BREIHOLDT VOSCHERAU Immobilienanwälte BREIHOLDT VOSCHERAU IMMOBILIENANWÄLTE. wünschen Ihnen ein erfolgreiches Neues Jahr 2019

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1 NEWSLETTER BREIHOLDT VOSCHERAU Immobilienanwälte Ausgabe 01/2019 BREIHOLDT VOSCHERAU wünschen Ihnen ein erfolgreiches Neues Jahr

2 Wohnraummietrecht Einem Mieter steht nach einer erklärten Zustimmung zu einem Mieterhöhungsverlangen nach 558 ff. BGB kein Verbraucherwiderrufsrecht bei Fernabsatzverträgen zu. BGH, Urteil vom ; VIII ZR 94/17 Sachverhalt: Der Mieter ist Kläger einer Wohnung in Berlin. Im Juli 2015 wurde er über die Hausverwaltung zur Zustimmung zu einer Vergleichsmietenerhöhung bezogen auf den Berliner Mietenspiegel aufgefordert, dem er nachkam. Kurz nach Erteilung der Zustimmungserklärung erklärte er den Widerruf. Anschließend bezahlte er die erhöhte Miete für mehrere Monate unter dem Vorbehalt der Rückforderung. Mit der Klage verfolgte er die Rückzahlung dieser Beträge und die Feststellung, dass er keine erhöhte Nettokaltmiete schuldet. In den Vorinstanzen war er mit der Klage unterlegen. Entscheidungsgründe: Der BGH hat die Revision zurückgewiesen und entschieden, dass die Zustimmung des Mieters zu einem Mieterhöhungsverlangen des Vermieters nach 558 Abs. 1, 558a Abs. 1 BGB vom Anwendungsbereich des Verbraucherwiderrufs bei Fernabsatzverträgen nicht erfasst sei und dem Mieter daher kein Widerrufsrecht zustünde. Der Wortlaut der dazu einschlägigen Vorschrift ( 312 Abs. 4 Satz 1 BGB) sei eng auszulegen. Das eingeführte Widerrufsrecht soll den Wohnraummieter vor Fehlentscheidungen schützen, die er aufgrund der Gefahr psychischen Drucks sowie dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit des Mieters ausgesetzt ist. Dieser Zielsetzung sei bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete mit den dafür anzuwendenden gesetzlichen Regelungen bereits hinreichend Rechnung getragen. Das Mieterhöhungsverlangen sei zu begründen, der Mieter habe eine angemessene Überlegungsfrist innerhalb der er das Mieterhöhungsverlangen prüfen könne und zu einer Entscheidung gelangen könne. Somit sei bereits durch die eigenen Bestimmungen der 558 ff. BGB sichergestellt, dass der Sinn und Zweck dieser Verbraucherschutzregelung hinreichend erfüllt sei. Fazit: Das Urteil schafft nun endlich Klarheit. Sowohl im Schrifttum als auch in der Rechtsprechung der Untergerichte wurde zumindest teilweise eine andere Auffassung vertreten. Vermieter und Hausverwalter, die auf Nummer sicher gehen wollten, mussten daher neben dem Mieter- 2

3 höhungsverlangen Widerrufsformulare beifügen, die das Mieterhöhungsverfahren in der Praxis aufwendiger und komplizierter gestaltet haben. Wovor der Wohnraummieter neben dem ohnehin langen und mieterfreundlichen Mieterhöhungsverfahren nach 558 BGB noch zusätzlich geschützt werden sollte, wenn er sozusagen sehenden Auges eine rechtsverbindliche Willenserklärung abgegeben hatte, ist zu Recht auf Kritik gestoßen. 3

4 Wohnungseigentumsrecht Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall - bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung - von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen, ist lediglich anfechtbar, aber nicht nichtig. BGH, Urteil vom ; V ZR 193/17 Sachverhalt: In einer Wohnungseigentümergemeinschaft sieht die Teilungserklärung vor, dass die Kosten für Wärme und Warmwasser in Übereinstimmung mit der Heizkostenverordnung zu 30 Prozent nach Grundkosten und zu 70 Prozent nach Verbrauch abgerechnet werden. Im Entwurf der Jahresabrechnung für das Jahr 2015 wurden die Heiz- und Warmwasserkosten zunächst so aufgeteilt, wie in der Teilungserklärung vorgesehen. Nachdem es unter den Eigentümern zu Unstimmigkeiten über die Heizkostenabrechnung gekommen war, fassten sie in einer Eigentümerversammlung den Beschluss, die Heizkosten für das Jahr 2015 ausschließlich nach Wohnfläche zu verteilen. Nach Ablauf der Anfechtungsfrist hat ein Wohnungseigentümer Klage erhoben mit dem Ziel, die Nichtigkeit dieses Beschlusses feststellen zu lassen. Entscheidung: Die Klage hat keinen Erfolg. Der Beschluss widerspricht zwar den Vorgaben der Heizkostenverordnung und damit den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies hat aber nur die Anfechtbarkeit, nicht aber die Nichtigkeit des Beschlusses zur Folge. Da die Anfechtungsfrist bei Klageerhebung schon abgelaufen war, wurde der Beschluss bestandskräftig und war daher gültig. Nach 7 Abs. 1 S. 1 HeizKV sind die Heizkosten zu mindestens 50 und höchstens 70 Prozent nach dem erfassten Verbrauch zu verteilen. Die übrigen Kosten sind nach Wohn- oder Nutzfläche oder dem umbauten Raum zu verteilen. In diesem Rahmen hält sich auch die Regelung in der Teilungserklärung. Eine Abweichung hiervon ist nur unter besonderen Voraussetzungen möglich, die in 9a Abs. 1, Abs. 2 HeizKV geregelt sind, etwa wenn der anteilige Verbrauch wegen Geräteausfalls oder aus sonstigen zwingenden Gründen nicht ordnungsgemäß erfasst werden kann. Dann kann der Verbrauch je nach Einzelfall anhand von Vergleichszeiträumen, dem Verbrauch vergleichbarer Räume oder des Durchschnittsverbrauchs des Gebäudes oder der Nutzergruppe ermittelt werden. In bestimmten Fällen kommt auch eine Verteilung nach Wohn- oder Nutzfläche oder umbautem Raum in Betracht. 4

5 Keiner dieser Ausnahmefälle liegt hier vor, so dass die Kosten nach 7 Abs. 1 S. 1 HeizKV verbrauchsabhängig hätten verteilt werden müssen. Im Einzelnen ist umstritten, ob und wenn ja unter welchen Voraussetzungen ein Beschluss, der mit den Vorgaben der Heizkostenverordnung nicht im Einklang steht, nichtig oder lediglich anfechtbar ist. Während teilweise generell nur eine Anfechtbarkeit angenommen wird, differenzieren andere nach der Art des Verstoßes. Demnach soll Nichtigkeit dann gegeben sein, wenn die Kostenverteilung generell den Rahmen der Heizkostenverordnung verlässt. Eine abschließende Entscheidung dieser Streitfrage trifft der BGH nicht, da jedenfalls ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer in einer einzelnen Jahresabrechnung von der Heizkostenverordnung abweichen, nur anfechtbar, aber nicht nichtig ist. Fazit: Nach der Konzeption des Wohnungseigentumsgesetzes sind Beschlüsse der Wohnungseigentümer trotz Mängeln grundsätzlich gültig, solange sie nicht rechtswirksam angefochten sind. Die Nichtigkeit eines Beschlusses ist demgegenüber die Ausnahme und nur anzunehmen, wenn der Schutzzweck der verletzten Vorschrift dies erfordert. So liegt es nicht, wenn die Wohnungseigentümer in einer Jahresabrechnung, das heißt in einem Einzelfall, von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abweichen. Ein solcher Verstoß wirkt sich nur auf einen beschränkten Zeitraum aus und ist daher nicht von einem solchen Gewicht, dass das Vertrauen der Wohnungseigentümer in die Bestandskraft nicht (rechtzeitig) angefochtener Beschlüsse dahinter zurücktreten müsste. 5

6 Maklerrecht Zustandekommen des Provisionsanspruchs Ein Maklervertrag kommt regelmäßig zustande, wenn ein Makler in einem Internetauftritt bezüglich eines bestimmten Objektes eine eindeutige und unmissverständliche Provisionsforderung erhebt, der Kunde dadurch zu einer Kontaktaufnahme mit dem Makler veranlasst wird und der Makler wiederum die Kontaktdaten für das betreffende Objekt an den Kunden übermittelt (BGH, III ZR 62/11). LG Hamburg, Urteil vom , Az. 313 O 319/16 Sachverhalt: Der Makler stellt in einem Immobilienportal ein Objekt ein. Die beklagte Interessentin klickt beim Surfen auf der Internetseite auf diese Anzeige und generiert eine Kontaktanfrage an den Makler. Dieser sendet eine an die Beklagte und weist darauf hin, dass er für die Beklagte tätig werden möchte, aber ihre ausdrückliche Zustimmung benötige, dass er vor Ablauf der Widerrufsfrist beginnen könne. Sie möge durch Klick bestätigen, dass sie zustimme und das Exposé öffnen möchte. Weiter wies der Makler daraufhin, dass sobald die Beklagte ausdrücklich zugestimmt habe, er ihr das ausführliche Exposé zusenden werde. Zwei Tage später übersandte der Makler an die Beklagte eine weitere Mail. Die Beklagte antwortete per Mail, dass sie sich für die vorangegangene Mail bedanke, aber sich zunächst die Gegend ansehen wolle und sich nur bei weiterem Interesse wieder melden werde. Weitere Kontakte gab es zwischen den Parteien nicht. Die Beklagte kaufte das Objekt ca. drei Monate später direkt vom Eigentümer, der im Objekt wohnhaft war. Die Beklagte macht geltend, sie könne sich nicht daran erinnern, die Bestätigung der Widerrufsbelehrung angeklickt und das Exposé geöffnet zu haben. Das Objekt sei ihr später von einem anderen Makler nachgewiesen, dem sie Provision gezahlt habe. Im Übrigen sei ihr vom klagenden Makler der Name und die Anschrift der Verkäufer nicht mitgeteilt worden, so dass ein Nachweis insoweit auch nicht erfolgt sei. 6

7 Entscheidung: Das Landgericht gibt der Klage nach Durchführung der Beweisaufnahme statt. Unter Bezugnahme auf die Entscheidung des BGH vom sei davon auszugehen, dass der Maklervertrag zustande komme, wenn im Internet auf die Provision hingewiesen werde, der Kunde sich an den Makler wende und der Makler die Objektkontaktdaten an den Kunden übermittle. Vorliegend hatte der Mitarbeiter des Maklers, nachdem das Objekt im Internet eingestellt war, Fotos von der Eingabe mit dem Provisionshinweis gemacht und hatte das eingestellte Internetangebot ein Jahr später wieder über das Passwort aufgerufen und Screenshots gemacht. Änderungen waren an dem Angebot, dass vom Makler nur kurzfristig eingestellt war, nicht vorgenommen worden. Dies wurde von dem Mitarbeiter vor dem Landgericht Hamburg in einer ausführlichen Beweisaufnahme bestätigt. Das Gericht bejahte das Zustandekommen des Maklervertrages, da der Makler den Beweis geführt hatte, dass die Provisionshöhe zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses auf der betreffenden Internetseite klar sichtbar hinterlegt war. Das Gericht bejaht weiter, dass der Makler die vollständige Nachweisleistung erbracht habe, da die Verkäufer in dem angebotenen Einfamilienhaus wohnten und deshalb die Mitteilung der Anschrift als Nachweisleistung ausreiche. Fazit: Wichtig für die Entstehung des Provisionsanspruches ist auch bei einem Internetangebot, dass auf die Provision vor Erbringung der Maklertätigkeit hingewiesen wird. Der Makler sollte deshalb sicherstellen, dass dann, wenn später die Einstellung des Provisionshinweises bestritten wird, er Bewies dafür anbieten kann, dass das Angebot zum betreffenden Zeitpunkt, in dem der Interessent das Angebot aufruft, provisionspflichtig eingestellt war. Bei Fragen und Anregungen wenden Sie sich bitte an die Redaktion unter Volltexte der besprochenen Urteile oder Gesetze erhalten Sie kostenlos auf Anforderung. Unser Impressum finden Sie unter: 7