Ab 2018 funktioniert das Bauen rechtlich anders als bisher Von UBB-Chefredakteur Rechtsanwalt Dr. jur. Günther Schalk

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1 Ab 1. Januar gilt das neue Bauvertragsrecht Ab 2018 funktioniert das Bauen rechtlich anders als bisher Von UBB-Chefredakteur Rechtsanwalt Dr. jur. Günther Schalk Kaum ein neues Gesetzeswerk hat in den vergangenen Jahren so viele Wellen geschlagen und die Gemüter erhitzt wie das neue Bauvertragsrecht. Nach jahrelanger Entstehungsgeschichte mit zum Teil heftigen Auseinandersetzungen hat im März der Deutsche Bundestag das neue Gesetzeswerk nach der zweiten und dritten Lesung beschlossen. Der Bundesrat hat für viele durchaus überraschend wenig später das Paket ohne Widerspruch durchgewunken. Zum tritt das neue Bauvertragsrecht in Kraft. Was ändert sich? Funktioniert das Bauen rechtlich künftig komplett anders als bisher? In der Bauwirtschaft herrscht Verunsicherung, und schon jetzt wird deutlich: So wie das Gesetz jetzt beschlossen wurde, wird es in manchen Punkten mehr Fragen aufwerfen als Antworten geben. Der UBB gibt einen Überblick über die wichtigsten Fakten und Neuerungen. Nach 118 Jahren BGB erstmals ein Bauvertragsrecht Die Bezeichnung neues Bauvertragsrecht trifft die Sache, genau genommen, eigentlich nicht richtig: Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ist im Jahr 1900 in Kraft getreten. Seitdem wurde wohl Millionen Häuser, Straßen, Tunnels und sonstige Bauwerke errichtet und das die ganzen 118 Jahre bis zum 1. Januar 2018 ohne ein eigenes Bauvertragsrecht. Ein Bauvertrag ist bis zum Ende des Jahres ein stinknormaler Werkvertrag: Der Unternehmer (in der VOB heißt er bautypisch Auftragnehmer ) schuldet dem Besteller ( Auftraggeber ) einen Erfolg. Der kann beim Werkvertrag aus einem reparierten Kühlschrank, einem gemähten Rasen oder eben einem schlüsselfertigen Bürohochhaus bestehen. Das eigentliche Bauvertragsrecht fand jedenfalls seit 1925/26 fast ausschließlich über die VOB/B statt und die ist nicht einmal ein Gesetz, sondern nicht mehr und nicht weniger als eine Sammlung von Allgemeinen Geschäftsbedingungen wie das Kleingedruckte beim Kauf eines Kühlschranks also vor inzwischen auch schon wieder über einem Jahrzehnt hatte Prof. Dr. Rolf Kniffka, zu dieser Zeit noch Vorsitzender Richter des Bausenats am Bundesgerichtshof den Deutschen Baugerichtstag in Hamm ins Leben gerufen. Der Gedanke: Baurechtler, Ingenieure, Baubetriebler alle, die in irgendeiner Form etwas mit dem Bauen zu tun haben, treffen sich zum interdisziplinären Austausch. Hauptziel der Übung war von Anfang an die Erarbeitung und Einführung eines gesetzlichen Bauvertragsrechts. Unklar und heftig diskutiert war zu diesem Zeitpunkt auch noch die Frage, ob dies die VOB/B komplett ersetzen sollte oder ob es zu einer friedlichen Koexistenz der beiden Regelwerke kommen würde. Referentenentwurf rief zahlreiche Kritiker auf den Plan Das eigentliche Gesetzgebungsverfahren startete vor inzwischen sieben Jahren richtete das Bundesministerium für Justiz einen Arbeitskreis Bauvertragsrecht ein. Drei Jahre und rund 40 Sitzungen später empfahl das Gremium in seinem Abschlussbericht, ein gesetzliches Bauvertragsrecht einzuführen und gab erste konkrete Empfehlungen ab. Wiederum zwei Jahre

2 dauerte es, bis das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz 2015 einen ersten Referentenentwurf vorlegte. Dieser rief erst einmal einen Sturm der Kritik hervor. Unter anderem die Bundesvereinigung Mittelständischer Bauunternehmen (BVMB) war hart mit dem Gesetzeswerk ins Gericht gegangen. Als nicht mit dem Grundrecht der Berufsfreiheit vereinbar und verfassungswidrig bezeichnete BVMB-Präsident Thorsten Bode den Entwurf. Das Gesetz enthalte handwerkliche Fehler werde die Bauwirtschaft erheblich benachteiligen, prophezeite er. Das Gesetz wird dazu führen, dass Bauunternehmen die mangelhafte Planung des Bauherrn ausbügeln müssen. Es droht ein Planungschaos, wodurch das Bauen teurer statt besser wird, befürchtete er, dass durch das neue Gesetz die ursprünglich verfolgten Ziele weit verfehlt. Qualität, Kostensicherheit und Termintreue am Bau würden nicht gefördert, sondern gefährdet. Gesetzliche Neuregelung hat drei wesentliche Säulen Die Neuerungen, die nun den Bundestag und den Bundesrat passiert haben, betreffen im Wesentlichen drei Säulen: Bauvertragsrecht Verbraucherbauvertrag Architekten- und Ingenieurvertrag Das sind die für die Bauwirtschaft bedeutendsten, aber nicht einzigen Änderungen, die alle Baubeteiligten ab dem kommenden Jahr zwangsweise beschäftigen werden. Konkret kommen folgende Änderungen: Neuregelungen zum Kaufrecht (insb. 439 BGB) Änderungen des allgemeinen Werkvertragsrechts ( BGB) Neuregelungen zum Bauvertragsrecht ( 650a-h BGB) Neuregelung Verbraucherbauvertrag ( 650i-n BGB) Neuregelung Architekten- und Ingenieurvertrag ( 650p, s und t) Regelung des Bauträgervertrags ( 650u BGB) Neuregelungen der Gerichtsverfassung und der Zivilprozessordnung (insb. GVG) Einfacher und effektiver sollte das neue Gesetzeswerk das Bauen machen, kostenintensive Auseinandersetzungen verhindern und endlich die Rechtsposition des Unternehmers also der Baufirmen verbessern. Baurechtsexperten zweifeln allerdings schon vor Einführung der neuen gesetzlichen Bestimmungen, dass diese hären Ziele tatsächlich erreicht werden. Abschlagszahlungen, fiktive Abnahme und Kündigungsrecht In das Werkvertragsrecht des BGB werden spezielle Regelungen für den Bauvertrag und für den Verbraucherbauvertrag eingefügt, beschreibt die Bundesregierung ihre Absichten. Weiter heißt es in der Gesetzesbegründung: Auf diese Weise soll insbesondere der Verbraucherschutz bei Bauverträgen erhöht werden. Darüber hinaus werden Vorschriften für Regelungsbereiche eingeführt, in denen das geltende Werkvertragsrecht den komplexen, auf eine längere Erfüllungszeit angelegten Bauverträgen nicht hinreichend Rechnung trägt. Schließlich werden verschiedene Vorschriften vereinfacht oder effektiver ausgestaltet.

3 So sollen kostenintensive Konflikte und eine Störung des Liquiditätsflusses der Bauunternehmen vermieden werden. Die Neuregelungen zum eigentlichen Bauvertragsrecht im Kern teilen sich auf zwei Bereiche auf: Zum einen ändert der Gesetzgeber einige Vorschriften zum bereits bestehenden Werkvertragsrecht in den 631 ff. BGB. Die Änderungen dort sind überschaubar. Zum anderen führt er die 650a-h komplett neu in das Bürgerliche Gesetzbuch ein, die erhebliche Umstellungen bringen. Der UBB bringt Sie im Folgenden auf den aktuellen Stand. Wir können freilich nur punktuell einzelne Änderungen in einem kurzen Abriss darstellen. Wichtig für die weitere Darstellung ist die Klärung der Begriffe: Das BGB spricht nicht vom Auftraggeber, sondern vom Besteller. Der Auftragnehmer, wie er im Baurecht regelmäßig auftaucht, heißt im BGB Unternehmer. 632a BGB Abschlagszahlungen Maßstab für die Berechnung einer Abschlagsforderung ist künftig der Wert der bis dahin vom Unternehmer erbrachten Bauleistung. Keine Rolle spielt im neuen Recht, welcher Wertzuwachs dadurch bis dahin dem Auftraggeber entstanden ist. Das ist bislang noch Grundlage und sorgt regelmäßig dafür, dass die Höhe der Abschlagszahlung nicht zielsicher bestimmt werden kann. Darüber hinaus erhält der Besteller das Recht, in dem Fall, dass die erbrachten Leistungen vom vertragsgemäßen Zustand abweichen, die Zahlung eines angemessenen Teils des Abschlags verweigern können. 640 BGB Abnahme Die Abnahme bleibt ein Dreh- und Angelpunkt beim Bauen. Sie beendet das Ausführungsstadium, setzt die Verjährung der Mängelansprüche in Gang (die übrigens im neuen Bauvertragsrecht unverändert bleiben), begründet die Fälligkeit der Schlussvergütungsforderung und verschiebt die Beweislast hinsichtlich behaupteter Mängel ab diesem Zeitpunkt auf den Besteller. Ändern wird sich die fiktive Abnahme: Die Abnahme wird fingiert, wenn der Unternehmer dem Besteller nach Fertigstellung des Werks eine angemessene Frist zur Abnahme gesetzt hat und der Besteller nicht innerhalb dieses Zeitraums die Abnahme unter Angabe von (wesentlichen) Mängeln verweigert hat. Ergänzt wird das System künftig durch 650g (Zustandsfeststellung im Bauvertrag). 648a BGB Kündigungsrecht Bislang ist im BGB lediglich ein freies Kündigungsrecht des Bestellers geregelt ( 649 BGB, wird zu 648 BGB). Quasi nur in der Parallelwelt der Rechtsprechung gab es bislang schon das Recht für beide Vertragsparteien, aus wichtigem Grund (schriftlich, 650h BGB) zu kündigen. Künftig gibt es dazu eine ausdrückliche gesetzliche Regelung. Anders als die VOB/B wird das BGB aber auch künftig keine einzelnen Kündigungsgründe regeln. Stattdessen ist eine Kündigung für Besteller und Unternehmer dann möglich, wenn ihm unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Vertragsverhältnisses bis zur Fertigstellung des Werks nicht zugemutet werden kann. Auch eine Teilkündigung eines abgrenzbaren Teils des Werks ist zulässig. Der Kündigende hat im Anschluss einen Anspruch auf eine gemeinsame Feststellung des Leistungsstands. Ein Bauvertrag hält erstmals Einzug in das BGB In das BGB komplett neu eingeführt warden die 650a-h. Das neue Gesetz versucht nach dessen Begründung vor allem dem komplexen, auf eine längere

4 Erfüllungszeit angelegten Bauvertrag gerecht zu werden. Was ein Bauvertrag überhaupt ist, wird zunächst ausdrücklich in 650a BGB definiert: (1) Ein Bauvertrag ist ein Vertrag über die Herstellung, die Wiederherstellung, die Beseitigung oder den Umbau eines Bauwerks, einer Außenanlage oder eines Teils davon. Für den Bauvertrag gelten ergänzend die folgenden Vorschriften dieses Kapitels. (2) Ein Vertrag über die Instandhaltung eines Bauwerks ist ein Bauvertrag, wenn das Werk für die Konstruktion, den Bestand oder den bestimmungsgemäßen Gebrauch von wesentlicher Bedeutung ist. Für Unsicherheit und Unwägbarkeiten wird sicherlich Abs. 2 sorgen. Wann ist das Bauwerk im Rahmen einer Instandhaltung von wesentlicher Bedeutung und wann (noch) nicht? Die Gesetzesbegründung schweigt sich hierüber leider auch aus und nennt lediglich also Beispiele Verträge zur Inspektion von Brücken oder zu Pflege oder Wartung von tragenden oder sonst für den Bestand eines Bauwerks wichtigen Teilen. Im Ergebnis beantwortet der Gesetzgeber also ein Rätsel mit mehreren weiteren. Zentrales Element: Anordnungsrechts des Bestellers Schon im Laufe des Gesetzgebungsverfahrens hatte insbesondere das vorgesehene Anordnungsrecht des Bestellers für heftige Kritik gesorgt. Die Regelung steht ab in 650b BGB und lautet wie folgt: (1) Begehrt der Besteller 1. eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs ( 631 Absatz 2) oder 2. eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist, streben die Vertragsparteien Einvernehmen über die Änderung und die infolge der Änderung zu leistende Mehr- oder Mindervergütung an. Der Unternehmer ist verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen, im Falle einer Änderung nach Satz 1 Nummer 1 jedoch nur, wenn ihm die Ausführung der Änderung zumutbar ist. Macht der Unternehmer betriebsinterne Vorgänge für die Unzumutbarkeit einer Anordnung nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 geltend, trifft ihn die Beweislast hierfür. Trägt der Besteller die Verantwortung für die Planung des Bauwerks oder der Außenanlage, ist der Unternehmer nur dann zur Erstellung eines Angebots über die Mehr- oder Mindervergütung verpflichtet, wenn der Besteller die für die Änderung erforderliche Planung vorgenommen und dem Unternehmer zur Verfügung gestellt hat. (2) Erzielen die Parteien keine Einigung nach Absatz 1, kann der Besteller die Änderung anordnen. Der Unternehmer ist verpflichtet, der Anordnung des Bestellers nachzukommen, einer Anordnung nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 jedoch nur, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist. Absatz 1 Satz 3 gilt entsprechend. (3) Zum Erlass einer einstweiligen Verfügung ist es nach Beginn der Bauausführung nicht erforderlich, dass der Verfügungsgrund glaubhaft gemacht wird, wenn zuvor unter Beiziehung eines Sachverständigen versucht worden ist, die Streitigkeit einvernehmlich beizulegen. Die Kosten des Sachverständigen sind von beiden Vertragsparteien je zur Hälfte zu tragen. Im BGB ist eine solche Regelung neu. Warum sie zu einem derartigen Aufschrei gesorgt hat, ist allerdings nicht uneingeschränkt nachvollziehbar: Immerhin enthält die VOB/B auch seit Jahrzehnten schon ein einseitiges Anordnungsrecht des

5 Auftraggebers in 1 Abs. 3 und 4. Die Vorgabe im künftigen BGB unterscheidet zunächst zwischen Leistungen, die für die Erreichung des Werkerfolgs nötig sind (freies Anordnungsrecht) und solchen, die nicht notwendig sind (dann Anordnung nur möglich, wenn die Leistung der Baufirma zumutbar ist, was übrigens im Streitfall der Besteller beweisen muss). Bleibt die Frage: Was ist dem Auftragnehmer zumutbar? Das hängt freilich wie immer vom Einzelfall ab. Kriterien für die Beurteilung können nach der Gesetzesbegründung die technischen Möglichkeiten, die Ausstattung, die Qualifikation und betriebsinterne Vorgänge bei der Baufirma sein. Wie werden geänderte Leistungen vergütet? Wie werden nachträglich angeordnete Leistungen vergütet? Diese Frage beantwortet künftig 650c BGB. Die Vergütung (wie bei 2 Abs. 5 VOB/B kann hier auch eine Verringerung eintreten) berechnet sich nach den tatsächlich erforderlichen Kosten mit angemessenen Zuschlägen für allgemeine Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn und nicht nach den üblichen (Markt-)Preisen. Die Vergütung für die unveränderten Vertragsleistungen bleiben unberührt. Für die Änderungsleistung kann der Unternehmer auf seine Urkalkulation zurückgreifen, er muss das aber nicht. Er kann also für jeden einzelnen Nachtrag separat entscheiden, ob er den Preis über die (ur-)kalkulierten Kosten oder über die tatsächlichen Mehr-/Minderkosten berechnet. Die Regelung, dass die Vertragsparteien Einvernehmen anstreben sollen, ist freilich nett gemeint, aber bringt der Baufirma regelmäßig kaum eine Verbesserung ihrer Situation. Einigen sich die Parteien nicht, muss die Baufirma erst mal ausführen. Sie kann aber nach dem künftigen 650c Abs. 3 BGB erst einmal 80% seines Nachtragspreises pauschal vom Besteller verlangen, wenn keine anderslautende gerichtliche Entscheidung ergeht. Hierzu räumt 650d BGB in Zukunft eine Möglichkeit ein: Danach kann jede Partei eine einstweilige Verfügung im Eilverfahren bei Gericht beantragen, ob der Besteller eine Leistung anordnen darf und wie die Vergütung anzupassen ist. Neu im BGB wird auch die Möglichkeit der Baufirma sein, nach dem künftigen 650g BGB eine gemeinsame Zustandsfeststellung fordern zu können, wenn der Besteller die Abnahme verweigert. Schutz der Verbraucher wird sehr groß geschrieben Ein weiteres Paket neuer Regelungen ( 650i-n; 356d, 357d BGB und Art und 2 EGBGB) befasst sich speziell mit Verbraucherbauverträgen. Ein solcher liegt nach dem künftigen 650i BGB immer vor, wenn sich ein Unternehmer verpflichtet, für einen Verbraucher ein neues Gebäude zu errichten oder erhebliche Umbaumaßnahmen an einem bestehenden Gebäude vorzunehmen. Wann ein Auftragnehmer ein Verbraucher ist, erklärt wiederum 13 BGB: Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Damit ist klar, dass der private Häuslebauer ein Verbraucher ist. Ab wie schaut das mit Vermietern aus? Ein Vermieter ist nach der Rechtsprechung erst dann nicht mehr Verbraucher, wenn der Umfang der mit ihr verbundenen Geschäfte einen planmäßigen Geschäftsbetrieb wie etwa die Unterhaltung eines Büros oder eine geschäftsmäßige Organisation erfordert (BGNJW 1967, 2353). Ein Verbraucherbauvertrag kann nach der Rechtsprechung sogar noch vorliegen, wenn ein Vermieter über acht Wohneinheiten verfügt.

6 Sobald ein Bauvertrag ein Verbraucherbauvertrag ist, wird es aufwändig und gefährlich für die Baufirma. Sie muss zahlreiche Vorgaben beachten, die einseitig den vermeintlich unbedarften Verbraucher schützen. Wichtig zunächst ist der Vertragsschluss: Der Verbraucher kann den Vertrag nämlich nach 650l BGB in seiner künftigen Fassung erst einmal 14 Tage ab Abschluss widerrufen. Dramatisch wird es für die Baufirma, wenn sie ihrer Pflicht nicht nachkommt, den Verbraucher vor Vertragsschluss über dieses Widerrufsrecht zu belehren (das nötige Inhalt dieser Textform ist gut versteckt in Art. 249 EGBGB, dort 3) dann nämlich beginnt die Widerrufsfrist nicht zu laufen, und der Verbraucher kann dann ein Jahr und 14 Tage ab Vertragsschluss widerrufen! Problematisch wird die Sache dann, wenn die Baufirma bereits mit dem Bauen beginnt und der Bauherr nach einem Jahr widerruft: Dann muss der Verbraucher der Baufirma nämlich nicht die komplette Rechnung bezahlen, sondern nur den Wert der Bauleistungen zu ersetzen ( 357d BGB). Baufirma muss vor Vertragsschluss Baubeschreibung aufstellen Ein weiterer wichtiger Punkt: Die Baufirma muss dem Verbraucher vor(!) Vertragsschluss eine Baubeschreibung erstellen und erläutern ( 650j BGB). Die wird Vertragsbestandteil. Was dort drinstehen muss, ist wiederum in Art. 249 EG- BGB 2 erklärt: Die wesentlichen Eigenschaften des angebotenen Werks in klarer Weise sind darzustellen. Das ist allerdings eine ganze Menge: allgemeine Beschreibung des Gebäudes oder der Umbauten, Haustyp, Bauweise, Art und Umfang der angebotenen Leistungen, Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben, Ansichten, Grundrisse, Schnitte, Angaben zum Energie-, Brandschutz- und Schallschutzstandard, zur Baukonstruktion aller wesentlicher Gewerke, gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus und der gebäudetechnischen Anlagen, Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen die Bauleistung genügen muss und gegebenenfalls Angaben zu Sanitärobjekten, Armaturen, Elektroanlagen, Informationstechnologie und Außenanlagen. Und: In der Baubeschreibung muss stehen, wann die Bauarbeiten beginnen und wann sie enden oder, wenn das nicht möglich ist, wenigstens die Dauer. Sinn und Zweck dieser Übung sind ein weiteres Mal der Schutz des Verbrauchers. Er soll damit genau wissen, was er für sein Geld wann bekommt und dies auch bei und am Ende der Ausführung entsprechend überprüfen können. Zwei weitere Besonderheiten ergeben sich für Baufirmen bei Verbraucherbauverträgen aus den künftigen 650m und 650n BGB: Ersterer regelt ab 2018, dass Baufirmen maximal 90% des Vertragspreises inklusive Nachträge als Abschlagzahlungen fordern dürfen. Der Unternehmer muss dem Bauherrn zudem bei der ersten Abschlagszahlung eine Sicherheit für die rechtzeitige Herstellung des Werks ohne wesentliche Mängel über 5% der Gesamtvergütung stellen. 650n BGB wird zukünftig regeln, dass die Baufirma dem Verbraucher rechtzeitig vor Beginn der Ausführungen die Planunterlagen zur Verfügung zu stellen hat, die der Bauherr für die behördlichen Nachweise braucht. Spätestens mit Fertigstellung des Werks hat die Baufirma dem Bauherrn die Unterlagen zu übergeben, die er braucht, um den Behörden den ordnungsgemäßen Bau nachweisen zu können. Sonderregeln für Architekten, Ingenieure und Bauträger Ebenfalls zum ersten Mal seit Begründung des BGB im Jahr 1900 findet sich dort ab 2018 ein eigener Untertitel mit fünf Paragrafen zum Architekten- bzw. Ingenieurvertrag. Die Vorschriften sind ab verortet in 650p-650t BGB. Das Paket klingt zunächst relativ unspektakulär. 650p BGB regelt etwa, dass sich

7 der Unternehmer (also der Architekt oder Ingenieur) durch den Vertrag verpflichtet, die Leistungen zu erbringen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung und Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. Sind solche Ziele (noch) nicht vereinbart, hat der Architekt/Ingenieur zunächst eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen, die er dem Kunden mit einer Kosteneinschätzung zur Zustimmung vorzulegen hat. Das neue Recht grenzt also klar ab zwischen der Zielfindungs- und der Planungsphase. Nach Abschluss der Zielfindung hat der Besteller künftig ein Sonderkündigungsrecht innerhalb von zwei Wochen, wenn er das Projekt etwa nicht mehr weiterführen möchte oder kann. 650t BGB wird ab Januar die gesamtschuldnerische Haftung des bauüberwachenden Architekten und des ausführenden Bauunternehmers regeln. Nimmt der Bauherr beide in Anspruch, kann der Planer die Leistung so lange verweigern, bis der Bauherr der Baufirma erfolglos eine Frist zur Mängelbeseitigung gesetzt hat. Die Nacherfüllung durch die Baufirma hat damit Vorrang gegenüber der Haftung des Architekten. Nach 650q BGB sind nämlich die 650b und e bis h ebenso anwendbar also auch hier beispielsweise wieder das einseitige Anordnungsrecht des Bestellers wie beim Bauvertrag. Eigens definiert wird künftig auch der Bauträgervertrag ( 650u BGB) als Kombination der Verpflichtung des Unternehmers zu Errichtung oder Umbau eines Hauses oder vergleichbaren Bauwerks und zur Eigentumsübertragung oder Bestellung eines Erbpachtrechts an dem Grundstück. Hier sind etwa die Vorschriften über das einseitige Anordnungsrecht nicht anwendbar. Das Problem mit den Einbaukosten ist endlich gelöst Was hat das Kaufrecht mit dem Bauen zu tun? Auf den ersten Blick herzlich wenig. Aber ausgerechnet eine Änderung im Kaufrecht in 439 BGB wird ein Problem lösen, das bislang vielen Handwerkern und Baufirmen erhebliches Kopfzerbrechen bereitet: Kauft ein Handwerker bislang einen mangelhaften Baustoff (z.b. fehlerhafte Fliesen, Leuchten, ) von einem Lieferanten und verbaute ihn, bekam er zwar nach einer Mängelrüge den Baustoff vom Händler ersetzt. Die Kosten für den Ausbau der mangelhaften Sache und den Einbau der neuen, mangelfreien Sache, musste bislang allerdings die Baufirma zahlen. Das hat jetzt endlich ein Ende: Jetzt muss der Verkäufer von Bauteilen und Baustoffen auch die Aus- und Einbaukosten zahlen. Ausnahme: Die Baufirma hatte erkannt oder erkennen müssen, dass der Baustoff fehlerhaft ist. Fazit: Allenfalls der erste Schritt Wird das neue gesetzliche Bauvertragsrecht alle Probleme und rechtlichen Unsicherheiten lösen? Mit Sicherheit nicht. Dafür ist die Materie zu umfangreich, das Gesetz im Gesetzgebungsverfahren zu sehr von Lobbyisten zermahlen worden und einige Regelungen bereits jetzt zu vage und unschlüssig. Wie gut die Bauwirtschaft mit dem neuen Gesetzeswerk umgehen können, wird sich erst einmal zeigen müssen, wenn es eine Weile Praxistest hinter sich hat. Aber in jedem Fall wird der Gesetzgeber noch nachsitzen müssen Zum Autor:

8 Dr. jur. Günther Schalk ist bundesweit als Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht im Bauvertrags- und Vergaberecht tätig. Er ist Partner der Anwaltskanzlei TOPJUS Rechtsanwälte und ausgebildeter Redakteur sowie Sprecher für Hörfunk und Fernsehen. Schalk ist Hochschullehrer für Bau-, Vergabe- und Umweltrecht und Autor zahlreicher Fachveröffentlichungen.