Wohnraumüberlassung an Gesellschafter oder Begünstigte
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- Carin Dresdner
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1 Umsatzsteuerliche Folgen der Wohnraumüberlassung an Gesellschafter oder Begünstigte Die Rechtsprechung des BFG am Prüfstand vor dem VwGH Dr. Barbara Wisiak
2 Problemstellung GmbH/Stiftung errichtet Einfamilienhaus Überlassung an Gesellschafter/Begünstigten - zu fremdüblichen Konditionen? - Vertragsgestaltung - Luxus - marktübliches Mietentgelt - deckt Investitionen - deckt Investitionen nicht 2
3 Rechtlicher Rahmen Versagung des Vorsteuerabzuges, weil: - keine unternehmerische Tätigkeit 2 UStG - verdeckte Ausschüttungen 12 Abs 2 Z 2 lt a UStG - unecht steuerfreie Vermietung (Liebhaberei) 12 Abs 3 UStG Bemessungsgrundlage 4 UStG 3
4 Problemstellung GmbH/Stiftung errichtet Einfamilienhaus Überlassung an Gesellschafter/Begünstigten - zu fremdüblichen Konditionen? - Vertragsgestaltung - Luxus - marktübliches Mietentgelt - deckt Investitionen - deckt Investitionen nicht 4
5 Fremdübliche Konditionen? VwGH 29. Juni 2016, 2013/15/0301 Der tatsächlichen Erfüllung von zwischen nahestehenden Personen geschlossenen Rechtsgeschäften kommt, wie der Verwaltungsgerichtshof wiederholt betont hat, besonderes Gewicht für deren steuerliche Anerkennung zu (vgl. für viele VwGH vom 26. Mai 2010, 2006/13/0134) 5
6 Fremdübliche Konditionen? VwGH 16. Mai 2007, 2005/14/0083 VwGH 19. März 2013, 2009/15/0215 jederzeit im betrieblichen Geschehen einsetzbare Gebäude oder besonders repräsentative Gebäude (im Folgenden Luxusimmobilie ) 6
7 Luxusimmobilie? UFS vom 20. Juli 2012, RV/0378-G/09 Aufstockung eines Betriebsgebäudes (90 m 2 ) um Euro + Vermietung an Gesellschafter um 900,-/Monat Würdigung durch den UFS Fremdübliche Bedingungen kein Luxus steuerliche Anerkennung (VStA + ustpfl. Vermietung) 7
8 Luxusimmobilie? VwGH 23. Februar 2010, 2007/15/ über 340 m 2 und über m 2 Garten per se kein Luxus, Tatsachenfeststellungen fehlen VwGH 25. April 2013, 2010/15/ m 2 (zuzüglich "Einliegerwohnung 75 m 2 und Büro 25 m 2 ) samt Doppelgarage und Swimmingpool nicht Luxus, bloß weil nicht anderen AN zur Verfügung gestellt VwGH 10. Februar 2016, 2013/15/ m 2 luxeriös ( Euro) gebaut allein nicht entscheidungswesentlich 8
9 Problemstellung GmbH/Stiftung errichtet Einfamilienhaus Überlassung an Gesellschafter/Begünstigten - zu fremdüblichen Konditionen? - Vertragsgestaltung - Luxus - marktübliches Mietentgelt - deckt Investitionen - deckt Investitionen nicht 9
10 marktübliches Mietentgelt? BFG 6. November 2014, RV/ / Umgekehrtes Ertragswertverfahren BFG 24. November 2014, RV/ /2013 (fortges. Verfahren nach VwGH 25. April 2013, 2010/15/0139) - Renditemiete = angemessene Miete - geeignete Methode: umgekehrte Ertragswertverfahren BFG 19. Jänner 2015, RV/ / Renditeerwartung eines fremden Investors (berechnet nach umgekehrtem Ertragswertverfahren) 10
11 marktübliches Mietentgelt? VwGH 10. Februar 2016, 2013/15/ keine Renditeberechnung, wenn es funktionierenden Mietenmarkt gibt VwGH 29. Juni 2016, 2013/15/ Marktmiete für Gebäude dieser Ausstattung VwGH 15. September 2016, 2013/15/0256 (zur KESt) - Rz 14: funktionierender Mietenmarkt vom Steuerpflichtigen nachzuweisen - ansonsten abstrakte Berechnung lt. Rendite (3-5% des Kapitals) 11
12 marktübliches Mietentgelt? BFG 24. November 2014, RV/ / Erhebung des tats. Mietenmarktes - für vergleichbare Objekte kein Markt gegeben - > keine unternehmerische Tätigkeit (Gesamtbetrachtung) 12
13 marktübliches Mietentgelt? BFG 25. August 2015, RV/ / zu fremdüblichen Konditionen - zu marktüblichem Mietentgelt - > marktübliche Gestaltung - > steuerliche Anerkennung BFG 1. August 2016, RV/ / Vergleich mit tats. Mietenmarkt - Markt gegeben, aber Miete unüblich gering (Verhältnis: 650 Euro zu Euro) - > keine unternehmerische Tätigkeit 13
14 marktübliches Mietentgelt? BFG 28. September 2016, RV/ /2014 BFG 28. September 2016, RV/ /2016 BFG 4. Oktober 2016, RV/ / körperschaftsteuerl. neutrales Vermögen, wenn kein Mietenmarkt und Miete weit unter Renditemiete - ggf. keine wirtschaftl. Tätigkeit - Aufhebung & Zurückverweisung - Finanzamt muss Mietenmarkt erheben 14
15 Problemstellung GmbH/Stiftung errichtet Einfamilienhaus Überlassung an Gesellschafter/Begünstigten - zu fremdüblichen Konditionen? - Vertragsgestaltung - Luxus - marktübliches Mietentgelt - deckt Investitionen - deckt Investitionen nicht 15
16 Investition nicht gedeckt VwGH 15. September 2016, 2016/15/ Liebhaberei - unecht steuerfreie Umsätze - kein VStA 12 Abs 3 UStG davor: BFG 26. April 2016, RV/ /
17 Rendite nicht gedeckt BFG 5. August 2016, RV/ / Marktmiete 2.250,- <-> Renditemiete: 4.970,- (lt Gutachten; entspricht einer 3%igen Verzinsung des eingesetzten Kapitals) - Renditemiete daher mehr als doppelt so hoch wie bezahlte Miete - überwiegend verdeckte Ausschüttung - kein VStA 12 Abs 2 Z 2 lit a UStG
18 Diskussion marktübliches Mietentgelt Vergleichsbasis? Überzahlung denkbar? Auffüllung auf Mindestbemessungsgrundlage <-> verdeckte Ausschüttung? Investitionen nur für Mietenvergleich maßgeblich? 18
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