Public Breakfast 8. Mai 2012 Aktuelles aus dem Steuerrecht

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1 8. Aktuelles aus dem Steuerrecht

2 Agenda Auswirkungen des Sparpakets 2012 auf KöR: 1.) Umsatzsteuer: Vermietung und Vorsteuerabzug 2.) KöSt: Immobilienertragssteuer Slide 2

3 Änderungen bei der Umsatzsteuer Möglichkeit zur Option zur Steuerpflicht wird eingeschränkt Verlängerung der Vorsteuer-Berichtigungsfrist ( Beobachtungszeitraum ) von 10 auf 20 Jahre Slide 3

4 Umsatzsteuer Vermietung und VSt-Abzug Alte Rechtslage: Kein VSt-Abzug für KöR bei der Errichtung von Gebäuden im nichtunternehmerischen Bereich (zb Hoheitsbereich) Externer Vermieter konnte bisher wählen, ob er ust-frei (ohne VSt-Abzug) vermietet oder zur USt-pflicht optiert Modell: Vermieter (externer oder ausgegliederter Rechtsträger ) errichtet das Gebäude und vermietet es anschließend ust-pflichtig an die KöR Vermieter steht VSt-Abzug zu Die KöR kann sich zwar die Vorsteuern auf die Miete nicht abziehen, der Vermieter optiert aber nach Ablauf von 10 Jahren zur umsatzsteuerfreien Vermietung Vermieter vermietet nach 10 Jahren steuerfrei, ohne dass er Vorsteuern berichtigen muss Slide 4

5 Umsatzsteuer Vermietung und VSt-Abzug Änderung Sparpaket 2012: Option zur Umsatzsteuerpflicht nur mehr möglich, wenn Mieter das Grundstück oder baulich abgeschlossenen, selbständigen Teil nahezu ausschließlich für Umsätze nutzt, für die ein VSt-Abzug zusteht! nahezu ausschließlich : max. 5% Umsätze, die nicht zum VSt-Abzug berechtigen gilt für Bestandverhältnisse, die ab 1. September 2012 beginnen (keine Rückwirkung) Datum der Innutzungnahme entscheidend (nicht Vertragsdatum) Slide 5

6 Umsatzsteuer Vermietung und VSt-Abzug Ausnahme: - Grundstück wird für Umsätze verwendet, für die Beihilfe gem. GSBG zusteht (zb Krankenanstalten und Pflegeheime) Option weiter möglich! Übergangsregelung: - Gebäude wird vom Vermieter selbst errichtet und mit der Errichtung des Gebäudes wird vor dem begonnen - Baubewilligung liegt vor und mit tatsächlicher Bauausführung begonnen Slide 6

7 Vorsteuerberichtigung bei Änderung der Verhältnisse die Berichtigungsfrist wird verlängert Alte Rechtslage Gebäude im Anlagevermögen: Vorsteuerkorrektur bei Nutzungsänderung innerhalb des 10-jährigen Berichtigungszeitraums (genau: die ersten 9 Jahren, die auf das Jahr der erstmaligen Verwendung folgen) Keine Vorsteuerkorrektur, wenn ein Gebäude 10 Jahre zur Erzielung von steuerpflichtigen Umsätzen genutzt worden ist (zb steuerpflichtige Vermietung) Nach 10 Jahren konnte das Gebäude steuerfrei privat verwendet, veräußert oder steuerfrei vermietet werden Neue Rechtslage Der 10-jährige Beobachtungszeitraum wird auf 20 Jahre verlängert Die Aufzeichnungen für betroffene Grundstücke müssen 22 Jahre aufbewahrt werden Gilt für Grundstücke, die der Unternehmer (Vermieter) erstmals nach dem im Anlagevermögen verwendet oder nutzt Bei Vermietung zu Wohnzwecken: Vertragsschluss nach dem

8 Umsatzsteuer - Beispiel Vermietung: Vermieter errichtet Gebäude selbst: Mietvertrag mit KöR am abgeschlossen Tatsächlicher Baubeginn (mit Baubewilligung) am Innutzungnahme des Gebäudes durch KöR am Vermieter möchte bis steuerpflichtig, danach nur noch steuerfrei vermieten Die KöR untervermietet an eine Bank (nur zu 7% VSt-abzugsberechtigt) Lösung: Vermieter kann zur USt optieren, da Übergangsregelung greift (Baubeginn vor dem ) Vermieter kann Vorsteuern für Gebäudeerrichtung geltend machen Da erstmalige Nutzung im Anlagevermögen nach dem jähriger Vorsteuerberichtigungszeitraum Wechsel zur steuerfreien Vermietung ab 2023: jährliche Vorsteuerberichtigung von 5% (1/20) Untervermietung: zwingend unecht umsatzsteuerfrei! Slide 8

9 Agenda Auswirkungen des Sparpakets 2012 auf KöR und gemeinnütziger Rechtsträger : 1.) Umsatzsteuer: Vermietung und Vorsteuerabzug 2.) KöSt: Immobilienertragssteuer Slide 9

10 Behandlung von Grundstücken bei KöR BgA 5 (1) EStG BgA 4 (1) EStG G+B! BgA 5 Ziff. 6 KStG Vermögensverwaltung (außerhalb BgA) Hoheitsbereich Alt steuerpflichtig steuerfrei steuerfrei steuerfrei steuerfrei Neu (Verkauf ab ) steuerpflichtig steuerpflichtig* steuerfrei steuerpflichtig* steuerpflichtig* * mit Übergangsregelung Slide 10

11 Alt-Grundstücke Grundstücke zum nicht steuerverhangen und nicht nach dem angeschafft Anschaffungen bis ohne Umwidmung seit Veräußerungsgewinn = 14% des Veräußerungserlöses; besonderer Steuersatz 25% In Summe Steuersatz von 3,5% bezogen auf Veräußerungserlös Kein Abzug von Werbungskosten, kein Ansatz von Inflationsabschlag Auf Antrag : Veräußerungsgewinn = Veräußerungserlös adaptierte AKO Inflationsabschlag zulässig (Verkauf /Umwid. > 10 J. ab Anschaffung: 2% p.a.; max. 50%) Anschaffungen bis mit Umwidmung seit Werbungskosten nur nach 30c EStG (Mitteilung Selbstberechnung) Veräußerungsgewinn = 60 % des Veräußerungserlöses; besonderer Steuersatz 25% In Summe Steuersatz von 15% bezogen auf Veräußerungserlös Kein Abzug von Werbungskosten, kein Ansatz von Inflationsabschlag Auf Antrag : Veräußerungserlös adaptierte AKO Inflationsabschlag zulässig Werbungskosten nur nach 30c EStG Slide 11

12 Neu-Grundstücke Grundstücke zum steuerverhangen oder nach dem angeschafft Anschaffungen ab Veräußerungsgewinn = Differenz zwischen Veräußerungserlös und (adaptierten) AKO Kein Abzug von Werbungskosten, Ausnahme 30c EStG Steuersatz von 25% bezogen auf den Veräußerungsgewinn Bei Veräußerung nach Ablauf des 10. Jahres seit der Anschaffung / Umwid.: Inflationsabschlag von 2% p.a, max. 50% des Veräußerungsgewinnes Bei max. Inflationsabschlag Steuersatz von 12,5% Slide 12

13 Adaptierte Anschaffungskosten Entsprechen dem steuerlichen Buchwert: Tatsächliche Anschaffungskosten abzügl. Afa, die bei VuV angesetzt wurde zuzügl. Herstellungsaufwand und Instandsetzungsaufwendungen, soweit nicht bei VuV abgezogen abzügl. steuerfreier Beträge gem. 28 (6) EStG (Zuwendungen aus öffentlichen Mitteln) = adaptierte AKO Anschaffungsnebenkosten: Käuferprovision Makler und Vertragserrichtungskosten GrESt und Eintragungsgebühr Abzugsfähig bei Verkäufer: Kosten izm Mitteilung, Selbstberechnung u. Entrichtung der Steuer ( 30 c EStG) Nicht abzugsfähig sind: Verkäuferprovision an Makler und Kosten für Inserate Kosten von Bewertungsgutachten Fremdkapitalzinsen Slide 13

14 Sonstiges: Selbstberechnung: Veranlagung: Verluste: Parteienvertreter (RA/Notar), die GrESt-Selbstberechnung vornehmen Ab dem verpflichtend auch ImmoESt Selbstberechnung Aufgrund Angaben des Steuerpflichtigen (KöR) Steuer gilt damit als abgegolten (wie KESt), Veranlagung optional möglich Fälligkeit: 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Monats Wenn keine Selbstberechnung oder unrichtige Angaben oder Option Vorauszahlung (25% d. Bmgl.) bis zum 15. Tag des auf den Kalendermonat des Zuflusses zweitfolgenden Monats Verlustausgleich nur mit Gewinnen aus privaten Grundstücksverkäufen des selben Jahres Verlust nicht vortragsfähig Slide 14

15 Danke für Ihre Aufmerksamkeit! Christian Weber, Wien (01) DW 3231