AUFTAKT 2010 : [WOHNEN 2.0] VON LABORVERSUCHEN UND ALLTAGSKONZEPTEN! 21. JANUAR IN HANNOVER

Transkript

1 vdw100 Jahre Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft in Niedersachsen und Bremen magazin 03 I EINE VERLÄSSLICHE GRÖSSE vdw feiert Jubiläumsverbandstag 18 I DRINGEND GESUCHT! Der Branche fehlt qualifizierter Nachwuchs 24 I WAS ES ZU BEDENKEN GILT! Von Prof. Eckard Minx (2. Teil) 46 I KREATIVE IN DER STADT Das Künstlerviertel Jahnstraße AUFTAKT 2010 : [WOHNEN 2.0] VON LABORVERSUCHEN UND ALLTAGSKONZEPTEN! 21. JANUAR IN HANNOVER 0509 ZEITSCHRIFT DES VDW NIEDERSACHSEN BREMEN IN ZUSAMMENARBEIT MIT DEM VERBAND NORDDEUTSCHER WOHNUNGSUNTERNEHMEN E.V.

2 Höherer Wohnwert, zufriedene Mieter. Attraktivere Wohnobjekte mit Multimedia 1 aus dem Kabelanschluss. Kabel Anschluss Mehr Wohnqualität bei Bestandsimmobilien ohne großen Kostenaufwand? Der Kabelanschluss macht es möglich. Er bietet Technik fürs Leben. Einfach, unkompliziert und alles aus einer Hand: Digitales Fernsehen Schnelles Internet 1 Günstige Telefonie 1 Mobil telefonieren und surfen 2 Erfahren Sie mehr über die multimedialen Möglichkeiten des Kabelanschluss bei Ihrem persönlichen Geschäftskunden-Partner. Ihr Kabelanschluss für Fernsehen, Internet und Telefon. 1) In immer mehr Ausbaugebieten und mit modernisiertem Hausnetz verfügbar. 2) Nur in Verbindung mit einem Kabel Deutschland Internet & Phone Vertrag möglich.

3 INHALT Mit einer eindrucksvollen Präsentation in der Tiefgarage des Verbandshauses ist der Ideenwettbewerb urbanism follows vision zu Ende gegangen. Der Sparund Bauverein Hannover hatte ein Preisgeld von insgesamt 3000 Euro ausgelobt. Foto: Ralf Orlowski ZUKUNFT WOHNEN EINBLICKE UND AUSSICHTEN VDW 02 I Vorwort 03 I Verbandstag I 100 Jahre vdw INHALT THEMA 14 I Mietrecht und Miete (Teil II) 18 I Personalentwicklung 24 I Zukunft: Was es zu bedenken gilt! (Teil II) 30 I Serie: Europa 32 I HOAI I PR im Wohnungsunternehmen 40 I Unternehmensporträt: 60 Jahre WBG Helmstedt 43 I Zukunft Wohnen Einblicke und Aussichten 44 I Serie: Mietrecht 45 I 8. Wohnungspolitischer Kongress 0509 VDW 46 I Künstlerviertel Jahnstraße 50 I Berufsschullehrertreffen in Bremen 51 I Datenschutz 52 I Die Notruf-Box 53 I Namen und Nachrichten 56 I Expo Real 2009 / Impressum

4 BERND MEYER I Verbandsdirektor, vdw VORWORT Das Jubiläumsjahr des vdw geht zu Ende. Es war ein intensives Jahr mit wichtigen Impulsen, mit phantasievollen Visionen und mit zukunftsweisenden Projekten. Der 8. Wohnungspolitische Kongress am 3. Dezember wird das umfangreiche Veranstaltungsangebot abrunden. Zukunft mit Bestand! lautet der Tagungstitel, und er weist in die richtige Richtung. Unsere Städte sind zum weitaus größten Teil schon gebaut. Jede Entwicklung, jeder Trend, jede Innovation muss also in bestehenden Quartieren bzw. an bestehenden Gebäuden umgesetzt werden. Neubau ist in unseren Regionen natürlich immer eine Option, und der rapide Rückgang der Neubauzahlen kann mittelfristig zu Engpässen an den Wohnungsmärkten in Niedersachsen und Bremen führen. Aber wer ernsthaft nach Lösungen für die Zukunft des Wohnens und somit der Städte sucht, muss sich mit den Potenzialen der Bestände befassen. Dies wollen wir beim Kongress tun. Die Wohnungsunternehmen aus dem Bereich des vdw Niedersachsen Bremen können zeigen, welche enormen Fortschritte bei der Bestandsentwicklung bereits erzielt worden sind. Mit Weitblick sind Themen wie Klimaschutz und demographischer Wandel antizipiert und nachhaltige Strategien im Umgang mit diesen zentralen Herausforderungen konzipiert worden. Wir sind auf einem guten Weg! Das Verbandsjubiläum hat eindrucksvoll gezeigt, dass die von uns postulierte Partnerschaft für Stadtentwicklung in Politik und Verwaltung Erfolg hat. Die Wohnungswirtschaft in Niedersachsen und Bremen ist als wichtiger Gesprächs- und Projektpartner etabliert. Lob und Anerkennung von vielen Seiten gab es für das Leitthema, das sich der vdw für sein Jubiläumsjahr gewählt hat: Zukunft Wohnen. Unter dieser großen Überschrift wurden in Wettbewerben und Fachtagungen hochinteressante Ergebnisse erzielt. Von aktuellen Wohnprojekten zur Integration von Behinderten bis hin zu Wohnideen im Jahr 2109 ein weites Spektrum. Aber es deutet auch an, mit welch vielfältigen Aufgabenstellungen es die Wohnungsunternehmen mittlerweile zu haben. Der Wandel ist der Branche längst immanent. Für unsere Jahresauftaktveranstaltung 2010 haben wir ein Thema gewählt, das noch einmal anknüpfen soll an Zukunft Wohnen. Es geht um die zunehmende Vernetzung in der Welt, um neue Technologien, um neue Kommunikationsprozesse, aber auch um Verständnis und Akzeptanz. Aktuell diskutiert wird weiterhin der Entwurf des Niedersächsischen Gesetzes zum Schutz von Heimbewohnerinnen und Heimbewohnern (HeimbewSchG). Die Wohnungsunternehmen sind mit der Frage betroffen, unter welchen Voraussetzungen das strenge Heimrecht für das Betreute Wohnen gilt. Nach dem Wortlaut des Heimbewohnerschutzgesetzes soll das Heimrecht schon dann Anwendung finden, wenn Bewohner vertraglich verpflichtet sind, allgemeine Betreuungsleistungen abzunehmen und das Betreuungsentgelt 25 Prozent der Warmmiete übersteigt. Diese Regelung ist vom vdw vehement kritisiert worden, weil das Betreute Wohnen insbesondere in kleinen Wohnungen, in ländlichen Gebieten mit niedrigen Mieten benachteiligt wird. Nach intensiven Beratungen mit der Ministerialverwaltung zeichnet sich aber jetzt eine akzeptable Kompromisslinie ab. Einige Worte noch zur Bundespolitik: Die Regierungsparteien deuten in der Koalitionsvereinbarung an, dass sie das Mietrecht zumindest in Teilen aufschnüren und neu austarieren wollen. So sollen Investitionen insbesondere in die energetische Optimierung der Gebäude nicht behindert, sondern gefördert werden. So heißt es: Baumaßnahmen, die diesem Zweck dienen, sind zu dulden und berechtigen nicht zur Mietminderung. Diese Initiative kann endlich zur gerechten Lastenverteilung beitragen und einen Ausweg aus dem viel zitierten Investor-Nutzer-Dilemma weisen. Der vdw hat angeregt, die neue Legislaturperiode des Bundestages auch zu nutzen, eine Initiative zur gesetzlichen Klärung der Schönheitsreparaturen zu starten. Die aktuelle Situation ist durch die Rechtsprechung für die Wohnungsunternehmen nicht akzeptabel. << Ihr Bernd Meyer»Eine schlechte Wohnung macht brave Leute verächtlich.«johann WOLFGANG VON GOEHTE 2 zitiert in Zukunft Wohnen Einblicke und Aussichten (Hrsg. vdw Niedersachsen Bremen)

5 RÜCKBLICK AUF DEN VERBANDSTAG / VERBAND FEIERT 100-JÄHRIGES BESTEHEN Der vdw ist eine verlässliche Größe! VERBANDSTAG Hannover. Anfang des Jahres 1909 bricht die Zukunft an In riesigen Lettern prangten diese Worte im Foyer des Maritim Airport Hotels. Die Botschaft auf dem 100 Quadratmeter großen, grellroten Banner ist der erste Satz aus dem Buch Zukunft Wohnen Einblicke und Aussichten, das der vdw pünktlich zu seinem Verbandstag in Hannover präsentierte. Buch und Verbandstag sind die Höhepunkte des Jubiläumsjahres, in dem der Verband sein 100-jähriges Bestehen gefeiert hat. Dass sich eine mittlerweile 100-jährige Organisation immer mal wieder im Wandel begreift, wurde auch beim vdw-verbandstag deutlich. Die Mitgliederversammlung stimmte nämlich für eine Namensergänzung: vdw steht künftig für Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft. Damit werde dem deutlich erweiterten Arbeitsund Aufgabenspektrum der Branche Rechnung getragen, begründete Verbandsdirektor Bernd Meyer diesen Schritt. Ohnehin stand das Jubiläumsjahr und somit natürlich auch der Verbandstag ganz im Zeichen künftiger Herausforderungen. Demographischer Wandel, Klimaschutz, Stadtentwicklung und eine ausdifferenzierte Wohnungsnachfrage werden die Unternehmen in den nächsten Jahren intensiv beschäftigen. Dabei dürften aber auch harte betriebswirtschaftliche Themen nicht außer Acht gelassen werden, sagte Meyer zur Eröffnung der diesjährigen Fachtagung mit dem Titel Betriebskosten optimieren! Immerhin seien die Betriebskosten zuletzt weit oberhalb der Lebenshaltungskosten und der Nettokaltmieten gestiegen. Mit aktivem Betriebskostenmanagement könnten sich die Unternehmen neue Mieterhöhungsspielräume erwirtschaften, um beispielsweise energetische Sanierungsmaßnahmen finanzieren zu können, hob Meyer hervor. vdw-justiziar Heinrich Kleine Arndt, der die Fachtagung moderierte, wies auf die 17 Betriebskosten-Positionen hin, die jede für sich eine Vielzahl von Optimierungsmöglichkeiten böten sowohl in technischer, in organisatorischer als auch in mietrechtlicher Hinsicht. Carl Peter Blöcker, der auf dem Verbandstag die fünfte Auflage seines Buches Die Betriebskosten in der Wohnungswirtschaft vorstellte, empfahl den anwesenden Wohnungswirtschaftlern vor allem die Sichtung und Neuverhandlung der bestehenden Ver- und Entsorger- beziehungsweise Dienstleisterverträge. Hier ließen sich durch standardisierte Vorgaben und Verträge, genaue Leistungsbeschreibungen, stichprobenartige Ausführungskontrollen durch ein unabhängiges Ingenieurbüro, durch Einheitspreisverfahren und dem Verzicht auf Vollwartungsverträge erhebliche Kosteneinsparungen realisieren. >> 3

6 Verbandsdirektor Bernd Meyer Staatssekretärin Dr. Christine Hawighorst Prüfungsdirektor Gerhard Viemann (Bildmitte) Dr. Renate Narten, Katrin Hodler, Ulrike Fritsche Blöcker und vor allem Ulf Börstinghaus, Richter am Amtsgericht Dortmund und Vorsitzender des Deutschen Mietgerichtstages, wiesen auf juristische Besonderheiten und Fußangeln hin. So gebe es zurzeit eine heftige Diskussion unter den Mietjuristen, ob eine unwirtschaftliche Heizung als Wohnungsmangel einzustufen sei, der einen Anspruch auf Mietminderung begründe. Ein formaler Fehler sei es in jedem Fall, wenn für den Mieter ein Vorwegabzug nicht in der Betriebskostenabrechnung erkennbar sei. Börstinghaus empfahl unter anderem, mit der Abrechnung nicht bis zum Ablauf der gesetzlichen Jahresfrist zu warten, weil dann der Nachweis der korrekten Zustellung schwierig werden könnte. Dr. Ralph Hunklinger vom Kieler Unternehmen innotec berichtete über Einsparungsmöglichkeiten bei der Abfallsammlung, -erfassung und -abrechnung. Um eine verursachergerechte Erfassung zu erreichen, sei ein integriertes Abfallmanagement notwendig, das von einer intensiven und dauerhaften Beratung zur Wertstofftrennung begleitet werden müsse. Zu beachten sei von Kommune zu Kommune verschiedene Abfallsatzungen und Mindestvolumina Abfall je Einwohner. Innotec selbst biete die Umstellung auf verbrauchsabhängige Erfassung im Rahmen eines Contracting-Modells an, bei dem der Dienstleister zu 55 Prozent an den erzielten Brutto-Einsparungen beteiligt werde. Als Trends für 2015 nannte Hunklinger unter anderem, dass der Anteil der verwertbaren Abfälle bei über 90 Prozent liegen werde. Mieter würden dann auch verstärkt Kundenportale für die Abrechung der Abfallkosten nutzen. Ingeborg Esser, Mitglied der Geschäftsführung des GdW, informierte in ihrem Vortrag über das interne und externe Betriebskostenbenchmarking auf Basis der Geislinger Konvention. Mit BekoBench-Tools der Dienstleister Domdata, Treureal und WohnCom könnten Wohnungsunternehmen in ganz Deutschland die Betriebskosten gleichartiger Wohnungen erfassen, vergleichen und auf diese Weise Ausreißer identifizieren. Beim internen Benchmarking würde, so Esser, beispielsweise auch das Nutzerverhalten einzelner Mieter viel stärker in die Analyse einbezogen werden. Beim externen Benchmarking gewännen die Regionalverbände und der GdW wichtige Vergleichsdaten zur interessenpolitischen Einflussnahme auf den Gebühren setzenden Gesetzgeber oder auf die Kommunen, etwa in Form von Preisdatenbanken. 4

7 Besuch in den Herrenhäuser Gärten VERBANDSTAG Albrecht Buchheister vom Spar- und Bauverein Hannover demonstrierte anhand seines Unternehmens, welche Ergebnisse ein Betriebskostenbenchmarking bringen kann. Entscheidend sei die Rückkoppelung der Ergebnisse an die Mitglieder, um verhaltenbedingte Mehrverbräuche zu reduzieren. Das geschehe über Flugblätter, gezielte Aus-hänge und die Einbindung der ehrenamtlichen Hauswarte. Gleichzeitig könnten Wartungsverträge überprüft und neu verhandelt werden. Letztendlich sei auch, so Buchheister, die gesamte Wohnungsverwaltung an das Betriebskostenbenchmarking in ihren organisatorischen Abläufen angepasst worden. Besonders positiv werde von den Mitgliedern aufgenommen, dass Betriebskostenabrechnungen sehr schnell, konkret bis zum 15. Februar des Folgejahres nach dem Abrechnungszyklus verschickt werde. Bei der Eröffnung der Öffentlichen Veranstaltung würdigte Staatssekretärin Dr. Christine Hawighorst die zukunftsorientierte und sozial engagierte Arbeit des vdw, der ein verlässlicher Partner des Ministeriums auch bei der Bewältigung von Problemfeldern sei. Es gebe eine ausgeprägte Partnerschaft, die sich durch die Wohnungspolitischen Kongresse, beim Netzwerk Baukultur, im Städtebau oder bei der Kriminalprävention zeige. Heinz Hochgrebe, Sylke Lamontain, Jost Riecke Jens Böhrnsen, Präsident des Senats der Freien Hansestadt Bremen, lobte den vdw und seine Bremer Mitgliedsunternehmen als stabile und verlässliche Größe. Er lobte die grundsoliden Geschäftsmodelle der vdw-unternehmen und dankte ihnen für die Pflege und Weiterentwicklung der Bestände. Der Maßstab bleibt immer die Zufriedenheit der Mieter und die soziale Stabilität. Stephan Weil, Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Hannover, würdigte die Aufbauleistung der kommunalen und genossenschaftlichen Wohnungsunternehmen nach dem Krieg, die in einer so stark zerstörten Stadt wie Hannover eine immense Aufbauleistung bewältigt hätten und maßgeblich zur Schaffung von menschenwürdigem Wohnraum beigetragen hätten. Heute sei die Wohnungswirtschaft bei der kommunalen Klimaschutzallianz und bei der Integration der wichtigste Partner. Als Partner der Stadtentwicklung sind kompetente Partner aus der Wohnungswirtschaft unumgänglich, sagte Weil. Im Gegensatz zur Irrealwirtschaft, die für die Finanz- und Wirtschaftskrise verantwortlich sei, sei die Wohnungswirtschaft stets Teil der Realwirtschaft geblieben. >> 5

8 Dr. Volker Holm, Dr. Joachim Wege vdw-justiziar Heinrich Kleine Arndt Cyrus & Jones Stephan Weil Prof. Dr. Eckard Minx Ulrich Mädge, Präsident des Niedersächsischen Städtetags und Oberbürgermeister von Lüneburg, betonte: Wohnungen dürfen kein Luxusgut werden. Kommunale Wohnungsunternehmen seien wichtige Partner bei der Stadtentwicklung. Sie seien wie Krankenhäuser für die kommunale Daseinvorsorge unverzichtbar. GdW-Präsident Lutz Freitag sagte, der vdw sei ein leistungsstarker, zukunftsfähiger und innovativer Dienstleister für seine Mitgliedsunternehmen und ein einflussreicher, bedeutender Interessenvertreter. Der vdw präsentiert sich auch im Alter von 100 Jahren in ausgesprochen guter Verfassung. Freitag wies darauf hin, dass die Wohnung sowohl vor Sozialromantikern als auch vor den Gewinnmaximierern geschützt werden müsse. Wir sind die Optimierer, nicht die Maximierer. Festredner Prof. Dr. Eckard Minx, Vorstandssprecher der Gottlieb Daimler und Karl Benz-Stiftung, lobte in seinem viel beachteten Vortrag den vdw, der es geschafft habe, alte Fertigkeiten für die Zukunft zu bewahren. Für die Zukunft rechnete er mit einem Mehr an abrupten Wandel und Brüchen. Die Beschäftigung mit der Zukunft erzeugt einen beständigen Prozess der Reorganisation. Und: Wir werden neue Denkgewohnheiten annehmen müssen. Er verlangte in politischer Hinsicht vor allem Investitionen in Bildung. Der Wettbewerb heute sei ein Innovationswettbewerb ohne Garantie auf Erfolg. Deshalb plädierte er für eine neue Kultur im Umgang mit Fehlschlägen. In der Wohnungswirtschaft sei die energetische Sanierung des Althausbestandes die Herausforderung Nummer eins. Verbandsdirektor Bernd Meyer kündigte zum Abschluss an, auch weiterhin partnerschaftlich mit der Politik zusammen zu arbeiten. Schließlich verstehe sich der vdw nicht als egoistischer Interessenverband, sondern er habe immer auch das Ganze vor Augen. Abschließend lobte er Jens Böhrnsen und Ulrich Mädge für ihre Standhaftigkeit beim Bekenntnis für die kommunalen Wohnungsunternehmen. Ergänzt wurde das umfangreiche Veranstaltungsprogramm von einer informativen Fachausstellung. In Kurzvorträgen konnten die Unternehmen ihre neuesten Produkte und Dienstleistungen vorstellen. An den Ständen wurden die Gespräche dann vertieft. 6

9 Lutz Freitag Ulrich Mädge Kerstin Mallwitz Jens Böhrnsen VERBANDSTAG Nach vielen Worten und Reden folgte schließlich eine ausgelassene Feier. Fast 500 Gäste darunter zahlreiche ehemalige Wohnungsunternehmer, die Mitarbeiter des Verbandes und die Vertreter der rund 30 Aussteller ließen sich beim Festabend von der Benny-Lehnert-Band, den Akkrobaten Blubb und Sabrina und dem Stimmenimitator Jörg Hammerschmidt unterhalten. << Text mit Unterstützung von DW-Chefredakteur Manfred Neuhöfer 7

10 100 JAHRE vdw ZUKUNFT WOHNEN STEHT BEI DEN REGIONALVERANSTALTUNGEN IM MITTELPUNKT Eine Luftglocke unter Wasser, ein Wohnobjekt über den Wolken! Der Schülerwettbewerb in Bremen 8 Hannover. Denke ich über die Zukunft nach, so sehe ich hauptsächlich ästhetische Formen. Riesige Architekturgestalten aus Metall, glänzend und imposant, jedoch kühl mit minimalistischer Innenraumausstattung. Ich glaube, dass Bio-Mechanik unser Leben in den nächsten Jahren sehr stark beeinflussen wird und wir dann früher oder später kurz davor stehen, die Kontrolle von Elektronik der Elektronik selbst zu überlassen. (Konrad Sengteller) Ich stelle mir das Wohnen in 100 Jahren so vor, dass durch die hohe Bevölkerungszahl fast alle Menschen in Blöcken wohnen. Es gibt wenig Natur und wenig Tiere. Da es mehr Wirtschaftskrisen geben wird, denke ich, dass es sehr viele arme oder obdachlose Menschen gibt und es an Nahrungsmitteln mangelt. (Filiz Wiek) In meiner Vorstellung vom modernen Wohnen 2109, ist alles deutlich komfortabler, praktischer und moderner. Vorbei ist die Zeit des langweiligen Fernsehens, jetzt ist man wie live dabei, als könnte man direkt ins Geschehen eintreten. (Laura Siegel) Bei Wohnhäusern wird vieles möglich sein, was heute noch in der Entwicklung steckt oder noch völlig im Verborgenen liegt. Eine Luftglocke unter Wasser, ein Wohnobjekt mit dem man über den Wolken wohnen kann oder eine ganze Wohnsiedlung unter der Erde, das alles kann uns in hundert Jahren ermöglicht sein. Die Wohnausstattung, deren Farben sowie Formen, die Wohnanforderungen der Menschen, aber auch das allgemeine Zusammenleben in den Wohngebieten, alles wird sich wohl verändern und entwickeln. (Madeleine Lünsemann) Ich stelle mir die Welt in 100 Jahren so vor, dass es überall Maschinen und Roboter geben wird. Die Menschen, die dank der Maschinen nicht mehr zur Arbeit gehen müssen, genießen ihr Leben. Es gibt keine Armut mehr, weil die Roboter so programmiert sind, dass sie auf andere Planeten fliegen können und von dort aus Öl und andere Brenn- und Wertstoffe finden können und sie zur Erde bringen. Ich kann mir auch gut vorstellen, dass in den 100 Jahren fremde Lebewesen auftauchen werden. Sie müssen nicht unbedingt aus dem Weltall kommen, sondern entweder aus den tiefsten Tiefen der Meere oder aus dem tiefsten und dunkelsten Grund der Erde. Ich kann mir aber auch gut vorstellen, wie meine Schwebeplatte die Welt erobern wird. Immer wieder wenn ich den Bus oder die Bahn verpasst habe, wünsche ich mir, ich könnte jetzt einfach ans Ziel schweben Wer so eine Schwebeplatte entwirft wäre in kürzester Zeit der reichste Mensch der Welt. Und das möchte ich sein! (Sandra El-Zaatari) So denken Elfklässler der Wilhelm-Wagenfeld-Schule in Bremen über das Wohnen in 100 Jahren. Ihre Ideen und Vorstellungen haben sie in einem Projekt in vielfältiger Weise umgesetzt. Sie haben gebastelt, gezeichnet und geformt. Mit dieser Aktion hatte der vdw die Reihe der Regionalveranstaltungen aus Anlass seines 100-jährigen Bestehens begonnen. Vom Frühjahr bis Herbst reihten sich sieben sehr unterschiedliche Projekte aneinander stets unterstützt von den örtlichen Wohnungsunternehmen. In Bremen war es die GEWOBA, in Wolfsburg bei der Fachtagung über die energieeffiziente Modernisierung denkmalgeschützter Wohnhäuser Ende Juni war es die Neuland. Göttingen hier wohnt die Zukunft Im Anschluss an die Sommerferien wurde der Reigen der Veranstaltungen in Göttingen fortgesetzt. Gemeinsam mit der Städtischen Wohnungsbaugesellschaft, der Volksheimstätte und der Wohnungsgenossenschaft Göttingen hatte sich der Verband für diesen Tag (einen Sonnabend) das Motto Göttingen hier wohnt die Zukunft gewählt. Zum Empfang in der Lokhalle kamen am Vormittag mehr als 300 Gäste. Verbandsdirektor Bernd Meyer betonte die wichtige Rolle der Wohnungswirtschaft für eine zukunftsfähige Stadtentwicklung. Dafür sei das Engagement der Göttinger Unternehmen beispielgebend. Den Hauptvortrag an diesem Vormittag hielt Prof. Franz Josef Radermacher von der Universität Ulm. Er plädierte nachdrücklich für einen schonenden Umgang mit den Ressourcen. Die Stadtgesellschaft könne dazu maßgebliche Beiträge leisten. Mit einem bunten Programm ging der Tag in der Lokhalle zu Ende. Insgesamt rund 2000 Besucher informierten sich unter anderem über das gemeinschaftliche Neubauprojekt Windausweg oder nutzten das Angebot von Busrundfahrten in die verschiedenen Wohnquartiere.

11 FAI-Vorsitzender Hans-Peter Knackstedt im Kreis der Sieger des Schülerwettbewerbs Wohnen 2109 Tag der Wohnungswirtschaft Zum Tag der Wohnungswirtschaft Anfang September in Hannover begrüßten Verbandsdirektor Meyer, die hannoverschen Wohnungsunternehmen und viele Mitarbeiter des vdw Gäste aus Politik und Verwaltung und von befreundeten Verbänden. Unter anderem war auch der frühere Bundesbauminister Karl Ravens unter den Besuchern. Beim Empfang im Foyer des Verbandsgebäudes lobte unter anderem Hannovers Stadtbaurat Uwe Bodemann die Rolle der Wohnungsunternehmen bei der Entwicklung der Stadt als attraktiver Wohnstandort. Bernd Strauch, Bürgermeister von Hannover und Mitarbeiter des Niedersächsischen Landespräventionsrats, hob die langjährige Mitarbeit des vdw im LPR und in der Sicherheitspartnerschaft im Städtebau in Niedersachsen hervor. Rund um das Verbandsgebäude gaben die Wohnungsunternehmen einen Einblick in ihre Arbeit. FAI und BBS Weitere Höhepunkte des Tages waren die Prämierung von zwei Wettbewerben zum Leitthema des Jubiläumsjahres Zukunft Wohnen. Insgesamt 1500 Euro schüttete Ausbildungsförderverein FAI an Schüler der BBS Springe aus, die sich mit dem Wohnen 2109 auseinander gesetzt hatten. FAI-Vorsitzender Hans-Peter Knackstedt lobte die Vielfalt der Arbeiten. Der erste Preis ging Dennis Lesske, Nadine Füllgrabe, Maran Robbin und Katharina Rott (Kreiswohnbau Osterode). Den zweiten Preis erhielt Inga Herrmann (Neuland Wolfsburg). Den dritten gewannen Alina Lauterbach und Stefan Junger (Wohnungsgenossenschaft Gartenheim, Hannover). Einen Sonderpreis hatte sich Anna Poley (Fibav-Immobilien) mit ihrer fiktiven FAZ- Immobilienseite vom 31. März 2109 verdient. Preisträger sogar aus Indien UrbanismFollowsVisions lautete der Titel eines sehr ambitionierten Wettbewerbs, der vom Spar- und Bauverein gefördert wurde. Die hannoversche Studentengruppe StadtArtisten hatte kräftig die Werbetrommel für den Wettbewerb gerührt mit Prospekten, aber vor allem auch im Internet. So kamen binnen weniger Wochen 91 Beiträge zusammen, aus der eine Jury mit Heinz Wensing und Rainer Fulst (Spar- und Bauverein) sowie Architekturprofessorin Margitta Buchert die Sieger auswählen musste. Keine leichte Aufgabe, denn viele Beiträge waren >> 100 JAHRE VDW Jetzt Energie sparen. Ihre Immobilie hat es in sich. Wir machen Ihr Haus zum Energiesparhaus. Ganz einfach durch Nutzung bereits vorhandener Techem-Erfassungsgeräte. Das senkt Ihren Heizenergie verbrauch um garantiert mehr als 6%. Mehr über die Idee, Energie clever zu nutzen, erfahren Sie unter Techem Energy Services GmbH Regionalzentrum Nord Süderstraße Hamburg Tel.: 0 40/ Fax: 0 40/ AZ_Adapterm_182x60_RLnord.indd :15:33 Uhr 9

12 Alexandra Heide und Christian Camehl 10 ebenso phantasievoll wie professionell. In einer eindrucksvollen Präsentation in der abgedunkelten Tiefgarage des vdw-verbandshauses flimmerten die Beiträge über die zu einem offenen Achteck zusammengefügten Plexiglasscheiben. Die Sieger des Wettbewerbs freuten sich über ein Preisgeld in Höhe von 3000 Euro und zahlreiche wertvolle Sachpreise. Den ersten Preis erhielt Anett Spindler aus Dresden für ihre Vision nomad module vision Der zweite Platz ging an Carla Gertz und Dominik Nüssen aus Münster, die sich mit swarming cities beworben hatten. Auf den dritten Rang kam Christoph Rokitta aus Berlin mit seiner Vision bidonville radieuse temporaire. Weitere Preise gingen an Shuying Lin aus Hannover, an Solam Gala aus Indien sowie an die Brüder Orlando und Patricio Jaramillo aus Hamburg. Wohnformen für Behinderte Neue Wohnformen für Menschen mit Behinderung : Unter dieser Überschrift diskutierten auf Einladung des vdw und des Beamten-Wohnungs-Vereins Ende September in Hildesheim rund 70 Teilnehmer, darunter auch Oberbürgermeister Kurt Machens und Landrat Rainer Wegner. In ihrem Grußwort betonte die Staatssekretärin im Niedersächsischen Sozialministerium, Dr. Christine Hawighorst, die Bedeutung integrierender Wohn- und Lebensangebote gerade auch für Behinderte. Die Wohnungswirtschaft sei aufgrund ihrer Erfahrung und der intakten Bestände prädestiniert dafür, diese Lösungen anzubieten. Bestes Beispiel sei der BWV, der vor einiger Zeit mit der Diakonie Himmelsthür das Wohnprojekt Stadtfeld gestartet hat. Genossenschaftsvorstand Wolfgang Dressler und Diakonie-Chef Pastor Ulrich Stoebe erklärte, dass dort erstmals ehemalige Bewohner der Diakonie in ganz normalen Nachbarschaften lebten. Von diesen Projekten, sagte Hawighorst, benötige man in Zukunft eigentlich noch viel mehr. Dr. Laurenz Aselmeier vom Bundesverband evangelischer Behindertenhilfe fügte hinzu: Gemeinschaftliches Wohnen kann gelingen, wenn sich Menschen mit Behinderung auf Augenhöhe durch den Alltag bewegen können. Studentenwettbewerb in Hildesheim Wenige Tage nach dieser Fachtagung ging in Hildesheim der Studenten-Wettbewerb Zukunft Wohnen zu Ende, den der Verband gemeinsam mit der gbg Hildesheim und der Kreiswohnbau ausgelobt hatte. Rund 30 Studenten der Hochschule für angewandte Wissenschaft und Kunst (HAWK) hatten in einem Wochenendworkshop architektonische Lösungen für das Wohnen im 22. Jahrhundert erarbeitet. Angesichts der hohen Qualität der Arbeiten zeigten sich nicht nur Oberbürgermeister Machens und Landrat Wegner am Abend der Preisverleihung in der Glashalle der Sparkasse Hildesheim begeistert. Vor rund 80 Gästen überreichten gbg-geschäftsführer Jens Mahnken und sein Kreiswohnbau-Kollege Matthias Kaufmann die Preis im Gesamtwert von 2800 Euro. Für das Projekt Conifer- Tower erhielten Thomas Weber, Beatrice Sikora und Andreas Mayer den ersten Preis. Die weiteren Preise gingen an: Vanessa Brand, Kristin Schneider und Dana Kühl (Water Lily); Julia Quessel, Caroline Hahne und Nuschin Narimany (modular living). Auszeichnungen erhielten: Samantha Bock, Elisa Hartelt, Eva Prauss und Ferit Ates (comb project); Anna-Mena Feuker, Anita Dotzauer, Tim- Oliver Rieck und Vanessa Kriete (Quartier für 4); Roberta Neuhaus, Thorge Brzoska und Jan Proehl (urbanature); Julia Henke, Vivien Buchholz und Alexander Botterbrod (W.i.d.Z.). Kreative in der Stadt Der Reigen der Regionalveranstaltungen wurde in Braunschweig beendet. Das Projekt Künstlerviertel Jahnstraße Kreative in der Stadt wird in einem gesonderten Beitrag in diesem magazin vorgestellt (siehe Seite 46). Das einzigartige Kooperationsprojekt zwischen der Braunschweiger Baugenossenschaft und der Hochschule für Bildende Künste (HBK) wurde von der Fotografin Alexandra Heide und dem Texter Christian Camehl eindrucksvoll dokumentiert. Ihre Arbeiten standen im Mittelpunkt eines Abends in der HBK-Aula, zu dem die Hochschule, die BBG und der vdw rund 100 Gäste begrüßen konnten. Verbandsdirektor Meyer sagte, dass die Vielfalt der Wohnwünsche immer mehr zunehme. Darauf müssen Städte, aber eben auch die Wohnungswirtschaft Antworten finden. Daher sei das Jubiläumsjahr eben ganz bewusst

13 Positives Fazit mit dem Blick nach vorne ausgerichtet gewesen. Die BBG sei sich der Aufgabe bewusst, betonte Vorstand Rolf Kalleicher, Wohnangebote nicht nur für ältere Menschen oder Familien entwickelnt, sondern den differenzierten Ansprüchen gerade auch junger und hochqualifizierter Leute gerecht zu werden. HBK-Präsidentin Barbara Straka unterstrich die Bedeutung der Kunsthochschule für eine Stadt wie Braunschweig. Sie verwies auf den amerikanischen Ökonomen Richard Florida, demzufolge Kreativität die wichtigste Zukunftsressource sei. Technologie, Talente und Toleranz, so Barbara Straka, dafür muss in einer Stadtgesellschaft Raum geschaffen werden. Die Jahnstraße sei das beste Beispiel. Verbandsdirektor Bernd Meyer zieht ein sehr positives Fazit der Regionalveranstaltungen: Wir haben mit der Unterstützung unserer Mitgliedsunternehmen gezeigt, wie vielfältig die Arbeit der Wohnungswirtschaft ist. Es wird beim Blick in die Zukunft aber auch bewusst, wie groß die Herausforderungen für unsere Branche sind. Wir werden uns intensiv einbringen in die Diskussionen um die Zukunft der Städte. Wir engagieren uns für den Klimaschutz. Wir kümmern uns um Benachteiligte. Wir entwickeln ausdifferenzierte Wohnlösungen, um der vielschichtigen Nachfrage Rechnung zu tragen. Dafür haben wir bei den Tagungen und in den Wettbewerben zahlreiche Anregungen gewinnen können. << 100 JAHRE VDW Diskutierten in Hildesheim über die Integration von Behinderten: Diakonie-Chef Pastor Ulrich Stoebe (von links), BWV-Vorstand Wolfgang Dressler und Jürgen Behrens, Oberbürgermeister Kurt Machens, Verbandsdirektor Bernd Meyer und Staatssekretärin Dr. Christine Hawighorst (vorne). Die Sieger des Studentenwettbewerbs an der HAWK Hildesheim. Die Jury lobte die hohe Qualität der Arbeiten. 11

14 JAHRESTREFFEN DER SICHERHEITSPARTNERSCHAFT IM STÄDTEBAU Staatssekretärin lobt Initiative für ein Gütesiegel Hannover. Die Vorarbeiten für eines niedersächsischen Qualitätssiegels für sicheres Wohnen schreiten voran. Voraussichtlich im kommenden Frühjahr können die ersten Zertifizierungsprozesse eingeleitet werden. Bei der Jahrestagung der Sicherheitspartnerschaft im Städtebau, zu deren Gründungsmitgliedern auch der vdw zählt, betonte Staatssekretärin Dr. Christine Hawighorst die mögliche Bedeutung eines solchen Gütesiegels für die Etablierung guter Nachbarschaften. Internationale Beispiele hätten gezeigt, dass zertifizierte Gebäude oder Quartiere nicht nur aus Marketinggesichtspunkten an Attraktivität gewönnen, sondern dass auch das subjektive Sicherheitsgefühl der Bewohner gesteigert würde. Welche Erfahrungen die Niederlande mit dem vergleichbaren Siegel Veilig Wonen bislang gemacht haben, erläuterte Armando Jongejan sehr anschaulich. Er wies darauf hin, dass sich die Niederländer auf ein sehr schlankes Zertifizierungsverfahren geeinigt haben und insbesondere die bauliche Situation von Gebäuden und Quartieren bewerten. Soziale Belange oder andere weiche Faktoren, die zur Wohnqualität beitragen, werden in den Niederlanden nicht betrachtet. Professor Herbert Schubert, der den niedersächsischen Prozess wissenschaftlich begleitet, hob in seinem Referat hervor, dass die Sicherheitspartnerschaft ganz nachdrücklich auf die Bedeutung eines intakten sozialen Umfelds für das Thema sicheres Wohnen besteht. Daher sei eine Bewertung unumgänglich. Mittlerweile sind die erarbeiteten Prüfbögen in verschiedenen Pre-Tests auch bei Wohnungsunternehmen des vdw auf ihre Einsatztauglichkeit geprüft und anschließend sukzessive optimiert worden. Derzeit wird noch erörtert, welche Aufgaben die künftige Geschäftsstelle übernehmen wird, wie sich die Qualifizierung der Auditoren darstellt und wie Werbung für das Gütesiegel funktionieren soll. << 12

15 13

16 DR. BERND LEUTNER I F+B Der Autor ist Geschäftsführer von F+B Forschung und Beratung für Wohnen, Immobilien und Umwelt GmbH in Hamburg. Er berät seit vielen Jahren u. a. Wohnungs- und Immobilienunternehmen zu Fragen der Mietenpolitik. Mietrecht und Miete Mietenpolitik für Wohnungsunternehmen und Genossenschaften in der Krise und danach (2. Teil) (Fortsetzung aus dem magazin 4/2009) 5. RAHMENBEDINGUNGEN DES MIETRECHTS Für die Mietenpolitik bei frei finanziertem Wohnraum ist das Vergleichsmietrecht maßgebend, hier vor allem Gesetzgebung und Rechtsprechung zu 558f BGB (ortsübliche Vergleichsmiete) sowie zu weiteren Mieterhöhungsmöglichkeiten, insbesondere 559 BGB (Modernisierung). Im Folgenden sollen die Auswirkungen auf die Mietenentwicklung dargestellt werden. In Bestandsmietverhältnissen sind gemäß 558 BGB Mieterhöhungen nur nach einem bestimmten gesetzlich festgelegten Regelwerk möglich. Maßgebend ist die ortsübliche Vergleichsmiete von nach Lage, Art, Ausstattung, Beschaffenheit und Größe vergleichbarem Wohnraum in der jeweiligen Stadt oder Gemeinde. Damit kommt es für Wohnungsunternehmen und Genossenschaften darauf an, den eigenen Wohnungsbestand seinem Wohnwert nach vergleichend einzustufen und die ortsübliche Miete zu ermitteln, was nur eine Minderheit von Wohnungsunternehmen durchgeführt hat. Wohnwerthöhere Wohnungen werden daher zumeist eher zu niedrigeren Mieten überlassen als es nach der Umsetzung des Vergleichsmietenrechts denkbar wäre. Bezug genommen werden kann bei Bestandsmietanpassungen auf drei Begründungsformen, mindestens drei örtliche Vergleichsmieten, ein Sachverständigengutachten und auf örtliche Mietpreisspiegel der Gemeinden. Häufig ist es gerade Unternehmen und Genossenschaften mit differenzierter Bestandsstruktur schwierig, aktuelle Vergleichsmieten zu beschaffen, Sachverständigengutachten sind mit vergleichsweise hohen Kosten verbunden, weshalb die Gefahr besteht, dass Mietanpassungen unterbleiben. Dies ist zum Teil auch in Gemeinden mit Mietenspiegeln bei Wohnungsunternehmen zu beobachten, wenn die örtlichen Preistabellen der Mietspiegel Leerfelder enthalten (z. B. für minderausgestattete Wohnungen) oder bestimmte Objektarten ausschließen (fast regelmäßig bei Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern). Wohnungsunternehmen können die Mieten in Bestandsmietverhältnissen für solche Wohnungen nur mit überdurchschnittlichem Aufwand dem Vergleichsmietenniveau anpassen. Anders als bei Mietanpassungen im Bestand besteht bei der Neuvermietung von frei finanzierten Wohnungen grundsätzlich Vertragsfreiheit. Der Gesetzgeber hat damit einen gewissen Markteinfluss bei der Mietenentwicklung kodifiziert. Eine Obergrenze ist zwar durch 5 WiStG (Ausnutzung einer Mangellage) und 138 BGB (Mietwucher) definiert, diese Regelungen spielen in der aktuellen Mietrechtspraxis aber nur eine geringe Rolle, zumal die Wohnungsunternehmen und Genossenschaften in der Regel selbst bei Neuvermietungen moderate Mietanpassungen vornehmen. Vielfach wird sich auch hier an den Mittelwerten der Vergleichsmieten orientiert, wodurch das Mietniveau der Mietenspiegel in der Gemeinde sich häufig im Zeitablauf nur geringfügig verändert, weit weniger als bei den Marktmieten. Im Zeitablauf nehmen damit die Mietpreisvorteile der Bestandsmieter gegenüber dem Wettbewerb deutlich zu. Wenn sich aus erforderlichen Investitionen in den Wohnungsbestand Anforderungen an erhöhte Mieterträge ergeben, sind grundsätzlich auch die Möglichkeiten zu einer Mietanpassung bei Modernisierungen gemäß 559 BGB von Belang. Nach dieser Vorschrift können bis zu 11 % der nachgewiesenen Modernisierungskosten auf die Jahresmiete umgelegt werden. Zentrales Problem der Anwendung ist allerdings der Begriff der Modernisierung. Zwar sind darunter alle Maßnahmen erfasst, die zu einer Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse, der Einsparung von Energie oder Wasser sowie Schaffung neuen Wohnraumes dienen. Eine reine Sanierung oder Instandhaltung fällt aber ebenso wenig darunter, wie Kosten der Instandsetzung. Beim Zusammentreffen von Verbesserungs- und Gebrauchswerterhöhungsmaßnahmen mit Instandhaltungs- und 14

17 Instandsetzungsmaßnahmen sind diese tatsächlich ersparten Kosten von der Mieterhöhung abzuziehen, was in der Praxis zu erheblichem Abrechnungs- und Begründungsaufwand führen kann. Deshalb werden z. T. Modernisierungsmaßnahmen im Schwerpunkt bei freiem Wohnraum vorgenommen und notwendige Anpassungen bei der Neuvermietungsmiete berücksichtigt. 6. WAS IST ZU TUN? AUSGEWÄHLTE HANDLUNGSANSÄTZE Aktivitäten zur Stabilisierung der Erträge der Hausbewirtschaftung können sich verschiedener Handlungsansätze bedienen. Die wichtigsten sind: die Ausschöpfung der Ertragschancen bei der Entwicklung der Bestandsmietverhältnisse (im frei finanzierten Mietwohnungsbestand wesentlich durch das Vergleichsmietensystem bestimmt); die Ausschöpfung der Mietspielräume bei der Neuvermietung im Rahmen der Vorgaben der Unternehmensverfassung und der Anteilseigner; die Planung von Maßnahmen der Bestandsentwicklung in potentialstarken Bereichen des Wohnungs portfolios; Die Kontrolle der Mieten und die Optimierung der Vermietungsorganisation zur Vermeidung oder Verringerung von Leerständen; Haben Sie eine Mietenstrategie? Wenn ja, wie würden Sie die in Kurzform beschreiben? 6.1 TRANSPARENZ ÜBER DAS MIETNIVEAU IN DER STADT ODER GEMEINDE Zentrale Voraussetzung für die Entwicklung einer marktgerechten Mietenstrategie ist die laufende Kenntnis des örtlichen Mietenniveaus im Bestand und bei Neuvermietung, die Beschaffung der dafür erforderlichen Informationsgrundlagen und die Bereitstellung dieser Daten in den relevanten Prozessen der Neuvermietung und Bestandsmietenanpassung. Dabei geht es um die Kenntnis des Marktmietenniveau der verschiedenen Objektarten im eigenen Bestand ebenso, wie um die Unterschiede in den regionalen Wohnungsteilmärkten. Das Niveau der Bestandsmieten lässt sich in Städten mit Mietenspiegeln aus diesen Preisübersichten ableiten, wenn auch in der Regel um zwei bis drei Jahre verzögert. Schwieriger ist die Gewinnung eines Überblicks in Gemeinden ohne Mietspiegel. Dort ist es erforderlich, eigene Vergleichspreissammlungen anzulegen oder Sachverständigengutachten anfertigen zu lassen. Zu bestimmten Wohnungstypen ist es auch mit überschaubarem Aufwand möglich, Vergleichspreismaterial bei anderen Unternehmen zu erhalten. Allerdings ist die Aufbereitung zumeist nicht unaufwändig, die Fortschreibung und Aktualisierung schwierig. Einen Überblick über das örtliche Marktmietenniveau bieten Auswertungen von örtlichen Zeitungsanzeigen oder Internetportalen. Auch hier ist der Aufbereitungs- und Aktualisierungsaufwand nicht gering. Interregionale Vergleiche sind nur unter großem Aufwand möglich, Trendaussagen nur mit hohem statistischem Aufwand ableitbar. Die Mietinformationen müssen aktuelle Neuvermietungen widerspiegeln, sich regional auf das Quartier beziehen und nach dem Wohnwert differenzierbar sein. Das erfordert einen hohen Aufwand. Deshalb haben sich Research-Institute darauf spezialisiert, solche Informationen flächendeckend für Deutschland aufzubereiten und in Form von flexiblen Tabellen oder in Form von Internet-Portalangeboten bereitzustellen. Wohnungsunternehmen können einmalig zur Entwicklung einer Mietenstrategie darauf zurückgreifen oder sich laufend über die Entwicklung informieren. Weil es darauf ankommt, diese Informationen über die Marktmieten in den relevanten wohnungswirtschaftlichen Prozessen bereit zu stellen, wird derzeit daran gearbeitet, die Marktdaten über Schnittstellen in wohnungswirtschaftliche Standardsoftwaresysteme zu integrieren. 6.2 IDENTIFIZIERUNGEN VON SPIELRÄUMEN FÜR MIETANPASSUNGEN KRITERIEN FÜR EINE MARKTGERECHTE MIETENPOLITIK Welche Spielräume hätten Sie in Ihrem Unternehmen für Mietenanpassungen? Liegen die Informationen über die aktuellen Vergleichs- und Marktmieten vor, so bilden sie Kriterien und Bezugspunkte für die zukünftige Mietenpolitik. Sie werden den aktuellen Mieten der einzelnen Verwaltungseinheiten, gestuft nach deren Wohnwert, gegenübergestellt. Ermöglicht wird dadurch ein Abgleich mit den am Markt geforderten Angebotsmieten. Mieterhöhungsspielräume werden auf dieser Grundlage identifizierbar und signalisieren die bei Neuvermietung am Markt tatsächlich erzielbaren Erträge. Das heißt aber nicht, dass die Unternehmen gehalten sind, Marktmieten zu verlangen. Die Wohnungsunternehmen können aber deutlich machen, welche Erträge möglich wären. Die Marktmieten bilden den Bezugspunkt für die Ermittlung und Bemessung des effektiven Miet- oder Mitgliedervorteils. Parallel zum Abgleich mit der Marktmiete sollte eine Gegenüberstellung mit den Werten des örtlichen Mietenspiegels, sofern vorhanden, erfolgen. Diese Werte signalisieren das Potential kurz- und mittelfristig erzielbarer Mieten im Bestand und sind damit für die absehbare Ertragsentwicklung von Bedeutung. Für die mittelfristige Geschäftsplanung können die Erträge der Hausbewirtschaftung auf dieser Grundlage prognostiziert werden. Wichtige Parameter dieser Planung sind die Neuvermietungsquote, die Quote modernisierter >> MIETEN 15

18 16 Wohnungen und die Vorgaben der Mietenpolitik sowie die ggf. bei den Mietenspiegeln erwartete künftige Preisentwicklung. Wichtig ist es dabei aber festzulegen, in welcher weise die absehbaren Mietpreisvorteile gegenüber dem Marktmietenniveau künftig für Mietanpassungen berücksichtigt werden sollen. Zu erarbeiten ist somit eine Mietenstrategie. 6.3 ENTWICKLUNG EINER MIETENSTRATEGIE Die künftige Ertragsplanung hängt wesentlich von der Mietenstrategie der Unternehmen ab. Schöpfen Sie die am Markt möglichen Erhöhungspotentiale aus oder werden Modifikationen vorgesehen. Der Rahmen für solche strategischen Vorgaben wird in der Regel außer durch das Mietrecht durch Vorgaben der Eigentümer oder durch weitere Rechtsvorschriften begrenzt. So ist etwa bei Genossenschaften der genossenschaftliche Gleichheitsbehandlungsgrundsatz zu beachten, in jüngerer Zeit auch die Besonderheiten der Willensbildung innerhalb der Genossenschaften. Wichtige Fragestellungen bei der Entwicklung einer Mietenstrategie von Wohnungsunternehmen und Genossenschaften sind z. B. Berücksichtigung des Wohnwertes der Wohnungen bei der Mietanpassung oder Orientierung am Mittelwert Orientierung der Mieten bei Neuvermietungen an den Bestandsmieten (mit Aufschlag) oder am Neuvermietungsniveau Besondere Mietkonditionen für attraktive für das Quartier wichtige Gruppen Moderate oder an Marktmieten orientierte Mietgestaltung bei Neubauten Gestaltung der Mieten bei umfassenderen Modernisierungen Sonderbedingungen bei Umzügen von Altmitgliedern (bei Genossenschaften) Differenzierung der Mieten für Alt- und Neumitglieder (bei Genossenschaften) Für Wohnungsunternehmen hat sich in den vergangenen Jahren eine Orientierung an den durch das Vergleichsmietensystem vorgegeben Rahmen für Bestandsmietverhältnisse, bei Genossenschaften eine am Vergleichsmietensystem orientierte Strategie, ggf. mit Zuschlägen bei der Neuvermietung und der Gewährung von Mietpreisvorteilen gegenüber dem Wettbewerb im Bestand gezeigt. Eine an die Marktvorgaben angepasste an einheitlichen Vorgaben ausgerichtete Zielmietenstrategie ist vielfach aber noch zu entwickeln. Die Besonderheiten der Entscheidungsstruktur und der Wohnungen der jeweiligen Unternehmen sind dabei zu berücksichtigen. 6.4 GENOSSENSCHAFTLICHES WOHNWERTMIETMODELL Eine handvoll Wohnungsgenossenschaften in Deutschland haben sich den Herausforderungen gestellt, genossenschaftliche Wohnwertmietmodelle zu entwickeln. In jüngster Zeit z. B. die Wohnungsbaugenossenschaft Rennsteig aus Suhl. Bereits seit 15 Jahren sind solche Modelle bei je zwei Genossenschaften in Berlin und Hamburg in der Anwendung. Bei diesen Modellen werden alle Wohnungen nach ihrem Wohnwert eingestuft den Wertspannen der Mietenspiegel gegenübergestellt. Ergebnis ist eine einheitliche Festlegung von Mieten bzw. eine Mietenentwicklung nach diesen Grundsätzen. Wenn die Modelle in die örtlichen Mietenspiegel eingebunden sind, spiegeln sie auch die dort abgebildete Mietenentwicklung wider und ermöglichen eine Dynamisierung der Erträge. Gleichzeitig ermöglichen sie eine Umsetzung des genossenschaftlichen Gleichbehandlungsgrundsatzes, Mitgliedern von Genossenschaften einen möglichst gleichen Vorteil zu gewähren. Für viele ist überraschend, dass diese Modelle nicht eine breitere Anwendung in Deutschland gefunden haben. Möglicherweise liegt es an den geschäftspolitischen Einschränkungen, vielleicht wird aber auch der Einführungsaufwand gescheut. 6.5 MIETENPOLITIK IN GEMEINDEN OHNE MIETSPIEGEL Von den rund 500 Städten in Deutschland mit über Einwohnern haben aber nur gut die Hälfte einen Mietspiegel. Die Situation in Gemeinden ohne Mietspiegel ist dadurch geprägt, dass die Vermieter mit Sachverständigengutachten oder Vergleichspreisdaten Mieterhöhungen begründen müssen. Als Service für Wohnungsunternehmen in diesen Gemeinden könnten Angebotsdatenbanken verwendet werden, die Neuvermietungsangebote sammeln. Aus diesen Datenbanken könnten diejenigen Mieten abgeleitet werden, die aus ähnlichen Wohnungsteilmärkten wie die Wohnungen kommen, für die eine Überprüfung der Vergleichsmieten geplant ist. In solchen Fällen ist es möglich, Vergleichspreise gezielt zu recherchieren oder zusammenfassende Sachverständigengutachten zusammenzustellen. Geboten werden damit Hilfen bei der rechtssicheren Begründung von Mieterhöhungen da eine Vergleichsmietendatei grundsätzlich auch auf Basis von Angebotsmieten aufgebaut werden kann. 6.6 UMGANG MIT OBJEKTEN, DIE IM MIETEN- SPIEGEL NICHT REPRÄSENTIERT SIND Selbst wenn in den Städten Mietenspiegel vorliegen, bieten sie nicht immer eine allgemeine Grundlage für die Begründung von Mieteranpassungen. So weisen die Miet-

19 spiegel z. T. Lücken auf, d. h. Mieten einiger Objektarten (z. B. von minderausgestatteten Objekten oder von Einund Zweifamilienhäusern) sind in den Mietenspiegel gar nicht repräsentiert. Zwar lässt die Rechtssprechung in solchen Fällen seit jüngerem Analogien zu sonstigem Wohnraum zu. Objektartenspezifisch höhere Mieten lassen sich damit aber in der Regel nicht begründen. In solchen Fällen empfiehlt es sich, gezielt Vergleichspreiskataster anzulegen oder Sachverständige mit der Sammlung und Aufbereitung von solchen Preisinformationen zu betrauen. In der Regel sind Gutachten für Typgruppen von Wohnungen und Häusern ausreichend. 7 ZUSAMMENFASSUNG Es kommen unruhige Zeiten. Die Märkte differenzieren sich weiter aus und damit verstärkt sich die örtliche Spanne der Mieten. Auch in nachfragestarken Märkten wird es Quartiere geben, in welchen die Zahlungsfähigkeit der Nachfrager nur niedrigere Mieten zulässt. In insgesamt nachfrageschwächeren Regionalmärkten mit insgesamt stagnierendem Mietniveau wird es Bereiche geben, in welchen sich Chancen für nachfragegerechte Mietanpassungen ergeben. Solche strukturellen Chancen zur Entwicklung des Cash Flow sind nur mit der Bereitstellung und laufenden Auswertungen von Mietenanalysen zu nutzen. Die wichtigste Maxime muss lauten, die Bestände gezielt zu entwickeln und die Marktposition zu stärken. Informationen über die Marktsituation in den Quartieren können dazu eine wichtige Hilfe sein. Dazu ist eine Steigerung der Ertragskraft in der Hausbewirtschaftung notwendig. Besonderes Augenmerk sollte dabei auf die Bereiche der Neuvermietung gelegt werden. Aber auch die Bestandsmietenentwicklung kann in Anlehnung an die Markttrends gestaltet werden. Strukturelle Chancen ergeben sich auch dabei aus einer gezielten Modernisierungstätigkeit Nur mit verbesserter Marktinformation und einer differenzierten Zielmietenstrategie erscheint es möglich die Mieten auch in unsicheren Zeiten marktgerecht zu gestalten, gut gerüstet für die Bewältigung der Krise und für die Zeit danach. << MIETEN Ihr Leitstern im Mietrecht. Mietrecht ist Fallrecht, das im Wesentlichen von der Rechtsprechung geprägt wird. Und dieses Werk gibt Ihnen den problemorientierten Überblick über die gesamte aktuelle Judikatur: Das ist eine Fülle von unzähligen Rechtsprechungszitaten mit ihren Kernsätzen und Sachverhalten; akribisch zusammengetragen, ausgewertet, mit kritischen Stellungnahmen versehen und auf über Seiten nach dem typischen Verlauf eines Mietverhältnisses systematisiert. Vom Vertragsabschluss bis zur Vollstreckung, für Wohnraum wie für gewerbliche Mietobjekte. Mit diesem Buch sind Sie einfach immer auf der sicheren Seite. Für eine Leseprobe schlagen Sie nach unter Sternel Mietrecht aktuell. Von Vors. Richter am LG a.d. Prof. Dr. Friedemann Sternel. 4., völlig neu bearbeitete und erweiterte Auflage 2009, Seiten Lexikonformat, gbd. 99, 1. ISBN Bestellen Sie bei Ihrer Buchhandlung oder beim Verlag Dr. Otto Schmidt Postfach Köln 17

20 KLAUS LEUCHTMANN I Vorstandsvorsitzender des EBZ Personalentwicklung in der Wohnungswirtschaft Qualifizierte Mitarbeiter dringend gesucht! Der Druck auf die Unternehmen steigt Die Themen Qualifizierung und Personalentwicklung sind heute zentrale Themen in der Gesellschaft, zu wichtig, um sie im Blindflug zu behandeln. Das EBZ führt deshalb mit dem Forschungsinstitut InWIS alle zwei Jahre eine Studie zur beruflichen Bildung und Personalentwicklung in der Immobilienwirtschaft durch. Wir möchten der Wohnungswirtschaft verlässliche harte Daten zu diesem vermeidlich weichen Thema zur Verfügung stellen. Gleichzeitig ist die Studie ein wichtiges Instrument für die Marktforschung und Produktentwicklung des EBZ. Die Ergebnisse der 2009er Studie zeigen, dass sich wichtige Trends verstetigen: Die Anforderungen an die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter steigen weiter, und damit auch der Stellenwert von Personalentwicklung. Es wird jetzt auch für kleine und mittlere Unternehmen höchste Zeit sich intensiv mit Mitarbeiterpotenzialen, Qualifikationen und Nachfolgeregelungen für Schlüsselqualifikationen auseinanderzusetzen. Denn die Studie zeigt deutlich: Es wird immer schwieriger, gutes Personal zu bekommen. Der Aussage Es wird zukünftig schwierig qualifiziertes Personal zu gewinnen stimmten im Jahr % der Befragten Unternehmen zu. Zwei Jahre später erhöhte sich dieser Wert auf 42 %. Heute schließen sich 50 % dieser Aussage an und weitere 25 % bewerten sie mit teils / teils. Diese Aussagen gelten gleichermaßen für Sachbearbeiter und Führungskräfte. Sie gelten für Mitarbeiter in der Betriebskostenabrechnung genauso wie für technische Prokuristen. Der Wert derjenigen, die die Suche nach geeigneten Führungskräften für ihr Unternehmen als schwer beschreiben, hat sich sogar von sieben auf 14 Prozent verdoppelt (Abb. 1). Ein besonderer Engpass besteht inzwischen bei Fach- und Führungskräften für Rechnungswesen und Controlling. Eine Neubesetzung der Leitung des Rechnungswesens gerät immer häufiger zu einem langwierigen Kraftakt. Nachdem die Unternehmen in den vergangenen Jahren bei der Rekrutierung der Auszubildenden vorrangig auf kommunikative Kompetenzen gesetzt haben, verwundert es kaum, Personalrekrutierung Personalrekrutierung wird schwieriger, sagen Abb. 1 18