Wohnversorgung als Stiftungszweck. Erfüllung des Stiftungszwecks. Zuwendung von liquiden Mitteln zur Anmietung einer Wohnimmobilie von einem Dritten

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2 Wohnversorgung als Stiftungszweck Erfüllung des Stiftungszwecks Zuwendung von liquiden Mitteln zur Anmietung einer Wohnimmobilie von einem Dritten durch Sachzuwendungen (Nutzungszuwendungen) auf Basis von rechtsgeschäftlichen Mietverhältnissen (Mietvertrag) zwischen Stiftung und Begünstigten

3 Umsatzsteuer Überlassung von Wirtschaftsgütern (Wohnimmobilie, Yacht) an Stifter/Begünstigte als unternehmerische Tätigkeit? Ja Vorsteuerabzug aus Anschaffungs-/ Herstellungskosten Umsatzsteuerpflicht eines Leistungsentgelts Nein Kein Vorsteuerabzug Keine Umsatzsteuerpflicht eines Leistungsentgelts Vorteil einer unternehmerischen Tätigkeit : Steuerstundungseffekt, insbesondere bei Wohnimmobilien (hohe Investitionskosten mit 20 %-Steuersatz, lange Nutzungsdauer, 10 %-Satz für Wohnraummiete)

4 Umsatzsteuer Überlassung einer Wohnimmobilie Zum Zwecke der Einnahmenerzielung Unternehmerische Tätigkeit Zum Zwecke der Vorteilszuwendung Keine unternehmerische Tätigkeit Beurteilung der Art der Tätigkeit nach dem Gesamtbild der Verhältnisse. Vergleich zwischen den Umständen, unter denen der Begünstigte den Gegenstand tatsächlich nutzt, und den Umständen, unter denen eine Vermietung gewöhnlich ausgeübt wird (Fremdvergleich)

5 Umsatzsteuer Kriterien einer marktkonformen Vermietung EuGH (Rs Enkler, ebenso VwGH , 2007/15/0255) Dauer der Vermietung Zahl der Kunden Höhe der Einnahmen Zur Fremd(un)üblichkeit von Vermietungen gibt es in der Einkommensteuer umfangreiche Judikatur (vgl EStR 2000 Rz 1206ff).

6 Umsatzsteuer Höhe einer marktkonformen Miete VwGH (aao) hält bei Luxusimmobilien folgende von der FinVerw durchgeführte Berechnung für angemessen: AfA (Nutzungsdauer 67 Jahre) + Verzinsung der Investitionskosten + durchschnittliche Instandhaltungskosten + Risikoprämie für Leerstand der Immobilie

7 Umsatzsteuer Keine unternehmerische Tätigkeit trotz eines marktkonformen Mietentgelts? Missbrauch? EuGH (Weald Leasing): Steuervorteil aus Vorsteuerabzug führt zu keinem Missbrauch, sofern die die Umsätze betreffenden Vertragsbedingungen, insbesondere diejenigen betreffend die Festsetzung der Miethöhe, normalen Marktbedingungen entsprechen. Liebhaberei? Die Unionsrechtskonformität der umsatzsteuerlichen Liebhaberei ist höchst umstritten.

8 Ertragsteuern Übersicht ertragsteuerliche Behandlung I Fremdüblich und angemessen Rechtsgeschäftlicher Mietvertrag Nicht fremdüblich bzw. Nicht angemessen Ebene Privatstiftung Ebene Begünstigter - Einkünfte V+V - KSt: 25 % - Überschuss-Rechnung (außerbetriebliche Einkünfte) Mietzahlungen steuerlich nicht maßgeblich (Privataufwand) verdeckte Zuwendungen - Differenz zw. vereinbarter und marktkonformer Miete: - Mittelverwendung ergebnisunwirksam - KESt-Abfuhr Einkünfte aus Kapitalvermögen: Abgeltungswirkung ESt durch Einbehalt KESt durch Privatstiftung

9 Ertragsteuern Übersicht steuerliche Behandlung II Sach- / Nutzungszuwendung Ebene Privatstiftung - Mittelverwendung, keine Auswirkungen auf Ergebnis - KESt-Abfuhr Ebene Begünstigter Einkünfte aus Kapitalvermögen: Abgeltungswirkung auf ESt durch Einbehalt KESt durch Privatstiftung

10 Ertragsteuern Übersicht steuerliche Behandlung III Liebhaberei: gegebenenfalls ist bei unangemessenen Mietvereinbarungen zu prüfen, ob auf Seiten der Privatstiftung überhaupt eine Einkunftsquelle vorliegt. UFS /RV-0650-S/10: - mangels Fremdüblichkeit liegt keine steuerlich relevante Einkunftsquelle vor!

11 Angehörigenjudikatur I Rechtsgeschäftliche Beziehungen zwischen Stifter / Begünstigter Gemäß EStR Rz 1129: nahe Angehörige Privatstiftung Grundsätze für Rechtsbeziehungen mit nahen Angehörigen (EStR Rz 1127ff) für steuerliche Anerkennung maßgeblich

12 Angehörigenjudikatur II Vereinbarungen zwischen nahen Angehörigen (ertrag-) steuerlich anerkannt (EStR 1130), wenn nach außen ausreichend zum Ausdruck gebracht (Publizität) - Schriftlichkeit nicht dezidiert gefordert, aber geboten bzw. zu empfehlen eindeutiger, klarer und jeden Zweifel ausschließender Inhalt - ohne Schriftlichkeit schwer erreichbar Fremdüblichkeit der Bedingungen - aus Sicht beider Vertragsteile zu beurteilen

13 Angehörigenjudikatur III Miet- und Pachtverträge (EStR Rz 1206ff) Wesentliche Bestandteile, wie Bestandsgegenstand Zeitlicher Geltungsbereich Mietzinshöhe Wertsicherungsklauseln Schicksal von Mieterinvestitionen Instandhaltungspflichten Tragung Betriebskosten müssen mit genügender Deutlichkeit fixiert sein

14 Bewertung von Sach- /Nutzungszuwendungen I Gesetzliche Grundlage: 15 Abs 3 Z 2 lit b EStG lex specialis betreffend die Bewertung von Nutzungszuwendungen jener Betrag, der für geldwerte Vorteile im Zeitpunkt der Zuwendung hätte aufgewendet werden müssen (fiktive AK)

15 Bewertung von Sach- / Nutzungszuwendungen II StiftR Rz 252 Bewertung mit dem Mittelpreis des Verbraucherortes, wenn vergleichbare Wirtschaftsgüter am Markt bei Luxusimmobilien: aus Vereinfachungsgründen Mittelwert aus angemessener Verzinsung invest. Kapital + AfA und dem üblichen Mittelpreis des Verbraucherortes (max. am Markt erzielbarer Preis) SachbezugsVO nicht anwendbar neu: geplant ist Anpassung an Salzburger Steuerdialog 2010: sofern es keinen Mietenmarkt für Luxusimmobilien gibt, ausschließlich angemessene Verzinsung + AfA für Bewertung heranzuziehen

16 Bewertung von Sach- / Nutzungszuwendungen III Angemessene Verzinsung!? Zinssatz für Immobilien idr niedriger als jener von Kapitalanlagen am Kapitalmarkt (Pröll M. UFS 04/190 in Jakom ad 15 EStG Rz 69) risikoarmer Immobilienzinssatz 3 % 4 % (Wiesner RWZ 2011, 355) pauschale Aussagen über angemessene Verzinsung nicht möglich, da abhängig von Lage, Ort und Beschaffenheit der Immobilie (Petritz/Reinold ZUS 2012, 76)

17 Bewertung von Sach- / Nutzungszuwendungen IV Auswirkungen Höhe Zinssatz auf Bewertungsmethode angemessene Verzinsung + AfA Annahme: AK Immobilie EUR 2 Mio. AfA 1,5 % (Vernachlässigung Anteil Grund + Boden) Zinssatz 2% 3% 4% AfA Zinsen Wert Zuwendung p.a

18 Bewertung von Sach- / Nutzungszuwendungen V Beispiel Szbg Steuerdialog 2010: Bemessung (verdeckte) Zuwendung: Anschaffung Villa auf Mallorca durch PS: AK insgesamt 8,8 Mio Nutzung durch Begünstigten in 2008: 5 Wochen Keine Mietzahlung, Ansatz ortsübliche Miete für 5 Wochen durch StB: EUR ,00 Kosten (Zinsen, lfd Auf.) für PS in 2008: EUR ,00 Begünstigter hatte ganzjährige Nutzungsmöglichkeit Entscheidend ist tatsächliche ausschließliche Nutzung durch Begünstigten. Auch die auf die Zeit der Nichtnutzung entfallenden Kosten sind bei der Bemessung der Zuwendung auf Seiten des Begünstigten zu berücksichtigen. Falls StiftungsVSt absolut keine Dispositionsmöglichkeit über Immobilie hat evtl. Zurechnung wirtschaftl. Eigentum an Beünstigten (Zuwendung in Höhe voller AK!) Überlegungen gelten gleichermaßen für andere Luxusgüter!

19 Beispiel Steuerstundungseffekt Anschaffung eines Penthouses durch PS um 1 Mio + USt ,- (Grundanteil ,-), eigenkapitalfinanziert: Angemessene Netto-Miete: AfA (1,5 %) ,- Zinsen (Immobilienzinssatz: 3 %) ,- Laufende Kosten (zb Instandhaltung, GrSt) 4.500, ,- Steuerersparnis durch Vorsteuerabzug: ,- Jährliche Steuerbelastung Ust 10% [4.800] + KSt 25% [7.500] ,- BW jährl. Steuerzahlungen (20 Jahre, 3 %) ,- BW jährl. Steuerzahlungen (20 Jahre, 2 %) ,-

20 Wir danken für Ihre Aufmerksamkeit! Kontaktdaten: WP und StB Mag. Michael Singer ECA Singer und Katschnig Steuerberatungs GmbH Tel: 0463 / singer@eca-klagenfurt.at Univ.Prof. MMag. Dr. Johannes Heinrich Institut für Rechtswissenschaft Alpen-Adria-Universität Klagenfurt Tel: 0463 / Johannes.Heinrich@aau.at