Regierungsrat des Kantons Schwyz

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1 Regierungsrat des Kantons Schwyz Beschluss Nr. 349/2012 Schwyz, 27. März 2012 / ju Wohnbauten ausserhalb der Bauzone Beantwortung der Interpellation I 10/11 1. Wortlaut der Interpellation Am 19. September 2011 hat Kantonsrat Pius Schuler folgende Interpellation eingereicht: Das eidgenössische Raumplanungsgesetz und die dazugehörige Verordnung regeln das Bauen ausserhalb der Bauzone. Dabei wird in der Bundesverordnung festgehalten, dass Bauten für den Wohnbedarf zonenkonform sind, sofern sie für den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich sind, einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Generation. Die Verordnung umschreibt die Unentbehrlichkeit und die zu bewilligende Wohnraumfläche nicht im Detail. Dementsprechend erfolgt die Umsetzung der eidgenössischen Verordnung in den Kantonen unterschiedlich. Vor allem die Zentralschweizer Kantone Zug, Uri, Nid-, Obwalden und Luzern handhaben die Wohnraumeinteilung im nationalen Vergleich flexibler. Die genannten Kantone legen zwar die maximale Wohnraumfläche bei landwirtschaftlichen Wohnbauten fest, ermöglichen aber die Unterteilung in drei Wohnungen, was im Kanton Schwyz grundsätzlich nur bei Bedarfsnachweis bewilligt wird. Die Praxis der übrigen Zentralschweizer Kantone macht durchaus Sinn. Traditionell handelt es sich bei den Bauernhäusern auf Grund der damaligen Familiengrösse um Wohnungen mit zahlreichen Zimmern. Solche Wohnbauten sind heute ohne vernünftige Unterteilung kaum mehr optimal zu nutzen. Mit einer Lockerung beim Vollzug betreffend die Drittwohnungen auf Landwirtschaftsbetrieben könnte auch im Kanton Schwyz ohne Kulturlandverlust neuer Wohnraum aktiviert werden. Die Energieeffizienz eines Wohnhauses würde pro Person gesteigert und die zusätzliche Wohneinheit könnte eine willkommene Einnahmequelle für die Bauernfamilie darstellen. Das eidgenössische Raumplanungsrecht befindet sich momentan in Revision. Inwiefern darin die Wohnraumnutzung ausserhalb der Bauzone angepasst wird, ist noch ungewiss. Deshalb bitte ich den Regierungsrat um die Beantwortung folgender Fragen: Wie beurteilt der Regierungsrat eine mögliche Lockerung der Bewilligungspraxis für Drittwohnungen auf Landwirtschaftsbetrieben, entsprechend den übrigen Zentralschweizer Kantonen?

2 Das Projekt Raum + Schwyz stellt ein Modellvorhaben für eine Siedlungsentwicklung nach innen dar. Gibt es auch Berechnungen über das Wohnraumpotenzial ausserhalb der Bauzone? 2. Antwort des Regierungsrates 2.1 Ausgangslage Der Interpellant möchte wissen, wie der Regierungsrat eine mögliche Lockerung der Bewilligungspraxis für Drittwohnungen auf Landwirtschaftsbetrieben beurteilt. Er fügt an, dass verschiedene Zentralschweizer Kantone die Ausnahmebewilligung für (landwirtschaftliche) Wohnbauten ausserhalb der Bauzonen flexibler als die zuständigen Bewilligungsbehörden im Kanton Schwyz handhaben würden und eine dritte Wohneinheit neben der Wohnung für den Betriebsleiter und der abtretenden Generation generell und ohne spezifischen Bedarfsnachweis zuliessen. Um die Interpellation beantworten zu können, wurde das Bundesamt für Raumentwicklung, die Schweizerische Vereinigung für Landesplanung VLP-ASPAN, das Umweltdepartement sowie das kantonale Amt für Landwirtschaft zum Mitbericht eingeladen. 2.2 Rechtliche Rahmenbedingungen Wohnbauten sind in der Landwirtschaftszone im Sinne von Art. 16 des Raumplanungsgesetzes (RPG; SR 700) zulässig, wenn die Wohnnutzung für das landwirtschaftliche Gewerbe unentbehrlich ist. Zonenkonform sind Wohnbauten in der Landwirtschaftszone nur, wenn es sich um ein landwirtschaftliches Gewerbe im Sinne von Art. 7 des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht (BGBB; SR ) handelt. Zonenkonform sind Bauten für den Wohnbedarf, der für den Betrieb des entsprechenden landwirtschaftlichen Gewerbes unentbehrlich ist, einschliesslich des Wohnbedarfs der abtretenden Generation (vgl. Art. 34 Abs. 3 der Raumplanungsverordnung; RPV; SR 700.1). Die Unentbehrlichkeit richtet sich nach objektiven Gesichtspunkten für einen konkreten Landwirtschaftsbetrieb. Der zugestandene Wohnraum darf zudem objektiv betrachtet nicht überdimensioniert sein. Bauten und Anlagen ausserhalb der Bauzonen bedürfen gemäss 76 Abs. 2 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; SRSZ ) einer Raumplanungsbewilligung des vom Regierungsrat bezeichneten Amtes. Das Amt für Landwirtschaft ist nach 46 Abs. 2 der Vollzugsverordnung zum PBG (VVzPBG; SRSZ ) zuständig für landwirtschaftliche Bauvorhaben. 2.3 Kriterien für die Wohnnutzung in der Landwirtschaftszone Nicht nur der Bewirtschafter sondern auch seine Familienmitglieder (inklusive abtretende Generation) und das Personal dürfen in der Landwirtschaftszone Wohnsitz nehmen, soweit die unmittelbare Anwesenheit jeder einzelnen dieser Personen auf dem zu bewirtschaftenden Land für den Betrieb erforderlich ist. Die Bewilligung darf nach Art. 34 Abs. 4 RPV nur erteilt werden, wenn die Baute für die Bewirtschaftung nötig ist, keine überwiegenden Interessen (z.b. Landschaftsschutz) entgegenstehen und der Betrieb voraussichtlich längerfristig gesichert ist. Besondere Bedürfnisse können im Einzelfall betrieblich bedingt sein. Dafür hat ein spezifischer Bedarfsnachweis zu erfolgen. 2.4 Richtlinie des Bundesamts für Raumentwicklung Das Bundesamt für Raumentwicklung (ARE-Bund) hat einzelnen Kantonen, unter anderem dem - 2 -

3 Kanton Tessin, gemäss einer Richtlinie aus dem Jahr 2001 zahlenmässige Grenzen für das Wohnen auf einem Landwirtschaftsbetrieb (ausserhalb der Bauzonen) gesetzt. Das ARE-Bund führt aus, dass die Frage, welche Wohnraumflächen objektiv benötigt würden, sich kaum je mit wissenschaftlicher Genauigkeit beantworten lasse. Es bleibe daher nichts anderes übrig, als diese Grenze grob abzuschätzen und festzulegen. Ein möglicher Anknüpfungspunkt sei die Verordnung über die Strukturverbesserung in der Landwirtschaft (SSV; SR 913.1). Gemäss Art. 44 Abs. 1 SSV würden Investitionskredite für ein Wohnhaus dann ausgerichtet, wenn die Kubatur eines Wohnhauses für zwei oder mehr Generationen (Betriebsleiterwohnung und Altenteil) 1200 m 3 nicht überschreite. Nach den Berechnungen des ARE-Bund entsprechen 1200 m 3 in etwa einer Wohnfläche von 320 m 2. Das ARE-Bund erachtet 180 m 2 für die Betriebsleiterwohnung und 100 m 2 für die abtretende Generation als angemessen. Für den seltenen Fall, dass auch für eine dritte Generation (Grosseltern des aktuellen Betriebsleiters) ein Wohnbedarf ausgewiesen sei, dürfe eine zusätzliche Fläche von rund 40 m 2 angemessen sein, aber nur unter der Bedingung, dass der Wohnraum weder in der Betriebsleiterwohnung, noch im normalen Altenteil abgedeckt werden könne. Sofern die dauernde Anwesenheit von Angestellten betriebsnotwendig sein sollte, ist gemäss der Richtlinie des ARE-Bund eine Angestelltenwohnung im Umfang von maximal 140 m 2 angemessen. Gemäss den Ausführungen des ARE-Bund ist der Bedarfsnachweis ein zentrales und unverzichtbares Element der bundesrechtlichen Bewilligungserfordernisse. Mit dem Inkrafttreten des Bundesgerichtsgesetzes auf Anfang 2007 habe das ARE-Bund zudem die Möglichkeit erhalten, sich innerkantonal an Bewilligungs- bzw. Beschwerdeverfahren zu beteiligen. Die Bewilligungen müssen dem ARE-Bund aber nicht generell eröffnet werden, weshalb es im Moment bloss auf konkrete Hinweise im Einzelfall tätig werde. Im Moment sei in einem Zentralschweizer Kanton eine Beschwerde des ARE-Bund zu diesem Thema beim kantonalen Verwaltungsgericht hängig. Dasselbe Verwaltungsgericht habe im letzten Sommer eine Beschwerde des ARE-Bund wegen der in Art. 34 Abs. 4 Bst. a RPV verankerten Notwendigkeit des Bedarfsnachweises gutgeheissen und die Baubewilligung aufgehoben. 2.5 Praxis der Kantone gemäss VLP Eine Nachfrage der Schweizerischen Vereinigung für Landesplanung (VLP) bei den Kantonen hat ergeben, dass die Bewilligungspraxis der Kantone betreffend die Erstellung und Bewilligung von Drittwohnungen in der Landwirtschaftszone sehr unterschiedlich sei. In den vom Interpellanten erwähnten Nachbarkantonen Zug, Uri, Luzern, Nid- und Obwalden werde eine maximal zulässige Bruttogeschossfläche für Wohnraum auf dem Landwirtschaftsbetrieb festgelegt. Diese Obergrenze gelte grundsätzlich unabhängig davon, wie viele Wohnungen erstellt werden. Ein spezifischer Bedarfsnachweis werde nicht verlangt. Von der zuständigen Behörde werde lediglich das Nichtüberschreiten der flächenmässigen Grenzen geprüft. Andere Kantone (z.b. Aargau, St. Gallen, Solothurn und Bern) kennen gemäss dem Mitbericht der VLP ebenfalls flächenmässige Begrenzungen und liessen grundsätzlich die Erstellung von zusätzlichen Wohneinheiten zu, sofern diese innerhalb der bestehenden Fläche realisiert würden. Bei Neubauten sei jedoch stets der Nachweis des Bedarfs an zusätzlichen Wohneinheiten zu erbringen. Auch der Kanton Zürich lasse keine zusätzlichen Wohneinheiten ohne Bedarfsnachweis zu, ausser diese würden innerhalb der bereits bestehenden Bruttogeschossflächen realisiert. In der Westschweiz sei die Praxis insbesondere in der Waadt strenger. Dort werde prinzipiell keine Wohnung auf einem Landwirtschaftsbetrieb ohne Prüfung der Unentbehrlichkeit zugelassen

4 2.6 Praxis im Kanton Schwyz Der Kanton Schwyz hält sich an die gesetzlichen Grundlagen des Bundes. Das Amt für Landwirtschaft (AFL) bewilligt bei landwirtschaftlichen Gewerben im Talgebiet mit mehr als 1.0 Standardarbeitskräften (SAK) sowie im Berggebiet ab 0.75 SAK zwei Wohnungen mit maximal 325 m 2 anrechenbarer Bruttogeschossfläche (abgf): Betriebsleiter und Altenteil. Sind im Zeitpunkt der Baueingabe drei Generationen auf dem Betrieb wohnhaft, wird mit höchstens 340 m 2 abgf zusätzlich eine dritte Wohnung bewilligt. 2.7 Laufende Revisionen des Raumplanungsrechts Zurzeit wird von den Eidgenössischen Räten eine Teilrevision des RPG beraten, welche direkten Einfluss auf den Einbau von Drittwohnungen in bestehende landwirtschaftliche Wohneinheiten haben wird. Landwirtschaftliche und nichtlandwirtschaftliche altrechtliche Wohnbauten sollen gemäss einer Standesinitiative des Kantons St. Gallen gleichgestellt werden. Mit dieser Gesetzesänderung dürfte sich die Rechtslage bezüglich der Frage, unter welchen Voraussetzungen neue Wohneinheiten in altrechtliche landwirtschaftliche Wohnbauten eingebaut werden dürfen, abermals ändern. Die Revision des RPG und der zugehörigen Verordnung wird voraussichtlich noch dieses Jahr beschlossen werden. Zudem stehen mittelfristig weitere Revisionen des Raumplanungsrechts an (Gegenvorschlag zur Landschaftsinitiative, Revision RPG II. Teil usw.). 2.8 Fazit Die Bewilligung von Wohnbauten in der Landwirtschaftszone stellt Bundesrecht dar. Den Kantonen kommt keine eigene Gesetzgebungskompetenz zu. Die Erteilung von Bewilligungen für Drittwohnungen in der Landwirtschaftszone ohne Nachweis des Bedarfs ist gemäss der Praxis des Bundesamts für Raumentwicklung nicht zulässig. Sachliche Gründe für eine Ungleichbehandlung in den Kantonen gibt es keine. Die generelle Bewilligung von Drittwohnungen ohne landwirtschaftlich ausgewiesenen Bedarf widerspricht den Grundsätzen des Raumplanungsrechts und kann im Einzelfall zu innerkantonalen Beschwerden des ARE-Bund führen. Die Vermietung von Drittwohnungen auf Landwirtschaftsbetrieben ist schliesslich höchstens vorübergehend und nicht auf Dauer zulässig. Ferner stehen auf Bundesebene verschiedene Revisionen des Raumplanungsrechts an. Deshalb ist eine Praxisänderung im Sinne der Interpellation zur Zeit nicht angebracht. 2.9 Beantwortung der konkreten Fragen Wie beurteilt der Regierungsrat eine mögliche Lockerung der Bewilligungspraxis für Drittwohnungen auf Landwirtschaftsbetrieben, entsprechend den übrigen Zentralschweizer Kantonen? Die Erteilung von Bewilligungen für Drittwohnungen auf Landwirtschaftsbetrieben ist nur unter strengen Voraussetzungen, die sich aus Bundesrecht ergeben, zulässig. Damit diese Voraussetzungen durch die zuständigen kantonalen Bewilligungsbehörden rechtsgenügend abgeklärt werden können, haben die Gesuchsteller einen Bedarfsnachweis zu erbringen (z.b. Bedarf für abtretende Generation beziehungsweise Grosseltern oder Angestellte sowie Begründung des Mehrbedarfs). Die Erstellung von Drittwohnungen zum Zwecke der Vermietung ist überdies nicht landwirtschaftlich bedingt. Der Kanton Schwyz schöpft sein Ermessen bei der Bewilligung von landwirtschaftlichen Wohnbauten vollständig aus. Zudem ist das ARE-Bund im Einzelfall gewillt, der Forderung nach Bedarfsnachweisen mit Beschwerden zum Durchbruch zu verhelfen. Dies ist einigen Kantonen auch geschehen. Eine zusätzliche Lockerung der Bewilligungspraxis für Drittwohnungen auf Landwirtschaftsbetrieben steht nicht in der Kompetenz des Kantons

5 2.9.2 Das Projekt Raum+ Schwyz stellt ein Modellvorhaben für eine Siedlungsentwicklung nach innen dar. Gibt es auch Berechnungen für das Wohnraumpotenzial ausserhalb der Bauzone? Das Projekt Raum+ Schwyz hat nur Berechnungen für das Wohnraumpotenzial innerhalb der Bauzone angestellt. Auch das Amt für Landwirtschaft verfügt über keine Angaben in Bezug auf nicht ausgeschöpftes Wohnraumpotenzial ausserhalb der Bauzonen Schlussbemerkungen Der Regierungsrat ist verpflichtet, die klaren Vorgaben des Bundesrechts einzuhalten. Bei entsprechendem Bedürfnisnachweis kann eine dritte Wohnung bewilligt werden, sofern dies im Ermessensspielraum des Bundesgesetzes liegt. Bei der laufenden Revision des Raumplanungsrechts unterstützt der Regierungsrat die berechtigte Forderung nach Drittwohnungen im bestehenden Bauvolumen resp. im Rahmen der Kubaturrichtlinien. Beschluss des Regierungsrates 1. Der Vorsteher des Volkswirtschaftsdepartementes wird beauftragt, die Antwort im Kantonsrat zu vertreten. 2. Zustellung: Mitglieder des Kantons- und Regierungsrates; Volkswirtschaftsdepartement; Amt für Landwirtschaft; Amt für Raumentwicklung; Bezirke und Gemeinden. Im Namen des Regierungsrates: Dr. Mathias E. Brun, Staatsschreiber - 5 -