Leipzig 2015/2016. Soziodemografie. Leipzig auf einen Blick
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- Nikolas Emil Hochberg
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1 3,90 Euro [DE] Leipzig 2015/2016 Hypezig: Die Bach-Stadt Leipzig erlebt einen Boom. Der wachsende, traditionelle Messestandort mit seinen schönen Altbauvierteln, grünen Oasen und angesagten Events ist wirtschaftlicher und kultureller Mittelpunkt Sachsens. Leipzig ist lebenswert! Thorsten Herr Leiter Immobilienvertrieb, Leipzig Soziodemografie Leipzig ist mit Einwohnern nach Dresden die zweitgrößte Stadt Sachsens. Seit 2000 gewann die Stadt Einwohner pro Jahr hinzu. Dieser Anstieg ist hauptsächlich auf einen positiven Wanderungssaldo zurückzuführen. Bis 2030 wird Leipzig jedoch gemäß aktuellen Prognosen nach einem kurzfristigen Anstieg ca Einwohner verlieren. Auch für die Haushalte wird im gleichen Zeitraum ein Rückgang um Haushalte prognostiziert. Damit ist langfristig mit einer geringeren Wohnungsnachfrage in Leipzig zu rechnen. Der demografische Wandel selbst ist auch in der abnehmenden Mitgliederzahl eines Haushalts sowie einer fortschreitenden Alterung der Gesellschaft sichtbar. Die gegenwärtig etwa Studenten bilden eine wichtige Nachfragegruppe auf dem Leipziger Wohnungsmarkt. Leipzig auf einen Blick Kultur-, Bildungs- und Messestandort, Automobilstandort, Lage in der Metropolregion Mitteldeutschland, Oberzentrum in Sachsen Preisniveau am Wohnimmobilienmarkt in den vergangenen Jahren teilweise steigend Für Eigennutzer ist das Preisniveau in Leipzig in Bezug auf die verfügbaren Einkommen vergleichsweise günstig Die Vermietbarkeit von Wohnungen in Leipzig ist grundsätzlich gegeben Wohnungsleerstand: 9,2 %; überdurchschnittlich Kaufkraftkennziffer: 86,0 1
2 STADTMARKTBERICHT LEIPZIG EINWOHNER UND HAUSHALTE ALTERS- UND HAUSHALTSSTRUKTUR 115% 1,95 110% 1,90 Haushaltsstruktur Leipzig = 100% 105% 100% 95% 1,85 1,80 1,75 Einwohner je Haushalt Haushaltsstruktur Sachsen Altersstruktur Leipzig < % 1,70 85% ,65 Altersstruktur Sachsen < Einwohner Haushalte Einwohner je Haushalt 0% 20% 40% 60% 80% 100% Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen Wirtschaft Leipzig ist ein traditioneller Handels-, Messe- und auch Industriestandort in Ostdeutschland. Entsprechend sehr gut ist der Anschluss an die Verkehrsinfrastruktur. Neben den Bundesautobahnen 9, 14 und 38, die die Stadt umschließen, verfügt Leipzig über einen ICE-Halt. Der internationale Flughafen Halle-Leipzig liegt im Nordwesten Leipzigs. Die Wirtschaftsstruktur ist nur noch zum Teil industriell geprägt, tragende Branchen sind Logistik, Gesundheitswirtschaft, Biotechnologie, Medien, Wissenschaft sowie Automobilwirtschaft. Zudem ist Leipzig auch als traditioneller Messestandort bekannt. Die bekanntesten Unternehmen sind Siemens, Porsche, BMW, Amazon, DHL, DB-Schenker, EMAG Leipzig Maschinenfabrik, TAKRAF, Kirow Ardelt GmbH oder Kugel- und Rollenlagerwerk Leipzig. Daneben ist Leipzig als Universitätsstadt mit mehreren Forschungsinstituten ein wichtiger Hochschul- und Wissenschaftsstandort. Die wirtschaftliche Dynamik der Stadt spiegelt sich in den letzten Jahren an deutlich gestiegenen Zahlen bei sozialversicherungspflichtig Beschäftigten wider. So ist seit Ende 2009 die Beschäftigung um 11,3 % angestiegen, wobei selbst die Krise 2009 keine Rückgänge verursachte. Entsprechend gegenläufig entwickelte sich die Arbeitslosigkeit. Während die Quote im Jahr 2009 noch 15,1 % betrug, ist sie bis Ende 2014 auf 10,2 % gesunken. Sie liegt aber weiterhin über dem bundesdeutschen Schnitt von 6,7 %. In Leipzig arbeiten wesentlich mehr Personen aus umliegenden Kommunen als umgekehrt. Das wird durch den positiven Pendlersaldo von rund Personen abgebildet. BESCHÄFTIGUNGSSTRUKTUR 31,8% 26,8% Produktion, Verarbeitung, Bau Handel und Verkehr höherwertige DL öffentliche und private DL Landwirtschaft Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen 0,1% 13,7% 27,6% In Leipzig werden pro Jahr etwa 801 Wohnungen gebaut, davon etwa 33 % in Mehrfamilienhäusern. Zuletzt lag die Bautätigkeit unter dem langjährigen Mittel und hat sich auf diesem Niveau eingependelt. Die Wohnungsnachfrage ist aufgrund der stabilen wirtschaftlichen Struktur und der zumindest mittelfristig 2
3 WOHNUNGSNEUBAU IN LEIPZIG Fertigstellungen Wohnungen in Mehrfamilienhäusern Wohnungen in 1- und 2-Fam.-Häusern Wohnungen je Einw. (Leipzig) Wohnungen je Einw. (Top-Städte) Quelle: Statistisches Landesamt Sachsen noch weitgehend stabilen Einwohner- und Haushaltsentwicklung nach wie vor gegeben. Ein hohes Interesse am Wohnungsmarkt Leipzig ist durch die Zahl der Verkaufsfälle von Eigentumswohnungen (6,9 je Einwohner) dokumentiert, die oberhalb von vergleichbaren Fertigstellungen je Einwohner In Leipzig werden pro Jahr etwa 801 Wohnungen gebaut, davon etwa 33 % in Mehrfamilienhäusern. Städten (5,5) liegt. Im Jahr 2013 kostete eine Eigentumswohnung im Mittel Euro. Die Mieten und Preise am Leipziger Wohnungsmarkt sind in den letzten Jahren gestiegen und konnten in 2014 die Steigerungsraten der Vorjahre sogar übertreffen. Ausschlaggebend für die Preisdynamik sind sowohl das hohe Interesse von Kapitalanlegern, die vor dem Hintergrund niedriger Renditeaussichten in anderen Asset-Klassen (bspw. Lebensversicherungen) oder Verlusterfahrungen aus indirekten Investmentvehikeln (bspw. Geschlossene Fonds) in Immobilien in Groß- und Universitätsstädte investieren, als auch eine gestiegene Nachfrage von Eigennutzern in Folge des Anstiegs der Einwohner- und Haushaltszahlen. Im Mietsegment liegen die Neubaupreise bei durchschnittlich 8,50 Euro/qm; in guten Lagen sind bis zu 11,00 Euro/qm realistisch. Mieten im Bestand belaufen sich auf durchschnittlich 5,80 Euro/qm und erreichen im Maximum mittlerweile 8,00 Euro/qm. Die Wohnungsmieten sind seit 2000 mit 45 % im Neubau bzw. 14 % im Bestand deutlich angestiegen. Die Kaufpreise für Eigentumswohnungen reichen im Neubau bis Euro/qm und liegen im Durchschnitt bei Euro/qm. Wohnraum im Bestand ist deutlich günstiger; hier liegen die Kaufpreise im Mittel bei ca Euro/qm und gehen im Maximum bis Euro/qm. Seit 2000 sind die Neubaupreise um 51 % angestiegen während die Bestandspreise 3
4 STADTMARKTBERICHT LEIPZIG um -17 % sanken, was ein Indikator dafür ist, dass unsanierte Altbauten eine eingeschränkte Verkaufbarkeit aufweisen. Im Eigenheimsegment müssen für ein Reihenhaus im Bestand durchschnittlich Euro und für ein freistehendes Einfamilienhaus Euro aufgebracht werden. Im Vergleich zum Eigentums- und Mietwohnungssegment entwickelten sich sowohl die Hauspreise als auch die Preise für Einfamilienhausgrundstücke seit 2000 sehr unterschiedlich. Die Steigerungen lagen bei bis zu 39 % bei Grundstücken bzw. 4 bis 12 % bei Einfamilienhäusern. Reihenhäuser verzeichneten dagegen Rückgänge von bis zu 15 %. Wohneigentum in Leipzig zu erwerben, ist in Bezug auf das Einkommen vor Ort etwas günstiger als in vergleichbaren Städten. In 2014 reichte in Leipzig das 5,7-fache des jährlich verfügbaren Einkommens aus, während in den Vergleichsstädten das 6,3-fache in Wohneigentum investiert werden musste. Im historischen Vergleich zeigt sich, dass die Wohnimmobilienpreise in Leipzig inflationsbereinigt in den letzten zehn Jahren (2005 bis 2014) um 2,6 % p. a. zunahmen, während das durchschnittliche Inflationsniveau 1,6 % p. a. betrug. Damit war die Wertentwicklung von Leipziger Wohnimmobilien etwas über dem langjährig durchschnittlichen Inflationsniveau. Das auf absehbare Zeit sehr niedrige Zinsniveau sowie die gute Wohnungsnachfrage lassen eine eher positive Wertentwicklung auf dem Leipziger Wohnungsmarkt erwarten. PREISENTWICKLUNG WOHNUNGEN PREISENTWICKLUNG HÄUSER 150% 110% 140% 130% 100% 120% 2000 = 100% 110% 100% 90% 2000 = 100% 90% 80% 80% 70% 70% 60% % Miete Neubau Miete Bestand ETW Neubau ETW Bestand Reihenhaus Neubau Reihenhaus Bestand Einfamilienhaus Grundstück Einfamilienhaus Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) MIETEN UND KAUFPREISE AM WOHNUNGSMARKT LEIPZIG IM JAHR 2014 KENNZAHL EINHEIT MINIMUM DURCHSCHNITT MAXIMUM ENTWICKLUNG SEIT 2000 Ø ENTWICKLUNG SEIT 2000 MAX. Wohnungsmieten Neubau Euro/qm Wfl. zzgl. NK 6,80 8,50 11, % +43 % Wohnungsmieten Bestand Euro/qm Wfl. zzgl. NK 4,50 5,80 8, % +4 % Kaufpreise Eigentumswohnung Neubau Euro/qm Wfl % +54 % Kaufpreise Eigentumswohnung Bestand Euro/qm Wfl % 0 % Kaufpreise Einfamilienhäuser Euro % +12 % Kaufpreise Einfamilienhausgrundstücke Euro/qm % +39 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Neubau Euro % 0 % Kaufpreise Reihenmittelhäuser Bestand Euro % -15 % Quelle: bulwiengesa AG (RIWIS) 4
5 WOHNLAGEN IN LEIPZIG Quelle: 2015 bulwiengesa, microm, casageo, GeoBasis-DE /BKG, OpenStreetMap CC-BY-SA n Sehr gute Wohnlage n Gute bis sehr gute Wohnlage n Gute Wohnlage n Durchschnittliche bis gute Wohnlage n Durchschnittliche Wohnlage n Einfache bis durchschnittliche Wohnlage n Einfache Wohnlage n Sonstige Flächen Eisenbahn Straßen Die besten Wohnlagen in Leipzig sind: Böhlitz-Ehrenberg (in Teilen), Gohlis-Süd, Schleußig, Südvorstadt (in Teilen), Waldstraßenviertel, Zentrum Süd (insbesondere Musikerviertel), Zentrum West (insbesondere Bachviertel), Markkleeberg. 5
6 STADTMARKTBERICHT LEIPZIG Glossar Wohnlage Die Wohnlage beschreibt die Lagequalität des Wohnumfeldes. Sie ist eine wichtige Einflussgröße auf Grundstücks- und Wohnungspreise sowie das lokale Mietpreisniveau. Hinsichtlich ihrer Definierung fließen Informationen zur städtebaulichen Einbindung, des soziodemografischen Umfelds sowie immobilienspezifische Kriterien, wie Attraktivität (Zuzugsvolumina, Nähe zu Grünanlagen, Distanz zu Industrieflächen) Bevölkerungszusammensetzung des Wohngebiets (sozialer Status) Bauliche Struktur (Wohnungsgrößen Neubau/Bestand) in das Berechnungsmodell ein. Unterschieden wird dabei zwischen folgenden vier Hauptkategorien, zwischen denen jeweils noch Übergangskategorien liegen: Sehr gute Wohnlage: Besonders imageträchtige Innenstadtrandlagen und Villengegenden, sowie besonders begehrte Wohnlagen Gute Wohnlage: Traditionell gefragte Wohnlagen, typischerweise urbane In-Viertel, ruhige Wohngegenden mit ausreichender bis guter Infrastruktur und positivem Image Durchschnittliche Wohnlage: Gebiete ohne die Mängel der einfachen und die Vorzüge der guten Lage Einfache Wohnlage: Abgelegene Wohngebiete mit überwiegend geschlossener, stark verdichteter Bebauung, unzureichender Infrastruktur und/oder Nähe zu größeren Gewerbegebieten, Industriegebieten oder stark frequentierten Verkehrsachsen Die Aufbereitung auf Ebene der Baublöcke in siebenstufiger Klassifikation erlaubt sehr genaue und differenzierte Aussagen zur Wohnlage. Für Baublöcke ohne Wohnnutzung, mit überwiegend gewerblicher Nutzung, mit weniger als fünf Haushalten und/oder einem Grünflächenanteil > 80 % wird keine Wohnlage ausgewiesen. Wohnungsmieten und -preise Wohnungsmieten werden für Erstbezug (Neubau und Sanierung) und Wiedervermietung bzw. Wiederverkauf in Euro/qm Wohnfläche ausgewiesen und gelten idealtypisch für eine Wohnung mit 3 Zimmern mit ca qm Wohnfläche und Standardausstattung. Da die Ausstattung und Größe standardisiert ist, stellt die Mietpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Mieten sind Nominalwerte. Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Es werden Minimal-, Maximal- und Durchschnittswerte jeweils für Erstbezug und Wiederbezug ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalmieten wie auch Preise umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Einfamilienhäuser Kaufpreise für Einfamilienhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für Bestandsobjekte (Wiederverkauf, maximal 20 Jahre alt) mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße (i.d.r qm Grundstück); das Dachgeschoss ist üblicherweise nicht ausgebaut. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Erfasst werden die Kaufpreise ohne Nebenkosten. Es werden ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. 6
7 Reihenhäuser Kaufpreise für Reihenhäuser werden in Euro als Gesamtkaufpreis ausgewiesen und gelten für ein Reihenmittelhaus mit qm Wohnfläche, Standardausstattung und Standardgrundstücksgröße; Dachgeschossausbau ist vorbereitet. Da die Ausstattung und Grundstücksgröße standardisiert sind, stellt die Kaufpreisspanne im Wesentlichen eine von der Lage bzw. dem Mikrostandort beeinflusste Variationsbreite dar. Die angegebenen Preise sind Nominalwerte. Erfasst werden die Kaufpreise jeweils für Neubau/Erstbezug und Wiederverkauf und zwar ohne Nebenkosten. Es werden jeweils ein Minimal-, Maximal- und Durchschnittswert ausgewiesen. Minimal- bzw. Maximalwerte umfassen die untersten bzw. obersten 3-5 % des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entsprechen nicht dem absoluten Top-Kaufpreis (als Ausreißer definiert). Durchschnittspreise stellen den mittleren Wert über den definierten Gesamtmarkt dar. Die angegebenen Kaufpreise sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne. Wohnungsneubau/ Bautätigkeit Unter Baufertigstellungen wird die Fertigstellung der unter Baugenehmigungen definierten Baumaßnahmen verstanden. Haushalt Einen Haushalt bilden alle Personen, die gemeinsam wohnen und wirtschaften und insbesondere ihren Lebensunterhalt gemeinsam finanzieren (Mehrpersonenhaushalt). Wer allein wirtschaftet, bildet einen eigenen Haushalt (Einpersonenhaushalt) und zwar auch dann, wenn er mit anderen Personen eine gemeinsame Wohnung hat. SVP-Beschäftigte Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer sind alle Arbeiter und Angestellten einschließlich der zu ihrer Berufsausbildung Beschäftigten (Auszubildende u.a.), die kranken-, renten-, pflegeversicherungspflichtig und/oder beitragspflichtig sind zur Bundesagentur für Arbeit (Arbeitslosenversicherung nach dem Arbeitsförderungsgesetz AFG) oder für die von den Arbeitgebern Beitragsanteile zu den gesetzlichen Rentenversicherungen zu entrichten sind. Arbeitslose Arbeitslose sind Arbeitsuchende bis zur Vollendung des 65. Lebensjahres, die nicht oder weniger als 15 Stunden wöchentlich in einem Beschäftigungsverhältnis stehen, die nicht Schüler, Studenten oder Teilnehmer an Maßnahmen der beruflichen Weiterbildung, nicht arbeitsunfähig erkrankt, nicht Empfänger von Altersrente sind und für eine Arbeitsaufnahme als Arbeitnehmer sofort zur Verfügung stehen. Arbeitslose müssen sich persönlich bei ihrer zuständigen Arbeitsagentur oder dem nach SGB II zuständigem Träger gemeldet haben. Definition: Arbeitslose in % aller zivilen Erwerbspersonen (abhängig zivile Erwerbspersonen, Selbständige, mithelfende Familienangehörige). Aufgrund der verbesserten Datengrundlage steht diese Quote seit dem Berichtsmonat Januar 2009 im Mittelpunkt der Berichterstattung der Bundesagentur für Arbeit. Impressum Herausgeber: PlanetHome AG, Apianstraße 8, München/Unterföhring. Bildnachweis: Fotolia, Shutterstock. 7
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