1/2 Jahr Widerrufsrecht - vom Weltuntergang zum daily business

Transkript

1 1/2 Jahr Widerrufsrecht - vom Weltuntergang zum daily business Wie gehen Immobilienfirmen heute mit dem Widerrufsrecht am besten um? Sven Johns, Rechtsanwalt sven.johns@mosler-partner.com

2 Du sollst nicht langweilen! (Michael Rosenbauer) Ja, wie denn, wenn das Widerrufsrecht mit 1000 neuen Paragrafen und Regeln daherkommt? Kein Kunde will das und kein Makler

3 Du sollst Deine Provision sicher machen! (Maklermantra) Ja, wie denn, wenn die Kunden die Belehrung nicht wollen, die ich ihnen zukommen lassen will? Das sehen wir heute bei ivolution2015 beachten Sie auch die Musterformulierungen (Folien 17, 18, 19, 27 und 28)

4 ½ Jahr Widerrufsrecht wirklich schon daily business? Nein, weil es keine Urteile gibt, die Rechtssicherheit herstellen alle offenen Fragen, die Immobilienmakler vor einem halben Jahr hatten, sind weiterhin ungeklärt

5 ½ Jahr Widerrufsrecht wirklich schon daily business? Grundregeln 1. nur für Verbraucherverträge (nicht für Gewerbetreibende) 2. entgeltliche Maklerverträge (Verwalter, Sachverständige, Energieberater etc.) 3. außerhalb der Geschäftsräume des Maklers abgeschlossene Maklerverträge 4. Maklerverträge mittels Fernkommunikationsmitteln 5. Kunde muss Belehrung erhalten (Internet, , Brief, Fax etc.) 6. Makler kann auch vor Ablauf von 14 Tagen tätig werden -> Voraussetzungen beachten

6 ½ Jahr Widerrufsrecht wirklich schon daily business? Faustformeln 1. Faustformel: JEDER Maklervertrag außerhalb der Geschäftsräume unterliegt dem Widerrufsrecht 2. Faustformel: JEDES Objekt = einzelner Vertrag = Widerrufsbelehrung (ausführliche Erläuterungen auch im E-Book zum Widerrufsrecht vgl. Link am Ende)

7 ½ Jahr Widerrufsrecht wirklich schon daily business? Wissen 1 1. Sind Maklerverträge außerhalb der Geschäftsräume des Maklers abgeschlossen oder per Fernkommunikationsmitteln zustande gekommen, besteht Widerrufsrecht (Brief, Fax, , SMS usw.) Tage Widerrufsfrist danach kann nicht mehr widerrufen werden 3. Frist beginnt mit Vertragsschluss - ohne Belehrung beginnt Frist mit späterer Belehrung 4. UNBEDINGT Musterformulierung Belehrung aus dem Gesetzentwurf verwenden 5. Erfolgt Widerruf, ist Kunde an Erklärungen aus Maklervertrag nicht mehr gebunden = Kunde ist so zu stellen, als wäre kein Maklervertrag abgeschlossen worden = Grundlage für Provision geht verloren

8 ½ Jahr Widerrufsrecht wirklich schon daily business? Wissen b Abs. 1 Nr. 1 BGB: (1) Außerhalb von Geschäftsräumen geschlossene Verträge sind Verträge, 1. die bei gleichzeitiger körperlicher Anwesenheit des Verbrauchers und des Unternehmers an einem Ort geschlossen werden, der kein Geschäftsraum des Unternehmers ist ( ) 312 b Abs. 2 BGB: Geschäftsräume im Sinne des Absatzes 1 sind unbewegliche Gewerberäume, in denen der Unternehmer seine Tätigkeit dauerhaft ausübt, und bewegliche Gewerberäume, in denen der Unternehmer seine Tätigkeit für gewöhnlich ausübt.

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10 ½ Jahr Widerrufsrecht wirklich schon daily business? 3x ganz einfach 1. Der Kunde unterschreibt im Büro des Immobilienmaklers den Maklervertrag 2. Der Makler wartet 14 Tage nach erfolgter Belehrung über das Widerrufsrecht mit der Erbringung seiner Maklerleistung 3. Der Verkäufer bezahlt die Provision

11 ½ Jahr Widerrufsrecht wirklich schon daily business? 1x (fast) einfach 1. Kunde nimmt über Immobilienportal mit Makler Kontakt auf 2. Belehrung zum Widerrufsrecht ist vorhanden und wird vom Makler archiviert 3. Kunde will sofort besichtigen 4. Makler versendet zweite Belehrung mit Erlöschen des Widerrufsrechts 5. Kunde bestätigt den Erhalt und fordert Makler zum Tätigwerden auf

12 ½ Jahr Widerrufsrecht wirklich schon daily business? Kompliziert Alle sonstigen Fälle 1. Kunde will sofort besichtigen, aber bestätigt Belehrung nicht 2. Kunde ruft an und will nichts unterschreiben 3. Belehrung vergessen, nicht auffindbar, nicht belehrt etc. 4. Neue Belehrung wird nachgeschoben 5. Zur Sicherheit neu belehren 6. Maklerklausel soll helfen 7. usw.

13 ½ Jahr Widerrufsrecht wirklich schon daily business? Darum kompliziert Die Beweislast über den Zugang (die Information in Schriftform) liegt beim Makler: 361 Weitere Ansprüche, abweichende Vereinbarungen und Beweislast ( ) (2) Von den Vorschriften dieses Untertitels darf, soweit nicht ein anderes bestimmt ist, nicht zum Nachteil des Verbrauchers abgewichen werden. ( ) (3) Ist der Beginn der Widerrufsfrist streitig, so trifft die Beweislast den Unternehmer. 3. Faustregel: Kein Beweis über Zugang der Belehrung = keine Provision

14 ½ Jahr Widerrufsrecht wirklich schon daily business? Sperrige Kunden (antworten nicht auf Mails, unterschreiben nichts usw. Was tun? 1. Schriftliche Bestätigung des Inhalts des Telefonats 2. Information an den Kunden, dass weitere Unterlagen zum Objekt vorliegen 3. Einfügen der Widerrufsbelehrung (vgl. Textvorlage in der Anlage) 4. Aufforderung zur sofortigen Tätigkeit (vgl. Textvorlage in der Anlage) 5. Bitte an den Kunden, auf diese Mail zu antworten und ausdrücklich zu schreiben, dass der Makler sofort tätig werden soll Tage warten Natürliche Interessentenselektion 7. Am Telefon mit Kunde das Antwortformular in der Datenbank (Immonet, IS24 etc.) ausfüllen

15 ½ Jahr Widerrufsrecht wirklich schon daily business? Eilige Kunden 1 (wollen sofort besichtigen, drohen, anderenfalls zu einem anderen Makler zu gehen) 1. Kunde wird über sein Widerrufsrecht belehrt (Kenntnisnahme erforderlich, am besten Bestätigung der Kenntnisnahme durch Unterschrift) 2.Kunde wird aufgeklärt, dass er sein Widerrufsrecht verliert, wenn der Makler seine Dienstleistung vollständig erbringt 3. nach dieser Aufklärung über den Verlust des Widerrufsrechts stimmt der Kunde der Erbringung der Maklerleistung zu 4. der Makler beginnt danach mit der Erbringung der Maklerleistung. Dieser letzte Punkt ist ganz besonders wichtig!! Das Gesetz spricht davon, dass der Kunde seine Zustimmung geben muss und der Makler nach Aufklärung etc. mit der Erbringung der Dienstleistung beginnt.

16 ½ Jahr Widerrufsrecht wirklich schon daily business? Eilige Kunden 2 ACHTUNG: Wichtige Unterscheidung: Ist der Kunde schon belehrt worden? Ja Nein Ja: 1. Nachweisbestätigung mit Hinweis auf Widerrufsbelehrung vom, 2. keine NEUE Widerrufsbelehrung verwenden!!! = Beginn neue Frist Nein: 1. Nachweisbestätigung und DAVOR Erklärung zur sofortigen Tätigkeit 2. IDEAL: Treffen zur Besichtigung im Büro Unterlagen vorbereiten (ohne Widerruf)! 3. AUCH GUT: Treffen zur Besichtigung in einem Café Unterlagen vorbereiten (mit Widerruf)! = Unterschiedliche Formulare verwenden

17 ½ Jahr Widerrufsrecht wirklich schon daily business? Eilige Kunden 3 Zwei Formulare verwenden: 1. Widerrufsbelehrung PLUS Aufforderung zur sofortigen Tätigkeit 2. Nach der Besichtigung Nachweisbestätigung unter Hinweis auf Provisionsforderung aus dem bereits abgeschlossenen Maklervertrag Formulierungsvorschlag: Der Interessent bestätigt mit der Unterschrift erneut die Provisionsforderung aus dem ihm am (Datum) zugeschickten Exposé und dem danach abgeschlossenen Maklervertrag in Höhe von xxx % zzgl. MwSt. aus dem Kaufpreis für die Immobilie.

18 ½ Jahr Widerrufsrecht wirklich schon daily business? Mehrere Immobilien Für jeden neuen Maklervertrag ist eine eigene Widerrufsbelehrung erforderlich! Honorarvereinbarung abschließen, in der nur eine Widerrufsbelehrung erfolgt (wenn in den Geschäftsräumen des Maklers abgeschlossen keine Widerrufsbelehrung) Formulierungsvorschlag für eine Honorarvereinbarung: Honorarvereinbarung zwischen (Interessent) und Immobilienmakler XY123 Der Interessent beauftragt den Immobilienmakler mit dem Nachweis verschiedener Objekte, von denen der Interessent eines oder mehrere erwerben möchte. Der Interessent verpflichtet sich beim Erwerb eines oder mehrerer der in dieser Vereinbarung genannten Objekte eine Provision in Höhe von xxx % Provision zzgl. MwSt. bezogen auf den Kaufpreis zu bezahlen. Der Interessent erhält vom Immobilienmakler im Zusammenhang dieser Vereinbarung für die folgenden Objekte ein Expose: (Liste der nachgewiesenen Immobilien aufnehmen) Ergänzungen vom Kunden quittieren lassen Alternative: Suchauftrag

19 ½ Jahr Widerrufsrecht wirklich schon daily business? Keine Belehrung Keine Belehrung = kein Fristablauf = 54 Wochen Widerrufsmöglichkeit für Kunden Ausweg: Honorarvereinbarung, schriftlicher Maklervertrag im Büro oder Maklerklausel Deklaratorische Maklerklausel: Dieser Maklervertrag ist unter Vermittlung der Fa. XY123 Immobilien zustande gekommen. Der Käufer bezahlt eine Provision von 6 % zzgl. MwSt. (Betrag nennen) aus dem am (Datum Exposéversand und Antwort) abgeschlossenen Maklervertrag. Die Widerrufsbelehrung ist dem Käufer am (Datum Exposézugang oder Zusendung Belehrung) ausgehändigt worden. Alternative Maklerklausel als echter Vertrag zugunsten Dritter

20 FAQ 1 Wir vereinbaren per /Telefon einen Termin direkt am Objekt, der Kunde wurde NOCH NICHT belehrt. Der Interessent kommt pünktlich ich lasse ihn nun VOR der Besichtigung die Widerrufsbelehrung unterzeichnen. Ist es da nicht schon zu spät? Besser ist es, wenn der Kunde VOR der Besichtigung die Aufforderung zur sofortigen Tätigkeit unterschreibt. Empfehlung: Widerrufsbelehrung und Aufforderung zur sofortigen Tätigkeit VOR der Besichtigung unterschreiben Nachweis NACH der Besichtigung Ich könnte doch erst den Besichtigungstermin vereinbaren und dann die Kenntnisnahme der Belehrung schicken lassen, bevor ich dann die Adresse für die Besichtigung zusende? Ja, das ist der richtige Weg, wenn der Kunde das mit sich machen lässt Wie rechtsicher ist die Häkchen Lösung bei einigen Portalbetreibern, Stichwort bitte sofort beginnen? Bis zu einer entgegenstehenden Rechtsprechung ist davon auszugehen, dass die Häkchen Lösung sicher ist. Achten Sie darauf, dass die ausdrückliche Aufforderung des Kunden zur sofortigen Tätigkeit zum Ausdruck kommt (diese ist in der Gesetzesvorlage nicht enthalten!!)

21 FAQ 2 Reicht die Informationspflicht auf meiner Homepage, wenn ich den Hinweis zum Widerrufsrecht einfach in die AGB packe? Widerrufsbelehrung in AGB ist nicht ausreichend Aufforderung zur sofortigen Tätigkeit in den AGB ist keinesfalls ausreichend. Ich habe auch weitere Dienstleistungen im Portfolio. Gilt denn auch hierfür das Widerrufsrecht? Wenn diese DL entgeltpflichtig sind, kann der Kunde den zugrunde liegenden Vertrag widerrufen. Also auch Widerrufsbelehrung bei Gutachtenauftrag, Energieausweis etc. Muss der Eingang der Widerrufsbelehrung im Internetverkehr/ vom Kunden per UNTERSCHRIFT bestätigt werden? Nein, der Eingang der Belehrung muss nicht unterschrieben werden. Die Aufforderung zur sofortigen Tätigkeit muss zu Beweiszecken dokumentiert werden ( s aufgeben) Kann der Verzicht auf den Widerruf in der Selbstauskunft erklärt werden? Nein, bei einem Verzicht auf das Widerrufsrecht handelt es sich um eine zum Nachteil des Kunden abweichende Vereinbarung, die von Gesetzes wegen unwirksam ist

22 FAQ 3 Gibt es den wasserdichten Maklervertrag, ohne Widerrufsmöglichkeit? Nein, es kommt auf das Wo und Wie des Vertragsschlusses an (Geschäftsräume) Muss an das Verkaufsschild eine Widerrufsbelehrung? Nein, das Verkaufsschild ist die Aufforderung an den Kunden sich beim Makler zu melden. Der Maklervertrag kommt ja nicht mit der Ansicht des Verkaufsschildes zustande Kann der Verkäufer den Maklervertrag widerrufen? Ja, das ist auch ein Verbrauchervertrag. ABER: Nur der provisionspflichtige Vertrag mit dem Verkäufer kann ohne Belehrung widerrufen werden. Vorsicht bei gemischten Verträgen, wenn Makler für Verkäufer ohne Provision tätig wird, sich aber im nachhinein die Wertermittlung bezahlen lassen will. Dann besteht ein Widerrufsrecht für den Verkäufer. Wird mit der Innenprovision gearbeitet, dann gibt es für den Käufer kein Widerrufsrecht, oder? Richtig Aber auf das Widerrufsrecht des Verkäufers achten!!

23 FAQ 4 Wie ist es, wenn zunächst ein Maklervertrag mit Fernkommunikationsmitteln und dann noch ein Maklervertrag im Büro des Maklers geschlossen werden? Sehr gut, kein Widerrufsrecht für den Kunden, wenn keine Belehrung im Vertrag steht und Makler nachweisen kann, dass der Vertrag in seinem Büro abgeschlossen wurde. Wie verhält es sich bei den Käufern von Mehrfamilienhäusern, dürfen diese einen abgeschlossenen Maklervertrag widerrufen? Ja, wenn sie Verbraucher sind. Muss ich in jedem Exposé auf das Widerrufsrecht hinweisen? Wenn Sie eine gesonderte Belehrung versenden, muss das nicht sein. Wird beim Kunden bei der Unterzeichnung des Hauptvertrages eine Nachweis-/Vermittlungsvereinbarung mit Provisionsvereinbarung unterzeichnet, kommt das Widerrufsrecht nicht zum Tragen, oder? Doch, wenn diese Unterschrift nicht in den Geschäftsräumen des Maklers unterzeichnet wird.

24 Videoempfehlung ZjI Zur Einbindung auf der Webseite von Immobilienmaklern ein kleines Erklärstück zum Widerrufsrecht sprechen Sie für die Individualisierung des Videos für Ihre Firma an.

25 Buchempfehlung E-Book erschienen im Gevestor-Verlag, 2. Auflage Widerrufsrecht-Makler-AZ-LP/

26 Das war ivolution2015 zum Widerrufsrecht Fragen? Schreiben Sie eine Es folgen die Anlagen!!! Sven R. Johns Rechtsanwalt für Immobilien in Berlin Beauftragter des Vorstands des europäischen Maklerverbandes CEI Autor Gevestor Verlag

27 Anlage 1 Belehrung über das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen mit Verbrauchern Sie haben das Recht, binnen vierzehn Tagen ohne Angabe von Gründen diesen Maklervertrag zu widerrufen. Die Widerrufsfrist beträgt vierzehn Tage ab dem Tag dieses Vertragsschlusses. Um Ihr Widerrufsrecht auszuüben, müssen Sie der Fa. XYZ Immobilien, (Adresse)... mittels einer eindeutigen Erklärung (z.b. ein mit der Post versandter Brief, Telefax oder ) über Ihren Entschluss, diesen Vertrag zu widerrufen, informieren. Sie können dafür ein einfaches Schreiben verwenden, in dem Sie erklären, dass Sie den abgeschlossenen Vertrag widerrufen. Zur Wahrung der Widerrufsfrist reicht es aus, dass Sie die Mitteilung über die Ausübung des Widerrufsrechts vor Ablauf der Widerrufsfrist absenden. Folgen des Widerrufs Wenn Sie diesen Vertrag widerrufen, haben wir Ihnen alle Zahlungen, die wir von Ihnen erhalten haben, unverzüglich und spätestens binnen vierzehn Tagen ab dem Tag zurückzuzahlen, an dem die Mitteilung über Ihren Widerruf dieses Vertrags bei uns eingegangen ist. Für diese Rückzahlung verwenden wir dasselbe Zahlungsmittel, das Sie bei der ursprünglichen Transaktion eingesetzt haben, es sei denn, mit Ihnen wurde ausdrücklich etwas anderes vereinbart; in keinem Fall werden Ihnen wegen dieser Rückzahlung Entgelte berechnet. Kostenerstattung Haben Sie verlangt, dass die Dienstleistungen der Fa. XYZ Immobilien während der Widerrufsfrist beginnen soll (z.b., weil wir Ihnen sofort ein Expose übermitteln oder eine Wohnungsbesichtigung mit Ihnen durchführen sollten), so haben Sie uns einen angemessenen Betrag zu zahlen, der dem Anteil der bis zu dem Zeitpunkt, zu dem Sie uns von der Ausübung des Widerrufsrechts hinsichtlich dieses Vertrags unterrichten, bereits erbrachten Dienstleistungen im Vergleich zum Gesamtumfang der im Vertrag vorgesehenen Dienstleistungen entspricht. Sofern wir unsere Dienstleistung als Immobilienmakler zu diesem Zeitpunkt bereits vollständig erbracht haben, entspricht diese Kostenerstattung der Höhe nach also der vollen vereinbarten Provision.

28 Anlage 2 Muster für die Erklärung über das Erlöschen des Widerrufs Anmerkung: Für das Erlöschen des Widerrufsrechts hat der Gesetzgeber keine Muster-Formulierung in die Anlagen zum Gesetzestext aufgenommen. Hinweis zum Erlöschen des Widerrufsrechts Ich bin darüber aufgeklärt worden, dass mein Recht zum Widerruf des abgeschlossenen Maklervertrages gegenüber Fa. XYZ Immobilien gem. 356 Abs. 4 BGB erlischt, wenn der Immobilienmakler seine Dienstleistung aus dem Maklervertrag vollständig erfüllt hat. Das gilt auch dann, wenn die 14-Tagesfrist für den Widerruf des Maklervertrages zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgelaufen ist. In Kenntnis dieser Folge stimme ich der Ausführung der Dienstleistungen des Immobilienmaklers zu und fordere Fa. XYZ Immobilien auf, mit der sofortigen Erbringung der Dienstleistung aus dem Maklervertrag zu beginnen. Datum,. (zusätzliche Unterschrift des Kunden)