NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg

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1 NEWSLETTER BREIHOLDT & VOSCHERAU, Büschstr.12, Hamburg Ausgabe 02/2012 Gewerberaummietrecht Der Mieter ist auch ohne besondere Vereinbarung im Mietvertrag zur Zahlung von Umsatzsteuer auf die Kaltmiete verpflichtet, wenn er den Aufschlag unbeanstandet bezahlt und die Beträge im Rahmen der Vorsteueranmeldung geltend macht. OLG Düsseldorf, Urteil vom , I-24 U 95/10 Die Mieter werden auf Zahlung rückständiger Gewerberaummiete bzw. Nutzungsentschädigung zuzüglich Umsatzsteuer in Anspruch genommen. Der Mietvertrag enthält keine Vereinbarung über eine geschuldete Umsatzsteuer. Ab April 2005 stellt die Vermieterin der Mieterin eine Nettomiete zuzüglich der jeweils gesetzlich geltenden Umsatzsteuer in Rechnung. Die Umsatzsteuer wird in jeder Rechnung gesondert neben dem Nettobetrag ausgewiesen. Die Mieterin zahlt die Beträge bis März 2009 ohne Beanstandung und macht die gezahlte Umsatzsteuer auch im Rahmen der Vorsteuer geltend. In den Monaten April bis einschließlich Oktober 2009 zahlt die Mieterin keine Miete mehr und rechnet mit einem behaupteten Anspruch auf Rückzahlung der gezahlten Umsatzsteuer auf. Entscheidung: Das OLG Düsseldorf gibt der Klage statt. Das Gericht geht zunächst davon aus, dass der Mieter ohne eine besondere Vereinbarung im Mietvertrag keine Umsatzsteuer schulde. Der Vertrag könne aber über den Wortlaut hinaus ausgelegt werden. Dabei seien die Gesamtumstände bei Abschluss und Durchführung des Vertrages zu berücksichtigen, wenn weder dem Wortlaut des Vertrages noch einer Auslegung der Korrespondenz zwischen den Parteien eine eindeutige Regelung entnommen werden könne. Dazu zähle auch das nachvertragliche Verhalten der Parteien bei der Umsetzung des Vertrages. Dieses könne für die Ermittlung des tatsächlichen Willens und das tatsächliche Verständnis der Vertragsparteien von Bedeutung sein. Da die Mieterin die Umsatzsteuer über einen Zeitraum von fast vier Jahren unbeanstandet bezahlt, dem geänderten Mehrwertsteuersatz auf 19 % nicht widersprochen und die Rechnungen im Rahmen der Vorsteueranmeldung geltend gemacht hat, zieht das Gericht den Rückschluss auf eine vereinbarte Miete zuzüglich Umsatzsteuer.

2 Praxishinweis: Der Mieter ist zur Zahlung von Umsatzsteuer auf die Miete nur verpflichtet, wenn dies vertraglich vereinbart ist. Eine solche Vereinbarung ist auch formularvertraglich zulässig, erfordert aber, dass der Mieter auch zum Vorsteuerabzug berechtigt ist. Um Verluste zu vermeiden, sollten die Parteien daher besonderes Augenmerk auf die Vertragsgestaltung legen und vor Abschluss des Mietvertrages klären, ob der Vermieter zur Umsatzsteuer optieren will. Um den Vorsteuerabzug zu ermöglichen, muss der Vermieter außerdem entweder über die Miete eine Rechnung ausstellen oder den Mietvertrag so gestalten, dass dieser die Voraussetzung einer Rechnung nach 14 Abs. 4 UStG erfüllt. Ist der Mieter nicht zum Vorsteuerabzug berechtigt, kann der Vermieter eine ausgewiesene Mehrwertsteuer nicht verlangen, so dass die Miete hier um diesen Betrag geschmälert wird.

3 Maklerrecht Provisionsanspruch auch bei unrichtiger Wohngeldangabe im Exposé Landgericht Stade, Urteil vom , Az. 5 O 202/11 (noch nicht rechtskräftig) Der Makler bietet eine Eigentumswohnung zum Kauf an. Das Wohngeld wird im Exposé mit 40,00 angegeben, die Wohnungsgröße mit ca. 40 m². Der Kunde kauft die Wohnung, nachdem zuvor die Provisionsforderung des Maklers einverständlich auf 5.000,00 herunter gehandelt wurde. Die Zahlung der Provision lehnt der Kunde nach Beurkundung des Kaufvertrages mit der Begründung ab, nachträglich habe sich herausgestellt, dass das Wohngeld 111,00 betrage und die Wohnung nur 38,5 m² groß sei. Der Kunde erklärt die Aufrechnung gegen die Provisionsforderung mit einer Schadensersatzforderung in Höhe von 8.520,00 wegen der höheren Wohngeldbelastung. Entscheidung: Das Landgericht Stade gibt der Klage des Maklers statt. Der Beklagte könne sich nicht darauf berufen, dass der von ihm geschlossene Kaufvertrag inhaltlich wesentlich von dem vom Makler angebotenen Vertrag abweiche. Entscheidend hierfür sei, ob der Käufer mit dem abgeschlossenen Vertrag bei umfassender Würdigung denselben wirtschaftlichen Erfolg habe wie mit dem beabsichtigten Vertrag. Wie das Landgericht ausführt, stellt die Differenz im Wohngeld keine wesentliche Abweichung dar. Das Wohngeld beziehe sich nur auf ein Jahr, für das Folgejahr sei ein neuer Wirtschaftsplan aufzustellen. Der Käufer wollte die Wohnung auch nicht als Kapitalanlage erwerben, sondern für seine Tochter, die im Studium sei. Die Abweichung der Wohnfläche von lediglich 1,5 m² (=3,75 %) sei ebenfalls keine wesentliche Abweichung. Eine solche Abweichung sei unschädlich, im Übrigen habe es sich um eine ca.-angabe gehandelt. Ein Schadensersatzanspruch des Käufers sei daher nicht gegeben. Dem Makler treffe nur eine eingeschränkte Aufklärungs- und Beratungspflicht. Er könne die Angaben des Verkäufers ungeprüft weitergeben, soweit sie nicht nach seinen Kenntnissen unrichtig oder unplausibel seien. Fazit: Das Urteil bestätigt die bekannte Rechtsprechung, dass der Makler für Auskünfte des Vermieters / Verkäufers, die er im Exposé weitergibt, nur dann haftet, wenn er die Unrichtigkeit erkennen musste bzw. wenn er selbst die Einholung von Einkünften übernommen hat oder durch seine Werbung oder durch sonstiges Verhalten den Eindruck vermittelt, dass die Angaben auf eigenen Ermittlungen beruhen bzw. von ihm auf die Richtigkeit überprüft worden seien. Weiter sollte in jedem Fall in den AGB des Maklers klargestellt werden, dass er für die Richtigkeit der Exposé-Angaben nicht haftet.

4 Wohnungseigentumsrecht Kostenbefreiung für den nicht zustimmenden Wohnungseigentümer 1. Stimmt ein Wohnungseigentümer einer baulichen Maßnahme gemäß 22 Abs.1 WEG nicht zu, ist er gemäß 16 Abs.6 Satz 1 Halbsatz 2 WEG von den damit verbundenen Kosten befreit; es kommt nicht darauf an, ob seine Zustimmung gemäß 22 Abs.1 i.v.m. 14 Nr.1 WEG erforderlich war oder nicht. 2. Er kann die Kostenfreistellung auch nach Bestandskraft des Beschlusses über die Durchführung der baulichen Maßnahme verlangen, sofern der Beschluss die Kostenverteilung nicht abschließend regelt. BGH, Urteil , Az. V ZR 65/11 Die Wohnungseigentümerversammlung beschließt mehrheitlich, dass das gemeinschaftliche Schwimmbad saniert und zugleich ein Teil der Hausmeisterwohnung zum Ruheraum umgebaut werden soll. Die Kosten sollen über eine nach Miteigentumsanteilen berechnete Sonderumlage erbracht werden. Ein Eigentümer stimmt den Beschlüssen nicht zu. In der Gesamtabrechnung des folgenden Jahres sind die Kosten insgesamt, d.h. für Schwimmbadsanierung und Hausmeisterwohnungsumbau aufgeführt und werden nach Miteigentumsanteilen verteilt. Ein Eigentümer erhebt Anfechtungsklage insoweit, als auch ihm die Kosten für die Schwimmbaderweiterung auferlegt worden sind, obwohl er dagegen gestimmt hat. Entscheidung: Der BGH gibt dem anfechtenden Wohnungseigentümer Recht. Bei der Schwimmbaderweiterung handele es sich um eine bauliche Veränderung gemäß 22 Abs.1 WEG. 22 Abs. 2 WEG, der die Modernisierungsmaßnahmen mit qualifizierter Stimmenmehrheit gestattet, komme nicht zur Anwendung, weil die Schwimmbaderweiterung sich als Umgestaltung der Wohnanlage darstelle. Zu dieser Umgestaltung wäre die Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich gewesen. Soweit bisher streitig gewesen sei, ob die in 16 Abs.6 WEG vorgesehene Kostenbefreiung nur für den Wohnungseigentümer eintritt, der der Maßnahme nicht zustimmt, obwohl er gemäß 14 Nr.1 WEG hätte zustimmen müssen, entscheidet der BGH diese Streitfrage dahin, dass es für die in 16 Abs.6 WEG angeordnete Kostenbefreiung nicht darauf ankommt, ob die Zustimmung des Wohnungseigentümers zu der Maßnahme des 22 Abs.1 WEG i.v.m. 14 Nr.14 WEG erforderlich war oder nicht. Maßgeblich ist nur, dass der Wohnungseigentümer einer Maßnahme nach 22 Abs.1 WEG nicht zugestimmt hat. Der BGH verkennt dabei nicht, dass diese Rechtsauffassung Folgeprobleme im Hinblick auf den Gebrauch der baulichen Maßnahme nach sich ziehen kann.

5 Da die Wohnungseigentümer in der Versammlung die Kostenverteilung im Beschluss offenbar in dem Bewusstsein fassten, dass diese sich aus 16 Abs.2 WEG ergebe und 16 Abs.6 WEG nicht bedachten, geht der BGH davon aus, dass die Kostenregelung nicht abschließend erfolgt ist und stellt daher den anfechtenden Wohnungseigentümer von den Kosten hinsichtlich des Schwimmbadumbaus frei. Fazit: Mit dieser Entscheidung klärt der BGH die lange Zeit umstrittene Frage, ob die Kostenbefreiung davon abhängig ist, ob die Zustimmung des nicht zustimmenden Wohnungseigentümers überhaupt erforderlich ist. Allein maßgeblich für die Kostenbefreiung ist nach dieser Entscheidung nun, ob die Zustimmung erteilt worden ist oder nicht. Die Kostenfreistellung erfolgt damit ohne Rücksicht darauf, ob der nicht zustimmende Wohnungseigentümer über das in 14 Abs.1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt ist. Mit der Entscheidung dürfte damit die Kostenverteilung keine größeren Schwierigkeiten bereiten. Voraussetzung ist allerdings, dass bei der Erstellung der Jahresabrechnung die Kostenbefreiungsregelung des 16 Abs.6 WEG bei der Verteilung von Kosten für bauliche Maßnahmen bedacht wird und Feststellungen möglich sind, wer der baulichen Maßnahme gemäß 22 Abs.1 WEG zugestimmt hat oder nicht.

6 Architektenrecht Beim Umbau einer Mühle in ein Wohnhaus muss der Architekt die geltenden DIN-Normen als Mindestschallschutz beachten! BGH, VII ZR 209/08 (Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen) Der Kläger beauftragt den Beklagten, einen Architekten, den Umbau einer von dem Kläger erworbenen Mühle in ein Wohnhaus zu planen. Die beiden schliessen einen Architektenvertrag, in dem keine Vorgaben bezüglich des planungsseits vorzusehenden Schallschutzes enthalten sind. Auf dem Nachbargrundstück befindet sich eine Turbine, die Lärm verursacht, als dessen Folge die Schallschutzwerte der DIN 4109/1989 in dem Schlafzimmer der Einliegerwohnung in der ehemaligen Mühle nicht eingehalten sind, was in der I. Instanz durch Sachverständigengutachten festgestellt worden ist. Der Kläger nimmt den Beklagten auf Aufwendungsersatz aufgrund eines Sachmangels in Anspruch. Die Entscheidung des Gerichts: Das Gericht hält einen Sachmangel für gegeben: Die Antwort auf die Frage, welcher Schallschutz geschuldet ist, sei durch Auslegung des Vertrages zu ermitteln. Eine Werkleistung sei dann mangelfrei, wenn es die vereinbarte Beschaffenheit habe. Soweit eine Beschaffenheit nicht vereinbart sei, sei es frei von Sachmängeln, wenn es sich für die nach dem Vertrag vorausgesetzte Verwendung eigne, sonst, wenn es sich für die gewöhnliche Verwendung eigne und eine Beschaffenheit aufweise, die bei Werken der gleichen Art üblich sei und die der Besteller nach der Art der Sache erwarten könne. Zwar handle es sich bei dem Bauvorhaben nicht um ein gewöhnliches. Mangels konkreter Beschaffenheitsvereinbarung sei dennoch von einem Planungsfehler auszugehen, denn die Mühle sei zur Verwendung als Wohnhaus für drei Parteien gedacht gewesen. Die DIN solle den Schutz der Menschen in Aufenthaltsräumen vor unzumutbaren Beeinträchtigungen durch Schallübertragung aus fremden Räumen gewährleisten und sei somit maßgeblich für den durch den Architekten mindestens einzuplanenden Schallschutz. Praxishinweis: Die Entscheidung ist insofern konsequent, als es tatsächlich wesentlicher Sinn und Zweck der DIN 4109/1989 ist, körperlichen Schaden von den Bewohnern des jeweiligen Gebäudes abzuwenden. An den Architekten stellt sie hohe Anforderungen an die Planung im Bestand, insbesondere dann, wenn es sich um ein Objekt handelt, welches zuvor nicht zu Wohnzwecken diente. Jeder Planer ist aufgefordert, die Frage des Schallschutzes auch bei ungewöhnlichen Bauvorhaben zu Bedenken und sich gegenüber dem Bauherrn frühzeitig vertraglich oder durch Bedenkenanzeigen rechtlich abzusichern, soweit er absehen kann, dass die Werte der DIN 4109 nicht erreicht werden können.