NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg

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1 NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg Ausgabe 02/2014 Wohnraummietrecht Der Schallschutz zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes ist maßgebend, Fortführung der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs BGH, Urteil vom , VIII ZR 287/12 Der Bundesgerichtshof hat seine Rechtsprechung fortgeführt, wonach bei Fehlen einer vertraglichen Abrede eine Mietwohnung in einem älteren Gebäude in schallschutztechnischer Hinsicht keinen Mangel aufweist, sofern der Tritt- und der Luftschallschutz den zur Zeit der Errichtung des Gebäudes geltenden DIN-Normen entsprechen. Mit diesem Leitsatz gab der BGH einem Vermieter in letzter Instanz Recht. Die Klage seines Mieters auf Rückzahlung von 20 % der von ihm für den Zeitraum von September 2007 bis April 2009 gezahlten Bruttomiete fand bei den Richtern in Karlsruhe keine Zustimmung. Zuvor allerdings hatten das Amts- und das Landgericht Mannheim der Klage des Mieters stattgegeben. Anders der BGH: Der Umstand, dass der Vermieter den Estrich abgeschliffen und verspachtelt und ihn auf 12 % der Gesamtfläche entfernt und erneuert hatte, rechtfertige es nicht, auf die zur Zeit der Durchführung dieser Arbeiten geltenden DIN-Normen abzustellen. Diese Maßnahme sei nämlich von der Intensität des Eingriffs in die Gebäudesubstanz her keineswegs mit einem Neubau oder einer grundlegenden Veränderung des Gebäudes vergleichbar. Ein Mieter könne nicht erwarten, dass die Maßnahme so ausgeführt werde, dass der Schallschutz anschließend den höheren Anforderungen der zur Zeit der Durchführung der Arbeiten geltenden DIN-Normen genüge. Der Tritt- und Luftschallschutz der Wohnung sei daher zu bemessen an dem Wiederaufbau des Hauses Er sei ausreichend und damit als vertragsgemäß zu bewerten. Diese Bestätigung der Entscheidungen des Bundesgerichtshofs aus den Jahren 2004 (VIII ZR 355/03) und 2009 (VIII ZR 131/08) stellt hoffentlich endlich den Rechtsfrieden zu dieser Thematik her.

2 Gewerberaummietrecht Zahlungsklage im Urkundenprozess: Ist zwischen den Parteien streitig, ob der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand übergeben hat, ist eine Klage auf Zahlung von rückständiger Miete im Urkundenprozess nur statthaft, wenn der Vermieter urkundlich beweisen kann, dass der Mieter die Mietsache als Erfüllung angenommen hat. BGH, Urteil vom , XII ZR 50/12 Sachverhalt: Bei der Übernahme eines Gewerbeobjektes halten die Parteien in einem Übergabeprotokoll schriftlich fest, dass der Mieter das Objekt nur unter dem Vorbehalt der im Übernahmeprotokoll gerügten Mängel und durchzuführender Restarbeiten übernimmt. Erst in einem späteren Nachtrag wird auf den Vorbehalt verzichtet und das Objekt als vertragsgemäß anerkannt. Nach Beendigung des Mietverhältnisses klagt der Vermieter restliche Miete und Nutzungsentschädigung im Urkundenprozess ein. Der Mieter wendet ein, die Mietsache sei nicht im vertragsgemäßen Zustand übergeben worden und schon zu Mietbeginn fehlerhaft gewesen. Entscheidung: Die Klage bleibt auch beim BGH ohne Erfolg. Der Urkundenprozess wurde als nicht statthaft zurückgewiesen. Der Vermieter konnte die mangelfreie Übergabe der Mietsache und die entsprechende Annahme durch den Mieter als anspruchsbegründende Tatsache nicht beweisen, nachdem dies zwischen den Parteien streitig war. Den Beweis der vorbehaltlosen Übernahme müsse der Vermieter mit den im Urkundenprozess zulässigen Beweismitteln, also in der Regel durch Urkunden, nachweisen. Hier ergäbe sich aus dem Übergabeprotokoll jedoch, dass die Mieterin die Mietsache nicht vorbehaltlos angenommen habe. Durch einen konkreten Vorbehalt werde zum Ausdruck gebracht, dass die Leistung gerade nicht als Erfüllung im Sinne von 363 BGB angesehen werde. Auch der später geschlossene Nachtrag ändere hieran nichts. Im Gegensteil: daraus werde gerade im Rückschluss deutlich, dass das Objekt bei Übergabe nicht als Erfüllung angenommen wurde. Praxishinweis: Grundsätzlich hat der Urkundenprozess für den Kläger einer Mietzinsforderung erhebliche Vorteile. Es handelt sich um eine besondere Prozessart der Zivilprozessordnung, die so ausgestaltet ist, dass sich der Kläger beschleunigt einen vollstreckbaren Zahlungstitel

3 beschaffen kann. Stattgebende Urteile sind im Urkunden- und im späteren Nachverfahren ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Damit verringert sich das Risiko, bei einer Vermögensverschlechterung auf Schuldnerseite mit der Forderung auszufallen. Der Schuldner kann die Vollstreckung aus Urkundsurteilen nur durch Sicherheitsleistung abwenden. Die Besonderheit des Verfahrens besteht darin, dass jede Prozesspartei solche Tatsachen, für die sie beweisbelastet ist, nur durch Vorlage von Urkunden nachweisen kann. Kann der Beweis durch Urkunden nicht geführt werden, wird die Klage bereits in der gewählten Prozessart für unstatthaft erklärt und abgewiesen. Die Entscheidung des BGH zeigt deutlich, dass eine Klage im Urkundenprozess oftmals nur vordergründig den leichteren und kostengünstigeren Weg darstellt. Oftmals muss lange über die Formalie der Zulässigkeit des Urkundenprozesses gestritten werden, ohne dass eine Entscheidung in der Sache ergehen kann. Auch in einem gewonnenen Urkundenprozess kommt es zudem in aller Regel noch zu einem Nachverfahren, wenn dem Schuldner die Ausführungen seiner Rechte vorbehalten sind ( Vorbehaltsurteil ). Der Rechtsstreit bleibt dann im ordentlichen Verfahren anhängig. Es sollte deswegen von vornherein gründlich überlegt werden, ob nicht gleich im ordentlichen Klageverfahren vorgegangen wird. In jedem Fall muss die Darlegungs- und Beweislast für jeden einzelnen Umstand genau beurteilt und überprüft werden, ob für diese Tatsachen Urkunden vorhanden sind.

4 Allgemeines Immobilienrecht Ein Eulenschild bedeutet nicht unbedingt den Hinweis auf den Grenzverlauf eines Naturschutzgebiets. OLG Brandenburg, Urteil vom ; Az. 5 U 50/12 Sachverhalt: Ein Makler bietet ein Grundstück an, dass er im Exposé als am Naturschutzgebiet gelegen beschreibt. Das Grundstück liegt indes vollständig im Naturschutzgebiet und ist unbebaubar. Ein Käufer, der das Grundstück unter Ausschluss der Gewährleistung erworben hat, tritt vom Kaufvertrag zurück und macht Schadensersatz geltend. Im Rechtsstreit verweist der Verkäufer darauf, dass er aufgrund eines neben dem Grundstück befindlichen Eulenschildes davon ausgegangen sei, dass dort die Grenze des Naturschutzgebietes verlaufe. Entscheidung: Das Oberlandesgericht Brandenburg gibt der Klage des Käufers auf Schadensersatz statt und spricht dem Verkäufer das Recht ab, sich auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag zu berufen. Ein im Naturschutzgebiet gelegenes Grundstück stelle einen Mangel dar, diesen Mangel habe der Verkäufer zudem arglistig verschwiegen, weil er unrichtige Angaben ins Blaue hinein abgegeben habe, obwohl ihm die zur sachgemäßen Klärung erforderlichen Kenntnisse fehlten. Jedenfalls reiche ein einzelnes Eulenschild neben dem Grundstück nicht für die fälschliche Annahme des Verkäufers aus, dort sei der Verlauf der Grenze des Naturschutzgebietes. Aus einem einzelnen Eulenschild habe der Verkäufer nicht auf eine räumliche Begrenzung des Naturschutzgebietes rechnen dürfen. Entweder hätte er dann die räumliche Lage zuverlässig klären oder aber gegenüber dem Käufer offen legen müssen, dass er eigene Erkundungen nicht eingezogen habe. Fazit: Ob der Bundesgerichtshof die Rechtslage genauso sehen wird, erscheint zweifelhaft, denn unterstellt werden könnte hier auch ein fahrlässiger guter Glaube des Verkäufers in die Richtigkeit seiner Angaben zum Grenzverlauf. Das OLG Brandenburg hat in seiner Entscheidung offensichtlich bedingten Vorsatz unterstellt. Ob die Angaben des Verkäufers um das Eulenschild ins Blaue hinein gemacht wurden, dürfte zumindest zweifelhaft erscheinen. Das Urteil zeigt die schwierige Grenzziehung im Bereich der Arglist auf. Wer gutgläubig unrichtige Angaben macht - mag auch der gute Glaube auf Fahrlässigkeit beruhen - handelt nicht arglistig. Hingegen soll Arglist dann vorliegen, wenn der Verkäufer dem Käufer die Informationen ohne tatsächliche Grundlage ins Blaue hinein erteilt. Das Urteil mahnt den Verkäufer, seine Erkenntnisse über das zu verkaufende Grundstück im Zweifel zu recherchieren und diese gesicherte Kenntnisgrundlage dem Käufer zu offenbaren bzw. dem Käufer gegenüber offenzulegen, dass über bestimmte Umstände und/oder Eigenschaften des Objektes keine Kenntnis besteht.

5 Wohnungseigentumsrecht 1. Kein Einladungsmangel liegt vor, wenn in der Einladung zur Eigentümerversammlung eine Beschlussfassung zur Heizungserneuerung aufgeführt wird, der in der Versammlung gefasste Beschluss aber zunächst nur die Beauftragung eines Fachingenieurs als Vorbereitungsmaßnahme für die Erneuerung beinhaltet. 2. Der Beschluss, einen Fachingenieur zu beauftragen, erfordert nicht die Einholung von Vergleichsangeboten von mehreren Fachingenieuren. LG Hamburg, Urteil , Az. 318 S 20/13 Sachverhalt: In der Einladung zur Eigentümerversammlung heißt es: Beschlussfassung über die Erneuerung der Heizung (Angebote erhalten Sie mit separatem Schreiben rechtzeitig vor der Versammlung). In der Eigentümerversammlung wird nach längerer Diskussion über die Möglichkeit der Installation unterschiedlicher Heizungssysteme beschlossen, dass ein Fachingenieur zu beauftragen sei, einen Zustandsbericht über die Heizungsanlage und Warmwasserspeicher zu fertigen und eine neue Heizungsanlage mit oder ohne neuen Warmwasserspeicher zu planen und dafür ein Leistungsverzeichnis zu erstellen. Der Kläger erhebt Anfechtungsklage mit der Begründung, mit der Beschlussfassung zur Bestellung eines Fachingenieurs sei aufgrund der Einladung nicht zu rechnen gewesen und die ungefähren Kosten für einen Fachingenieur hätten bei der Beschlussfassung bekannt sein müssen. Entscheidung: Das Landgericht Hamburg bestätigt die Entscheidung des Amtsgericht Hamburg, dass der Beschluss ordnungsgemäßer Verwalter entspreche und weist die Berufung zurück. An die Bezeichnung eines Beschlussgegenstandes in der Einladung zur Eigentümerversammlung dürften keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Mit der vorliegenden Einladung sei den Wohnungseigentümern deutlich gemacht, worum es in der Eigentümerversammlung gehen solle. Soweit dann nach erfolgtem Meinungsaustausch zunächst die Beauftragung eines Fachingenieurs beschlossen sei, hätte dies die Wohnungseigentümer im Hinblick auf den Beschlussgegenstand in der Einladung nicht überraschen können. Dieser Beschluss bereite eine sachgerechte Beschlussfassung über die Heizungssanierung weiter vor. Die Einholung von Vergleichsangeboten für den zu beauftragenden Fachingenieur sei nicht erforderlich. Erweist sich die Einholung eines Gutachtens bei objektiv vernünftiger Betrachtungsweise als nützlich, entspricht die Beauftragung eines Fachingenieurs

6 ordnungsgemäßer Verwaltung. Die mit der Einholung des Gutachtens verbundenen Kosten erfordern nicht zwingend die Einholung von Vergleichsangeboten. Selbst wenn Kosten einer vorbereitenden Begutachtung in Höhe von vom Kläger ohne weitere Begründung unterstellten 5.000,00 entstünden, wären diese als Bestandteil der Kostenerneuerung insgesamt von nachrangiger Bedeutung und müssten als deren Bestandteil selbstverständlich und insoweit in einer Auswahl unter verschiedenen Vergleichsangeboten von den Wohnungseigentümern beschlossen werden. Fazit: Zutreffend weist das Landgericht darauf hin, dass aus einer Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung keineswegs sämtliche Einzelheiten des zu fassenden Beschlusses zu ersehen sein müssen. Eine Beschlussfassung über die Beauftragung eines Fachingenieurs stellt sich als sachgerechte Beschlussfassung über die Heizungssanierung vor und ist demgemäß auch von der angekündigten Beschlussfassung der Heizungsanlage mit umfasst. Auch der Beschluss, einen Fachingenieur zu beauftragen ohne Vergleichsangebote einzuholen, entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Sachverständige sind in der Regel nicht bereit, aber unter Umständen auch nicht in der Lage, wegen des schwer abzuschätzenden Zeitaufwandes Angebote abzugeben. Da sie häufig nach Stundensätzen arbeiten, ist der finanzielle Aufwand überschaubar, insbesondere im Hinblick auf die Größenordnung des Neubaus einer Heizungsanlage. Bei Fragen und Anregungen wenden Sie sich bitte an die Redaktion unter Volltexte der besprochenen Urteile oder Gesetze erhalten Sie kostenlos auf Anforderung. Unser Impressum finden Sie unter: