauerwartungsland, Rohbauland oder baureifes Land zu sein, land- oder forstwirtschaftlich nutzbar sind ( 5 Abs.1 ImmoWertV). Bauerwartungsland sind Flächen, die nach ihren weiteren Grundstücksmerkmalen, insbesondere dem Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung des Gebiets, eine bauliche Nutzung auf Grund konkreter Tatsachen mit hinreichender Sicherheit erwarten lassen ( 5 Abs. 2 ImmoWertV). Rohbauland sind Flächen, die nach den 30, 33 und 34 des Baugesetzbuchs für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form oder Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind ( 5 Abs. 3 ImmoWertV). Baureifes Land sind Flächen, die nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften und den tatsächlichen Gegebenheiten baulich nutzbar sind ( 5 Abs. 4 ImmoWertV). 5

6 1 Vorbemerkungen Erläuterungen Entwicklungszustand B = Baureifes Land R = Rohbauland E = Bauerwartungsland LF = Fläche der Land und Forstwirtschaft SF = Sonstige Fläche Wertbeeinflussendes Merkmal der Nutzungsart W = Wohnbaufläche M = Gemischte Baufläche G = Gewerbliche Baufläche CA = Campingplatz S = Sonderbaufläche SPO = Sportfläche A = Ackerland FH = Friedhof GR = Grünland GF = Gemeinbedarfsflächen (kein Bauland) KGA = Kleingartenanlage FP = Flugplatz FGA = Freizeitgarten SN = Sondernutzungsflächen (Solaranlage, Windpark, u. a.) Zusätze EWZ = Endwertzahl ( durchschnittliche Acker- / Grünlandzahl ) SU = Sanierungsunbeeinflusster BRW, ohne Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung SB = Sanierungsbeeinflusster BRW, unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung EU = EB = Entwicklungsunbeeinflusster BRW, ohne Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung Entwicklungsbeeinflusster BRW, unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung Erläuterung zum Richtwertgrundstück Bei Flächenabweichungen gegenüber dem Richtwertgrundstück kann nach den Aussagen der einschlägigen Fachliteratur von den nachfolgenden Wertänderungen ausgegangen werden. Abweichungen vom Richtwertgrundstück größer -50 % -26 % bis -50% bis +/-25% +26% bis +50% größer +50 % Umrechnungs- koeffizient 1,10 1,05 1,00 0,95 0,90 6

7 Vorbemerkungen 1 Information zu den landwirtschaftlichen Richtwerten Die aufgeführten Richtwerte für landwirtschaftliche Flächen sind Durchschnittswerte aller nachgewiesenen Verkaufsfälle. Die folgenden beispielhaften wertbeeinflussenden Faktoren sind bei der Ermittlung der Werte einzelner Grundstücke durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen. Wertbeeinflussende Umstände 1. Bonität - natürliche Ertragsverhältnisse (Acker- bzw. Grünlandzahl, Klima, Niederschlag) - Bodenarten (z.b. Löß-, Lehm- und Sandböden) 2. Lagefaktoren - Entfernung vom Hof - Entfernung von der Ortslage bzw. nächsten Baugebiet 3. Nutzbarkeitsfaktoren - besondere Nutzungsarten (z.b. Sonderkulturen) - Erschließung durch ausgebaute Wege - Vorhandensein von Produktionsquoten (z.b. für Milch oder Zuckerrüben) - Bewirtschaftungseinschränkungen (z.b. in Natur- oder Wasserschutzgebieten) - Nutzbarkeit als Aufforstungsfläche - Kulturzustand (z.b. mehrjährige Brache, unterlassene Düngung) - Belastung durch Schadstoffe (Emissionen, Altlasten) - Nutzbarkeitsbeschränkungen durch Energietrassen (Rohrleitungen, Überspannungen) 4. Beschaffenheitsfaktoren - Flurstücksstruktur (Form, Größe) - Topographische Gestaltung (Hanglage, hügelig, eben) - Bodenverbesserungsmaßnahmen durch Drainung und Düngung - Lokale Beeinträchtigungen (z.b. Staunässe, Steinköpfe, Mittelraine, Busch- oder - Gehölzgruppen, Waldschatten, Camping- oder Rastplätze, Wildschäden) Information zu dem forstwirtschaftlichen Richtwert Hessen-Forst hat unter Berücksichtigung der Daten der Kaufpreissammlung der hessischen Gutachterausschüsse Werteinflüsse für forstwirtschaftliche Flächen aus einer Zeitreihe von 1997 bis 2016 abgeleitet. Unter Berücksichtigung der wertbildenden Faktoren ist für den Landkreis Waldeck Frankenberg und der Kreisstadt Korbach ein ermittelt worden. durchschnittlicher Bodenwert von 0,40 /m² ohne Aufwuchs Dieser Wert wurde von den Gutachterausschüssen des Landkreises Waldeck-Frankenberg und der Kreisstadt Korbach zum Stichtag als Bodenwert für forstwirtschaftliche Grundstücke beschlossen. Der Bodenrichtwert gilt für den gesamten Zuständigkeitsbereich. 7

8 21 Volkmarsen Zonennummer / Bodenrichtwert z.b. 01 / 30 Zonennummer / Bodenrichtwert z.b. 01 /

9 Volkmarsen 21 Gemarkung Ehringen Zonennummer Entwicklungszustand Nutzung Bodenrichtwert / m² Größe des Richtwertgrundstücks / m² 1 B M Zusätze 2 B W B W B W Außenbereich LF A 2,10 EWZ 55 Außenbereich LF GR 1,50 EWZ 40 Gemarkung Herbsen Zonennummer Entwicklungszustand Nutzung Bodenrichtwert / m² Größe des Richtwertgrundstücks / m² 1 B M Zusätze 2 B W B W B W B G 20 6 B G 20 Außenbereich LF A 2,30 EWZ 49 Außenbereich LF GR 1,30 EWZ 50 Bodenrichtwertkatalog zum Stichtag

10 21 Volkmarsen Zonennummer / Bodenrichtwert z.b. 01 / 30 Zonennummer / Bodenrichtwert z.b. 01 /

11 Volkmarsen 21 Gemarkung Hörle Zonennummer Entwicklungszustand Nutzung Bodenrichtwert / m² Größe des Richtwertgrundstücks / m² 1 B M Zusätze 2 B W Außenbereich LF A 1,90 EWZ 52 Außenbereich LF GR 1,30 EWZ 47 Gemarkung Külte Zonennummer Entwicklungszustand Nutzung Bodenrichtwert / m² Größe des Richtwertgrundstücks / m² 01 B M Zusätze 02 B W B W B W B W B G 20 Außenbereich LF A 1,80 EWZ 52 Außenbereich LF GR 1,50 EWZ 49 Bodenrichtwertkatalog zum Stichtag

12 21 Volkmarsen Zonennummer / Bodenrichtwert z.b. 01 /

13 Volkmarsen 21 Gemarkung Lütersheim Zonennummer Entwicklungszustand Nutzung Bodenrichtwert / m² Größe des Richtwertgrundstücks / m² 1 B M Zusätze 2 B W B W Außenbereich LF A 2,30 EWZ 43 Außenbereich LF GR 1,50 EWZ 43 Bodenrichtwertkatalog zum Stichtag

14 21 Volkmarsen Zonennummer / Bodenrichtwert z.b. 01 /

15 Volkmarsen 21 Gemarkung Volkmarsen Zonennummer Entwicklungszustand Nutzung Bodenrichtwert / m² Größe des Richtwertgrundstücks / m² 1 B M Zusätze 2 B M 40 4 B G 25 5 B G 25 6 B G 25 7 B W B G B S 14 B S 15 B M B M B G SF FGA 5 20 B M B W B W B W Außenbereich LF A 2,80 EWZ 55 Außenbereich LF GR 2,10 EWZ 51 Bodenrichtwertkatalog zum Stichtag