AirBnB im Stockwerkeigentum. Wo liegen die Probleme und was gibt es für Lösungsmöglichkeiten

Transkript

1 AirBnB im Stockwerkeigentum Wo liegen die Probleme und was gibt es für Lösungsmöglichkeiten

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3 AirBnB steht für Airbed and Breakfast AirBnB als Schlagwort für das Phänomen der Sharing Economy im Wohnbereich Uber im Bereich Transport am einen Ende der Bandbreite am anderen Ende

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6 Grundidee: Wohnraum der nicht oder nicht ganzjährig benutzt ist, «besser» bzw. «effizienter» nutzen, indem man ihn teilt. Heutige Realität: «Wohnraum wird (teilweise von Privaten, teilweise von Immobilienorganisationen) gewerblich über diese Plattformen angeboten.

7 Problemfelder im Allgemeinen Vorschriften für Beherbergung müssen nicht in gleichem Umfang eingehalten werden Wohnraumknappheit Beherbergungsbetriebe in Wohnzonen

8 Problemfelder im Stockwerkeigentum Gemeinschaftliche Teile Lärmimmissionen Übermässige Abnutzung «fremde» Mitbewohner, welche alle paar Tage wechseln Kollidierende Interessen

9 Antidiskriminierungsrichtlinien

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11 Herkunft, Hautfarbe, ethnische Zugehörigkeit, Nationalität, Religion, sexuelle Orientierung, Geschlechtsidentität oder Familienstand Airbnb-Gastgebern ist Folgendes nicht gestattet: Ablehnung von Gästen aufgrund von Herkunft, Hautfarbe, ethnischer Zugehörigkeit, Nationalität, Religion, sexueller Orientierung, Geschlechtsidentität oder Familienstand Implementierung unterschiedlicher Geschäftsbedingungen aufgrund von Herkunft, Hautfarbe, ethnischer Zugehörigkeit, Nationalität, Religion, sexueller Orientierung, Geschlechtsidentität oder Familienstand Veröffentlichen von Inseraten oder Erklärungen, die Gäste aufgrund von Herkunft, Hautfarbe, ethnischer Zugehörigkeit, Nationalität, Religion, sexueller Orientierung, Geschlechtsidentität oder Familienstand abschrecken oder auf bestimmte Gästepräferenzen schliessen lassen Geschlechtsidentität Bei Airbnb weisen wir unseren Nutzern keine Geschlechtsidentität zu. Wir sind der Meinung, dass das individuelle Geschlecht dem entspricht, womit sich eine Person selbst identifiziert und/oder was sie in ihrem Nutzer-Profil angibt. Airbnb-Gastgebern ist Folgendes nicht gestattet: Ablehnung eines Gastes aufgrund seines Geschlechts, es sei denn, der Gastgeber nutzt Wohnbereiche gemeinsam mit dem Gast (z. B. Bad, Küche oder Gemeinschaftsbereich) Implementierung unterschiedlicher Geschäftsbedingungen aufgrund des Geschlechts, es sei denn, der Gastgeber nutzt Wohnbereiche gemeinsam mit dem Gast Veröffentlichen von Inseraten oder Erklärungen, die Gäste aufgrund ihres Geschlechts abschrecken oder auf bestimmte Gästepräferenzen schliessen lassen, es sei denn, der Gastgeber nutzt Wohnbereiche gemeinsam mit dem Gast Airbnb-Gastgebern ist Folgendes gestattet: Bevorzugen von Gästen desselben Geschlechts, wenn der Gastgeber Wohnbereiche gemeinsam mit dem Gast nutzt Alter und Familienstatus Airbnb-Gastgebern ist Folgendes nicht gestattet: Jegliche unterschiedliche Bedingungen oder Behandlung oder Ablehnung einer Buchung aufgrund des Alters oder Familienstatus eines Gastes, sofern dies per Gesetz untersagt ist Airbnb-Gastgebern ist Folgendes gestattet: Bereitstellung sachlich richtiger Informationen über die Merkmale ihrer Unterkunft (oder deren Mangel), aufgrund derer eine Unterkunft für Gäste mit einem bestimmten Alter oder Familien mit Kindern oder Kleinkindern nicht sicher oder nicht geeignet sein könnte Anmerkung zutreffender Einschränkungen (z. B. Seniorenwohnungen) im Inserat, aufgrund derer Gäste unter einem bestimmten Alter oder Familien mit Kindern oder Kleinkindern nicht beherbergt werden dürfen Körperliche oder geistige Behinderung Airbnb-Gastgebern ist Folgendes nicht gestattet: Ablehnung eines Gastes aufgrund einer tatsächlichen oder empfundenen körperlichen oder geistigen Behinderung Implementierung unterschiedlicher Geschäftsbedingungen aufgrund der Tatsache, dass der Gast eine körperliche oder geistige Behinderung hat Beurteilung nach eigenem Ermessen, ob eine Unterkunft den Bedürfnissen eines Gastes mit körperlicher oder geistiger Behinderung gerecht wird Erkundigung nach dem Vorhandensein oder dem Schweregrad einer körperlichen oder geistigen Behinderung des Gastes oder nach der Art und Weise, wie mit dieser Behinderung umgegangen wird. Bringt der Gast seine eigene Behinderung jedoch selbst zur Sprache, kann und sollte der Gastgeber mit dem Gast besprechen, ob das Inserat den Anforderungen des potenziellen Gastes entspricht Verbot oder Einschränkung der Nutzung von Mobilitätshilfen Erhöhung des Übernachtungspreises oder sonstiger Gebühren bei Gästen mit körperlichen oder geistigen Behinderungen, einschliesslich Gebühren für Haustiere, wenn der Gast aufgrund der Behinderung ein Assistenztier (z. B. ein Servicetier oder Begleittier) mit sich führt Veröffentlichen von Inseraten oder Erklärungen, die Gäste aufgrund einer körperlichen oder geistigen Behinderung abschrecken oder auf bestimmte Gästepräferenzen schliessen lassen Ablehnung einer Kommunikation mit Gästen über verfügbare Hilfsmittel wie Relay-Dienste (bei Personen mit Hörbehinderung) und (bei Personen mit Sehbehinderung, die Bildschirmlesegeräte verwenden) Ablehnung einer angemessenen Unterbringung, darunter auch eine mangelnde Flexibilität, wenn Gäste mit einer körperlichen oder geistigen Behinderung eine leichte Änderung der Hausregeln wünschen, um beispielsweise ein erforderliches Begleittier mitbringen oder einen Parkplatz in der Nähe der Wohnung nutzen zu können. Bei speziellen Anforderungen sollte der Gast gemeinsam mit dem Gastgeber nach einer für beide Seiten vertretbaren Lösung suchen Airbnb-Gastgebern ist Folgendes gestattet: Bereitstellung sachlich richtiger Informationen zur (mangelnden) Barrierefreiheit, aufgrund derer der Gast selbst entscheiden kann, ob die Unterkunft seinen Anforderungen entspricht

12 Ablehnung von Gästen aufgrund von Herkunft, Hautfarbe, ethnischer Zugehörigkeit, Nationalität, Religion, sexueller Orientierung, Geschlechtsidentität oder Familienstand Implementierung unterschiedlicher Geschäftsbedingungen aufgrund von Herkunft, Hautfarbe, ethnischer Zugehörigkeit, Nationalität, Religion, sexueller Orientierung, Geschlechtsidentität oder Familienstand Veröffentlichen von Inseraten oder Erklärungen, die Gäste aufgrund von Herkunft, Hautfarbe, ethnischer Zugehörigkeit, Nationalität, Religion, sexueller Orientierung, Geschlechtsidentität oder Familienstand abschrecken oder auf bestimmte Gästepräferenzen schliessen lassen Faktisch praktisch keine Möglichkeit mehr Gästegruppen, welche im der StwE problematisch sein könnten z.b. wg. zu erwartenden Lärmimmission abzulehnen, da nicht nachweisbar, dass keiner der obengenannten Gründe gegeben ist.

13 Lösungsmöglichkeiten Bussen bei Verstoss gegen Reglement oder Hausordnung (in vielen Reglementen bereits vorgesehen) Reglementarisches Verbot von kurzzeitigen Vermietungen auf unpersönlichen Plattformen

14 Braucht es ein Verbot oder ist es schon verboten? Welchem Zweck ist die Wohnung gewidmet und gibt es Angaben zur Benützung? Was bedeutet: «dem Wohnzweck gewidmet»?

15 Wohnnutzung Gemäss allgemeinem Sprachverständnis durch eine gewisse Stetigkeit respektive Dauerhaftigkeit des Verbleibs gekennzeichnet, Unterscheidet sich dadurch von der Miete eines Raums ohne Absicht des längeren Verbleibens, wie z.b. eines Hotelzimmers, abgrenzt. Ein Kurzaufenthalt von einem oder ein paar wenigen Tagen stellt keine Wohnnutzung dar. Gerichte haben in solchen Fällen festgehalten, dass zumindest aus der Sicht des Brandschutzes- die Wohnungen nicht mehr eine Wohnnutzung im herkömmlichen Rahmen dienten und die Art und Weise ihrer Vermietung sie in die Nähe eines Beherbergungsbetriebs rückten

16 Anpassung des Reglementes Qualifiziertes Mehr oder Einstimmigkeit Nutzungseinschränkung oder Zweckänderung Die Gerichte sperren sich im Moment noch gegen einen Entscheid. Das heisst: wir wissen es im Moment noch nicht UND es kommt auf die jeweilige Situation an

17 Warum ist es nicht in allen Fällen gleich: Unterschiedliche Begründungsurkunden im Bericht der Zweck und Nutzungsbestimmungen Wovon durfte der Eigentümer ausgehen; in Tourismusdestinationen; andere Ferienwohnungen in der Liegenschaft Wie wurde die Wohnung bisher genutzt Was wird genau verboten

18 Was gibt es für Meinungen: Einschränkung der Nutzung ist Verletzung der Eigentumsgarantie Es braucht die Zustimmung der anderen Eigentümer, damit die Wohnung als gewerbliche Ferienwohnung genutzt werden kann M.A.: Massvolle Einschränkung mit Beschluss im qualifizierten Mehr zulässig

19 Vorgeschlagener Wortlaut: Die permanente und gewerbsmässige kurzfristige Vermietung der Wohnungen oder Teile davon über eine Internet-Plattform, bei welcher der Stockwerkeigentümer oder ein sonstiger Berechtigter der Stockwerkeinheit keine Mitbewohnerschaft begründet und bei welcher aufgrund der Benutzungsweise Lärmimmissionen oder andre Nachteile für die anderen Stockwerkeigentümer zu befürchten ist, ist untersagt. Wortlaut von: Luzerner Tag des Stockwerkeigentums 2017, Amédéo Wermelinger S. 172

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