Hauptvertrag (3) 652 BGB. 1. Maklervertrag. 2. Nachweis/Vermittlung. 3. Hauptvertrag. 4. Ursächlichkeit. Konsequenzen:

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2 V Hauptvertrag (3) K M 652 BGB Nachweis/Vermittlung 3. Hauptvertrag 4. Ursächlichkeit Konsequenzen: 1) Für Außenprovision ist ein Rechtsverhältnis zwischen V und M nicht erforderlich. 2) Liegt kein vor, darf der Kunde die Informationen und Dienstleistungen des Maklers kostenfrei nutzen. 3) Ermittelt der Kunde Objekt und/oder Eigentümer selbst, schuldet er keine Provision (auch wenn ein vorliegt). 4) Kannte der Kunde Objekt und Eigentümer schon vor dem Nachweis des Maklers, ist grundsätzlich keine Provision geschuldet (keine Ursächlichkeit, Vorkenntnis ). \\WEBFOXSERVER-2\Pflege\110092_Hildebrandt-Maeder\ \Hauptvertrag.docx

3 Exposé als Grundlage der Außenprovision Die Rechtswirkungen Die Taktik Teilnachweis im Sinne des 652 BGB Angebot auf Abschluss eines es im Sinne des 652 BGB Festlegung der Höhe der Provision - Freie Festlegung möglich, Grenze: das Doppelte der üblichen Provision (1) Geteiltes Exposé verwenden (2) Alternativen erkennen (Exposé weit fassen) (3) Provision als absoluten -Betrag einsetzen (4) Provisionshöhe nach Objekt und/oder Arbeitsaufwand festsetzen. - Doppelprovision von Verkäufer und Käufer zulässig (Ausnahme: Doppelte Vermittlungsprovision) \\WEBFOXSERVER-2\Pflege\110092_Hildebrandt-Maeder\ \Hauptvertrag.docx

4 MAKLERVERTRAG ÜBER EXPOSÉ Kontakt Kunde: Bitte um Exposé Postausgang Exposé Exposé Posteingang Objektnachweis Kontakt Kunde: Bitte um weitere Informationen Angebot Annahme Nachteile: Beweis des Exposézugangs und der Reaktion des Kunden ist schwierig Kunde darf Exposéinhalt frei verwenden, wenn er sich nicht mehr beim Makler meldet (Richtige) Reaktion des Kunden muss provoziert werden (geteiltes Exposé) Mit Exposé hat Kunde u.u. alle Informationen, die er benötigt (I.d.R. heute: Objektanschrift). Zu diesem Zeitpunkt ist aber noch nicht zustande gekommen Problem: Fernabsatzvertrag/ Neue Verpflichtungen nach dem Geldwäschegesetz Vorteile: kommt unerkannt zu Stande Verhandlungen über Höhe der Provision danach nicht geschuldet \\WEBFOXSERVER-2\Pflege\110092_Hildebrandt-Maeder\ \Hauptvertrag.docx

5 Schwächen des es über das Exposé Vorüberlegungen: Das Exposé enthält üblicherweise eine Fülle von Objektinformationen Meist ist das Objekt mit Adresse benannt, jedenfalls häufig identifizierbar über das Exposé Das Aussortieren unseriöser Kunden ist praktisch nicht möglich. 1. Fall: Nach Erhalt des Exposés meldet sich Kunde nicht mehr, ermittelt Eigentümer selbst und erwirbt. 2. Fall: Nach Erhalt des Exposés meldet sich der Kunde, bittet um Besichtigungstermin. Nach der Besichtigung ermittelt er Eigentümer selbst und erwirbt. Kein Provisionsanspruch, weil fehlt Nachweis fehlt Kein Provisionsanspruch, weil zwar vorliegt es aber am Nachweis fehlt Lösung: Eigentümer schon im Exposé benennen mit Telefonnummer / Name u. a.? Dann Nachweis zwar vollständig. Kunde muss sich aber nicht melden, er hat alle Informationen, dann fehlt. Idealfall: muss schon zu einem Zeitpunkt zustande kommen, zu dem Objektinformationen kaum vorliegen. Gleichzeitig mit wird Nachweis vollständig geführt (d.h. der Eigentümer wird benannt). \\WEBFOXSERVER-2\Pflege\110092_Hildebrandt-Maeder\ \Hauptvertrag.docx

6 Rechtswirkungen S a c hverhalte Voraussetzungen der Nachweisprovision Anzeige Tageszeitung und Internet Anruf Kunde: Bitte um Exposé Postausgang Exposé Objektbeschreibung Anruf Kunde: Bitte um weitere Info Exposé Posteingang Besichtigungstermin Vorstellung des Eigentümers Notarieller Kaufvertrag Voraussetzungen der Provision nach 652 BGB Nachweis / Vermittlung 3. Hauptvertrag 4. Kausalität 1. Teilnachweis Angebot Annahme 2. Teilnachweis Hauptvertrag Nachweis Kausalität G:\Daten\HILDEBR\SEMHI\Immobilientage\Immobilientage 2012\Hauptvertragg.docx

7 über allgemeine Bewerbung des Objekts Werbung über: - Verkaufsschild - Zeitung - Homepage - Immobilienportal - Geschäftslokal Kontakt Kunde: Bitte um weitere Informationen Makler gibt weitere Informationen z. B. - Exposé - Adresse - Besichtigungstermin - Grundriss Kein Angebot, bloße Aufforderung zur Abgabe von Angeboten, da Adressatenkreis unbestimmt Angebot BGH Annahme BGH BGH Nachteile: Vorteile: Problem Fernabsatzvertrag / Neue Verpflichtungen nach dem Geldwäschegesetz Die Vorverlagerung kommt anderen Maklern bei Vorkenntnis-Fällen ebenfalls zugute. Übersendung Ankunft der Maklerinformationen muss bewiesen werden. G:\Daten\HILDEBR\SEMHI\Immobilientage\Immobilientage 2012\Hauptvertragg.docx ist zeitlich vorverlagert Zum Zeitpunkt der Annahme hat Kunde noch wenig Informationen kommt unerkannt zu Stande Verhandlungen über die Höhe der Provision danach nicht geschuldet Beweis ist leichter zu führen als bei Exposézugang Reaktion des Kunden Zeitgleich mit kann auch Nachweis erfolgen.

8 BGH vom (III ZR 62/11) Fall: Der Makler hatte in einem Internetportal ein Objekt beworben mit dem Hinweis Provision 7,14 %, ohne zu benennen, von wem die Provision zu zahlen sein sollte. Die Kunden nahmen telefonisch Kontakt zum Makler auf und baten um weitere Informationen. Der Makler benannte in dem Telefonat die Adresse des Objekts sowie die Kontaktdaten des Verkäufers. Zwischen dem Parteien blieb streitig, ob nachfolgend noch ein wirksamer Objektnachweis und mit Kaufinteressenten in schriftlicher Form abgeschlossen wurde. Lösung: Der BGH nahm folgendes an: 1. Die Internetanzeige des Maklers sei noch kein Angebot auf Abschluss eines es sondern lediglich eine Aufforderung zur Abgabe von Angeboten, da sich der Makler mit diesem Inserat an einen noch unbestimmten Kreis von potentiellen Interessenten richtet. 2. Die Anzeige enthalte hier aber einen eindeutigen. Der Kaufinteressent könne ohne weiteres erkennen, dass der Makler auch und gerade mit demjenigen in vertraglicher Beziehung treten wolle, der sich als Kaufinteressent an ihn wendet. Der Hinweis des Maklers sei hier auch nicht als bloße Mitteilung über eine bereits getroffene Provisionsvereinbarung mit dem Verkäufer anzusehen. 3. Auch wenn die Internetanzeige des Maklers selbst kein Angebot darstelle, gebe der Kunde aber durch die Inbezugnahme dieser Internetanzeige und die Nachfrage beim Makler ein solches Angebot auf Abschluss eines es ab. Erhält der Interessent dann auf Anfrage Name und Anschrift des Verkäufers, löse dies bereits den Anspruch auf Zahlung der Provision aus. G:\Daten\HILDEBR\SEMHI\Immobilientage\Immobilientage 2012\Hauptvertragg.docx

9 06.09 Anzeige Internet Kunde öffnet Maske: Bitte um weitere Informationen Angebot Makler übersendet - Objektanschrift - Eigentümernamen und Telefonnummer Annahme 1. Teilnachweis 2. Teilnachweis Nachweis Restprobleme: 1) Übersendung Ankunft der Maklerinformation muss bewiesen werden. Tipp: Geteilte Informationen verwenden, nicht alles zum Objekt aufnehmen. Kunde muss dann noch einmal beweisbar reagieren. 3) Bei Vorkenntnis- Fällen ist Maklerkollege ebenso schnell mit und Nachweis. 2) Fernabsatzvertrag/ Neue Verpflichtungen nach dem Geldwäschegesetz. G:\Daten\HILDEBR\SEMHI\Immobilientage\Immobilientage 2012\Hauptvertragg.docx