Drei Taubenschläge, Neu-Ulm Pfuhl

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1 St Stadt Neu-Ulm FB 3 Stadtplanung Bebauungsplan P 30 Drei Taubenschläge, Neu-Ulm Pfuhl A. Rechtsgrundlagen B. Zeichnerischer Teil B.1 Planzeichnung B.2 Zeichenerklärung B.3 Verfahrensvermerke C. Textteil C.1 Planungsrechtliche Festsetzungen C.2 Örtliche Bauvorschriften C.3 Hinweise D. Begründung D.1 Städtebaulicher Teil D.2 Umweltbericht - Entwurf - Stand:

2 Die Stadt Neu-Ulm erlässt aufgrund der 1, 2, 8 und 10 des Baugesetzbuches (BauGB), des Art. 81 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) und des Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (Gemeindeordnung - GO) für das auf der Planzeichnung gekennzeichnete Gebiet folgenden Bebauungsplan als Satzung: Bebauungsplan P 30 Drei Taubenschläge Neu-Ulm Pfuhl A. Rechtsgrundlagen Zugrunde liegen, mit den jeweils bis zum Satzungsbeschluss erfolgten Änderungen: - das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509), - die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466), - die Planzeichenverordnung (PlanZV ) vom 18. Dezember 1990 (BGBl I S. 58), geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509), - das Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom 21. Januar 2013 (BGBl. I S. 95), - die Bayerische Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007 (GVBl 2007, S. 588); letzte berücksichtigte Änderung: Art. 83 Abs. 1, 2 und 5 aufgeh. ( 1 Nr. 13 G v , 174), - die Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (Gemeindeordnung - GO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 22. August 1998 (GVBl 1998, S. 796), letzte berücksichtigte Änderung: Artikel 20a geänd. (Art. 65 G v , 366) B. Zeichnerischer Teil Der zeichnerische Teil des Bebauungsplanes ist Bestandteil der Satzung. B.1 Planzeichnung (M 1:500) Maßgeblich ist die Planzeichnung im Maßstab 1:500 vom 19. Juni B.2 Zeichenerklärung Die Zeichenerklärung dient der Erläuterung des Planinhaltes und teilt sich auf in planungsrechtliche Festsetzungen, örtliche Bauvorschriften und Hinweise. B.3 Verfahrensvermerke Die Verfahrensvermerke enthalten die wesentlichen Daten zum Ablauf des Bebauungsplanverfahrens inklusive der Angaben zu den rechtlichen Fristen. Seite 2

3 C. Textteil C.1 Planungsrechtliche Festsetzungen 1. Art der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.v.m BauNVO) Allgemeines Wohngebiet (WA) ( 4 BauNVO) Baufelder WA 1, WA 2 und WA 3 Zulässig sind: - Wohngebäude - nicht störende Handwerksbetriebe - Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke Unzulässig sind: - die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden - Schank- und Speisewirtschaften - Anlagen für kirchliche, kulturelle und sportliche Zwecke Auch ausnahmsweise nicht zulässig sind: - Betriebe des Beherbergungswesens - sonstige nicht störende Gewerbebetriebe - Anlagen für Verwaltungen - Gartenbaubetriebe - Tankstellen Baufeld WA 4 Zulässig sind: - Wohngebäude - die der Versorgung des Gebiets dienenden Läden - Schank- und Speisewirtschaften - nicht störende Handwerksbetriebe - Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke Unzulässig sind: - Anlagen für kirchliche, kulturelle und sportliche Zwecke Auch ausnahmsweise nicht zulässig sind: - Betriebe des Beherbergungswesens - sonstige nicht störende Gewerbebetriebe - Anlagen für Verwaltungen - Gartenbaubetriebe - Tankstellen Seite 3

4 2. Maß der baulichen Nutzung ( 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.v.m a BauNVO) Das Maß der baulichen Nutzung wird festgesetzt durch: 2.1 die Grundflächenzahl 2.2 die Geschoßflächenzahl 2.3 die Zahl der Vollgeschosse 2.4 die Höhe baulicher Anlagen 2.1 Zulässige Grundflächenzahl GRZ ( 19 BauNVO) Die zulässige Grundflächenzahl wird wie folgt festgesetzt: Baufelder WA 1 und WA 2: maximal 0,3 Baufelder WA 3 und WA 4: maximal 0,4 2.2 Zulässige Geschoßflächenzahl GFZ ( 20 Abs. 2-4 BauNVO) Die zulässige Geschoßflächenzahl wird wie folgt festgesetzt: Baufelder WA 1 und WA 2: maximal 0,8 Baufeld WA 3: maximal 1,0 Baufeld WA 4: maximal 1,2 2.3 Zahl der Vollgeschosse ( 20 Abs. 1 BauNVO) Die Zahl der Vollgeschosse wird wie folgt festgesetzt: Baufelder WA 1 und WA 2: zwei bis drei (II-III) Vollgeschosse Baufelder WA 3 und WA 4: drei (III) Vollgeschosse bindend 2.4 Höhe baulicher Anlagen ( 18 BauNVO) Die Höhe der baulichen Anlagen bemisst sich nach dem höchsten Punkt des Gebäudes. Dieser bezieht sich auf die Oberkante der angrenzenden Verkehrsflächen und darf folgende Werte nicht überschreiten: Baufelder WA 1 und WA 2: 9,00 m Baufelder WA 3 und WA 4: 10,00 m Die jeweils festgesetzte maximale Gebäudehöhe darf durch technische Anlagen, die für die Gebäudenutzung notwendig sind sowie durch Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen um maximal 2,00 m überschritten werden. 3. Maximal zulässige Zahl der Wohneinheiten in Wohngebäuden ( 9 Abs. 1 Nr. 6 BauGB) In den Baufeldern WA 1 und WA 2 sind maximal zwei Wohneinheiten pro Wohngebäude in Doppelhäusern und in Gebäuden von Hausgruppen zulässig. Seite 4

5 4. Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche ( 22 und 23 BauNVO) 4.1 Bauweise Zugelassen sind folgende Haustypologien in offener Bauweise: Baufelder WA 1 und WA 2: Doppelhäuser und Hausgruppen Baufelder WA 3 und WA 4: Einzelhäuser Die Hausgruppen werden als Reihenhäuser festgesetzt. 4.2 Überbaubare Grundstücksfläche Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch die Baugrenzen festgelegt. Die festgesetzten Baugrenzen dürfen nicht überschritten werden. Untergeordnete Bauteile und Vorbauten wie Pfeiler, Gesimse, Hauseingänge, Erker, Dachvorsprünge und Balkone können bis zu einer Tiefe von 1,50 m über die Baugrenze vortreten, wenn sie in den Baufeldern WA 1 bis WA 3 maximal ¼ und im Baufeld WA 4 maximal ½ der dazugehörenden Außenwandlänge nicht überschreiten. ( 23 Abs. 3 BauNVO i.v.m. 31 Abs. 1 BauGB). 5. Flächen für Garagen, Carports und Stellplätze sowie Ein- und Ausfahrten ( 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.v.m. 12 BauNVO) 5.1 Flächen für Garagen, Carports und Stellplätze Garagen, Carports und Stellplätze sind in den Baufeldern WA 1 und WA 2 nur innerhalb der Baugrenzen sowie in den laut Planzeichnung dafür festgesetzten Flächen zulässig. In den Baufeldern WA 3 und WA 4 dürfen nur Carports und Stellplätze in den laut Planzeichnung dafür festgesetzten Flächen angelegt werden. Die laut Planzeichnung nummerierten Stellplätze (1 bis 5) in Bereich WA 3 müssen als geschlossene Carports (nur Einfahrtseite offen) errichtet werden. 5.2 Bereiche ohne Ein- und Ausfahrten In den Baufeldern WA 1 und WA 2 sind Ein- und Ausfahrten an den in der Planzeichnung entsprechend kenntlich gemachten Stellen unzulässig. 6. Nebenanlagen ( 14 BauNVO) Als Nebenanlagen i. S. d. 14 BauNVO sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen allgemein zulässig: Gartenhäuser (Grundfläche max. 4 m², Gesamthöhe max. 3 m), Anlagen im Zusammenhang mit der Nutzung regenerativer Energien (max. 27 m²), überdachte Freisitze und Terrassen sowie Spielgeräte. Weitere Nebenanlagen i. S. d. 14 BauNVO sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig. Bei Nebenanlagen ist ein Mindestabstand von 2,00 m zu öffentlichen Flächen einzuhalten. Seite 5

6 7. Abstandsflächen ( 9 Abs. 1 Nr. 2a BauGB) Bebauungsplan P 30 Drei Taubenschläge Innerhalb des Geltungsbereichs wird die Tiefe der Abstandsflächen abweichend von Art. 6 Abs. 5 BayBO auf 0,5 H der anrechenbaren Wandhöhe, mindestens jedoch 3 m, festgesetzt. 8. Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind ( 9 Abs. 1 Nr. 10 BauGB) Entlang des Wendehammers wird auf den angrenzenden privaten Grundstücksflächen eine Freihaltezone von 1 m Tiefe ab der Grenze der Verkehrsfläche festgesetzt. Innerhalb dieser Zone sind auf den privaten Grundstücksflächen bauliche Anlagen jeder Art sowie Baum- und Strauchpflanzungen unzulässig. 9. Mit Geh- und Fahrrechten zu belastende Flächen ( 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) Entsprechend dem Eintrag in der Planzeichnung besteht eine mit Geh- und Fahrrechten zu belastende Flächen. Die Geh- und Fahrrechte gelten zugunsten der Allgemeinheit. Die belastete Fläche ist von Hindernissen aller Art dauerhaft freizuhalten. 10. Grünordnung ( 9 Abs. 1 Nr. 15 und 25 BauGB) 10.1 Straßenbegleitgrün Straßenbegleitende Grünflächen sind als geschlossene Vegetationsflächen anzulegen Private Grünflächen Baufeld WA 1 An den in der Planzeichnung gekennzeichneten Stellen sind Bäume II. Ordnung in der Größe 16/18 gemäß der unter Hinweise aufgeführten Artenliste zu pflanzen. Der Standort kann geringfügig verschoben werden. Die Anzahl der Bäume muss jedoch erhalten bleiben. Entfallene Bäume sind entsprechend der Artenliste zu ergänzen. Je Grundstück ist ein klein- oder mittelkroniger Baum gemäß der Artenliste zu pflanzen. Die Baumstandorte aus anderen Festsetzungen werden auf die Anzahl der zu pflanzenden Bäume angerechnet. Angrenzend an öffentliche Flächen sind ausschließlich laubtragende Gehölze zulässig. Seite 6

7 Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen: Auf der laut Planzeichnung gekennzeichneten Pflanzfläche ist eine einreihige Hecke mit standortgerechten, laubtragenden Gehölzen zu pflanzen. Mindestens 50 % der Gehölze müssen einheimisch und gemäß der unter Hinweise aufgeführten Artenliste sein. Der Pflanzabstand innerhalb der Reihe muss mindestens 1,2 Meter betragen. Die Bepflanzungen sind spätestens zwei Jahre nach Bezugsfertigkeit bzw. nach Fertigstellung der Rohbaumaßnahmen vorzunehmen Baufelder WA 2, WA 3 und WA 4 An den in der Planzeichnung gekennzeichneten Stellen sind Bäume I. Ordnung in der Größe 16/18 gemäß der unter Hinweise aufgeführten Artenliste zu pflanzen. Der Standort darf geringfügig verschoben werden. Die Anzahl der Bäume muss jedoch erhalten bleiben. Entfallene Bäume sind entsprechend der Artenliste zu ergänzen. Die Bäume sind in offene Pflanzflächen von mindestens 12 m² zu pflanzen. Es muss ein durchwurzelbares Substrat von mindestens 16 m³ zur Verfügung stehen. Die festgesetzten Bäume sind gemäß ZTV-Baumpflege zu pflegen, Formschnitte sind nicht zulässig. Je 6 zusammenhängend errichtete Stellplätze ist mindestens ein Baum I. Ordnung in der Größe 16/18 gemäß Artenliste zur Gliederung der Stellplätze zu pflanzen. Angrenzend an öffentliche Flächen sind ausschließlich laubtragende Gehölze zulässig. Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen: Auf der laut Planzeichnung gekennzeichneten Pflanzfläche ist eine einreihige Hecke mit standortgerechten, laubtragenden Gehölzen zu pflanzen. Mindestens 50 % der Gehölze müssen einheimisch und gemäß der unter Hinweise aufgeführten Artenliste sein. Der Pflanzabstand innerhalb der Reihe muss mindestens 1,2 Meter betragen. Die Bepflanzungen sind spätestens zwei Jahre nach Bezugsfertigkeit bzw. nach Fertigstellung der Rohbaumaßnahmen vorzunehmen. Allgemein zu den Baufeldern WA 2, WA 3 und WA 4 Die nicht überbaubaren bzw. nicht mit Nebenanlagen gemäß 19 Abs. 4 BauNVO nutzbaren Grundstücksflächen sind gärtnerisch anzulegen und auf Dauer zu unterhalten. Mindestens 30 % dieser Flächen sind mit standortgerechten, einheimischen Gehölzen zu bepflanzen Dachbegrünung Die Dachflächen der Haupt- und Nebengebäude sowie die Dächer von Garagen und Carports sind extensiv zu begrünen. Eine zusätzliche Nutzung für Zwecke der solaren Energiegewinnung ist unter Beibehaltung der Funktionsfähigkeit der Dachbegrünung zulässig. Seite 7

8 10.4 Eingrünung der Anlagen für die Abfallentsorgung Die Anlagen für die Abfallentsorgung sind bis auf den notwendigen Zugang mit einer geschnittenen Hecke der folgenden Artenliste zu umpflanzen: Immergrüner Liguster - Ligustrum vulgare `Atrovirens`, 2-3 Pflanzen je lfd. Meter Gemeine Eibe - Taxus baccate, 2-3 Pflanzen je lfd. Meter. Alternativ kann die Fläche bis auf den Zugang mit einem Rankgerüst eingehaust werden, das eine Höhe von mindestens 2,0 bis maximal 3,0 Meter hat und mit Kletterpflanzen folgender Artenliste zu beranken ist: Efeu - Hedera helix Immergrüne Geißschlinge - Lonicera henryi 11. Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsregelung ( 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB i.v.m. 1a Abs. 3 BauGB) Durch die Bebauung des Plangebietes entsteht gemäß 1a Abs. 3 BauGB ein Ausgleichsbedarf von insgesamt m² (0,91 ha). Dieser kann durch Maßnahmen zur Vermeidung und zur Minimierung des Eingriffs auf eine Fläche von m² (0,75 ha) reduziert werden. Der Ausgleich für den zu erwartenden Eingriff wird auf den dafür zugeordneten Ausgleichsflächen außerhalb des Geltungsbereiches durchgeführt. 12. Begrenzung der Bodenversiegelung ( 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB) Öffentliche Stellplätze sowie private Stellplätze und deren Zufahrten dürfen nur mit versickerungsfähigen, wasserdurchlässigen Belägen hergestellt werden. Den Boden versiegelnde Beläge sind allgemein unzulässig. Der Untergrund im Bereich von geplanten Sickerstellen darf nicht schadstoffbelastet sein. 13. Vorkehrungen zum Schutz gegen schädliche Umwelteinwirkungen ( 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) Es ist für Schlafzimmer mit Fenstern an der im Plan gekennzeichneten Südfassade mindestens ein zusätzliches Fenster zur Belüftung an einer anderen Fassade erforderlich, bzw. es ist eine aktive Belüftung einzubauen. Aktive Belüftungen können entfallen, wenn die Räume mit Wintergärten, Loggien oder anderen Pufferräumen vor den Lärmimmissionen geschützt werden (Verbesserung mindestens 15 db(a)). Diese Pufferräume müssen so ausgestattet sein, dass sie zur Nutzung als Schlafzimmer nicht geeignet sind. Seite 8

9 Zugänglichkeit der Normen Bebauungsplan P 30 Drei Taubenschläge Die der Planung zugrunde liegenden Vorschriften (Gesetze, Verordnungen, Erlasse und DIN-Vorschriften) können bei der Stadt Neu-Ulm, Fachbereich 3, Abteilung 61 Stadtplanung (im Rathaus, DG) eingesehen werden. Es sind folgende Vorschriften vorhanden: DIN 18005, Beiblatt 1 zur DIN 18005, TA-Lärm, DIN Seite 9

10 C.2 Örtliche Bauvorschriften Bebauungsplan P 30 Drei Taubenschläge 1. Gestaltung baulicher Anlagen und Freiflächen (Art. 81 BayBO) 1.1 Baukörper Garagen, Carports, Nebenanlagen sowie An- und Vorbauten müssen sich dem jeweiligen Hauptgebäude in den Maßen deutlich unterordnen. 1.2 Dachgestaltung und Dachaufbauten Als Dachformen sind ausschließlich Flachdächer oder flach geneigte Dächer bis maximal 10 Dachneigung zugelassen. Zur Dachgestaltung im Einzelfall ist Punkt 10.3 Dachbegrünung zu beachten. Als Dachaufbauten sind nur für die Gebäudenutzung notwendige technische Anlagen sowie Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen zulässig. Dachaufbauten anderer Art sind unzulässig. 1.3 Außenanlagengestaltung Die unbebauten Grundstücksflächen sind mit Ausnahme der notwendigen Zufahrten, Zugänge und Platzflächen als geschlossene Vegetationsflächen anzulegen. Diese sind unter Verwendung von Stauden, Gräsern, Gehölzen oder durch Anlage von einjährigen Pflanzungen gärtnerisch als Grünflächen zu gestalten und zu bepflanzen. Die unter Hinweise aufgeführte Artenliste ist zu beachten. Pflanzbeete, Gartenwege und Gartengestaltungselemente sind zulässig. 1.4 Einfriedungen Als Einfriedungen sind entlang der Grundstücksgrenzen nur Maschendrahtzäune sowie Gitterzäune aus Holz oder Stahl in sockelfreier Form sowie mit einer Gesamthöhe von maximal 1,50 m und einer Bodenfreiheit von 20 cm zulässig. Stütz- und / oder Sockelmauern sind im Bereich der Einfriedungen nicht zulässig. Entlang der Grundstücksgrenzen zu öffentlichen Flächen sind diese mit laubtragenden Gehölzen zu hinterpflanzen. Einfriedungen an der Grenze zu öffentlichen Grünflächen sind um mindestens 0,20 m zurückzuversetzen. Innerhalb der Freihaltezone Wendehammer sind Einfriedungen allgemein unzulässig. 1.5 Werbeanlagen Werbeanlagen sind nur für ansässige Betriebe an der Stätte der Leistung zulässig. Unzulässig sind Werbeanlagen mit wechselndem oder beweglichem Licht sowie Bandwerbung, die die gesamte Fassadenbreite einnimmt. Die Werbeanlagen dürfen maximal 1,0 m² je Fassadenfläche nicht überschreiten und sind nur in der Erdgeschosszone zulässig. Seite 10

11 C.3 Hinweise 1. Artenliste für Bäume und Sträucher Bäume I. Ordnung Hochstamm 16/18 Acer platanoides - Spitzahorn Acer platanoides `Cleveland - Spitzahorn, kleiner als A.p., schmalwüchsig Acer pseudoplatanus - Bergahorn Quercus robur - Stieleiche Tilia cordata `Greenspire` - Winterlinde oder Obstbaumhochstamm / Obstbaumhalbstamm Bäume II. Ordnung Hochstamm 16/18 Acer campestre - Feldahorn Alnus incana - Grauerle Betula pendula - Gemeine Birke Carpinus betulus - Hainbuche Prunus avium - Vogelkirsche Prunus padus - Traubenkirsche Salix alba - Silberweide Sorbus aucuparia - Eberesche Sorbus intermedia Brouwers - Schwedische Mehlbeere oder Obstbaumhalbstamm / Obstbaumhochstamm Sträucher - 2xv (zweimal verpflanzt) Cornus sanguinea - Roter Hartriegel Corylus avellana - Haselnuss Euonymus europaeus - Pfaffenhütchen Ligustrum vulgare - Liguster Lonicera xylosteum - Heckenkirsche Rhamnus catharticus - Kreuzdorn Rhamnus frangula - Faulbaum Ribes alpinum `Schmidt` - Johannisbeere Rosa in Arten - Rose Salix viminalis - Hanfweide Salix purpurea - Korbweide Sambucus nigra - Schwarzer Holunder Viburnum lantana - Wolliger Schneeball Viburnum opulus - Gemeiner Schneeball 2. Bodenschutz Mutterboden, der bei der Herstellung oder Änderung baulicher Anlagen sowie bei wesentlichen anderen Änderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in einem nutzbaren Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Verschwendung zu schützen. Seite 11

12 Kommen bei Aushubarbeiten belastete Auffüllungen oder Untergrundverunreinigungen zu Tage, sind das Landratsamt Neu-Ulm und das Wasserwirtschaftsamt Donauwörth zu informieren. Die Arbeiten sind dann von einem in Altlastenfragen sachkundigen Gutachter bzw. Institut zu begleiten und zu dokumentieren. Das Aushubmaterial ist auf Schadstoffbelastungen zu untersuchen und entsprechend der Untersuchungsergebnisse zu verwerten bzw. zu entsorgen. 3. Bodendenkmäler (Art. 8 Abs. 1 und 2 DSchG) Art. 8 Abs. 1 DSchG: Wer Bodendenkmäler auffindet, ist verpflichtet, dies unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Zur Anzeige verpflichtet sind auch der Eigentümer und der Besitzer des Grundstücks, sowie der Unternehmer und der Leiter der Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben. Die Anzeige eines der Verpflichteten befreit die übrigen. Nimmt der Finder an den Arbeiten, die zu dem Fund geführt haben, aufgrund eines Arbeitsverhältnisses teil, so wird er durch Anzeige an den Unternehmer oder den Leiter der Arbeiten befreit. Art. 8 Abs. 2 DSchG: Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind bis zum Ablauf von einer Woche nach der Anzeige unverändert zu belassen, wenn nicht die Untere Denkmalschutzbehörde die Gegenstände vorher freigibt oder die Fortsetzung der Arbeiten gestattet. Zu verständigen ist das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege, Dienststelle Thierhaupten, Klosterberg 8, Thierhaupten, Tel /8157-0, Fax 08271/ , DST_Thierhaupten@blfd.bayern.de oder die zuständige Untere Denkmalschutzbehörde. 4. Gestaltung und Materialwahl der Fassaden Bei der Gestaltung und der Materialwahl der Fassaden wird empfohlen, Materialien nach ökologischen und baubiologischen Gesichtspunkten auszuwählen. 5. Feuerwehrzufahrten Zur Sicherung der Rettungswege im Brandfall ist die Errichtung von Feuerwehrzufahrten auf privaten Grundstücken bei der Errichtung von Gebäuden "mittlerer Höhe" gemäß BayBO (oberste Fußbodenhöhe mind. 7 m über Gelände) erforderlich. Dabei sind ausreichend befestigte und tragfähige Aufstellungsflächen für Feuerwehrfahrzeuge zu erstellen und ständig frei zu halten. 6. Löschwasserversorgung Der Löschwasserbedarf als Grundschutz entsprechend dem Bayerischen Feuerwehrgesetz (BayFwG) vom 23. Dezember 1981 (zuletzt geändert: 20. Dezember 2011) ist über die zentrale Trinkwasserversorgung nach Vorgaben des Seite 12

13 DVGW Arbeitsblattes W 405 bereitzustellen. Die Abstände zwischen den Hydranten richten sich nach dem DVGW Arbeitsblatt W 331. Die über den Grundschutz hinausgehende Löschwasserversorgung ist im Zuge des Objektschutzes durch den jeweiligen Eigentümer zu prüfen und sicherzustellen. 7. Umgang mit anfallendem Niederschlagswasser Das auf privaten Verkehrs- und Dachflächen anfallende, nicht belastete Niederschlagswasser ist entsprechend der Entwässerungssatzung der Stadt Neu-Ulm an Ort und Stelle zu behandeln und zu versickern. Der Untergrund im Bereich von geplanten Sickerstellen darf nicht schadstoffbelastet sein. Auf die Niederschlagswasserfreistellungsverordnung (NWFreiV), die technischen Regeln zum schadlosen Einleiten von gesammeltem Niederschlagswasser in das Grundwasser (TRENGW) und weitere relevante Regelwerke wird verwiesen. 8. Vermeidungsmaßnahme Artenschutz Die Baufeldfreimachung bzw. die Fällung von Gehölzen muss außerhalb der Vogelbrutzeit sowie außerhalb der Aktivitätszeit der Fledermäuse erfolgen. 9. Klimaschutz und Anpassung an den Klimawandel Es wird empfohlen, die neu errichteten Gebäude soweit wie möglich unter Berücksichtigung einer möglichst sparsamen Energiebilanz zu errichten. Dabei sollte mindestens der Standard eines KfW-Effizienzhauses 70 erreicht werden. Für die Gebäudeplanung wird angeregt, Maßnahmen zur Energieeinsparung, zur Steigerung der Energieeffizienz sowie zur Gewinnung erneuerbarer Energien am Gebäude umzusetzen. Seite 13

14 D. Begründung D.1 Städtebaulicher Teil 1. Inhalt des Flächennutzungsplanes Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes P 30 Drei Taubenschläge ist im rechtsgültigen Flächennutzungsplan Neu-Ulm 2025 größtenteils als Wohnbaufläche ausgewiesen. Eine kleine Teilfläche ist als Grünfläche eingetragen. Somit gilt der Bebauungsplan unter Einhaltung von 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB als aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. 2. Anlass und Zielsetzung der Planung Ausgehend von Anregungen der lokalen Politik sowie der Nachfrage seitens der Bürgerschaft ist vorgesehen, im Neu-Ulmer Stadtteil Pfuhl eine Seniorenwohnanlage zu realisieren, wo bislang trotz des Vorhandenseins entsprechender Zielgruppen noch keine derartigen Einrichtungen bestehen. Angesichts einer zunehmenden Alterung der Bevölkerung und der Tatsache, dass viele ältere Menschen auf entsprechende Pflege- und Betreuungsangebote angewiesen sind, ist es von großer Bedeutung, weitere Pflegeplätze und betreute Wohnungen anbieten zu können. So kann mit Hilfe des geplanten Bauvorhabens der Nachfrage nach einem altersgerechten Wohnangebot in Pfuhl nachgekommen werden. Daneben soll zudem ein kleines Wohngebiet entwickelt werden, durch das ein Beitrag zur ergänzenden Deckung des Wohnbaulandbedarfs geleistet werden kann. Die Umsetzung des Vorhabens erfolgt auf einer Fläche im Osten des Stadtteils im Gebiet Drei Taubenschläge. Die beiden angestrebten Nutzungen teilen dabei das zur Verfügung stehende Areal in zwei eigenständige Bereiche. Im östlichen Teilbereich wird die Seniorenwohnanlage mit einem Alten- und Pflegezentrum und einem Angebot für betreutes Wohnen entstehen, während im westlichen Teilbereich das Wohngebiet geplant ist. 3. Bestandssituation und Umgebung Der Neu-Ulmer Stadtteil Pfuhl erstreckt sich vom Nordhang des Kapellenberges in die Ebene des Donautales und hat heute knapp Einwohner. Durch die Zugehörigkeit zum Oberzentrum Ulm / Neu-Ulm weist der Ort trotz seines dörflichen Ursprungs vielerorts eine suburbane Prägung auf und besitzt diverse Einrichtungen des täglichen Bedarfs für die einheimische Bevölkerung. Zudem bieten sich in der Umgebung attraktive Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten. Das Plangebiet befindet sich an der östlichen Siedlungsgrenze von Pfuhl zwischen derzeitigem Ortsrand und Kleingartenanlagen und ist annähernd eben. Aufgrund seiner Lage und dem Bezug zur freien Landschaft eignet es sich zur Arrondierung des bestehenden Siedlungskörpers wie auch gerade zur Etablie- Seite 14

15 rung der vorgesehenen Nutzung. Das Areal in diesem Bereich verlief einst ein Hochwasserarm der Donau präsentiert sich derzeit überwiegend als Grünland mit Wiesenflächen und teils umfangreichen Gehölzbeständen. Durch fortschreitende Sukzession hat sich die vorhandene Vegetation teilweise zu einem Biotop entwickelt. Im nördlichen Randbereich des Plangebietes verläuft zudem eine befestigte Wegeverbindung. Westlich des Planungsgebiets erstreckt sich der Pfuhler Siedlungskörper mit größtenteils Wohnnutzung. Die Baukörper weisen ein oder zwei Vollgeschosse und Satteldächer auf. Südlich vom Plangebiet befinden sich zwei größere Anwesen. Zwischen diesen ist ein weiteres Biotop mit umfassenden Vegetationsbeständen situiert. Jenseits der Hauptstraße / Heerstraße, die als Durchgangsstraße und Verbindung zum Schulzentrum bzw. nach Burlafingen fungiert, liegen weitere Wohngebiete bzw. der freie Landschaftsraum mit landwirtschaftlichen Flächen oder Grünland. Die Kleingartenanlagen nördlich und östlich des Plangebietes leiten zum dahinter anschließenden freien Landschaftsraum mit Agrarflächen bzw. Grünland über. Für die Verbindung in die freie Landschaft sorgt der Hochreuteweg, eine weitere befestigte Wegeverbindung, die östlich des Plangebietes verläuft. Die Anbindung an das ÖPNV-Netz gewährleistet die nahegelegene Bushaltestelle Winterstraße im Bereich der Hauptstraße. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes (Gemarkung und Stadtteil Pfuhl) erstreckt sich über eine Fläche von insgesamt ca m² (1,18 ha). Er umfasst im Wesentlichen das Flurstück 504 ( m²). Zudem gehören das Flurstück 505/2 sowie jeweils anteilig die Flurstücke 13/3, 1421, 1451 und 1452/2 zum Plangebiet. 4. Grundzüge der Planung und städtebauliche Detailkonzeption 4.1 Grundzüge der Planung Wie bereits erwähnt sollen im Plangebiet zwei verschiedene Nutzungen etabliert werden. Dabei wird das Areal in zwei funktional unabhängige Teilbereiche untergliedert. Im östlichen Teilbereich wird die Realisierung der Seniorenwohnanlage mit Alten- und Pflegezentrum sowie betreutem Wohnen angesiedelt, während im westlichen Teilbereich ein kleines Wohngebiet mit verdichteten Einfamilienhäusern entsteht. Beide Teilbereiche werden als Allgemeines Wohngebiet (WA) ausgewiesen und sollen sowohl untereinander städtebaulich harmonieren als auch sich verträglich in die örtliche Situation einfügen. Die Erschließung erfolgt für beide Nutzungen getrennt. So erhält die Seniorenwohnanlage eine zentrale Ab- bzw. Zufahrt nach Süden an die Haupt- / Heerstraße, während das Wohngebiet nach Westen zum Gerberweg hin angebunden wird. In beiden Teilgebieten sollen verkehrsberuhigte Erschließungsanlagen entstehen. So wird die Erschließung des Wohngebietes als verkehrsberuhigter Bereich im Sinne der Straßenverkehrsordnung (StVO) ausgeführt, der östliche Teilbereich soll analog eines verkehrsberuhigten Bereichs baulich gestaltet werden. Die bestehenden Wegebeziehungen im Plangebiet und darüber hinaus sollen erhalten und um eine neue öffentlich nutzbare Wegeverbindung durch das Areal der Seniorenwohnanlage ergänzt werden. Öffentliche und private Stellplätze werden für jeden Teilbereich innerhalb von dessen Quartier nachgewiesen. Bedingt Seite 15

16 durch den Eingriff in umfangreiche und teils bedeutsame Vegetationsbestände ist ein entsprechend umfassender Ausgleich notwendig. Nicht zuletzt deshalb gilt es durch passende grünordnerische Maßnahmen bereits im Plangebiet selbst die Eingriffe zu minimieren. Schmutzwasser und Niederschlagswasser werden gemäß den heutigen Gesichtspunkten der Bewirtschaftung getrennt voneinander behandelt. 4.2 Städtebauliche Detailkonzeption Geplante Seniorenwohnanlage Die Planung des Architekturbüros m + p Milkoweit Architekten Cohrs Plaasch GbR sieht vor, auf der östlichen Seite der Seniorenwohnanlage ein Alten- und Pflegezentrum mit insgesamt 89 Pflegeplätzen zu errichten. Der kreuzförmige Baukörper soll mit drei Vollgeschossen und Flachdach ausgeführt werden. Haupteingang sowie Anlieferung sind nach Süden orientiert und werden über die gemeinsame Zu- und Abfahrt zur Haupt-/Heerstraße angebunden. Die südöstliche Anbindung des Privatgrundstücks an den bestehenden Feldweg dient lediglich als Rettungszufahrt (Abgrenzung durch herausnehmbare Pfosten). Die erforderlichen Stellplätze können südwestlich vom Gebäude angeordnet werden. Entsprechende Außenbereiche runden die Anlage ab, so beispielsweise eine Aufenthaltsfläche vor dem Haupteingang oder Grünanlagen im Umfeld des Gebäudes. Die westliche Seite der Seniorenwohnanlage nimmt die betreute Wohnanlage mit 24 Wohneinheiten ein. Die Wohnungen werden dabei in zwei nach Westen ausgerichteten Mehrfamilienhäusern mit drei Vollgeschossen und Flachdächern untergebracht. Die Haupteingänge liegen hier im Osten der Baukörper. Angebunden wird die Anlage über dieselbe Zu- und Abfahrt wie das Alten- und Pflegezentrum, d. h. also auch zur Haupt- / Heerstraße. Südlich der beiden Gebäude sind die Stellplätze für Bewohner und Besucher untergebracht. Zwischen dem Alten- und Pflegezentrum und der betreuten Wohnanlage soll außerdem eine öffentlich nutzbare Wegeverbindung geschaffen werden. Sämtliche Erschließungs- und Grünanlagen werden von Seiten des Betreibers bzw. Investors hergestellt und unterhalten. Die Straßenflächen sollen analog eines verkehrsberuhigten Bereichs ausgebildet werden. Geplantes Wohngebiet Das Konzept hierzu sieht verdichtete Einfamilienhäuser in Form von Reihenund Doppelhäusern vor. So können hier ungefähr zehn neue Wohneinheiten in attraktiver Lage entstehen, die sich gerade für Familien mit Kindern eignen. Die Baukörper sollen zwei bis drei Vollgeschosse und Flachdächer aufweisen. Die Erschließung erfolgt vom Gerberweg her über eine neu herzustellende Straße, die als verkehrsberuhigter Bereich ausgebildet werden soll und an deren Ende eine Wendemöglichkeit vorgesehen wird. Der jetzige Feldweg zwischen dem Flurstück 504 und der nördlich anschließenden Kleingartenanlage wird in einem Teilstück entsprechend den neuen Anforderungen als verkehrsberuhigter Bereich ausgebaut; im weiteren Verlauf soll dieser jedoch in seiner jetzigen Form und Funktion erhalten werden. Die notwendigen privaten Stellplätze sind auf den jeweiligen Grundstücken oder unweit außerhalb vorgesehen. Zudem werden öffentliche Stellplätze innerhalb des Wohngebietes bereitgestellt. Neben Seite 16

17 den Gartenanlagen der Wohnhäuser soll als weitere Grünfläche ein durchgängiger Grünstreifen als Abgrenzung zum Bestand und zur Trennung zwischen Wohngebiet und Seniorenwohnanlage entstehen. Dadurch wird eine vernetzende Grünstruktur geschaffen. Aufgrund dessen, dass sich westlich des geplanten Wohngebietes nahe dem Gerberweg bereits ein Spielplatz befindet, kann auf die planungsrechtliche Sicherung einer neuen Spielfläche verzichtet werden. 5. Planinhalt 5.1 Art der baulichen Nutzung Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird die Art der baulichen Nutzung als Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Die laut 4 BauNVO zugelassenen Nutzungen in Baufeld WA 4 (Alten- und Pflegezentrum) sind dabei gegenüber denen in den Baufeldern WA 1 - WA 3 (Wohngebiet, betreutes Wohnen) etwas breiter aufgefächert. Grundsätzlich sind nur solche Nutzungen zulässig, die dem spezifischen Gebietscharakter eines Wohngebietes entsprechen und mit der Eigenart des Ortes vereinbar sind. Darüber hinaus müssen diese dem Gebiet selbst oder seiner unmittelbaren Umgebung dienen. Nutzungen gemäß 4 Abs. 3 BauNVO oder Anlagen für kirchliche, kulturelle oder sportliche Zwecke, für die sich an anderer Stelle geeignetere Standorte finden lassen, sollen nicht etabliert werden. Der Versorgung des Gebiets dienende Läden sowie Schank- und Speisewirtschaften werden in Baufeld WA 4 zugelassen, da diese mit der Nutzung Alten- und Pflegeheim bis zu einem gewissen Grad verträglich sind bzw. zur Versorgung der Einrichtung selbst sogar nützlich sein können. 5.2 Maß der baulichen Nutzung, maximal zulässige Zahl an Wohneinheiten Das Maß der baulichen Nutzung wird bestimmt durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), die Zahl der Vollgeschosse und die Höhe baulicher Anlagen. So gelten in den Baufeldern WA 1 und WA 2 eine GRZ von 0,3, eine GFZ von 0,8, zwei bis drei (II-III) Vollgeschosse sowie eine maximale Bauhöhe von 9,00 m. In den Baufeldern WA 3 und WA 4 gelten eine GRZ von 0,4, zwingend drei (III) Vollgeschosse sowie eine maximale Bauhöhe von 10,00 m. Die GFZ liegt in Baufeld WA 3 bei 1,0, in Baufeld WA 4 bei 1,2. Als Bezugspunkt für die Gebäudehöhen dienen die jeweils angrenzenden Verkehrsflächen. Für notwendige technische Anlagen sowie Sonnenkollektoren und Photovoltaikanlagen dürfen die festgelegten Gebäudehöhen um maximal 2,00 m überschritten werden. Durch die Festsetzungen soll gewährleistet werden, dass ein nachhaltiger Umgang mit Grund und Boden erfolgt und die vorgesehenen Nutzungen in den einzelnen Baufeldern entsprechend ihren Erfordernissen umsetzbar sind. Gleichzeitig sollen sich die neuen städtebaulichen Strukturen verträglich in ihr Umfeld einfügen und angemessen auf die Eigenart des Ortes reagieren. Die maximal zulässige Anzahl der Wohneinheiten wird in den Baufeldern WA 1 und WA 2 auf maximal zwei beschränkt. Dadurch wird eine dem Charakter der zulässigen Haustypologien unangemessene Nutzungsverdichtung verhindert. Seite 17

18 5.3 Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche In den Baufeldern WA 1 und WA 2 sind Doppelhäuser und Hausgruppen, in den Baufeldern WA 3 und WA 4 Einzelhäuser zulässig. Es gilt jeweils die offene Bauweise. Die Hausgruppen in den Baufeldern WA 1 und WA 2 müssen als Reihenhäuser errichtet werden. Auch hierbei spielt eine kompakte, ressourcenschonende städtebauliche Struktur eine wichtige Rolle. Zudem soll die Baustruktur dem Plangebiet einen eigenständigen Ausdruck verleihen, ohne den Charakter des Umfeldes zu ignorieren. Die festgelegten Baugrenzen gewähren darüber hinaus die nötige Freiheit zur Planung und Realisierung der Gebäude und garantieren so eine angemessene Bebaubarkeit der jeweiligen Baufelder. 5.4 Flächen für Garagen, Carports und Stellplätze sowie Flächen für Nebenanlagen Garagen, Carports und Stellplätze sind in den Baufeldern WA 1 und WA 2 nur innerhalb der Baugrenzen sowie in den dafür festgesetzten Flächen zulässig. In den Baufeldern WA 3 und WA 4 können Carports und Stellplätze ausschließlich in den laut Planzeichnung dafür festgesetzten Flächen angelegt werden. Die westlich der Wendeanlage gelegenen Stellplätze im Bereich WA 3 sind als geschlossene Carports zu errichten, bei denen nur die Einfahrtseite offen ist. In den Baufeldern WA 1 und WA 2 sind Ein- und Ausfahrten an den markierten Stellen unzulässig. Nebenanlagen sind bis auf die genannten Anlagen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zugelassen und müssen einen gewissen Abstand zu öffentlichen Flächen einhalten. Ziel ist es, Kfz-Stellflächen und Nebenanlagen bezüglich ihrer Art und Lage zugunsten der städtebaulichen Ordnung und des Erscheinungsbildes zu steuern. Die Stellflächen westlich der Wendeanlage müssen aus Gründen des Schallschutzes gegenüber der nächstgelegenen Wohnbebauung als geschlossene Carports errichtet werden, um diese auch nachts nutzen zu können. 5.5 Abstandsflächen sowie Flächen, die von Bebauung freizuhalten sind Die Tiefe der Abstandsflächen wird innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans abweichend von Art. 6 Abs. 5 BayBO auf 0,5 H der anrechenbaren Wandhöhe, mindestens jedoch 3 m, festgesetzt. Durch entsprechende Verdichtung kann auf die Lage des Quartiers in suburban geprägter Umgebung reagiert und die vorgesehenen Nutzungen städtebaulich kompakt situiert werden, ohne dabei qualitäts- und sicherheitstechnische Aspekte zu vernachlässigen. Entlang des Wendehammers ist auf den angrenzenden privaten Grundstücksflächen eine Freihaltezone von 1 m Tiefe ab der Grenze der Verkehrsfläche festgesetzt. Im diesem Bereich sind auf den privaten Grundstücksflächen bauliche Anlagen aller Art, Einfriedungen sowie Baum- und Strauchpflanzungen nicht zugelassen. Diese Regelung soll bezwecken, dass Fahrzeuge, die den Wendehammer befahren, zugunsten der Funktionsfähigkeit der Wendeanlage eine entsprechende Zone zum Überstreifen benutzen können. Seite 18

19 5.6 Verkehrsflächen Bebauungsplan P 30 Drei Taubenschläge Im Bereich der Seniorenwohnanlage werden die Verkehrsflächen von privater Seite durch den Betreiber / Investor hergestellt und unterhalten. Die zentrale Erschließung zur Anbindung des Alten- und Pflegezentrums und der betreuten Wohnanlage wird dabei analog eines verkehrsberuhigten Bereichs ausgebildet. Dies dient zum einen der Geschwindigkeitsregulierung und damit der allgemeinen Verkehrssicherheit, zum anderen kann so der Straßenraum auch als Aufenthaltsfläche und Ort der Kommunikation wahrgenommen werden. Sämtliche Stellplätze für Anwohner und Besucher, die laut der städtischen Stellplatzsatzung erforderlich sind, werden auf dem Grundstücken selbst nachgewiesen und entlang der Straßenflächen angeordnet. Diese sollen im Wechsel mit straßenbegleitenden Baumstandorten und Grünflächen angelegt werden, um für ein abwechslungsreiches und der örtlichen Situation angemessenes Erscheinungsbild zu sorgen. Eine Wendemöglichkeit am Ende der Straße sorgt dafür, dass Kraftfahrzeuge dort umdrehen können. Die verkehrsberuhigte quartiersinterne Privatstraße wird im Süden des Planbereiches an die öffentliche Haupt- / Heerstraße angeschlossen. Das Wohngebiet wird durch eine zentrale Straßenanlage erschlossen, die als verkehrsberuhigter Bereich im Sinne der Straßenverkehrsordnung (StVO) hergestellt wird. So wird auch hier eine Geschwindigkeitsreduzierung zugunsten der Verkehrssicherheit bewirkt und der Straßenraum kann als Anwohnerstraße auch zum Aufenthalt genutzt werden. An Ende der Straße wird auch hier eine Wendeanlage angelegt, um Kraftfahrzeugen ein Umkehren zu ermöglichen. Neben privaten Parkierungsflächen werden öffentliche Stellplätze angelegt, die Anwohnern und Besuchern zur Verfügung stehen. An der Zufahrt vom Gerberweg zum neuen Wohngebiet wird als Quartierseingang eine straßenbegleitende Grünfläche angelegt. Dadurch wird ein Beitrag zur Reduzierung versiegelter Fläche im Straßenraum und zur optischen Auflockerung und Bereicherung des Quartiers geleistet. Der befestigte Feld- und Fußweg entlang der nördlichen Grenze des Geltungsbereiches wird überwiegend als solcher erhalten und in die Planung integriert. Im westlichen Teilbereich wird er durch den verkehrsberuhigten Bereich ersetzt. 5.7 Mit Geh- und Fahrrechten zu belastende Flächen Gemäß der Planzeichnung befindet sich zwischen der betreuten Wohnanlage und dem Alten- und Pflegezentrum zugunsten der Allgemeinheit eine mit Gehund Fahrrechten zu belastende Fläche. Damit wird dem Ziel Rechnung getragen, eine öffentlich nutzbare Wegeverbindung planungsrechtlich zu sichern. Die belastete Fläche muss von Hindernissen aller Art dauerhaft freigehalten werden. Für die Herstellung und Unterhaltung dieser Wegeverbindung ist der Betreiber bzw. Investor verantwortlich. 5.8 Grünordnung Entsprechend den Festsetzungen ist das Plangebiet mit laubtragenden, zum Teil einheimischen Gehölzen (Bäume I. bzw. II. Ordnung, Sträucher) zu durchgrünen. Ziel dabei ist es, einen Ersatz für die planbedingt erfolgten Eingriffe im Gebiet zu schaffen und die Artenvielfalt nachhaltig zu sichern. Zudem leistet Seite 19

20 eine angemessene Durchgrünung des Quartiers einen Beitrag zur gestalterischen Einbindung der Baukörper. Gemäß den Festlegungen existiert eine Pflanzgebotsfläche mit einem Pflanzgebot für eine freiwachsende Heckenstruktur mit laubtragenden, zum Teil einheimischen Gehölzen. Dadurch wird eine Biotopvernetzung sichergestellt, die insbesondere eine Verbindung zwischen den südlich des Plangebietes liegenden Biotop- und Vegetationsflächen und der nördlich des Plangebietes angrenzenden Kleingartenanlage im Außenbereich ermöglicht. Auch hier spielt die Sicherung der Artenvielfalt eine wichtige Rolle. Darüber hinaus finden damit Aspekte wie Lebensraumersatz und Nahrungshabitat für Insekten, Vögel und Kleinsäuger eine Rolle und es wird zur Minimierung des Eingriffs beigetragen. Für Bäume sind entsprechend dimensionierte offene Pflanzflächen mit ausreichend durchwurzelbarem Substrat vorzusehen. Formschnitte sind nicht zugelassen. Hierdurch wird eine gute Entwicklung der Gehölze bezweckt, gerade im Hinblick auf zu erwartende höhere klimatische Belastungen. Durch einen Verzicht auf Formschnitte können gestalterische und ökologische Ziele bei Normalentwicklung der Gehölze gesichert werden. Auch die Stellplatzbereiche sind bestimmungsgemäß zu durchgrünen und mit versickerungsfähigen, wasserdurchlässigen Belägen herzustellen. Damit sollen Eingriffe minimiert und unnötige Flächenversiegelungen vermieden werden. Weiterhin geht es darum, das Kleinklima zu verbessern und zur Quartiersgestaltung beizutragen. Die Dachflächen der Haupt- und Nebengebäude sowie die Dächer von Garagen und Carports sind extensiv zu begrünen. Eine zusätzliche Nutzung für Zwecke der solaren Energiegewinnung ist unter Beibehaltung der Funktionsfähigkeit der Dachbegrünung zulässig. Mithilfe von Dachbegrünungen lassen sich die Eingriffe in Natur und Landschaft reduzieren sowie neue Lebensräume und Nahrungshabitate für Insekten erschließen. Darüber hinaus fördert dies die Wasserrückhaltung und verbessert das Mikroklima. Die Anlagen für die Abfallentsorgung sind bis auf den notwendigen Zugang mit einer geschnittenen Hecke zu umpflanzen oder mit einem Rankgerüst aus Kletterpflanzen einzuhausen. Dies dient der Verbesserung des Erscheinungsbildes und gliedert die Sammelstellen in die umgebenden Strukturen ein. Gleichzeitig stellen die Eingrünungen Lebensraum für Insekten sowie ein Nahrungs- und Lebenshabitat für Vögel dar. 5.9 Naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsregelung Für Bebauungspläne, die im klassischen Verfahren durchgeführt werden, greift gemäß 1a Abs. 3 BauGB die naturschutzrechtliche Eingriffs- / Ausgleichsregelung. Danach ergibt sich bezogen auf den hier vorliegenden Eingriff ein Kompensationsbedarf von insgesamt m² (0,91 ha) Fläche. Durch Maßnahmen zur Vermeidung und zur Minimierung des Eingriffs kann der Ausgleichsbedarf auf eine Fläche von m² (0,75 ha) reduziert werden. So kann im Baufeld WA 1 durch Festsetzung einer freiwachsenden Hecke laubtragender, standortgerechter, 50 % einheimischer Gehölze und extensiven Dachbegrünungen eine Reduzierung des Kompensationsfaktors von 0,8 auf 0,7 erreicht werden. In den Baufeldern WA 2 bis WA 4 ist es möglich, durch Festsetzung einer freiwachsenden Hecke laubtragender, standortgerechter, 50 % einheimischer Gehölze, einem Mindestanteil von 30 % an standortgerechten, ein- Seite 20

21 heimischen Gehölzen bei der Bepflanzung der nicht überbaubaren Flächen sowie extensiven Dachbegrünungen eine Reduzierung des Kompensationsfaktors von 1,0 auf 0,8 zu bewirken. Als weitere Maßnahmen zur Vermeidung und zur Minimierung des Eingriffes kommen die Bündelung von Versorgungsleitungen und Wegen, die Rückhaltung und Versickerung von Niederschlagswasser, ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden, eine begrenzte Versiegelung (z. B. durch die Verwendung von versickerungsfähigen Belägen), eine Pflanzung von mindestens einem Laubbaum pro Einfamilienhaus-Grundstück im Baufeld WA 1 sowie die Festsetzung von Baumstandorten in den Baufeldern WA 2 bis WA 4 zum Tragen. Der Ausgleich für den zu erwartenden Eingriff von m² (0,75 ha) wird auf den dafür zugeordneten Ausgleichsflächen außerhalb des Geltungsbereiches durchgeführt. Dabei handelt es sich um die städtischen Flurstücke 1210, 1211 und 1212 im Bereich der Gemarkung Burlafingen, Naturraum Donauried, Untereinheit 45. Der Ausgangszustand der Ausgleichsfläche lässt sich als Auskiesungsgelände und Wiederauffüllung mit intensiver Wiesenbewirtschaftung charakterisieren. Das Entwicklungsziel der Ausgleichsfläche sind das Anpflanzen von Gehölzen und freiwachsenden Hecken, die Entwicklung von strauchreichen Gehölzgürteln mit standortgerechten, einheimischen Arten, die Anlage von naturnahen Wiesen, die Entwicklung und Pflege von extensiven Wiesenflächen, die Anlage von Feuchtwiesenbereichen, die Entwicklung und Pflege eines Feuchtstandortes, die Pflanzung von Obstbäumen / Wildobst sowie die Anlage von Rohbodenstandorten durch Oberbodenabtrag. Als Bewertungsgrundlage wurde der Leitfaden Bauen im Einklang mit Natur und Landschaft des Bayerischen Staatsministeriums für Landesentwicklung und Umweltfragen herangezogen, weil dieser eine einheitliche Beurteilungsgrundlage im Stadtgebiet bildet und nachvollziehbar darstellt, wie die Maßnahmen zu bewerten sind Artenschutzrechtliche Belange Mit der Entwicklung des Plangebietes sind Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten. Auf Grund der vorgefundenen Habitatstrukturen, die sich teilweise grundsätzlich für das Vorkommen streng geschützter Arten eignen könnten, wurde ein Fachgutachten zur speziellen artenschutzrechtlichen Prüfung in Auftrag gegeben. Darin wurden die artenschutzrechtlichen Verbotstatbestände nach 44 BNatSchG geprüft. Das Fachgutachten kommt zu dem Ergebnis, dass unter Berücksichtigung von Vermeidungsmaßnahmen (Fäll- und Rodungsarbeiten sowie Baufeldfreimachung außerhalb der Vogelbrutzeit bzw. Aktivitätszeit der Fledermäuse) keine Verbotstatbestände des 44 Abs. 1 in Verbindung mit 44 Abs. 5 zu erwarten sind Überplanung des amtlich erfassten Biotops Nr Aufgrund der begrenzten Platzverhältnisse ist eine Realisierung des Planvorhabens mit der gleichzeitigen Erhaltung des bestehenden Biotops und einer sinnvollen Integration der vorhandenen Heckenstruktur nicht vereinbar. Folglich fin- Seite 21

22 det die Überplanung des Biotops eine entsprechende Bewertung in der Ausgleichsbilanzierung. Zudem berücksichtigt das Konzept den Aspekt der Biotopvernetzung und schafft verbindende Grünräume (freiwachsende Hecke). Der Gehölzbestand umfasst derzeit v. a. die Traubenkirsche (Prunus padus), die in unmittelbarer Nachbarschhaft zur Wohnbebauung insbesondere wegen des Fruchtfalls als problematisch anzusehen ist. Bereits im rechtsgültigen Flächennutzungsplan Neu-Ulm 2025 wurde das Gebiet als Wohnbaufläche ausgewiesen und in diesem Zusammenhang auch einer Vorabwägung unterzogen. Eine vertretbare Planungsalternative insbesondere für den Standort der Seniorenwohnanlage besteht nicht. Das Vorkommen streng geschützter Arten kann im Plangebiet ausgeschlossen werden Technische Infrastruktur Das Plangebiet soll an die bereits im Umfeld vorhandene technische Infrastruktur angeschlossen werden. Die Ableitung des anfallenden Schmutzwassers erfolgt über Anschlussleitungen in die bereits bestehende Kanalisation im Umfeld des Geltungsbereiches Flächen für die Abfallentsorgung Für den Bereich der Seniorenwohnanlage sind entsprechend den Aussagen des Bebauungsplans Flächen für die Abfallentsorgung vorgesehen. Damit sollen die dort anfallenden Abfälle in Sammelstellen untergebracht und zur Abfuhr vorgehalten werden. Es ist jeweils eine Sammelstelle für das Altenund Pflegezentrum und für die betreute Wohnanlage eingeplant. Die Lage der Müllsammelstellen gewährleisten eine bequemes Erreichen durch Leerungsfahrzeuge Begrenzung der Bodenversiegelung und Konzeption zur Niederschlagswasserversickerung Anfallendes Schmutzwasser und Niederschlagswasser sollen über ein ökologisches Trennsystem behandelt werden. Dabei wird Schmutzwasser über die Kanalisation abgeleitet, während anfallendes Niederschlagswassers entsprechend den heutigen Gesichtspunkten der Bewirtschaftung zurückgehalten und dem Wasserkreislauf wieder zugeführt wird. Laut einem Fachgutachten der M + N Geotechnik & Umweltberatung GmbH wird im westlichen Teilbereich des Plangebietes eine Mulden- bzw. Rigolenversickerung, für den östlichen Teilbereich des Plangebietes die Anlage von Sickerschächten empfohlen. Es ist vorgesehen, für die öffentlichen Verkehrsflächen des geplanten Wohngebietes die Niederschlagswasserversickerung unter Vorschaltung entsprechender Behandlungsanlagen mittels Rigolen im Untergrund vorzunehmen. Öffentliche Stellplätze sowie private Stellplätze inkl. deren Zufahrten sind zur Entlastung bestehender Abwassersysteme sowie aus ökologischen Aspekten mit versickerungsfähigen und wasserdurchlässigen Belägen herzustellen. Der Untergrund im Bereich von geplanten Sickerstellen darf nicht schadstoffbelastet sein. Seite 22

23 5.15 Vorkehrungen zum Schutz gegen schädlichen Umwelteinwirkungen In der Bauleitplanung sind die Anforderungen nach 1 Abs. 6 Nr. 1 Baugesetzbuch (BauGB) an gesunde Wohnverhältnisse zu beachten und es ist zu prüfen, inwiefern schädliche Lärmimmissionen vorliegen und die Erwartungshaltung an den Lärmschutz in dem Plangebiet erfüllt wird. Südlich des Plangebietes verläuft die Haupt- bzw. Heerstraße. Es wurde die BEKON Lärmschutz & Akustik GmbH mit der Berechnung und Bewertung der Lärmimmissionen beauftragt. Die Ergebnisse können dem Bericht mit dem Titel "Schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan P30 "Drei Taubenschläge" in Pfuhl" der BEKON Lärmschutz & Akustik GmbH mit der Bezeichnung "LA G01.docx" vom entnommen werden. Gesunde Wohnverhältnisse nach dem BauGB Nach den Vorgaben der WHO (Weltgesundheitsorganisation) und den Ergebnissen der Lärmwirkungsforschung soll für Gebiete, die zum dauernden Aufenthalt von Menschen vorgesehen sind (WR, WA und MI) eine Überschreitung von 65 db(a) tagsüber und 55 db(a) nachts vermieden werden. Somit ist von keiner Gesundheitsgefährdung auszugehen. Diese Werte wurden von der Arbeitsgruppe "Lärmschutz an Straßen und in der Bauleitplanung" der EU zur Anwendung empfohlen. Zur Konkretisierung der Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse können diese Vorgaben herangezogen werden. Diese Werte werden hier eingehalten. Verkehrslärm Die Erwartungshaltung an den Schutz vor Verkehrslärm ist in den Orientierungswerten für Verkehrslärm des Beiblattes 1 zur DIN 18005, Teil 1, "Schallschutz im Städtebau, Berechnungsverfahren", vom Mai 1987 festgelegt. Die Orientierungswerte werden an der Südfassade des Hauptgebäudes des geplanten Seniorenwohnheimes überschritten. Somit wird an der Südfassade die für ein allgemeines Wohngebiet übliche Erwartungshaltung an diesen Gebäuden nicht eingehalten. Für Fassaden mit einem Beurteilungspegel über 45 db(a) nachts ist eine Orientierung für Fenster von Schlaf- und Kinderzimmern zur lärmabgewandten Fassade erforderlich. Ist dies nicht möglich, ist zum Belüften mindestens ein weiteres Fenster an einer Fassade ohne Überschreitung des Beurteilungspegels von 45 db(a) bzw. eine schallgedämpfte Lüftungseinheit notwendig. Somit kann sichergestellt werden, dass ein gesunder Schlaf auch bei leicht geöffnetem Fenster (gekippt) möglich ist, bzw. dass eine ausreichende Belüftung durch eine Belüftungsanlage gesichert ist. Seniorenwohnheim Durch den Park- und Anlieferverkehr für das Seniorenwohnheim werden die Immissionsrichtwerte der TA-Lärm an den relevanten Immissionspunkten eingehalten. Lediglich das Spitzenpegelkriterium der TA-Lärm wird durch die Nutzung der westlich gelegenen 5 Stellplätze überschritten. Daher sollen diese Stellplätze nachts nicht genutzt werden. Seite 23