Merkblatt. für Immobilienmakler. zu dem. ab gültigen Widerrufsrecht im Rahmen des Fernabsatzgesetzes

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1 Merkblatt für Immobilienmakler zu dem ab gültigen Widerrufsrecht im Rahmen des Fernabsatzgesetzes Hinweis: Hier werden nur die für den Immobilienmakler in Frage kommenden Änderungen beschrieben. Das neue Fernabsatzgesetz regelt weit mehr, als hier auszugsweise wieder gegeben wurde. 1. Vorbemerkungen: Am hat der Bundesrat dem am vom Bundestag verabschiedeten Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechterichtlinie zugestimmt. Die Richtlinie über Verbraucherrechte (RL 2011/83/EU, AB l L 304/64 vom ) bringt entscheidende Änderungen für Unternehmen beim Abschluss von Fernabsatzverträgen mit Geschäftskontakten zu Verbrauchern. Am trat das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechte-Richtlinie in Deutschland in Kraft. Damit gelten europaweit die gleichen Verbraucherrechte. Es gibt keine Übergangsfristen. 2. Die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen sind u.a. die 312 bis 312 g BGB sowie 355 bis 361 BGB. 3. Fernabsatzverträge zwischen Unternehmern und Verbrauchern Ab gilt bei entgeltlichen Verträgen zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, die a) unter Verwendung von Fernkommunikationsmitteln, wie z.b. Internet, , Telefon, Fax, Brief oder b) außerhalb von Geschäftsräumen bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Unternehmers und des Verbrauchers angebahnt oder abgeschlossen werden für Verbraucher eine neues, erweitertes Widerrufsrecht, da es sich bei diesen Verträgen um sog. Fernabsatzverträge handelt. Hinweis: Geschäftsräume sind unbewegliche Gewerberäume, in denen der Unternehmer seine Tätigkeit dauerhaft ausübt, und beweglichen Gewerberäume, in denen der Unternehmer seine Tätigkeit für gewöhnlich ausübt. Gewerberäume, in denen die Person, die im Namen und Auftrag des Unternehmens handelt, ihre Tätigkeit dauerhaft oder für gewöhnlich ausübt, stehen Räumen des Unternehmers gleich. 1

2 4. Definition Verbraucher und Unternehmer Verbraucher ist jede natürliche Person, die ein Rechtsgeschäft zu Zwecken abschließt, die überwiegend weder ihrer gewerblichen noch ihrer selbstständigen beruflichen Tätigkeit zugerechnet werden können. ( 13 BGB) Unternehmer ist eine natürliche oder juristische Person oder eine rechtsfähige Personengesellschaft, die bei Abschluss eines Rechtsgeschäfts in Ausübung ihrer gewerblichen oder selbstständigen beruflichen Tätigkeit handelt. ( 14 BGB) Hinweis: Dem Unternehmer stehen Personen gleich, die in seinem Namen oder Auftrag handeln. 5. Achtung: Nahezu alle Maklerverträge fallen unter die neuen gesetzlichen Bestimmungen! Nahezu alle Verträge zwischen einem Makler (=Unternehmer) und einem Interessenten (= meist Verbraucher) werden mittels Internet, , Fax usw. abgeschlossen. In diesen Fällen kommt das (neue) Widerrufsrecht des Verbrauchers nach dem (neuen) Fernabsatzgesetz zum Tragen. Um den Provisionsanspruch nicht zu verlieren, müssen Immobilienmakler ihre Arbeitsweise und Prozessfolge ändern und über die nachfolgenden Kenntnisse verfügen. 6. Zustandekommen des Maklervertrages Der Maklervertrag kommt nicht erst zustande, wenn dieser erstellt und unterschrieben wurde. Nach der Rechtsprechung des BGH vom genügt es für das Zustandekommen des Maklervertrages, wenn sich dieser im Inserat und/oder Exposé als gewerblich tätiger Makler zu erkennen gibt und zum Ausdruck bringt, dass er im Erfolgsfalle gegenüber dem Interessenten einen Provisionsanspruch geltend macht. Der zustande gekommenen Maklervertrag löst noch keine Provisionspflicht aus. Maklervertrag und gesetzliches Widerrufsrecht ersetzen einander nicht und stehen selbständig nebeneinander. 7. Die Informationspflichten des Immobilienmaklers Bevor ein Vertrag zustande kommt, muss der Makler dem Interessenten mindestens über folgendes informieren: die Identität seines Unternehmens (Name, Sitz, Gesellschaftsform usw.), die Provisionspflicht des Interessenten, wenn durch die erfolgreichen Vermittlung des Maklers ein Hauptvertrag (Miet- oder Kaufvertrag) zustande kommt, die Höhe der vom Interessenten an den Makler zu zahlenden Provision, die wesentliche Inhalte des Maklervertrages, dessen Leistungen, über sein gesetzliches Widerrufsrecht. Ferner ist der Unternehmer verpflichtet, dem Verbraucher eine Bestätigung des Vertrages, in der der Vertragsinhalt wiedergegeben ist, innerhalb einer angemessenen Frist nach Vertragsschluss, spätestens jedoch bevor mit der Ausführung der Dienstleistung begonnen wird, auf einem dauerhaften Datenträger zur Verfügung zu stellen. 2

3 8. Die Belehrung des Makler über das Widerrufsrecht des Interessenten Der Makler hat den Verbraucher über sein gesetzliches Widerrufsrecht zu informieren. Ein Muster kann der Anlage entnommen werden. Die Belehrung muss vom Verbraucher nicht bestätigt oder unterschrieben werden. Allerdings muss der Makler im Zweifelsfalle beweisen können, den Verbraucher über sein Widerrufsrecht informiert zu haben. Dies dürfte bei Abruf von Exposés über die Internetprotale oder Versenden der Belehrung mittels nicht schwer fallen. Etwas anderes ist es, wenn es diese Vorgänge nicht gibt und z.b. erst bei einer Besichtigung die Widerrufsbelehrung ausgehändigt werden kann. Hier fällt der Nachweis schwer, weshalb es sich empfiehlt, sich den Empfang bestätigen zu lassen. 9. Das Widerrufsrecht des Verbrauchers Dem Verbraucher steht bei einem Fernabsatzvertrag das Recht zu, den Vertrag ohne Angaben von Gründen innerhalb bestimmter Fristen zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beginnt nicht vor Erfüllung der Informationspflichten durch den Unternehmer (Überlassung der Widerrufsbelehrung) und bei Dienstleistungsverträgen nicht vor Vertragsabschluss. 10. Die Widerrufsfristen a) Wird der Verbraucher nicht über sein Widerrufsrecht informiert, so beträgt die Widerspruchsfrist 12 Monate + 14 Tage. b) Wird der Verbraucher über sein Widerrufsrecht informiert, beträgt die Widerspruchsfrist nur noch 14 Tage. Hinweis: Bei beiden Fristen sollte Sie noch einen Postweg von 2 Tagen berücksichtigen werden. 11. Ausübung des Widerrufsrechts durch den Verbraucher Der Verbraucher kann gegenüber dem Unternehmer seinen Entschluss, den Vertrag zu widerrufen, mittels einer eindeutigen Erklärung (z. B. per Brief, Fax, ) zum Ausdruck bringen. 12. Folgen des Widerspruchs a) Widerruft der Verbraucher, dann ist er an den Maklervertrag nicht mehr gebunden. Der Makler hat dann, auch wenn er seine Leistung erbracht und das Geschäft erfolgreich abgewickelt hat, keinen Provisionsanspruch. b) Der Makler hat jedoch u.u. einen Anspruch auf Wertersatz, wenn der Verbraucher widerruft und er seine Leistung bereits erbracht hat. Die Höhe des Wertersatzes entspricht grundsätzlich der ortsüblichen Provision, da diese mit der Erbringung des Nachweises oder der Vermittlung des abgeschlossenen Hauptvertrages verdient ist. Es gibt aber auch Gerichtsurteile, die dem Makler nur eine Anspruch von 30% der Provision zugestehen. 13. Empfehlungen a) Immobilienmakler, die ihren Provisionsanspruch auch nach erfolgtem Geschäftsabschluss nicht verlieren wollen, sollten einem Interessenten zum frühest möglichen Zeitpunkt, spätestens mit 3

4 Vertragsabschluss mittels Übersendung einer Widerrufsbelehrung über sein Widerrufsrecht informieren. Ansonsten gilt die lange Widerspruchsfrist von 12 Monaten + 14 Tagen! b) Immobilienmakler werden am besten nicht mehr nicht ohne übergebene Widerrufsbelehrung tätig! Stellen Sie also Ihre Arbeitsweise und Prozessfolge um. Stellen Sie den Zugang sicher! Informieren Sie Ihre Mitarbeiter! c) Übermitteln Sie dem Verbraucher mit dem Maklervertrag die Widerrufsbelehrung in Textform, also z.b. per PDF oder per Fax und/oder nutzen Sie die Möglichkeiten der Internetprotale und auf Ihrer Webseite, erst dann das Exposé abrufen zu können, wenn die Belehrung über das Widerrufsrecht bestätigt wurde. d) Achtung: Ein etwaiger Hinweis über das Widerrufsrecht auf der Webseite, im Exposé oder in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen reicht nicht aus. e) Jetzt hat der Interessent (nur noch) 14 Tage Zeit, von seinem Widerrufsrecht Gebrauch zu machen. c) Damit Sie schon vor Ablauf der 14-Tagesfrist tätig werden können, benötigen Sie eine Erklärung des Verbrauchers, dass Sie schon vor Ablauf der Widerspruchsfrist mit Ihrer Tätigkeit beginnen sollen. Aus Beweisgründen empfiehlt sich die Schrift- oder Textform. Eine mündliche Bestätigung ist meist schwer nachweisbar. f) Verwenden Sie die für unsere Mitglieder abrufbaren Formulare im internen Bereich. 14. Schlussbemerkungen a) Das Widerrufsrecht und das Maklerrecht stehen nebeneinander. Unabhängig von der jetzt neu eingeführten Widerrufsmöglichkeit des Verbrauchers müssen Sie natürlich ihren Anspruch auf Maklerprovision weiterhin sorgfältig absichern. b) Viele Probleme würden sich erst gar nicht ergeben, wenn Makler mehr und mehr dazu übergehen würden, mit Innenprovision zu arbeiten. c) Seien Sie wachsam, wenn zunächst ein Unternehmen der Verhandlungspartner war, dann aber zum Beispiel dessen Geschäftsführer als Käufer auftritt. Dieser könnte dann Verbraucher sein und mangels Widerrufsbelehrung ein Widerrufsrecht haben. d) Bedenken Sie, dass mit jedem neu offerierten Objekt ein neuer Maklervertrag entsteht und deshalb ein und derselbe Interessent für jedes Objekt über sein Widerrufsrecht belehrt werden muss. 15. Rechtlicher Hinweis Trotz aller Sorgfalt wird keine Gewähr oder Haftung für den Inhalt dieser Ausarbeitung übernommen! BVFI - Bundesverband für die Immobilienwirtschaft Frankfurt, den

5 Muster einer Widerrufsbelehrung Widerrufsrecht Sie können Ihre Vertragserklärung innerhalb von zwei Wochen ohne Angabe von Gründen in Textform (z. B. Brief, Fax, ) widerrufen. Die Frist beginnt nach Erhalt dieser Belehrung in Textform, jedoch nicht vor Vertragsabschluss und auch nicht vor Erfüllung unserer Informationspflichten gemäß Artikel in Verbindung mit 1 Absatz 1 und 2 EGBGB sowie unserer Pflichten gemäß 312g Absatz 1 Satz 1 BGB in Verbindung mit Artikel EGBGB. Zur Wahrung der Widerrufsfrist genügt die rechtzeitige Absendung des Widerrufs. Der Widerruf ist zu richten an: (Name des Unternehmens, Adresse, Faxnummer, -adresse) 1, 2 Widerrufsfolgen Im Falle eines wirksamen Widerrufs 3 sind die beiderseits empfangenen Leistungen zurückzugewähren und ggf. gezogene Nutzungen (z.b. Zinsen) herauszugeben. Können Sie uns die empfangene Leistung sowie Nutzungen (z.b. Gebrauchsvorteile) nicht oder teilweise nicht oder nur in verschlechtertem Zustand zurückgewähren beziehungsweise herausgeben, müssen Sie uns insoweit Wertersatz leisten. Dies kann dazu führen, dass Sie die vertraglichen Zahlungsverpflichtungen für den Zeitraum bis zum Widerruf gleichwohl erfüllen müssen. Verpflichtungen zur Erstattung von Zahlungen müssen innerhalb von 30 Tagen erfüllt werden. Die Frist beginnt für Sie mit der Absendung Ihrer Widerrufserklärung, für uns mit deren Empfang. Besondere Hinweise Ihr Widerrufsrecht erlischt vorzeitig, wenn der Vertrag von beiden Seiten auf Ihren ausdrücklichen Wunsch vollständig erfüllt ist, bevor Sie Ihr Widerrufsrecht ausgeübt haben. Ende der Widerrufsbelehrung 5

6 Gestaltungshinweise Bitte beachten Sie, dass es sich hier um eine Vorgabe des Gesetzgebers handelt und dringend davon abgeraten wird, Veränderungen vorzunehmen. 1 Einsetzen: Namen/Firma und ladungsfähige Anschrift des Widerrufsadressaten. (Zusätzlich können angegeben werden Telefaxnummer, -Adresse und/oder, wenn der Verbraucher eine Bestätigung seiner Widerrufserklärung an den Unternehmer erhält, auch eine Internetadresse). 2 Keine Angabe der Telefonnummer! Die Angabe einer Telefonnummer in der Widerrufsbelehrung verstößt gegen das Deutlichkeitsgebot des 355 BGB. Es besteht die Gefahr, dass der Verbraucher die Widerrufsbelehrung irrtümlich so versteht, als könne das Widerrufsrecht auch telefonisch ausgeübt werden. 3 Künftig muss der Unternehmer dem Verbraucher ein Widerrufsformular an die Hand geben oder optional bereits auf der Webseite zur Verfügung stellen, welches der Verbraucher dann ausfüllen und sogleich übermitteln kann (Muster siehe BVFI- Formularsammlung). Rechtlicher Hinweis Trotz aller Sorgfalt wird seitens des BVFI keinerlei Haftung übernommen. Es steht dem Verwender frei, dieses Formular zu verwenden, sich selbst zu erkundigen, die Dienste seiner IHK in Anspruch zu nehmen oder einen Juristen zu beauftragen. Weitere Informationen finden Sie hier: Widerrufsrecht-2011-final1.pdf 6

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