IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

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1 Amtsgericht Leipzig ^(12 C 13191/02 ^ Verkündet am: JSekrin.z.A. Urkundsbeamt.d.Geschäftsst. IM NAMEN DES VOLKES URTEIL In dem Rechtsstreit - Kläger - gegen - Beklagte - - Beklagter - Prozessbevollmächtigte: zu 1,2 : wegen Mietzins hat das Amtsgericht Leipzig durch Richter aufgrund der mündlichen Verhandlung vom für Recht erkannt:

2 1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 2.126,42 EUR zzgl. 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz der Europäischen Zentralbank aus 118,10 EUR ab dem , aus 669,44 EUR ab dem , aus 669,44 EUR ab dem sowie aus 669,44 EUR ab dem sowie vorgerichtliche Mahnauslagen in Höhe von 2,56 EUR zu zahlen. 2. Die Beklagten haben die Kosten des Rechtsstreits als Gesamtschuldner zu tragen. 3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils aus dem Urteil zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar. Tatbestand: Die Beklagten schlossen am mit der Firma F. GmbH einen Mietvertrag über die Wohnung Nr. 21, gelegen im 5. OG Vorderhaus, Reichpietschstraße 37 in Leipzig. Aufgrund dieses Mietvertrags waren die Beklagten zur Zahlung einer monatlichen Gesamtmiete von 669,44 EUR verpflichtet. Der Kläger hat das zur streitgegenständlichen Wohnung gehörende Grundstück von der vormaligen Vermieterin käuflich erworben. Der Mietvertrag enthält in 6 Nr. 2 eine Regelung zur Kündigungsfrist bzgl. des Mietverhältnisses. Diese Regelung lautet: "Der Mietvertrag läuft auf unbestimmte Zeit und kann von jedem Vertragsteil spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats für den letzten Tag des übernächsten Monats gekündigt werden. Nach 5, 8 oder 10 Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sich diese dreimonatige Kündigungsfrist um 3, 6 oder 9 Monate." Die Beklagten haben das Mietverhältnis durch Schreiben vom zum gekündigt. Im September 2002 zahlten die Beklagten nur die Nettokaltmiete in Höhe von

3 551,34 EUR, so daß ein Betrag von 118,10 EUR offen ist. Für die Folgemonate Oktober bis Dezember 2002 wurden von den Beklagten ebenfalls keine Zahlungen mehr geleistet. Der Kläger ist der Auffassung, daß aufgrund der mietvertraglichen Regelung die Kündigungsfrist 6 Monate betragen habe, da das Mietverhältnis länger als 5 Jahre gedauert hat. Er ist der Ansicht, daß eine Kündigung nur zum möglich sei und daher bis einschließlich Dezember 2002 die vereinbarte Miete geschuldet ist. Der Kläger beantragt, die Beklagten werden verurteilt, an den Kläger 2.126,42 EUR zzgl. 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz der EZB aus 118,10 EUR ab dem , aus 669,44 EUR ab dem , aus 669,44 EUR ab dem sowie aus 669,44 EUR ab dem sowie vorgerichtliche Mahnauslagen in Höhe von 2,56 EUR zu bezahlen. Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen. Die Beklagten sind der Auffassung, daß nach der Mietrechtsreform vom auch für das vorliegende Mietverhältnis eine Kündigungsfrist von 3 Monaten gem. 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB gelten würde, so daß das Mietverhältnis bereits zum sein Ende gefunden habe und weithin kein weiterer Mietzins geschuldet sei. Ergänzend wird auf alle Schriftsätze nebst Anlagen und sonstige Aktenbestandteile Bezug genommen. Entscheidungsgründe:

4 Die Klage ist zulässig und begründet. Der Kläger hat gegen die Beklagten einen Anspruch auf Zahlung von 2.126,42 EUR gem. 535 Abs. 2 BGB i.v.m. 9 des Mietvertrages vom Die Beklagten sind aufgrund des abgeschlossenen Mietvertrages verpflichtet, einen monatlichen Mietzins von 669,44 EUR zu zahlen. Die Zahlungspflicht erstreckt sich im vorliegenden Fall auf die nicht geleistete Restmiete für den Monat September 2002 in Höhe von 118,10 EUR sowie die Monatsmieten Oktober bis Dezember Die Beklagten sind zur Mietzahlung bis einschließlich Dezember 2002 verpflichtet, da das Mietverhältnis durch die Kündigung der Beklagten vom erst zum sein Ende gefunden hat. Aufgrund der Regelung in 6 Ziff. 2 des Mietvertrages vom beträgt die im vorliegenden Fall maßgebliche Kündigungsfrist 6 Monate, da das Mietverhältnis zum Zeitpunkt der Kündigung länger als 5 Jahre bestanden hat. Die gesetzliche Kündigungsfrist des 573 c Abs. 1 Nr. 1 BGB n.f. von 3 Monaten findet auf das vorliegende Mietverhältnis keine Anwendung. Zwar ist gem. 573 c Abs. 4 BGB in der nach der Mietrechtsreform vom geltenden Fassung eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung von der gesetzlichen Kündigungsfrist unwirksam, jedoch findet nach der Übergangsregelung in Art Abs. 10 EGBGB die Vorschrift des 573 c Abs. 4 BGB n.f. keine Anwendung, wenn Kündigungsfristen vor dem 01. September 2001 durch Vertrag vereinbart worden sind. Eine solche "vertragliche Vereinbarung" im Sinne einer echten konstitutiven Vereinbarung liegt hier vor, auch wenn die Regelung in 6 Ziff. 2 des Mietvertrages vom dem Inhalt der gesetzlichen Regelung zu den Kündigungsfristen nach 565 Abs. 2 BGB a.f. entspricht. In der Rechtsprechung wird teilweise die Auffassung vertreten, daß eine Klausel in einem Formularmietvertrag, die die gesetzlichen Kündigungsfristen wiedergibt, keine vertragliche Vereinbarung in diesem Sinne darstelle, sondern nur eine

5 Individualvereinbarung die Wirkung des 573 c Abs. 4 BGB n.f. ausschließen könne. Ansatzpunkt dieser Überlegung ist, daß die Formulierung in Art Abs. 10 EGBGB "durch Vertrag vereinbart" einen einfachen Pleonasmus darstellen würde, der keinen eigenen Aussagegehalt habe. Denn eine Vereinbarung könne nur durch Vertrag zustandekommen (vgl. LG Hamburg, Urteil vom , ZMR 9/02). Durch die unklare Gesetzesbestimmung sei es daher erforderlich, die Gesetzesmaterialien heranzuziehen, um den Sinn der gesetzlichen Regelung in Art Abs. 10 EGBGB zu ermitteln. Zurückgegriffen wird dabei auf die Beschlussempfehlungen des Rechtsausschusses, der ausgeführt hat: "Die im Regierungsentwurf für Kündigungsfristen in bestehenden Verträgen vorgesehenen Übergangsvorschriften des Art. 2 Nr. 1 Mietrechtsreformgesetz (Art Abs. 9 EGBGB, aufgerückt zu Abs. 10) hält der Ausschuss für sachgerecht, vorausgesetzt, daß es sich insoweit im Einzelfall tatsächlich um echte Vereinbarungen handelt. Nur dann gelten die vertraglich wirksam vereinbarten Kündigungsfristen grundsätzlich fort, soweit sie nach bisherigem Recht zulässig sind. Haben die Parteien also z.b. für beide Seiten längere als die gesetzlichen Kündigungsfristen vereinbart, was bislang zulässig war, so sollen diese Fristen auch zukünftig Bestand haben. Die Parteien haben, indem sie von den bisherigen gesetzlichen Fristen abgewichen sind, zum Ausdruck gebracht, daß sie gerade diese besondere Vertragsgestaltung wünschen (...). Dies ist aus Vertrauensschutzgründen zu respektieren. Etwas anderes ist es jedoch, wenn die Parteien lediglich im Vertragstext allgemein auf die gesetzliche Regelung verwiesen oder auch, wie in vielen Mustervertragsformularen, im Rahmen einer Formularklausel den Wortlaut der bisherigen gesetzlichen Regelung nur wiederholt haben. In beiden Fällen hat die Regelung regelmäßig keinen Vereinbarungscharakter. Der Ausschuss hat an dieser Stelle zunächst erwogen, eine entsprechende Klarstellung im Gesetz vorzunehmen, hält dies

6 jedoch im Ergebnis nicht für erforderlich. Der Gesetzeswortlaut ("... durch Vertrag vereinbart...") macht aus der Sicht des Ausschusses ausreichend deutlich, daß es darauf ankommt, ob die Kündigungsfristen tatsächlich vereinbart worden sind, ihnen also von den Parteien eine besondere eigenständige (konstitutive) Bedeutung zugemessen wurde. Bei Verweisung oder bloßer Wiederholung spricht schon der erste Blick eine Vermutung dagegen. Es ist nämlich davon auszugehen, daß in vielen Fällen die Parteien den Gesetzeswortlaut lediglich der Vollständigkeit halber zur bloßen Information über die bestehende Rechtslage im Vertragstext wiedergegeben haben. Auf den Inhalt der konkreten Regelung selbst kam es ihnen jedoch gar nicht an; er wäre bei einer anderen Gesetzeslage ggf. beliebig austauschbar gewesen. Nur wenn sich aus dem Vertragskontext oder sonstigen Umständen bei Vertragsschluss ergibt, daß die Parteien ein besonderes Interesse an der Geltung der gesetzlichen Fristen hatten und gerade vor diesem Hintergrund diese Regelung ganz bewusst getroffen haben, kann auch hier ausnahmsweise eine echte Vereinbarung vorliegen. In der Mehrzahl der Formularverträge wird dies allerdings nicht der Fall sein, so daß die Übergangsvorschrift des neuen Artikels Abs. 10 EGBGB (Art. 2 Nr. 1 Mietrechtsreformgesetz) keine Anwendung finden dürfte." (BT DS 14/5663, S. 180 ff.). Des weiteren wird in der Beschlussempfehlung ausgeführt, Intention der kurzen Kündigungsfrist des 573 c Abs. 1 Satz 1 BGB u.f. sei es, die Mobilität des Mieters zu stärken, sofern aus gesundheitlichen, beruflichen oder sonstigen Gründen ein Umzug notwendig sei. (BT DS 14/5663, S. 178 ff.). Das Landgericht Hamburg ist in der angegebenen Entscheidung dabei vor diesem Hintergrund der Auffassung, der Rechtsausschuss meine mit einer "echten" Vereinbarung nur eine solche, die von der gesetzlichen Regelung des 565 Abs. 2 BGB a.f. abweiche. Des weiteren meint das Landgericht Hamburg, den Gesetzesmaterialien entnehmen zu können, daß es sich nach der Begründung des Rechtsausschusses um Vereinbarungen handeln solle, die die Vertragsparteien in

7 Kenntnis der früheren Regelung zu den Kündigungsvorschriften "ganz bewusst" getroffen haben, denen sie also eine "besondere eigenständige (konstitutive) Bedeutung zugemessen" haben. Daraus ergebe sich, daß nur ausgehandelte längere Kündigungsfristen über den hinaus Bestand haben sollen, also nur Individualvereinbarungen diese Geltung auslösen sollten. Das Landgericht Hamburg führt auch aus, daß Forumlarklauseln im Sinne des 1 Abs. 2 AGBG ausgehandelt sein können, jedoch sei eine teleologische Reduktion der Vorschrift vorzunehmen, denn wenn auch die Formularklauseln vertragliche Vereinbarungen im Sinne des Art Abs. 10 EGBGB wären, könne die Neuregelung nur auf Verträge angewendet werden, die nach dem abgeschlossen wurden und damit wäre das gesetzgeberische Ziel, die Mobilität zu stärken, auf Jahrzehnte nicht erreicht (so auch AG Neuköln, WuM 2002, 311). Der Rechtsauffassung der Beklagten, die dem Landgericht Hamburg folgt, ist zuzugeben, daß es eine Vielzahl von Mietverhältnissen gibt, die formularvertraglich diese Wiedergabe der gesetzlichen Kündigungsfrist enthält und der gesetzgeberische Zweck, eine größere Mobilität zu gewährleisten, durch die Nichtverkürzung der Kündigungsfristen zunächst nicht erreicht wird. Es ist auch ersichtlich, daß unter Zugrundelegung der Äußerungen des Rechtsausschusses der Gesetzgeber eine kürzere Frist für den Mieter zur Kündigung bestehender Mietverhältnisse erreichen wollte, gleichwohl kann diese gesetzgeberische Intention bei der Anwendung der Vorschrift des Art Abs. 10 EGBGB keine Beachtung finden, da es sich insofern nicht um eine unklare Regelung handelt und der gesetzgeberische Wille in der Vorschrift selbst keinen Niederschlag gefunden hat. Für eine Auslegung entsprechend dem gesetzgeberischen Willen ist angesichts des Wortlauts der Vorschrift kein Raum. Das erkennende Gericht schließt sich der Rechtsauffassung des Landgerichts Leipzig (vgl. WuM 2002, S. 608 ff.) an, daß auch die Wiedergabe der gesetzlichen Kündigungsfrist in einem Formularmietvertrag eine vertragliche Vereinbarung im Sinne des Art Abs. 10 EGBGB darstellt. Der Abschluss eines Formularmietvertrages hat grundsätzlich die gleiche

8 rechtliche Bedeutung wie ein abgeschlossener Individualvertrag. Einen qualitativen Unterschied zwischen beiden Vereinbarungsarten kennt das deutsche Recht nicht. Gerade im Bereich der sich typischerweise wiederholenden Problemkonstellationen ist die Verwendung von vorformulierten Vertragsbedingungen heute gängige Praxis. Dies hat insbesondere auch Bedeutung für den Abschluss von Mietverträgen. Ein individuell ausgehandelter Vertrag ist gerade im Hinblick auf Mietverhältnisse die absolute Ausnahme. Im Bereich des Mietrechts ist damit der formularmäßig abgeschlossene Mietvertrag die typische vertragliche Vereinbarung im Rechtssinne. (AG Steinfurt, WM 2002, 148). Gerade Allgemeine Geschäftsbedingungen erheben den Anspruch, das Rechtsverhältnis zwischen den Vertragsparteien umfassend zu regeln, insofern sind auch sämtliche in einem schriftlichen Vertrag enthaltenen Regelungen vom Gestaltungswillen der Parteien umfasst. (vgl. dazu auch AG Tempelhof-Kreuzberg, ZMR 2002, 280; AG Charlottenburg, NZM 2002, 384 und AG Frankfurt/Main, NZM 2002, 383). Mithin kann einem Formularmietvertrag der Charakter als Vereinbarung nicht abgesprochen werden. Eine mangelnde "konstitutive" Bedeutung könnte sich damit nur daraus ergeben, daß es sich um eine reine Wiederholung der gesetzlichen Regelung handelt. Jedoch kann einer vertraglichen Regelung der Vereinbarungscharakter nicht deshalb abgesprochen werden, nur weil diese Abrede ohnehin gelten würde, wenn die Parteien nichts anderes vereinbart hätten. (vgl. LG Leipzig, ZMR 2002, 610). Abgesehen davon, kann eine Schlussfolgerung auf eine bloße Gesetzeswiederholung im Falle des 565 Abs. 2 BGB a.f. auch deshalb nicht gezogen werden, weil diese Vorschrift kein zwingendes Gesetzesrecht, sondern dispositiv war. (vgl. LG Berlin, ZMR 2003, 112 ff., LG Itzehohe, ZMR 2002, 922). Da es sich um nicht zwingendes Gesetzesrecht gehandelt hat, ist gerade jede ausdrückliche Entscheidung der Parteien im Rahmen ihres Gestaltungsspielraums Ausdruck der wahrgenommenen Privatautonomie und zeigt Rechtsbindungswillen. Mit der Wiedergabe der gesetzlichen Kündigungsfristen des 565 Abs.

9 2 BGB a.f. haben die Parteien zum Ausdruck gebracht, daß gerade auch für ihren konkreten Vertrag die gesetzliche Regelung als angemessen erachtet worden ist. Darüber hinaus gibt auch der Wortlaut des Art Abs. 10 EGBGB für eine Differenzierung nach "echten" oder "unechten" Vereinbarungen, Individualvereinbarungen oder formularvertragliche Vereinbarungen nichts her (LG Leipzig, WuM 2002, 608 ff). Würde man die gesetzeswiederholenden Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Formularmietvertrags als nicht "konstitutiv" ansehen, liefe dies auch darauf hinaus, daß diejenigen Vermieter, die die geltenden gesetzlichen Kündigungsfristen als zweckmäßig und ausreichend angesehen haben, vom Schutz des Art Abs. 10 EGBGB ausgenommen wären (LG Berlin, WuM 2002, 607). Soweit vereinzelt die Rechtsauffassung vertreten wird, die Vereinbarung von Kündigungsfristen in Formularmietverträgen, die von der gesetzlichen Bestimmung des 573 c Abs. 1 Nr. 1 BGB n.f. abweicht, sei wegen einer unangemessenen Benachteiligung unwirksam, kann dem nicht gefolgt werden. Zum einen kann nicht eine Regelung, die über Jahre geltendes Gesetzesrecht war, plötzlich zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters führen. Zum anderen muss eine Klauselkontrolle an dem zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses geltenden Recht erfolgen. Entsprechend der Regelung des 8 AGBG wäre insofern die Inhaltskontrolle schon wegen des gleichen Inhalts mit der gesetzlichen Bestimmung beschränkt und würde nicht zur Unwirksamkeit der Klausel führen. Der Zinsanspruch und der Anspruch auf Ersatz der Mahnkosten ergibt sich aus dem Gesichtspunkt des Verzuges gem. 280 Abs.2, 286, 288, 247 BGB. Die Kostenentscheidung beruht auf 91 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf 709 ZPO. Sprinz Richter

10 Beschluss: Der Streitwert wird gem. 25 Abs. 2, 12 Abs. 1 GKG i.v.m. 3 ZPO auf 2.126,42 EUR festgesetzt. Sprinz Richter