Maklerrecht Maklervertrag, Fernabsatz und Widerrufsrecht. Rudolf Koch IVD Vizepräsident Hamburg, 05. April 2014

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1 Maklerrecht Maklervertrag, Fernabsatz und Widerrufsrecht Rudolf Koch IVD Vizepräsident Hamburg, 05. April 2014

2 Agenda Die EU Verbraucherrechterichtlinie Der Makler und das neue Verbraucherrecht Der Maklervertrag und das Widerrufsrecht Informationspflichten vor Verbrauchererklärung Informationspflichten nach Vertragsabschluss Einwilligung zur sofortigen Tätigkeit Erlöschen des Widerrufsrechts Wenn der Makler das neue Recht nicht oder falsch umsetzt Wertersatz bei Widerruf und nicht beendeter Tätigkeit Die Umsetzung beim Makler Informationen und Hilfe 2

3 Die EU Verbraucherrechterichtlinie 3

4 Der Makler und das neue Verbraucherrecht Obwohl es der EU um ein in der EU gleiches Kaufrecht für alle Verbraucher ging, soll auch der Makler mit dem Maklervertrag unter das neue Recht fallen. Ab dem 13. Juni 2014 gilt auch für Maklerverträge, soweit sie durch Fernabsatzmittel oder außerhalb der Geschäftsräume des Maklers geschlossen werden, ein Widerrufsrecht und die Pflicht den Kunden darüber in bestimmter Form zu informieren. 4

5 Der Maklervertrag und das Widerrufsrecht Das Widerrufsrecht gilt nur für Maklerverträge mit Verbrauchern. Der Verbraucher hat gem. 355 BGB ein Widerrufsrecht bei einem Fernabsatzvertrag ( 312c BGB neue Fassung) oder bei einem Vertragsabschluss außerhalb der Geschäftsräume des Maklers ( 312b BGB neue Fassung). Ein Fernabsatzvertrag liegt vor, wenn der Maklervertrag über Fernabsatzmittel (Internet/ /Fax/Post/Telefon) abgeschlossen wird. Besonders problematisch sind die Maklerverträge mit Interessenten, da diese fast immer konkludent zustande kommen (s. BGH vom , Az. III ZR 62/11). Damit ist die überwiegende Anzahl der Maklerverträge mit Eigentümern und Interessenten betroffen! Dazu kommen weitere Informationspflichten gegenüber dem Verbraucher als Vertragspartner (Art. 246 EGBGB) vor Abgabe der Vertragserklärung/Angebot und nach Abschluss des MV. 5

6 Interessent (Verbraucher) sieht Immobilienangebot mit Provisionsforderung im Internet und schreibt Makler eine Nachricht/ Verbrauchererklärung über das Kontaktformular (= Angebot Maklervertrag MV) mit Bitte um weitere Informationen/Besichtigung Vor absenden der Erklärung Infos gem. Art. 246 EGBGB erforderlich Makler antwortet per (= Annahme Maklervertrag MV) mit Unterlagen/Termin und Widerrufsbelehrung und Aufforderungstext zur sofortigen Tätigkeit mit der Folge Wertersatz oder, bei vollständiger Erfüllung durch den Makler, sogar die Provision Abschluss Maklervertrag Widerrufsfrist 14 Tage Makler antwortet per (= Annahme Maklervertrag) mit Unterlagen aber ohne Widerrufsbelehrung, Widerrufsbelehrung wird aber zehn Tage später an Kunden verschickt, Fristbeginn für Widerruf MV erst jetzt mit Übermittlung Widerrufsbelehrung! Widerrufsfrist 14 Tage ab Belehrung Makler antwortet per (= Annahme Maklervertrag) mit Unterlagen aber ohne Widerrufsbelehrung oder mit falscher Widerrufsbelehrung (Provisionsverlust, Abmahnung) Widerrufsfrist 1 Jahr und 14 Tage 6

7 Erfüllung von Informationspflichten vor Abgabe der Verbrauchererklärung gemäß EGBGB Art. 246a 1 Abs. 1 und 2 n.f., u.a. Identität Handelsname Anschrift Telefonnummer -Adresse Preis / Provisionshöhe einschl. USt. Widerrufsrecht einschl. der Bedingungen des Maklervertrags Eventuell Buttonlösung - 312j BGB n.f.??? Rudolf Koch - IVD Erfa

8 Erfüllung von Informationspflichten nach Abschluss des Maklervertrags gemäß 312f Abs. 2 BGB n.f.: Bestätigung des Vertrags innerhalb einer angemessenen Frist nach Vertragsschluss, spätestens bevor mit Ausführung der Dienstleistung begonnen wird unter Wiedergabe des Vertragsinhalts auf einem dauerhaften Datenträger (z.b. ) Rudolf Koch - IVD Erfa

9 Erlöschen des Widerrufsrechts 356 IV BGB n.f. Das Widerrufsrecht erlischt, wenn der Verbraucher seine ausdrückliche Zustimmung (Aufforderung sofort Tätig zu werden) zum sofortigen Beginn der Ausführung der Dienstleistung gegeben hat und gleichzeitig seine Kenntnis davon bestätigt hat, dass er sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer verliert und der Unternehmer die Dienstleistung vollständig erbracht hat. Einwilligung/Aufforderung zur sofortigen Tätigkeit Bei Abschluss des Maklervertrages sollte daher die Einwilligung zur sofortigen Ausführung der Dienstleistung eingeholt werden. Diese könnte so lauten: Ich bin einverstanden und verlange ausdrücklich, dass Sie vor Ende der Widerrufsfrist mit der Maklertätigkeit beginnen. Mir ist bekannt, dass ich bei vollständiger Vertragserfüllung durch Sie mein Widerrufrecht verliere. Im Internet sollte eine nicht vorangekreuzte Checkbox vorhanden sein. Dieser Text sollte mit keinen anderen Hinweisen (z.b. auf die AGB oder die Datenschutzerklärung) verknüpft werden, da die Einwilligung sonst nicht ausdrücklich erfolgt. Ansonsten lassen Sie sich die Erklärung vom Kunden unterschreiben. 9

10 Wertersatz bei Widerruf und nicht beendeter Maklertätigkeit Widerruft der Verbraucher den Vertrag bevor die Maklertätigkeit vollständig erbracht wurde, schuldet er dem Makler gemäß 357 Abs. 8 BGB neue Fassung Wertersatz für die bis zum Widerruf erbrachte Leistung, falls er vom Makler den Beginn der Tätigkeit ausdrücklich verlangt hat. Außerdem muss er über sein Widerrufsrecht und diese Rechtsfolge ordnungsgemäß belehrt worden sein. Hierfür sollte der Makler die Muster-Widerrufsbelehrung nutzen. Der Makler muss auch immer über das Muster-Widerrufsformular informieren und sollte dieses dem Verbraucher auch zusammen mit der Widerrufsbelehrung auf einem dauerhaften Datenträger (Papier oder PDF-Datei) übermitteln.. 10

11 Wenn der Makler das neue Recht nicht oder falsch umsetzt: 1. Eine fehlende oder falsche Widerrufsbelehrung kann abgemahnt werden! (Tausende Ebay-Händler haben das in der Vergangenheit zu spüren bekommen und Hans Hauser wartet sicher nur darauf). 2. Die Widerrufsfrist verlängert sich bei fehlender oder falscher Belehrung auf 1 Jahr und 14 Tage! Der Provisionsanspruch geht bei einem Widerruf des Maklervertrags verloren! 11

12 Die Umsetzung beim Makler Schriftliche Maklerverträge mit Verbrauchern mit Widerrufsbelehrung und Widerrufserklärung (amtliche Texte) ergänzen und eine extra zu unterschreibende/anklickbare Aufforderung zur sofortigen Tätigkeit des Maklers verwenden. Soweit machbar alle Verträge im Büro des Maklers abschließen. Eigene Homepage und Software anpassen bzw. anpassen lassen. Bei Portalen und Softwarehäusern nach den jeweiligen Änderungen fragen (automatische Abläufe). Immobilien nur noch in die Portale einstellen, die das neue Recht beachten und nur noch Software verwenden, die das neue Recht umgesetzt hat. Stichtag dafür , 0:00 Uhr! 12

13 Praxistipp für Umsetzung im Internet alle Informationen bereits im Rahmen des Immobilienportals angeben, einschl. Widerrufsbelehrung (Argument: die Anforderung des vollständigen Exposés stellt die Vertragserklärung des Verbrauchers zum Abschluss eines Maklervertrags dar; der Verbraucher ist vor Abgabe seiner Erklärung bereits zu belehren!) Bei Kontaktaufnahme durch den Verbraucher (Kontaktformular, E- Mail, Anruf) alle Informationen einschl. WR-Belehrung per übersenden (= dauerhafter Datenträger) ggf. Einwilligung zur sofortigen Tätigkeit einholen Nach Vertragsabschluss: Vertragsbestätigung ( 312f Abs. 2 BGB) 13

14 Praxistipp für Umsetzung bei Zeitungsanzeigen/Schaufenster Vorüberlegungen: Maklervertrag, Fernabsatz und Widerrufsrecht Für Zeitungsanzeigen oder Exposé-Aushänge in Vitrinen (mit Hinweis auf Maklerprovision) gelten die gleichen Regeln für den konkludenten Maklervertragsabschluss wie für Angebote im (nur sog. invitatio ad offerendum). Meldet sich ein Verbraucher telefonisch oder per auf die konkrete Anzeige wird dies als Angebot zu werten sein, so dass die Informationspflichten bereits erfüllt sein müssten! Versendet der Makler auf den Anruf hin ein Exposé wäre dies als Annahme zu werten In der Antwortmail an den Verbraucher unbedingt folgende Informationen geben: Informationspflichten zur Identität Höhe des Provisionsanspruchs Widerrufsbelehrung einschl. Formular Ggf. Einwilligung zur sofortigen Tätigkeit einholen Nach Vertragsabschluss: Vertragsbestätigung ( 312f Abs. 2 BGB) 14

15 Informationen und Hilfe Sie finden die erforderlichen Mustertexte und Anleitungen auf der Homepage des IVD im internen Teil. Für die Anmeldung benötigen Sie die Mitgliedsnummer. Sie bekommen diese bei der Geschäftsstelle des IVD Nord oder in Berlin beim Bundesverband. Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit 15

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