Infoveranstaltung Baurecht

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1 Infoveranstaltung Baurecht Anordnungsrecht und Verbraucherbauvertrag Daniel von Oldershausen Rechtsanwalt Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Fachanwalt für Gewerblichen Rechtsschutz

2 (1) Begehrt der Besteller 1. eine Änderung des vereinbarten Werkerfolgs ( 631 Absatz 2) oder 2. eine Änderung, die zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig ist, streben die Vertragsparteien Einvernehmen über die Änderung und die infolge der Änderung zu leistende Mehroder Mindervergütung an. Der Unternehmer ist verpflichtet, ein Angebot über die Mehr- oder Mindervergütung zu erstellen, im Falle einer Änderung nach Satz 1 Nummer 1 jedoch nur, wenn ihm die Ausführung der Änderung zumutbar ist. Macht der Unternehmer betriebsinterne Vorgänge für die Unzumutbarkeit einer Anordnung nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 geltend, trifft ihn die Beweislast hierfür. Trägt der Besteller die Verantwortung für die Planung des Bauwerks oder der Außenanlage, ist der Unternehmer nur dann zur Erstellung eines Angebots über die Mehr- oder Mindervergütung verpflichtet, wenn der Besteller die für die Änderung erforderliche Planung vorgenommen und dem Unternehmer zur Verfügung gestellt hat. Begehrt der Besteller eine Änderung, für die dem Unternehmer nach 650c Absatz 1 Satz 2 kein Anspruch auf Vergütung für vermehrten Aufwand zusteht, streben die Parteien nur Einvernehmen über die Änderung an; Satz 2 findet in diesem Fall keine Anwendung. (2) Erzielen die Parteien binnen 30 Tagen nach Zugang des Änderungsbegehrens beim Unternehmer keine Einigung nach Absatz 1, kann der Besteller die Änderung in Textform anordnen. Der Unternehmer ist verpflichtet, der Anordnung des Bestellers nachzukommen, einer Anordnung nach Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 jedoch nur, wenn ihm die Ausführung zumutbar ist. Absatz 1 Satz 3 gilt entsprechend Seite 2

3 . Ausgangslage: Konsensprinzip des BGB. Ideen des neuen Anordnungsrecht: a. Nachträglicher Änderungsbedarf des vereinbarten Werks b. Auflösung des Spannungsverhältnisses zwischen Planung und Realität. Begründung RefE: Das fehlende Anordnungsrecht in BGB-Verträgen gegenüber VOB/B-Verträgen wird dem auf längere Erfüllungszeiten angelegten Bauvertrag und dem komplexen Baugeschehen nicht gerecht Seite 3

4 B=Besteller U=Unternehmer Änderungsbegehren Änderung Werkerfolg für Werkerfolg notwendige Änderung unzumutbar zumutbar keine Ausführungspflicht Planung U Planung B Planung U (vereinbart) Übergabe Plan? Angebot des U ja nein Einvernehmen in 30 Tagen über Änderung und über Vergütung Einvernehmen in 30 Tagen nur über Änderung nicht über Vergütung ja nein nein ja falls keine Einigung über Vergütung : 650c BGB Ausführungspflicht Anordnung in Textform Ja nein Ausführungspflicht Seite 4

5 Umsetzung des Anordnungsrechts. Durchsetzung der Änderung des Vertrages a. mittels Einigung mit dem Unternehmer b. mittels Anordnung gegenüber dem Unternehmer. nur bis zur Abnahme Seite 5

6 Änderungsbegehren. Zwei Arten der zu begehrenden Änderungen a. vereinbarter Werkerfolg 650b Abs. 1 Nr. BGB b. zur Erreichung des vereinbarten Werkerfolgs notwendig 650b Abs. 1 Nr. 2 BGB. Unterschied zum Anordnungsrecht in 1 Abs. 3 und Abs. 4 VOB/B. Wichtig? für Frage der Ausführungspflicht des Unternehmers Seite 6

7 Änderung des vereinbarten Werkerfolgs. Verweis auf 631 Abs. 2 BGB : vereinbarungsgemäß herbeizuführender Erfolg. Änderung der vereinbarten Beschaffenheit a. Ausführungsart des Werks b. vereinbarte oder vorausgesetzte Funktion des Werks. Beispiele: a. Büro- statt Wohngebäude b. vereinbarte Ausführungs- und Herstellungsart c. NICHT: vereinbarte Bauzeit. Unzumutbarkeitseinwand Seite 7

8 für Werkerfolg notwendige Änderung. Änderung ist notwendig, um den vereinbarten Erfolg zu erreichen. Idee: lücken- oder fehlerhafte Planung, Gesetzesänderungen, behördliche Vorgaben. fraglich: Änderungen technischer Regelwerke Seite 8

9 Änderungsbegehren und dann?. Wer trägt die Planungsverantwortung?. Vorlage Angebot über zu leistende Mehr- oder Mindervergütung nur bei a. Änderung des Werkerfolgs, Zumutbarkeit und Planung des Unternehmers b. Für Werkerfolg notwendige Änderung und übergebene Planung. Kein Angebot, wenn Planung durch Unternehmer erfolgt. In allen o.g. Fällen: a. Einvernehmen 30 Tage nach Zugang des Änderungsbegehren (Ziel) b. Anordnung durch Besteller in Textform Seite 9

10 Mehr oder Mindervergütung. Berechnung anhand: a. tatsächlich anfallende Kosten b. Angemessen Zuschläge für allg. Geschäftskosten, Wagnis und Gewinn. Rückgriff auf hinterlegte Urkalkulation möglich 650c Abs. 2 BGB möglich. Vermutung bei Fortschreibung auf Basis der Urkalkulation in 650c Abs. 2 S. 2 BGB. Abschlagszahlungen bis 80 % der Mehrvergütung laut Angebot, auch ohne Einvernehmen Seite 10

11 Kein Einvernehmen?. Einstweiliges Verfügungsverfahren 650d BGB nach Baubeginn a. bei Streit über Anordnungsrecht des Bestellers b. bei Streit über Vergütungsanpassung ( inkl. Abschläge + Sicherheiten). NICHT bei Schlusszahlungsstreit. fraglich, ob schnelle Klärung möglich, da bei Streit über Vergütungsanpassung idr Sachverständigengutachten erforderlich sein dürfte Seite 11

12 Der Verbraucherbauvertrag 650i ff. BGB Anwendungsbereich. Bau eines neuen Gebäudes. erhebliche Umbaumaßnahmen an Bestandsbau a. Vergleichbarkeit mit Neubau b. Umfang und Komplexität + Ausmaß des Eingriffs in die bauliche Substanz. wohl NICHT bei kleineren Maßnahmen + Instandhaltung. wohl JA bei: a. Erneuerung Außenputz + Anstrich b. Austausch der Wasser + Elektroleitungen c. Einbau einer Gasheizung d. neue Innentreppen + Türen e. Teile der Fenster + Dacheindeckung wird erneuert. Leistung aus einer Hand. wohl mit weiter Auslegung zu rechnen, zur Durchsetzung des Verbraucherschutzes Seite 12

13 Der Verbraucherbauvertrag 650i ff. BGB Form und Inhalt. Textform erforderlich, anderenfalls Nichtigkeit des Vertrags. Inhalt des Vertrages nach 650k BGB a. Baubeschreibung nach 650j BGB in Bezug auf Bauausführung b. Auslegungsregel in 650k Abs. 2 BGB c. verbindliche Angaben zum Zeitpunkt der Fertigstellung oder zur Ausführungsdauer d. Abschlagszahlungen nach 650m BGB e. Sicherheiten nach 650m BGB bis zu 15 %. keine Abweichungen zu Lasten des Verbrauchers nach 650o BGB Seite 13

14 Der Verbraucherbauvertrag 650i ff. BGB Weitere Pflichten des Unternehmers. Belehrung über Widerrufsrecht nach 650l BGB vor Vertragsschluss mit dem Verbraucher (Muster-Widerrufsbelehrung). Erstellung und Herausgaben von Unterlagen nach 650o BGB a. zum Nachweis gegenüber Behörden b. zum Nachweis von Finanzierungsbedingungen. Zurverfügungstellung einer Baubeschreibung 650k BGB vor Vertragsschluss Seite 14

15 Der Verbraucherbauvertrag 650i ff. BGB Inhalt der Baubeschreibung mindestens folgende Informationen: a. allgemeine Beschreibung des herzustellenden Gebäudes oder der vorzunehmenden Umbauten, gegebenenfalls Haustyp und Bauweise, b. Art und Umfang der angebotenen Leistungen, gegebenenfalls der Planung und der Bauleitung, der Arbeiten am Grundstück und der Baustelleneinrichtung sowie der Ausbaustufe, c. Gebäudedaten, Pläne mit Raum- und Flächenangaben sowie Ansichten, Grundrisse und Schnitte, d. gegebenenfalls Angaben zum Energie-, zum Brandschutz- und zum Schallschutzstandard sowie zur Bauphysik e. Angaben zur Beschreibung der Baukonstruktionen aller wesentlichen Gewerke, f. gegebenenfalls Beschreibung des Innenausbaus, g. gegebenenfalls Beschreibung der gebäudetechnischen Anlagen, h. Angaben zu Qualitätsmerkmalen, denen das Gebäude oder der Umbau genügen muss, i. gegebenenfalls Beschreibung der Sanitärobjekte, der Armaturen, der Elektroanlage, der Installationen, der Informationstechnologie und der Außenanlagen Zeitpunkt der Fertigstellung a. Konkretes Datum b. Dauer, wenn Beginn nicht feststeht Seite 15

16 Der Verbraucherbauvertrag 650i ff. BGB Widerrufsrecht Widerrufsbelehrung Sie haben das Recht, binnen 14 Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Vertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt 14 Tage ab dem Tag des Vertragsabschlusses. Sie beginnt nicht zu laufen, bevor Sie diese Belehrung in Textform erhalten haben. Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie uns (*) mittels einer eindeutigen Erklärung (z.b. Brief, Telefax oder ) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Erklärung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden. Folgen des Widerrufs Wenn Sie diesen Vertrag widerrufen, haben wir Ihnen alle Zahlungen, die wir von Ihnen erhalten haben, unverzüglich zurückzuzahlen. Sie müssen uns im Falle des Widerrufs alle Leistungen zurückgeben, die Sie bis zum Widerruf von uns erhalten haben. Ist die Rückgewähr einer Leistung ihrer Natur nach ausgeschlossen, lassen sich etwa verwendete Baumaterialien nicht ohne Zerstörung entfernen, müssen Sie Wertersatz dafür bezahlen. * Fügen Sie hier Ihren Namen oder den Namen Ihres Unternehmens, Ihre Anschrift und Ihre Telefonnummer ein. Sofern verfügbar sind zusätzlich anzugeben: Ihre Telefaxnummer und -Adresse Seite 16

17 Kontaktdaten Daniel von Oldershausen Rechtsanwalt Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Fachanwalt für Gewerblichen Rechtsschutz Pho +49 (0) Fax +49 (0) HOECK SCHLÜTER VAAGT Rechtsanwälte Fachanwälte Notare Lise-Meitner-Straße Flensburg Pho / Fax / Seite 17