Mietspiegel erstellt von. Stadtverwaltung Frankenthal (Pfalz) Bereich Gebäude und Grundstücke. unter Beteiligung von

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1 Mietspiegel 01 erstellt von Stadtverwaltung Frankenthal (Pfalz) Bereich Gebäude und Grundstücke unter Beteiligung von Baugesellschaft Frankenthal (Pfalz) GmbH Mieterverein Ludwigshafen, Frankenthal und Speyer e. V. Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Frankenthal, Grünstadt und Umgebung e. v. Auskünfte: Bereich Gebäude und Grundstücke Neumayerring 7, 677 Frankenthal (Pfalz) Telefon

2 Mietspiegel 01 Stadt Frankenthal (Pfalz) 1. Vorbemerkungen zum Frankenthaler Mietspiegel 01 Der Mietspiegel soll Mietern und Vermietern, Verwaltungen, Gerichten, Gutachtern und Investoren eine statistische Übersicht vermitteln, wieviel Miete für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage üblicherweise gezahlt wird. Diese Übersicht gilt nur für den frei finanzierten Wohnungsbau. Nicht einbezogen sind Sozialwohnungen, Dienstwohnungen und einige andere Wohnungsbestände, die weniger dem Marktgeschehen unterliegen. Bei Mieterhöhungsverlangen muss sich der Vermieter an der "ortsüblich vergleichbaren Miete" für Wohnungen orientieren; bei Neuvermietungen kann die vergleichbare Miete zugrunde gelegt werden. Um die Vergleichsmiete für eine bestimmte Wohnung zu ermitteln, können sich Vermieter und Mieter des Mietspiegels bedienen. Der Mietspiegel kann beiden Parteien Hinweise darüber geben, ob ein Mieterhöhungsverlangen angemessen ist. Dadurch können unter Umständen gerichtliche Auseinandersetzungen vermieden werden. Die Daten wurden durch den Bereich Gebäude und Grundstücke erhoben und ausgewertet. Bei der Erstellung dieses Mietspiegels waren beteiligt: Baugesellschaft Frankenthal (Pfalz) GmbH Mieterverein Ludwigshafen, Frankenthal und Speyer e. V. Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein Frankenthal, Grünstadt und Umgebung e. V.. Grundlage des Frankenthaler Mietspiegels Grundlage der Untersuchung bildet eine im Jahr 009 vorgenommene Erhebung. Diese umfasste Mietverhältnisse. Die Mieter und Vermieter wurden aufgrund einer Zufallsauswahl ermittelt. Zu diesen Mietverhältnissen gehören nicht Mietverhältnisse über öffentlich geförderte Wohnungen (Sozialwohnungen), Wohnungen, die aus verwandtschaftlichen Beziehungen verbilligt überlassen wurden, Dienst- und Werkswohnungen, Wohnungen, bei denen der Mieter eigene Leistungen (Modernisierungen, Mieterdarlehen, Baukostenzuschuss, Mietvorauszahlungen) erbracht hat, gewerblich genutzte, untervermietete und möblierte Wohnungen. Die Befragung wurde anhand eines Erhebungsbogens auf postalischem Weg durchgeführt. Die Beantwortung war freiwillig. Der Erstellung des Mietspiegels lagen 1.10 Erhebungsbögen (ca. 37 %) zugrunde. Unter Berücksichtigung der Berichte des statistischen Bundesamtes und des statistischen Landesamtes Rheinland-Pfalz zu den Verbraucherpreisindizes 010 bis September 01 wurden die im Mietspiegel 010 festgestellten Mietpreise um % angehoben.

3 Mietspiegel 01 Stadt Frankenthal (Pfalz) 3. Zweck des Mietspiegels Der Mietspiegel soll dazu dienen, das derzeitige Mietpreisniveau in Frankenthal (Pfalz) im frei finanzierten Wohnungsbau darzustellen, um eine ortsübliche Vergleichsmiete ermitteln zu können, Mieterhöhungsverlangen nachvollziehbar vorbringen zu können, Streit zwischen Mietern und Vermietern, der sich aus Unkenntnis der derzeitig in Frankenthal (Pfalz) gezahlten Mieten ergeben kann, zu vermeiden, Kosten der Beschaffung und Bewertung von Informationen über Vergleichsmieten im Einzelfall möglichst einzusparen, Mietpreisüberhöhungen im Sinne von 5 Wirtschaftsstrafgesetz und Mietwucher gem. 91 Strafgesetzbuch vorzubeugen und Gerichten die Entscheidung in auftretenden Streitfällen zu erleichtern.. Anwendungsbereich Gemäß 558 BGB kann der Vermieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung unter folgenden Voraussetzungen verlangen: Die bisherige Miete ist seit mindestens 15 Monaten unverändert, das Mietverlangen kann frühestens 1 Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden, die neu verlangte Miete übersteigt nicht die üblichen Entgelte für frei finanzierten Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage (ortsübliche Vergleichsmiete) und die Miete erhöht sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren um nicht mehr als 0 %. Diese Mieterhöhung kann begründet werden durch das Gutachten eines Sachverständigen, die Benennung von drei Vergleichswohnungen oder die Heranziehung eines Mietspiegels. Die Heranziehung eines Mietspiegels ist der einfachste und billigste Weg. 5. Begriff der Miete Bei den anliegenden Mietpreisübersichten handelt es sich um die sogenannte Kaltmiete pro m² Wohnfläche im Monat. In diesen Beträgen sind die anteiligen Betriebskosten nicht enthalten. Zu den Betriebskosten gehören insbesondere Kosten der Heizung und Warmwasserversorgung, Allgemeinstrom, Müllgebühren, Wasser und Abwasser, Gemeinschaftsantenne, Gebäudeversicherungen, Grundsteuer, Schornsteinfeger, Aufzug, Kosten für den Hauswart, Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung, Kosten der Gartenpflege etc. 3

4 Mietspiegel 01 Stadt Frankenthal (Pfalz) 6. Gliederung Der Mietspiegel gibt einen Überblick über übliche Entgelte für frei finanzierten Wohnraum vergleichbarer Art nach Baualter, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage. a) Baualter Der Wohnungsbestand wurde bei der Befragung in 7 Baualtersklassen eingeteilt bis heute b) Größe Die Wohnungen wurden in drei Größenklassen eingeteilt: unter 0 m² 0-80 m² über 80 m² c) Ausstattung Der Mietspiegel unterscheidet zwei Ausstattungsklassen: Gute Ausstattung liegt vor, wenn Bad und/oder Dusche und Heizung (Etagenoder Sammelheizung) vorhanden sind. *) Mittlere Ausstattung liegt vor, wenn nur Bad und/oder Dusche oder nur Etagen- oder Sammelheizung vorhanden sind. *) Unter Etagen- oder Sammelheizung versteht man eine Heizungsanlage, mit der sämtliche Räume der Wohnung von einer zentralen Heizstelle aus mit Wärme versorgt werden. d) Beschaffenheit und Lage Die Beschaffenheit und Lage der Wohnung wird nach einem Punktsystem bei der Ermittlung der Vergleichsmiete berücksichtigt. 7. Richtwerte Die in den Übersichten aufgeführten Zahlen sind Richtwerte, welche die Mietpreise darstellen, die in Frankenthal für Wohnungen der angegebenen Art tatsächlich vereinbart sind bzw. gezahlt werden.

5 Mietspiegel 01 Stadt Frankenthal (Pfalz) 8. Ermittlung der Vergleichsmiete Die Mietspanne gibt die Unter- und Obergrenze der Miete im Mietspiegel an. Diese Mietspanne wird ermittelt, indem die "Ausreißer" bei den angegebenen Mietpreisen ausgesondert werden; danach wird je ein Sechstel der verbleibenden Mieten am oberen und unteren Ende der Mietenskala gekappt. Die nachfolgenden Ausführungen sollen in einem Beispiel helfen, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. 9. Anwendung Zur Ermittlung der Vergleichsmiete sind zunächst die Größe, Ausstattung und das Baujahr der Wohnung festzustellen (siehe Hinweise in Ziffer 6.). Daraus ergibt sich die Grobeinteilung für eine bestimmte Spanne der Mietpreise. Danach werden anhand der Auswertungsbogen (Seite 7 und 8) für die einzelnen Bewertungskriterien für positive Merkmale Pluspunkte und für negative Merkmale Minuspunkte zugeordnet. Beispiel: Eine Wohnung mit 75 m² Wohnfläche wurde 1993 errichtet und ist mit Bad und Etagenheizung ausgestattet. Die Wohnung verfügt über eine Gästetoilette, das Bad hat ein zweites Waschbecken, die Fußböden sind mit hochwertigen Bodenbelägen ausgelegt, der Garten kann genutzt werden. Kabelanschluss und ein Fahrradabstellplatz sind vorhanden. Die Wohnung verfügt nicht über einen Kellerraum. Die Entfernung zur nächsten Bushaltestelle beträgt mehr als 500 m, Geschäfte für tägliche Besorgungen sind weniger als 50 m entfernt, ruhige Wohnlage, weiter Weg zur Stadtmitte. Die Wohnung ist der Ausstattungsklasse "gut", Größe 0-80 m², Baualtersklasse "1991 heute" zuzuordnen. Daraus ergibt sich eine Mietspanne zwischen 5,7 und 7,35. Um nunmehr die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, sind die positiven und negativen Ausstattungs- und Lagemerkmale festzustellen und die entsprechenden Plus- oder Minuspunkte zuzuordnen. A Positive Wohnungsmerkmale (Pluspunkte) - Beschaffenheit - Gästetoilette zweites Waschbecken hochwertige Fußbodenbeläge Fahrradabstellplatz Kabelanschluss 1 Garten 3 Gesamt

6 Mietspiegel 01 Stadt Frankenthal (Pfalz) B Negative Wohnungsmerkmale (Minuspunkte) - Beschaffenheit - Kein Kellerraum Gesamt - C Positive Wohnlagemerkmale (Pluspunkte) - Lage - Geschäfte für tägliche Besorgungen weniger als 50 m entfernt 3 ruhige Wohnlage 5 Gesamt +8 D Negative Wohnlagemerkmale (Minuspunkte) - Lage - Bushaltestelle mehr als 500 m entfernt weiter Weg zur Stadtmitte 1 Gesamt - 3 Zusammenfassung A +16 B - C + 8 D - 3 A D + 17 Bei + 17 Bewertungspunkten ist die Vergleichsmiete von 6,60 bis 6,97 als ortsüblich zu bezeichnen. 6

7 Mietspiegel 01 Stadt Frankenthal (Pfalz) Auswertungsbogen - Beschaffenheit - zur Bestimmung der Mietspanne bzw. der Vergleichsmiete A. Positive Wohnungsmerkmale Pluspunkte B. Negative Wohnungsmerkmale Minuspunkte 1. Bad und WC sind getrennt oder es existiert ein zweites WC. Bad bietet überdurchschnittlichen Komfort, z.b. Badewanne und Duschwanne sind separat vorhanden es hat zwei Waschbecken es ist größer als 6 qm Bidet aufwendige Fliesen/Armaturen Fenster Höchstpunktzahl, wenn drei Komfortkriterien im Bad erfüllt sind 3. Gegensprechanlage und automatischer Türöffner. Fahrstuhl in Gebäuden mit weniger als 6 Stockwerken 5. Hochwertige Fußböden, z.b. Parkett, Marmor, Teppichboden 6. Großer Balkon, Loggia oder Terrasse 7. Garten oder Grünanlage auf dem gleichen Grundstück vorhanden und Benutzung erlaubt 8. Fahrradabstellplatz/Kinderwagenabstellplatz 9. Die Wohnung verfügt über eingebaute Möbel, z.b. Kleiderschränke, Einbauküche etc. 10. Gemeinschaftsantenne/ Kabelanschluß 1. Bad oder WC liegen außerhalb der Wohnung 6. Bad/WC haben wesentliche Mängel, z.b. keine Entlüftung kein Waschbecken Bad hat kein warmes Wasser Wände/Boden sind ungefliest Höchstpunktzahl, wenn zwei Mängelkriterien im Bad oder WC erfüllt sind 3. Ungenügende Belichtung und Besonnung wegen Hinterhoflage oder Souterrrain. Keine Doppelfenster, keine Isolierverglasung 5. Gas-, Wasser- od. Elektroinstallationen liegen über Putz und beeinträchtigen den Wohnwert oder sind nicht ausreichend 3 6. Kein Keller, Speicher oder Nebenraum außerhalb der Wohnung 3 7. Keine eigene Abschlusstür 8. Keine Rolläden, Klappläden oder Jalousien 9. Ungünstiger Zuschnitt, 3 z.b. gefangene Räume oder Küche ohne Fenster 1 10.Besondere Hellhörigkeit 6 Zwischensumme Zwischensumme 7

8 Mietspiegel 01 Stadt Frankenthal (Pfalz) Auswertungsbogen - Lage - zur Bestimmung der Mietspanne bzw. der Vergleichsmiete C. Positive Wohnlagemerkmale Pluspunkte D. Negative Wohnlagemerkmale Minuspunkte 1. Die Entfernung zur nächsten Bus haltestelle beträgt höchstens 50 m. Kinderspielplätze liegen in Hör- und Sichtweite 3. Geschäfte (Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf wie Bäcker, Metzger, Lebensmittel) liegen inner halb einer Entfernung von 50 m. Hohe Verkehrssicherheit für Kinder und ältere Menschen; Lage in Wohnstraße; 5. Kurzer Weg zur Stadtmitte, Lage zum Rathaus weniger als 1 km Entfernung 6. Ruhige Wohnlage ohne Sammelund Durchgangsverkehr, ohne sonstige Lärmquellen 7. In der näheren Umgebung befinden sich der Öffentlichkeit zugängliche Grün- und Freiflächen 1. Entfernung zur nächsten Bushaltestelle mehr als 500 m 3 5. Kinderspielplätze fehlen oder liegen weiter als 50 m oder machen das Überqueren von Hauptstraßen notwendig 3. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf liegen weiter als 750 m entfernt. Unzureichende Verkehrssicherheit für Kinder und ältere Menschen 5. Weiter Weg zur Stadtmitte, mehr als km 1 6. Lärm- oder verkehrsbelastete Wohnlage. Beispiele: an Ampeln, Hauptverkehrsstraßen, Gaststätten oder sonstigen nächtlichen Lärmquellen 7. Starke und häufige Geruchsbelästigung durch benachbarte oder in der Nähe liegende Gewerbe- und Industriebetriebe 3 Zwischensumme Zwischensumme Zusammenfassung der Bewertungspunkte: A. Positive Wohnungsmerkmale + B. Negative Wohnungsmerkmale - C. Positive Wohnlagemerkmale + D. Negative Wohnlagemerkmale - Summe der Bewertungspunkte 8