IHK zu Köln und RIB e.v. Bestellerprinzip und Widerrufsrecht

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1 IHK zu Köln und RIB e.v. Bestellerprinzip und Widerrufsrecht Änderungen im Maklerrecht durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz und Update zum Fernabsatzrecht Rudolf Koch IVD Vizepräsident

2 Agenda Der Makler und das Bestellerprinzip Was will die Politik? Minister Maas als Vermieter Änderung im BGB und WoVermRG? Was macht der Verband? Stichtag 1. Juni Wie können Makler reagieren? Rudolf Koch - Köln, 19. Mai

3 Bestellerprinzip Was will die Politik? Im Koalitionsvertrag haben Union und SPD folgende Vereinbarung getroffen: Vermieter und Mieter sollen weiter als Auftraggeber auftreten können. Dabei gilt das marktwirtschaftliche Prinzip: wer bestellt, der bezahlt. Die Bundesregierung hat am 1. Oktober 2014 in ihrem Entwurf eines Mietrechtsnovellierungsgesetzes neben der Mietpreisbremse eine Änderung des Wohnungsvermittlungsgesetzes beschlossen, die dem Koalitionsvertrag gerecht werden soll. Der Wohnungssuchende soll nur dann zur Zahlung der Provision verpflichtet sein, wenn er dem Wohnungsvermittler einen Suchauftrag in Textform erteilt und der Vermittler ausschließlich aufgrund dieses Suchauftrages einen Auftrag des Vermieters einholt, die Wohnung diesem einen Interessenten anzubieten. Rudolf Koch - Köln, 19. Mai

4 Bestellerprinzip Was will die Politik? Wasser predigen Rudolf Koch - Köln, 19. Mai

5 Bestellerprinzip Was will die Politik? Minister Maas als Vermieter aber Wein trinken! Rudolf Koch - Köln, 19. Mai

6 Bestellerprinzip Änderung im BGB und WoVermRG Begrenzung von Neumieten in Gebieten mit erhöhtem Wohnungsbedarf, nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete und das Bestellerprinzip Rudolf Koch - Köln, 19. Mai

7 Bestellerprinzip Änderung im WoVermRG So ist das WoVermRG geändert worden Rudolf Koch - Köln, 19. Mai

8 Bestellerprinzip Was macht der IVD? Veröffentlichung im Bundesgesetzblatt am , damit gilt das Bestellerprinzip ab 1. Juni 2015 Der IVD unterstützt 10 Klagen von IVD-Mitgliedern vor dem Bundesverfassungsgericht!!! Rudolf Koch - Köln, 19. Mai

9 Bestellerprinzip Stichtag 1. Juni Neuregelung gilt ab dem 1. Juni 2015: Was passiert mit den Maklerverträgen mit dem Vermieter? Was ist mit Maklerverträgen von Interessenten, die vor dem 1. Juni oder danach abgeschlossen wurden? Interessent hat Wohnung vor dem 1. Juni angefragt und besichtigt (Maklervertrag 1), Mietvertrag am 3. Juni, Provision des Mieters? Interessent kontaktiert Makler nach dem 1. Juni (Maklervertrag 2), Mietvertrag nach dem 1. Juni, Provisionspflicht des Mieters? Maßgeblich ist der Abschluss des Maklervertrages mit dem Mieter! Quelle: BMJV, Mietpreisbremse: Fragen und Antworten Bestellerprinzip ab 1. Juni 2015 Vermittlungsauftrag vom 22. Mai für 2 Wohnungen Maklervertrag Mai Maklervertrag 2 2. Juni Mietvertrag 1 am 5. Juni Mieter schuldet Provision Rudolf Koch - Köln, 19. Mai 2015 Mietvertrag 2 am 7. Juni Mieter schuldet keine Provision 9

10 Das Bestellerprinzip Wie können Makler reagieren? Neue Geschäftsfelder entwickeln, z.b. Firmen als Auftraggeber, die für neue Mitarbeiter Wohnungen benötigen, nicht selber Mieter sind, aber die Provisionen zahlen; z.b. als Mietermakler (Suchauftrag und Provisionsvereinbarung und Genehmigung vom Eigentümer im Einzelfall). Neue Angebote für Altkunden entwickeln, z.b. Einzelleistungen gegen Honorar anbieten wie nachfolgendes Beispiel, kostenfreie oder reduzierte Wiedervermietung wenn Mieter schnell wieder auszieht, Flatrate u.a. Organisiertes Gemeinschaftsgeschäft, z.b. zwischen Mieter-Makler und Eigentümer-Makler (wie IVD GG-Ticker). Provisionssystem generell überdenken! Einseitige Interessenvertretung wie in anderen Ländern (Es gab schon 2012 eine Initiative mehrerer Bundesländer zur Übertragung des Bestellerprinzips auch für den Verkauf von Immobilien) Rudolf Koch - Köln, 19. Mai

11 Das Bestellerprinzip Wie können Makler reagieren? Rudolf Koch - Köln, 19. Mai

12 Das Bestellerprinzip Wie können Makler reagieren? Rudolf Koch - Köln, 19. Mai

13 Das Bestellerprinzip Wie können Makler reagieren? Nehmen Sie rasch Kontakt zu Ihren Vermietern auf und erläutern die neue Gesetzeslage. Machen Sie Ihre bisherige Leistung transparent, die Sie für den Vermieter erbracht haben. Sprechen Sie offen über Provisionen. Argumente für die Einschaltung eines Maklers: Sichere Ermittlung der Marktmiete (Mietpreisbremse) Professionelle Werbung im Internet und Printmedien Beschaffung des gesetzlich vorgeschriebenen Energieausweises und Erfüllung der Pflichten nach der Energieeinsparverordnung (Ordnungswidrigkeit des Eigentümers bei Nichtbeachtung Bußgeld!) Erhaltung der Privatsphäre des Vermieters (Pufferfunktion des Maklers) Durchführung der Besichtigungen auch in den Abendstunden und am Wochenende Vorauswahl der Mietinteressenten Bonitätsprüfung Vorbereitung des Mietvertrages Steuerliche Absetzbarkeit der Provision bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung Unterbreiten Sie maßgeschneiderte Angebote für den Eigentümer. Beachten Sie dabei die unterschiedlichen Bedürfnisse privater und institutioneller Vermieter. Rudolf Koch - Köln, 19. Mai

14 Agenda Der Makler und das Widerrufsrecht Maklervertrag mit Verbraucher im Fernabsatz Fehlende / falsche Widerrufsbelehrung Problem für Makler? Was muss der Makler beachten? Die Umsetzung beim Makler Rudolf Koch - Köln, 19. Mai

15 Widerrufsrecht - Maklervertrag mit Verbraucher Für Verträge zwischen Unternehmern und Verbrauchern, wenn 1. sie im Fernabsatz ( 312c BGB neue Fassung) abgeschlossen werden oder 2. bei einem Vertragsabschluss außerhalb der Geschäftsräume des Maklers ( 312b BGB neue Fassung). Ein Fernabsatzvertrag liegt vor, wenn der Maklervertrag über Fernabsatzmittel (Internet, , Post, Telefon) abgeschlossen wird. Problematisch ist der Maklervertrag mit Interessenten (einfacher Maklervertrag), da dieser fast immer konkludent zustande kommt (BGH, III ZR 62/11 vom ). Der Vertragsabschluss außerhalb der Geschäftsräume des Maklers liegt häufig bei Verkaufsaufträgen oder bei Interessenten als Nachweisbestätigung vor. Damit gilt es für eine Vielzahl von Maklerverträgen! Rudolf Koch - Köln, 19. Mai

16 Widerrufsrecht - Maklervertrag mit Verbraucher BGB 13 Verbraucher Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. Makler bietet Immobilie mit Provision im Immobilienportal an = Einladung Angebot abzugeben (invitatio ad offerendum) Interessent/Verbraucher bittet über das Kontaktformular um Unterlagen / Besichtigungstermin (Angebot Maklervertrag) Makler antwortet mit Termin für Interessenten und Unterlagen (Annahme Maklervertrag) Rudolf Koch - Köln, 19. Mai

17 Widerrufsrecht - Fehlende/falsche Widerrufsbelehrung Die Folgen wenn der Makler das neue Recht nicht oder falsch umsetzt: 1. Eine fehlende oder falsche Widerrufsbelehrung kann abgemahnt werden! (Tausende Ebay-Händler haben das in der Vergangenheit zu spüren bekommen und Abmahner wie Hans Hauser sind schon tätig). Viel problematischer ist aber, 2. die Widerrufsfrist verlängert sich bei fehlender oder falscher Belehrung auf 1 Jahr und 14 Tage! Der Provisionsanspruch geht bei einem Widerruf des Maklervertrags dann sicher verloren!!! Rudolf Koch - Köln, 19. Mai

18 Widerrufsrecht - Problem für Makler? Bisher über 70 Abmahnungen! Rudolf Koch - Köln, 19. Mai

19 Widerrufsrecht - Problem für Makler? Rudolf Koch - Köln, 19. Mai

20 Widerrufsrecht - Was muss der Makler beachten? 1. Die weiteren Informationspflichten beachten (Art. 246a 1 EGBGB): Information zum Unternehmer (Identität, Anschrift, Kommunikationsdaten) Angaben zur Art der Dienstleistung (Makler-/Nachweistätigkeit), Preis 2. Wie muss der Makler über das Widerrufsrecht belehren: Widerrufsbelehrung ( 355 BGB, amtlicher Text) in Textform (Papier erforderlich bei Haustürsituation ) Belehrung über den Wertersatz ( 357 Abs. 8 BGB) möglichst auch Muster-Widerrufsformular Tage warten wenn keine Aufforderung des Verbrauchers zur sofortigen Tätigkeit des Maklers vorliegt: Ausdrückliches Verlangen zur sofortigen Tätigkeit des Maklers Verbunden mit Belehrung über Erlöschen des Widerrufsrechts, wenn der Makler seine Leistung vollständig erbracht hat ( 356 Abs. 4 BGB. Umsetzung im Internet durch eine Checkbox oder mit (Papier erforderlich bei Haustürsituation ) zur Rücksendung an den Makler. Rudolf Koch - Köln, 19. Mai

21 Widerrufsrecht - Was muss der Makler beachten? Das Widerrufsrecht erlischt, wenn der Verbraucher seine ausdrückliche Zustimmung zum sofortigen Beginn der Ausführung der Dienstleistung gegeben hat und gleichzeitig seine Kenntnis davon bestätigt hat, dass sein Widerrufsrecht bei vollständiger Vertragserfüllung durch den Unternehmer erlischt und der Unternehmer erst nach der Zustimmung mit der Dienstleistung (Maklertätigkeit/ Nachweistätigkeit) begonnen und innerhalb der Frist vollständig erbracht hat. Einwilligung/Aufforderung zur sofortigen Tätigkeit Der Text (Internet oder Papier/ zur Rücksendung an den Makler) könnte so lauten: Ich bin einverstanden und verlange ausdrücklich, dass Sie vor Ende der Widerrufsfrist mit der Maklertätigkeit beginnen. Mir ist bekannt, dass ich bei vollständiger Vertragserfüllung durch Sie mein Widerrufrecht verliere. Der Kunde muss das aktiv erklären. Widerrufsbelehrung und dieser Text sollte mit keinen Anderen Texten (z.b. AGB oder die Datenschutzerklärung) verknüpft werden, da die Einwilligung sonst nicht ausdrücklich erfolgt. Eine solche Erklärung kann vom Kunden auf einem Blatt Papier unterschreiben werden oder als gesendet werden. Rudolf Koch - Köln, 19. Mai

22 Widerrufsrecht - Was muss der Makler beachten? Wertersatz bei Widerruf und nicht beendeter Maklertätigkeit Widerruft der Verbraucher den Vertrag bevor die Maklertätigkeit vollständig erbracht wurde, schuldet er dem Makler Wertersatz ( 357 Abs. 8 BGB) für die bis zum Widerruf erbrachte Maklertätigkeit, Voraussetzung ist: er muss vom Makler die sofortige Tätigkeit ausdrücklich verlangt haben er muss über sein Widerrufsrecht und Wertersatz ordnungsgemäß belehrt worden sein dies muss dem Verbraucher auf einem dauerhaften Datenträger (Papier oder PDF-Datei) übermittelt worden sein. Da es sich in der Regel um einfache Maklerverträge ohne Aufwendungsersatz handelt, beträgt der Wertersatz 0,00! Rudolf Koch - Köln, 19. Mai

23 Widerrufsrecht - Die Umsetzung beim Makler Immobilienportale prüfen und eigene Homepage sicher gestalten, Mitarbeiter schulen, IVD-Merkblatt für Verbraucher einsetzen. Maklerverträge (mit Verbrauchern) mit der Widerrufsbelehrung und Widerrufserklärung (amtliche Texte/IVD-Muster) ergänzen. Erklären Sie Ihren Kunden das neue Recht, vor allem dass zwar ein Maklervertrag vorliegt, aber noch keine Zahlungspflicht besteht. Immobilien nur noch in die Immobilienportale einstellen, die das neue Recht beachten und nur noch Software verwenden, die das neue Recht umgesetzt hat. Versuchen Sie Verträge (Provisionsvereinbarungen) im Büro des Maklers abzuschließen. Provisionssystem überdenken (Innenprovision, Bestellerprinzip)! Rudolf Koch - Köln, 19. Mai

24 Informationen und Hilfe Hier finden Sie die IVD-Mustertexte zum Widerrufsrecht: IVD informiert zum Widerrufsrecht IHK Köln informiert zum Widerrufsrecht Der IVD informiert zum Bestellerprinzip Ich danke für Ihre Aufmerksamkeit Rudolf Koch - Köln, 19. Mai

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