DNotI. Dokumentnummer: 24u471_09 letzte Aktualisierung: OLG München, U 471/09

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1 DNotI Deutsches Notarinstitut Dokumentnummer: 24u471_09 letzte Aktualisierung: OLG München, U 471/ Abs 1 Nr 1 BGB Kein Anspruch auf Maklerprovision bei wesentlicher inhaltlicher Inkongruenz (insb. Preisdifferenz) zwischen dem nach dem Maklervertrag herbeizuführenden und dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag

2 Oberlandesgericht München Zivilsenate Augsburg Aktenzeichen: 24 U 471/09 10 O 2229/08 LG Augsburg Verkündet am Die Urkundsbeamtin: IM NAMEN DES VOLKES URTEIL In dem Rechtsstreit - Kläger und Berufungsbeklagter - Prozessbevollmächtigter: Rechtsanwalt gegen Beklagte und Berufungskläger - Prozessbevollmächtigter zu 1) 2): Rechtsanwalt

3 Streithelferin - Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte - Streithelferin - Prozessbevollmächtigte Rechtsanwälte wegen Forderung erlässt der 24. Zivilsenat des Oberlandesgerichts München - Zivilsenate in Augsburg - durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht, die Richterin am Oberlandesgericht und den Richter am Oberlandesgericht aufgrund der mündlichen Verhandlung vom folgendes ENDURTEIL: I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Endurteil des Landgerichts Augsburg vom 29. Mai 2009 aufgehoben. II. Die Klage wird abgewiesen. III. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits einschließlich der Kosten der Streithelferinnen in beiden Instanzen. IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung wegen der Kosten durch

4 - 3 - Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten bzw. die Streithelferinnen vor der Vollstreckung jeweils Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leisten. V. Die Revision wird nicht zugelassen. Gründe: I. Der Kläger begehrt von den Beklagten aus abgetretenem Recht (vgl. Abtretungsvereinbarung vom ; Anlage K1) die Zahlung von Maklerlohn. Die Beklagten erwarben mit notariellem Kaufvertrag vom (vgl. Anlage B8) das mit einem älteren Wohnhaus bebaute Grundstück W.straße 65 in H. Das Objekt hatte die Zedentin, die Firma W. Immoblien GmbH, den Beklagten am per Exposé vorgestellt, wobei ein Kaufpreis von EURO angegeben war (vgl. Anlage K8). Mit Schreiben vom an den Beklagten zu 2) (Anlage B4) hatte die Streithelferin B. + Be. Kanzlei für Immobilienvermittlung GbR den Beklagten mitgeteilt, dass bezüglich des Objekts ein Bieterverfahren eingeleitet worden sei. Der Kläger hatte in erster Instanz EURO (4,76 % aus EURO) eingeklagt. Das Erstgericht hat der Klage nach Vernehmung von sieben Zeugen in Höhe von ,50 EURO stattgegeben und im Übrigen die Klage als unbegründet abgewiesen.

5 - 4 - Hinsichtlich des streitgegenständlichen Sachverhalts, der vom Erstgericht getroffenen Feststellungen sowie des Inhalts der angefochtenen Entscheidung nimmt der Senat gemäß 540 Abs. 1 Ziffer 1 ZPO auf das Ersturteil Bezug. Die Beklagten greifen das Ersturteil mit der Berufung an, soweit sie zur Zahlung verurteilt wurden. Sie machen geltend, dass das Erstgericht auf Grund unzutreffender, fehlerhafter Beweiswürdigung den Nachweis der von ihnen behaupteten Vorkenntnis von der Gelegenheit zum Vertragsschluss durch die Streithelferin B. + Be. GbR zu Unrecht verneint habe; das Erstgericht hätte bei richtiger Beweiswürdigung zwingend von ihrer Vorkenntnis ausgehen müssen. Die Beklagten tragen weiter vor, dass der Objektnachweis durch die W. Immobilien GmbH nicht ursächlich für den Abschluss des notariellen Kaufvertrags vom gewesen sei. Sie hätten insbesondere angesichts des in dem Exposé angegebenen sehr hohen Kaufpreises von 2,7 Millionen EURO an dem verfahrensgegenständlichen Objekt zunächst keinerlei Interesse gehabt und das ihnen von der Firma W. Immobilien GmbH übersandte Exposé weggeworfen. Erst das Schreiben der B.+ Be. GbR vom habe ihr Interesse an dem Objekt erweckt, weil sich für sie daraus die Möglichkeit einer massiven Kaufpreisreduzierung ergeben habe. Der Kläger verteidigt das Ersturteil. Das Erstgericht habe die Zeugenaussagen zutreffend gewürdigt und die von den Beklagten behauptete Vorkenntnis zu Recht für nicht nachgewiesen erachtet. Der Kläger trägt weiter vor, dass der durch die Zedentin am erbrachte Nachweis der Gelegenheit zum Vertragsschluss bezüglich des

6 - 5 - Grundstücks W.straße 65 in H. als kausal für den tatsächlich erfolgten Kaufvertragsabschluss vom anzusehen sei. Dafür spreche bereits, dass der Abschluss des Hauptvertrags in einem im Sinn der Rechtsprechung des BGH angemessenen Zeitabstand zur Nachweisleistung der Zedentin erfolgt sei. Die Beklagten beantragen, in Abänderung des angefochtenen Urteils die Klage in vollem Umfang abzuweisen. Die beiden Streithelferinnen schließen sich dem Antrag der Beklagten an und beantragen, die Kosten der Nebenintervention dem Kläger aufzuerlegen. Der Kläger beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Der Senat hat mit den Parteien am mündlich verhandelt; Beweise wurden in der Berufungsinstanz nicht erhoben. Wegen der Einzelheiten wird im Übrigen auf den Akteninhalt, insbesondere die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. II. Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet. Der Kläger hat aus abgetretenem Recht keinen Anspruch gemäß 652 Abs. 1 BGB auf Zahlung von Maklerlohn. 1. Mit der Berufung nicht angegriffen und auch sonst nicht zu beanstanden ist allerdings die Feststellung des Erstgerichts, dass die

7 - 6 - Beklagten die Firma W. Immobilien GmbH mit der Suche nach einem Seegrundstück beauftragt hatten. Dass die Beklagten am ein Exposé bezüglich des bebauten Grundstücks W. straße 65, H., von der Zedenten erhalten haben, ist unstreitig. Die Zedentin hat somit im Rahmen des ihr erteilten Maklerauftrags unstreitig die Gelegenheit zum Vertragsabschluss bezüglich dieses Grundstücks in H. erbracht. 2. Das Vorbringen in der Berufungsbegründung vermag keine Zweifel an der Richtigkeit der Feststellung des Erstgerichts zu begründen (vgl. 529 Abs. 1 Ziffer 1 ZPO), dass die Beklagten den ihnen obliegenden Nachweis ihrer Vorkenntnis nicht erbracht haben. Für die von den Beklagten behauptete Vorkenntnis von der Gelegenheit zum Vertragschluss sind die Beklagten gemäß 286 ZPO voll beweispflichtig (vgl. Palandt, BGB, 69. Aufl., 652 BGB Rdnr. 55). Bei umfassender Würdigung der protokollierten Aussagen der insoweit maßgeblichen Zeugen Wolfgang Be., Christian B., Susanne und Margarete F. sowie Dr. Robert W. sind durchaus erhebliche Zweifel daran berechtigt, dass die Beklagten vor dem bereits Kenntnis von der Gelegenheit zum Vertragsabschluss durch Übersendung eines von der Streithelferin B. + Be. Kanzlei für Immoblilienvermittlung GbR erstellten Exposés (vgl. Anlage NI 1) hatten. Hervorzuheben ist insoweit, dass der Zeuge Wolfgang Be., dem durchaus ein erhebliches Interesse am Ausgang des vorliegenden Zivilrechtsstreits zu unterstellen ist, behauptet hat, dass das Telefonat mit Herrn Dr. W. bezüglich des Objekts W.straße 65 am stattgefunden habe, während der als neutral anzusehende Zeuge Dr. Robert W. sicher und überzeugend bekundete, dass er der Firma B. + Be. den Tipp bezüglich des Nachbargrundstücks W.straße 65 Mitte Juni 2007, jedenfalls

8 - 7 - zweifellos nach dem , gegeben habe, und dass er aus der Reaktion des Herrn Be. geschlossen habe, dass dieser Tipp für ihn etwas Neues war. Soweit mit der Berufung vorgetragen wird, der Zeuge Be. könne auch aus Höflichkeit diesen Eindruck vermittelt haben, vermag dies ebenso wenig zu überzeugen wie der vage Hinweis des Zeugen Be. auf einen namentlich nicht benannten anderen Tippgeber, zumal auch der Zeuge B. bekundet hat, dass der Tipp bezüglich des Grundstücks W.straße 65 vom Nachbarn gekommen sei. Jedenfalls kann bei zusammenfassender Würdigung der für die behauptete Vorkenntnis der Beklagten maßgeblichen Zeugenaussagen nach Auffassung des Senats nicht davon die Rede sein, das Erstgericht hätte zwingend von einer Vorkenntnis der Beklagten ausgehen müssen und die Beweiswürdigung sei rechtsfehlerhaft. 3. Der Kläger hat jedoch keinen Anspruch auf Zahlung des eingeklagten Maklerlohns, weil es an der erforderlichen inhaltlichen Kongruenz zwischen dem tatsächlich abgeschlossenen Kaufvertrag und dem entsprechend dem Maklernachweis vom herbeizuführenden (beabsichtigten) Vertrag fehlt. Es ist aus dem Wortlaut des 652 Abs. 1 BGB herzuleiten und entspricht völlig herrschender Meinung, dass Voraussetzung für einen Anspruch auf Maklerlohn ist, dass der tatsächlich abgeschlossene Hauptvertrag dem nach dem Maklervertrag beabsichtigten Vertrag bei einer wirtschaftlichen Betrachtungsweise dem Inhalt, der Geschäftsart und der Person nach im Wesentlichen entspricht (vgl. Palandt, BGB, 69. Aufl., 652 BGB Rdnr ; vgl. Münchener Kommentar zum BGB, Band 4, 5. Aufl., 652 BGB Rdnr. 145).

9 - 8 - Ein Provisionsanspruch gemäß 652 Abs. 1 BGB steht dem Makler nur zu, wenn der ursprünglich ins Auge gefasste Vertrag im Wesentlichen tatsächlich so zu Stande kommt. Während übliche Reduzierungen des Kaufpreises infolge Vertragsverhandlungen unschädlich sind, ist die inhaltliche Kongruenz zu verneinen, wenn der tatsächliche Vertragsschluss hinsichtlich des Kaufpreises in ungewöhnlichem Umfang hinter dem nach dem Maklervertrag herbeizuführenden Vertrag zurückbleibt (vgl. OLG Celle in MDR 2007, 1410). Zwar gibt es insoweit keine starre Provisionsausschlussgrenze; es sind jeweils die Umstände des Einzelfalles zu berücksichtigen. Der BGH hat in einer neueren Entscheidung einen Preisnachlass von ca. 15 % als nicht so erheblich erachtet, als dass dadurch das Kriterium der inhaltlichen Kongruenz in Frage gestellt wäre (vgl. BGH in NJW 2008, 651 ff. a.e.). Die jüngere obergerichtliche Rechtsprechung tendiert dazu, die inhaltliche Kongruenz ab einer Preisdifferenz von mindestens 20 % zu verneinen, und zwar auch dann, wenn es sich um eine dem Maklerkunden günstige Abweichung in dieser Größenordnung handelt (vgl. OLG Celle a. a. O.; vgl. Dresden in NJW-RR 2009, 931 ff. jeweils m. w. N.). Im vorliegenden Fall ist in dem am übersandten Exposé ein Kaufpreis von 2,7 Millionen EURO genannt, während der tatsächlich im abgeschlossenen Hauptvertrag vereinbarte Kaufpreis EURO betragen hat. Von diesen beiden Beträgen ist im vorliegenden Fall für die Beurteilung der Frage der inhaltlichen Kongruenz auszugehen. Der Klägervertreter hat in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat angegeben, dass der in dem von der Zedentin übersandten Exposé angegebene Kaufpreis von 2,7 Millionen EURO von der

10 - 9 - Zedentin durchaus für realistisch eingeschätzt worden sei, insbesondere auch im Hinblick auf den beim Verkauf eines vergleichbaren Nachbargrundstücks erzielten Kaufpreis. Davon, dass von der Zedentin den Beklagten signalisiert worden wäre, bei dem verfahrensgegenständigen Objekt bestehe hinsichtlich des Kaufpreises ein außergewöhnlich hoher Verhandlungsspielraum nach unten, ist nicht die Rede. Für den Senat bestehen auch keine konkreten Anhaltspunkte, daran zu zweifeln, dass zwischen den Beklagten und den Verkäufern tatsächlich, wie notariell beurkundet, ein Kaufpreis von EURO vereinbart und darüber hinaus auch kein Kaufpreis gezahlt wurde. Damit steht im vorliegenden Fall eine Preisdifferenz von 38,7 % fest. Es mag zwar sein, dass bei einem hochpreisigen, individuellen Seegrundstück, dass mit einem älteren Wohnhaus bebaut ist, generell auch prozentual höhere Preisnachlässe möglich bzw. zu erwarten sind als etwa bei einem Allerweltsobjekt in der Preiskategorie von z. B EURO. Der Senat hielte es insoweit für diskutabel, die inhaltliche Kongruenz bei einem Preisnachlass von bis zu 25 % noch zu bejahen, nicht aber bei einer doch außergewöhnlich hohen Preisdifferenz von 38,7 %. Dass dieser außergewöhnlich hohe Preisnachlass im vorliegenden Fall zu einem großen Teil auf einem außergewöhnlichen Umstand, nämlich dem angesichts der drohenden Zwangsversteigerung auf den Verkäufern lastenden Verkaufsdruck (vgl. Aussage der Zeugin Susanne F.), beruhte, ist nach Auffassung des Senats bei wertender Betrachtung kein zu Gunsten der Zedentin zu wertender Umstand, der eine andere Beurteilung der Frage der inhaltlichen Kongruenz rechtfertigte.

11 Bei wertender Betrachtung ist die von den Beklagten wahrgenommene Gelegenheit zum Vertragsschluss vielmehr nicht die, die ihnen die Zedentin nachgewiesen hat. 4. Die Kostenentscheidung beruht auf den 91 Abs. 1, 101 Abs. 1 ZPO. 5. Der Ausspruch über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils ergibt sich aus den 708 Nr. 10, 711 ZPO. 6. Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision (vgl. 543 Abs. 2 ZPO) liegen nicht vor. Vorsitzender Richter Richterin Richter am Oberlandesgericht am Oberlandesgericht am Oberlandesgericht Für den Gleichlaut der Ausfertigung mit der Urschrift, Oberlandesgericht München, Senate in Augsburg, den Die Urkundsbeamtin der Geschäftstelle