Inhaltsverzeichnis. I. Laufende Besteuerung von Immobilien im Privatvermögen

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1 Vorwort... III Widmung... V Autorenverzeichnis... VII Abkürzungsverzeichnis... XXI I. Laufende Besteuerung von Immobilien im Privatvermögen A. Einleitung... 1 B. Gesetzliche Bestimmungen bis zum Grundsätzliches Abschreibung bei Vermietungsobjekten Teilabsetzungen... 2 a) Herstellungsaufwand... 2 b) Instandhaltungsaufwand... 3 c) Instandsetzungsaufwand... 3 d) Außergewöhnliche Aufwendungen Subventionen Werbungskosten Liebhaberei Privatnutzung Eigennutzung einer bisher vermieteten Liegenschaft Erstmalige Vermietung Verkauf von Liegenschaften... 7 a) Allgemeines... 7 b) Sonstige Rechtsfolgen des Verkaufs Schenkung von Liegenschaften... 7 a) Folgen für Geschenkgeber für unentgeltliche Übertragungen... 7 b) Folgen für Geschenknehmer für unentgeltliche Übertragungen... 8 C. Gesetzliche Bestimmungen ab dem Abschreibung bei Vermietungsobjekten Teilabsetzungen a) Herstellungsaufwand b) Instandhaltungsaufwand c) Instandsetzungsaufwand d) Außergewöhnliche Aufwendungen Eigennutzung einer bisher vermieteten Liegenschaft Erstmalige Vermietung XI

2 5. Verkauf von Liegenschaften a) Sonstige Rechtsfolgen des Verkaufs Nachversteuerung b) Sonstige Rechtsfolgen des Verkaufs Schenkung von Liegenschaften und Übertragung von Todes wegen Verlustverrechnung II. Veräußerung von Grundstücken im Privatvermögen A. Einleitung B. Allgemeine Regelungen Rechtslage vor StabG Rechtslage nach StabG a) Grundsätzliches b) Was fällt unter die ImmoESt? Neue Rechtslage nach dem StRefG 2015/ Unentgeltliche Erwerbsvorgänge a) Schenkung gemischte Schenkung b) Erbauseinandersetzung c) Vorweggenommene Erbfolge C. Besteuerung von Neufällen Was gilt als Neufall? Wie wird der Veräußerungsgewinn bei einem Neufall ermittelt? Inflationsabschlag bis Kosten im Zusammenhang mit der Veräußerung Sonderfall Vorsteuerkorrektur D. Besteuerung von Altfällen Was gilt als Altfall? Wie wird der Veräußerungsgewinn bei einem Altfall ermittelt? Pauschaler Ansatz von Anschaffungskosten Nachversteuerung von begünstigtem Herstellungsaufwand Sonderbestimmung für erstmalige Vermietung von Altfällen Gesplittete Betrachtungsweise durch Aufgabe der Einheitstheorie E. Besteuerung von umgewidmeten Grundstücken Grundsätzliches Prinzip der Umwidmungsbesteuerung Fallkonstellationen der Umwidmungsbesteuerung a) Altfall b) Umwidmungsaltfall c) Umwidmungsneufall Inflationsabschlag und Regeleinkünfteermittlung bei umgewidmeten Grundstücken Zusammenfassung F. Befreiungsbestimmungen XII

3 1. Hauptwohnsitzbefreiung a) Hauptwohnsitzbefreiung I b) Hauptwohnsitzbefreiung II Selbst hergestellte Gebäude Enteignungen und sonstige Wertverluste G. Besonderer Steuersatz für Grundstücksveräußerungen Grundsätzliche Regelung Veranlagungsoption Regelbesteuerungsoption Verlustvortrag und Verlustausgleich Beschränkt Steuerpflichtige H. Welche Immobilienverkäufe sind nun noch steuerfrei möglich? Ausländisches Immobilienvermögen Beteiligung über eine vermögensverwaltende Personengesellschaft I. Gewinner und Verlierer der neuen Grundstücksbesteuerung III. Umsatzsteuerliche Behandlung von Immobilien A. Steuerpflicht oder Steuerfreiheit B. Anzuwendende Steuersätze Art der Leistung C. Kleinunternehmer D. Unechte Befreiung Regelung ab E. Ist-Besteuerung und Versteuerung von Anzahlungen F. Vermietung durch ausländische Unternehmer G. Umsatzsteuer von Vorleistungen H. Umsatzsteuer bei teilweiser Privatnutzung I. Sonderfälle des Vorsteuerabzuges Mietenpool Miteigentumsgemeinschaften J. Umsatzsteuer bei Verkauf, Schenkung und Aufgabe K. Umsatzsteuer bei Übergang von Todes wegen L. Belegaufbewahrung M. Umsatzsteuer bei Bauleistungen Grundsätze Mit einer Bauleistung beauftragter Unternehmer Unternehmer, der üblicherweise Bauleistungen erbringt N. Hausverwalter und Vermieter Rechnungsausstellung Grundsätze Mietvorschreibung und fortlaufende Nummer Umsatzsteuervoranmeldung O. Überprüfungsmöglichkeit der UID XIII

4 P. Vorsteuerabzug und Abgabenhinterziehung Q. Bemessungsgrundlage Normalwert XIV IV. Neuerungen im Umsatzsteuergesetz A. Einleitung B. Neuregelung der Option zur Steuerpflicht ( 6 Abs 2 UStG ivm 6 Abs 1 Z 16 UStG) Grundsätzliches Bisherige Rechtslage Die Neuregelung im Detail a) Was fällt unter den Begriff Grundstück bzw baulich abgeschlossener, selbständiger Teil des Grundstücks? b) Wovon hängt die Optionsmöglichkeit nun ab? c) Nahezu ausschließliche Nutzung d) Erforderliche Nachweise für die Optionsausübung e) Konsequenzen des Über- bzw Unterschreitens der 5 %-Grenze f) Nachweis oder Glaubhaftmachung der (künftigen) Optionsausübung Welche Vermietungstätigkeiten fallen nicht unter die Neuregelung? a) Vermietung von Grundstücken für Wohnzwecke b) Vermietung und Verpachtung von Maschinen und sonstigen Vorrichtungen c) Beherbergung in eingerichteten Wohn- und Schlafräumen, Vermietung von Grundstücken für Campingzwecke d) Vermietung von Parkplätzen Ausnahmen für Beihilfebezieher nach dem GSBG Übergangsbestimmung zur Optionsmöglichkeit a) Allgemeines b) Bereits begonnene Miet- und Pachtverhältnisse c) Gebäudeerrichtung vor dem d) Zusammenfassung C. Besonderheiten bei Leistungen von Wohnungs eigentumsgemeinschaften D. Verlängerung des Vorsteuerberichtigungszeitraumes ( 12 Abs 10 UStG) Bisherige Regelung Neuregelung Übergangsbestimmung zur Vorsteuerkorrektur Zusammenfassung E. Zusammenfassende Beispiele F. Aufbewahrungspflicht G. Fazit H. Regelung der Ist-Besteuerung durch das AbgÄG

5 I. Neuregelung der Überrechnung bei Ist-Besteuerung durch das StRefG 2015/ V. Bauherrenmodelle Vorsorgemodelle A. Grundzüge der Besteuerung Allgemeines Mietenpool B. Großer Bauherr Voraussetzungen Folgen C. Kleiner Bauherr Voraussetzungen Folgen D. Vorsorgewohnung Voraussetzungen Folgen VI. Immobilien und Betriebsvermögen A. Gewinnermittlung B. Besteuerung von Veräußerungsgewinnen und Entnahmen Grund und Boden a) Allgemeines b) Steuersatz, Inflationsabschlag c) Aufteilung Grund und Boden bzw Gebäude d) Betriebsausgaben e) Altvermögen f) Entnahmen g) Zusammenfassung Gebäude C. Einlagen Grund und Boden Gebäude D. Besondere Bestimmungen für E-A-Rechner E. Besondere Regelungen bei Mitunternehmerschaften Entgeltliche Vorgänge Unentgeltliche Vorgänge F. Wechsel der Gewinnermittlung Auswirkungen auf Grund und Boden und Gebäude G. Übertragung stiller Reserven nach 12 EStG Voraussetzungen Einschränkungen XV

6 H. Instandsetzungsarbeiten I. Normalabschreibung J. Beschleunigte Abschreibung bei Denkmalschutz K. Ausnahmen vom besonderen Steuersatz L. Entrichtung der Steuer, Veranlagung M. Verlustausgleich N. Immobilien und Betriebsaufgabe/Betriebsveräußerung O. Besteuerung von Körperschaften isd 7 Abs 3 KStG P. Steuerpflicht ausländischer betrieblicher Investoren und Körperschaften Q. Besteuerung beschränkt steuerpflichtiger inländischer Körperschaften R. Immobilien und Umgründungen Einbringungen gem Art III UmgrStG Alt-Grund und Boden Umgründungen izm Immobilien und Verkehrsteuern S. Sonstige Überlegungen, Gestaltungsmöglichkeiten XVI VII. Immobilien und Privatstiftung A. Grundsätze einer Privatstiftung Allgemeine Grundlagen Tätigkeiten der Privatstiftung Abgabenrechtliche Aspekte der Privatstiftung B. Stiftungsakt Allgemeines Stiftungseingangssteuer Grunderwerbsteuergesetz Zuwendung von betrieblichen Immobilien a) Unentgeltliche Übertragung von Betrieben, Teilbetrieben oder Miteigentumsanteilen auf eine Privatstiftung b) Unentgeltliche Übertragung einzelner Immobilien aus dem Betriebs vermögen auf eine Privatstiftung c) Exkurs: Zuwendungsfiktion des 27 Abs 5 Z 7 EStG d) Grunderwerbsteuer und Stiftungseingangssteuer Zuwendung von privaten Immobilien a) Ertragsteuerliche Konsequenzen der Zuwendung b) Grunderwerbsteuerliche Konsequenzen c) Zuwendung einer Liegenschaft unter Zurückbehaltung einer persönlichen Dienstbarkeit aa) Ertragsteuerliche Konsequenzen bb) Grunderwerbsteuerliche Konsequenzen C. Besteuerung einer Privatstiftung

7 1. Einkünfteermittlung Besteuerung mit Zwischensteuer a) Allgemeines b) Einkünfte aus Immobilienfonds c) Einkünfte aus Immobilienaktien d) Verkauf von Immobilien Besteuerung mit Körperschaftsteuer a) Allgemeines b) Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft c) Einkünfte aus Gewerbebetrieb d) Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung e) Sonstige Einkünfte D. Entnahme einer Immobilie Ertragsteuerliche Konsequenzen auf Ebene der Privatstiftung Bewertung der Zuwendungen a) Betriebsvermögen b) Außerbetriebliche Sphäre Erfassung der Einkünfte bei den Begünstigten E. Beendigung einer Privatstiftung Widerruf a) Widerruf einer vor dem errichteten Privatstiftung b) Widerruf einer nach dem errichteten Privatstiftung c) Grunderwerbsteuer Auflösung VIII. Immobilienfonds A. Konzept B. Entwicklung des Immobilienfonds in Österreich C. Überblick über die Besteuerungssystematik D. Laufende Besteuerung Gewinne von ausländischen Immobilien KESt-Endbesteuerung für Privatanleger E. Besteuerung der Anteilsveräußerung F. Übersicht: Behandlung von Anlegern Natürliche Person mit Privatvermögen a) Besteuerung der laufenden Einkünfte b) Besteuerung der Anteilsveräußerung Natürliche Person mit Betriebsvermögen a) Besteuerung der laufenden Einkünfte b) Besteuerung der Anteilsveräußerung Juristische Person mit Betriebsvermögen a) Besteuerung der laufenden Einkünfte b) Besteuerung der Anteilsveräußerung XVII

8 4. Juristische Person mit Einkünften aus Kapitalvermögen a) Besteuerung der laufenden Einkünfte b) Besteuerung der Anteilsveräußerung Privatstiftung a) Besteuerung der laufenden Einkünfte b) Besteuerung der Anteilsveräußerung G. Besteuerung von Steuerausländern H. Besteuerung von ausländischen Immobilienfonds I. Ausblick Die Behandlung von Spezialfonds Vermögenszuwachsbesteuerung Fazit IX. Selbstberechnung und Abfuhr A. Grundsätzliches: Drei mögliche Vorgangsweisen B. Abgabe einer Abgabenerklärung gem 10 Abs 1 GrEStG ( 30c Abs 1 EStG) sowie Leistung einer besonderen Vorauszahlung Gesetzliche Verpflichtung zur Abgabenerklärung nach 10 GrEStG Erklärungspflichten Mitzuteilende Informationen Besondere Vorauszahlung a) Verpflichtung zur Entrichtung einer besonderen Vorauszahlung b) Ermittlung und Mitteilung der Höhe der besonderen Vorauszahlung in bestimmten Fällen c) Keine besondere Vorauszahlung in bestimmten Fällen d) Höhe und Bemessungsgrundlage der besonderen Vorauszahlung e) Zufluss f) Frist zur Entrichtung der besonderen Vorauszahlung g) Entrichtung der besonderen Vorauszahlung durch den Steuerpflichtigen Pflichten und Haftung des Parteienvertreters Abgabe einer Steuererklärung C. Leistung einer besonderen Vorauszahlung ohne Vorliegen einer Erklärung gem 10 GrEStG D. Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer gem 11 GrEStG ( 30 c Abs 2 EStG) Gesetzliche Verpflichtung Mitteilungsverpflichtung und mitzuteilende Informationen Grundsatz und Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer Unterbleiben der Selbstberechnung XVIII

9 5. Veräußerung von Grundstücken aus einer Verlassenschaft Bemessungsgrundlage der Immobilienertragsteuer Vorlage von Unterlagen vom Veräußerer an den Parteienvertreter Unterlagen zum Nachweis der Sachverhaltselemente für die Berechnung der Immobilienertragsteuer Fälligkeit der Immobilienertragsteuer Zuflusszeitpunkt a) Zuflusszeitpunkt allgemein b) Zuflusszeitpunkt der Einkünfte bei Ratenzahlung c) Überschneidung Fälligkeit ImmoESt und Einreichfrist Jahreserklärung d) Zeitpunkt des Zuflusses bei Veräußerung von Grundstücken aus dem Betriebsvermögen e) Zeitpunkt der Mitteilung und des Zuflusses liegen ungeplant über ein Jahr auseinander f) Abfuhr der ImmoESt von in Mit- oder Gesamthandeigentum stehenden Grundstücken Befreiung von der ImmoESt-Berechnung a) Hauptwohnsitzbefreiung, Herstellerbefreiung b) Veräußerung infolge eines behördlichen Eingriffs c) Tauschvorgang im Zusammenhang mit Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahren d) Grundstücksveräußerungen bei bestimmten beschränkt steuerpflichtigen Körperschaften e) Der Zufluss erfolgt voraussichtlich später als ein Jahr nach dem Veräußerungsgeschäft f) Bei der Veräußerung von Grundstücken des Betriebsvermögens werden die stillen Reserven gem 12 EStG übertragen oder einer Übertragungsrücklage zugeführt g) Der Veräußerungserlös wird in Form einer Rente geleistet h) Das Grundstück wird zwangsversteigert i) Vornahme einer Mitteilung trotz Befreiung Abgeltungswirkung a) Grundsatz (Regelfall) b) Ausnahme vom Grundsatz Veranlagungsoption Regelbesteuerungsantrag Haftung des Parteienvertreters a) Haftung Grundkonstellation b) Strengere Haftung in besonderen Fällen Körperschaften E. Inkrafttreten F. Vergleich und zusammenfassende Darstellung der besonderen Vorauszahlung und der Selbstberechnung XIX

10 X. Grunderwerbsteuer neu A. Allgemeines B. Bemessungsgrundlage Der Wert der Gegenleistung Der gemeine Wert als Ersatz- oder Mindestbemessungsgrundlage bis Der Einheitswert als Bemessungsgrundlage bis und in Sonderfällen a) Der dreifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage bei Erwerben innerhalb des Familienverbands und bei Anteilsvereinigungen (Rechtslage bis ) b) Der einfache Einheitswert als Bemessungsgrundlage bei Erwerben von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken c) Der zweifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage bei Umgründungen (Rechtslage bis ) Die Bemessungsgrundlage ab C. Tarif Rechtslage von bis Rechtslage ab a) Entgeltliche und unentgeltliche Erwerbe isd 7 Abs 1 Z 1 GrEStG nf b) Stufentarif isd 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG nf c) Zusammenrechnung isd 7 Abs 1 Z 2 lit a GrEStG nf d) Verteilung der GrESt gem 7 Abs 3 GrEStG nf D. Sonderfrage Anteilsvereinigung E. Befreiungsbestimmungen Freibetrag für Betriebsübertragungen a) Rechtslage bis b) Rechtslage ab Befreiung des Erwerbs zwischen Ehegatten bzw eingetragenen Partnern zur Schaffung oder Errichtung einer Wohnstätte a) Rechtslage bis b) Rechtslage ab Weitere Befreiungsbestimmungen F. Entstehen der Steuerschuld G. Steuerschuldner Stichwortverzeichnis XX