Die neue Immobiliensteuer

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1 Die neue Immobiliensteuer Univ.-Prof. MMag. Dr. Christoph Urtz 22. Mai 2012

2 Einleitung * 1. Stabilitätsgesetz 2012: Veröffentlichung in BGBl I 2012/22 Regelungen sind ab in Kraft getreten * Altfälle und Neufälle : Tritt grundsätzlich in Kraft für Veräußerungen ab Dies gilt auch für Altfälle, dh wenn Spekulationsfrist bereits abgelaufen ist, aber Veräußerung ab erfolgt! Bei Altfällen aber günstige Pauschalbesteuerung mit 15% oder 3,5% vom Verkaufspreis * Auswirkung: Abschaffung der 10-jährigen Spekulationsfrist; Grundstücksveräußerungen sind immer steuerpflichtig * Günstiger Steuersatz von 25% (vorher: progressiv bis 50%) 2

3 Einleitung (2) * Befreiungsbestimmungen anwendbar Hauptwohnsitzbefreiung (wie nach der alten Rechtslage) Hauptwohnsitzbefreiung neu Befreiung für selbst hergestellte Gebäude * Grundsätzlich Gleichbehandlung von Grundstücken im Betriebsvermögen (auch hier Steuersatz von 25%) * Grundsätzlich Veranlagung (dort wird Steuersatz von 25% angewendet) * Ab 2013 aber: Abfuhr einer Immobilienertragsteuer und Selbstberechnung durch Parteienvertreter (Rechtsanwälte/Notare) sofern auch die GrESt selbst berechnet wird 3

4 Grundtatbestand Veräußerung: Betrifft "Neufälle + Altfälle gleichermaßen * Grundstück ist am steuerverfangen und wird ab dem veräußert (Neuregelung tritt ab in Kraft) Neufall * Grundstück ist am NICHT steuerverfangen und wird ab dem veräußert Altfall Auch steuerpflichtig nach der neuen Rechtslage, wenn Verkauf ab 1.4. Aber diesfalls treten die besonderen Tatbestände des 30 Abs 4 Z 1 und Z 2 ein günstige Pauschalbesteuerung (Umwidmung [15% vom Verkaufspreis] und sonstige Fälle [3,5% vom Verkaufspreis]) * Natürlich auch steuerpflichtig: Anschaffung Grundstück erst ab

5 Grundtatbestand: "private Grundstücksveräußerungen" * private Veräußerungen ( Neufälle ) isd 30 EStG liegen dann vor, wenn die Grundstücke keinem Betriebsvermögen angehören Wenn Grundstück privat genutzt oder vermietet wird, fällt es unter 30 EStG * Veräußerung ist zb ein Kauf, aber auch ein Tausch gegen andere Wirtschaftsgüter (zb gegen andere Grundstücke) Vgl 30 Abs 1 letzter Satz, Ausnahme: zb bei Realteilung, falls bewertungsrechtliche eine Einheit (EStR 2000 Rz 6659) 5

6 Definition der steuerpflichtigen "Grundstücke" * Neue Rechtslage: als Grundstücke gelten nunmehr ausdrücklich die in der Folge aufgezählten Wirtschaftsgüter Grund und Boden Gebäude Ebenfalls umfasst: Superädifikate (UFS , RV/0296-G/05, anhängig: VwGH 2010/15/0079) und Rechte, die den Vorschriften des bürgerlichen Rechts über Grundstücke unterliegen Insbesondere Veräußerung des Baurechts durch Berechtigten Fraglich: Anteile an grundstücksbesitzender Kommanditgesellschaft? Steuerfrei nach UFS , RV/1060-W/09 allerdings Amtsbeschwerde an VwGH anhängig unter 2012/13/0021 6

7 Ausnahmen Eigenheim/ETW und 2 Jahre Hauptwohnsitz (1) * 30 Abs 2 Z 1 lit a: Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund und Boden ( 18 Abs 1 Z 3 lit b EStG) Eigenheim/ETW: Wohnhaus/Wohnung isd WEG im Inland mit nicht mehr als zwei Wohnungen, wenn mind. 2/3 der Gesamtnutzfläche des Gebäudes Wohnzwecken dienen In beiden Fällen ist nur der zu Wohnzwecken dienende Teil befreit Umfasst auch Grund und Boden im üblichen Ausmaß (EStR Rz 6641: jedenfalls bis zu 1000 m2) Hauptwohnsitz: entscheidend ist der Mittelpunkt der Lebensinteressen Meldung im Melderegister ist ein Indiz; nur in Zweifelsfällen entscheidend auch wichtig: Strom- und Wasserverbrauch, Ort der Zustellung für Post 7

8 Ausnahmen Eigenheim/ETW und 2 Jahre Hauptwohnsitz (2) * 30 Abs 2 Z1 lit a: ab Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz Lauf der 2-Jahres-Frist: von Anschaffung (Erlangung der Verfügungsgewalt) bis Veräußerung (Vertragsabschluss) - EStR 2000 Rz 6634 Lauf der 2-Jahres-Frist: der Steuerpflichtige muss das Eigenheim/ETW vom tatsächlichen Bezug bis zum tatsächlichen Auszug als Hauptwohnsitz nutzen (vgl die Beispiele in EStR 2000 Rz 6634) Leerstand ab Übergabe schadet nicht, wenn angemessener Zeitraum für Adaptierung benötigt wird (EStR 2000 Rz 6634: ca. 6 Monate; anders VwGH , 98/14/0047: keine starre Frist konkret 8 Monate anerkannt) Die 2-Jahres-Frist bemisst sich aber ab tatsächl. Bezug (EStR 2000 Rz 6634) 8

9 Ausnahmen Eigenheim/ETW und 2 Jahre Hauptwohnsitz (3) * 30 Abs 2 Z1 lit a: ab Anschaffung bis zur Veräußerung mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz Nach Finverw. schadet der vorübergehende Aufenthalt in einer anderen Wohnung nicht; die Vermietung schadet aber! (EStR Rz 6632) Vor Auszug muss der Steuerpflichtige konkrete Verkaufshandlungen setzen (zb Beauftragung eines Maklers ; EStR Rz 6634) Es ist schädlich, wenn Kaufvertrag vor Ablauf der 2-Jahres-Frist geschlossen wird, auch wenn tatsächlicher Auszug danach erfolgt (EStR Rz 6634) Aufgabe als eigene Voraussetzung: Der Hauptwohnsitz muss aufgegeben werden (daher nicht möglich: Teilung in zwei Wohneinheiten, Veräußerung der einen und Hauptwohnsitz in der zweiten Einheit vgl das Beispiel in den EB RV) 9

10 Ausnahmen Eigenheim/ETW und 10/5 Jahre Hauptwohnsitz (1) * Abs 2 Z 1 lit b: innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben Befreiung gemäß Abs 2 Z 1 lit b wurde jetzt neu eingeführt Setzt auch hier Eigenheim/Eigentumswohnung isd 18 Abs 1 Z 3 lit b EStG voraus Setzt Hauptwohnsitz voraus Setzt Aufgabe voraus 10

11 Ausnahmen Eigenheim/ETW und 10/5 Jahre Hauptwohnsitz (2) * Abs 2 Z 1 lit b: innerhalb der letzten 10 Jahre vor der Veräußerung mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient durchgehende Benützung als Hauptwohnsitz ( me auch vor Anschaffung ) 10-Jahres-Frist: Wohnung muss nicht 10 Jahre behalten werden; me: wenn 5 Jahre Hauptwohnsitz, ist Eigenheim/ETW innerhalb weiterer 5 Jahre aufzugeben Unterschied zu lit a: Das Durchgehende Dienen des Eigenheims/der Eigentumswohnung als Hauptwohnsitz muss zwar länger dauern (fünf Jahre statt zwei Jahre), das Eigenheim/die Eigentumswohnung muss aber nicht durchgehend seit der Anschaffung und auch nicht durchgehend bis zur Veräußerung als Hauptwohnsitz gedient haben (zb bei Scheidung; siehe unten) Unschädlich: zwischenzeitige Vermietung (schädlich aber nach lit a und auch schädlich nach 30 Abs 2 Z 2; siehe sogleich) Anwendungsfall laut EB RV: Scheidung ein Ehepartner zieht vor Veräußerung aus 11

12 Ausnahmen selbst hergestellte Gebäude (1) * Selbst hergestellte Gebäude, soweit sie innerhalb der letzten 10 Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben ( 30 Abs 2 Z 2) Die Befreiung umfasst me auch Grund und Boden Einkünfteerzielung (zb Vermietung oder betriebliche Nutzung) schädlich Herstellung: Errichtung mit Bauherrenrisiko (Rsp: VwGH , 2000/14/0017) Bei Kauf eines Rohbaus müssen die Herstellungskosten die AK des Rohbaus übersteigen (EStR Rz 6646) Wird ein bereits als solches verwendbares Gebäude angeschafft, gilt es nach Fin.verw. aber selbst dann nicht als hergestellt, wenn die Herstellungskosten die Anschaffungskosten übersteigen (EStR Rz 6647) 12

13 Ausnahmen selbst hergestellte Gebäude (2) * Selbst hergestellte Gebäude, soweit sie innerhalb der letzten 10 Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben Bei Umbau: Nach Verkehrsauffassung muss sich die Wesensart verändern ( Nämlichkeitsprinzip ) Nach UFS ist der Ausbau eines Dachbodens keine Herstellung (vgl UFS , RV/2136-W/05, anhängig 2008/14/0128) Anders bei Mieterinvestitionen (auch in einen Dachboden): diese stellen ein (neu) hergestelltes Wirtschaftsgut dar (so UFS , RV/1434-W/03) 13

14 Ausnahmen selbst hergestellte Gebäude (3) * Selbst hergestellte Gebäude, soweit sie innerhalb der letzten 10 Jahre nicht zur Erzielung von Einkünften gedient haben Vermietung: darf nicht innerhalb der letzten 10 Jahre zur Erzielung von Einkünften gedient haben Nach den Gesetzesmaterialien (EB RV) steht bei teilweiser Vermietung die Befreiung allerdings anteilig zu (vgl auch Wortlaut: soweit ) Fazit: Vorsorgewohnungen, die als Bauherr errichtet wurden, scheiden aus der Steuerfreiheit aus, wenn diese zur Gänze vermietet wurden 14

15 Veräußerungsgewinn: NEUE Rechtslage ( 30 Abs 3) (1) * Veräußerungserlös (= idr Kaufpreis) * Abzüglich Anschaffungskosten Dazu gehören auch die seinerzeitigen Anschaffungsnebenkosten wie Maklergebühren, Vertragserrichtungskosten, GrESt, Gerichtsgebühr, usw * außerdem Abzüglich Herstellungsaufwendungen (zb Zu-, Anbau) abzüglich Instandsetzungsaufwendungen, sofern bei privat genutzten Wohnungen nicht geltend gemacht (bei Vermietung: offene Zehntel- Beträge, die aufgrund Veräußerung beim Veräußerer nicht mehr geltend gemacht werden können) * Zuzüglich geltend gemachter Abschreibung (AfA bei Vermietung) (inklusive Beträge gemäß 28 Abs 7 EStG aus Nachversteuerung) 15

16 Veräußerungsgewinn: NEUE Rechtslage ( 30 Abs 3) (2) * NEU: Einschränkung des Werbungskostenabzuges (anlässl. Veräußerung) NUR NOCH folgende Werbungskosten: Kosten für die Mitteilung oder Selbstberechnung gemäß 30c, daneben nur noch Inflationsabschlag (siehe unten) NICHT MEHR: anlässlich Veräußerung gezahlte Vermittlungsprovisionen (Maklergebühren), GrESt, Gerichtsgebühren, Vertragserrichtungskosten, Kosten für Inserate, Bewertungsgutachten, me auch Kosten für Umwidmung, sowie Fremdkapitalzinsen * NEUREGELUNG: als zusätzliche Werbungskosten ist ein Inflationsabschlag anzusetzen 2% jährlich vom Veräußerungsgewinn ab dem 11. Jahr nach dem Zeitpunkt der Anschaffung Höchstens jedoch um 50% (dh nach 25 Jahren ist Maximum erreicht) Fazit: Nach 35 Jahren maximaler Abschlag; Veräußerungsgewinn als Bemessungsgrundlage wird auf 50% reduziert; Steuerlast daher 12,5% (= 25%*50%) 16

17 Begünstige Pauschalierung für Altfälle ( 30 Abs 4 EStG) * 1) Umwidmung (falls erstmals Bebauung ermöglicht wird): 15% vom Kaufpreis (25% Steuer auf 60% Pauschalgewinn) * 2) sonstige Fälle : 3,5% vom Kaufpreis (25% Steuer auf 14% Pauschalgewinn) Pauschalgewinn = Verkaufspreis minus 86% als Anschaffungs/Herstellungskosten) * Betrifft sowohl Umwidmung als auch sonstige Fälle ( Altfälle ) Grundstück am nicht steuerverfangen Wenn Anschaffung gemäß 30 Abs 1 EStG alt bis erfolgte, bei zehnjähriger Spekulationsfrist (Datum Verpflichtungsgeschäft = Kaufvertrag) Fristberechnung ergibt sich sinngemäß aus EStR 2000 Rz

18 Wahlrecht in beiden Fällen; Statt Pauschalierung ist auch eine Berechnung mit den tatsächlichen Anschaffungskosten möglich * Vgl 30 Abs 5; diesfalls ist auch ein Inflationsabschlag abzusetzen! * Wann ist Berechnung mit tatsächlichen Anschaffungskosten sinnvoll? Insbesondere in Umwidmungsfällen (da Pauschalbesteuerung hier 15% statt 3,5%) Wenn der Veräußerungsgewinn im Verhältnis zum Veräußerungserlös relativ niedrig wäre (die Pauschalbesteuerung bezieht sich ja auf den Erlös) Beispiel: Tatsächliche AK = 100, Veräußerungserlös = 120 Pauschalbesteuerung: Steuer = 18 (15% vom Erlös) bzw 4,2 (3,5%) Normalbesteuerung: Steuer = 5 (25% vom Gewinn ihv 20) Beachte: In diesem Fall ist auch ein Inflationsabschlag ihv 2% p.a. anzusetzen (da dieser ab 11. Jahr nach Anschaffung zusteht) 18

19 Steuersatz und Steuerabgeltung ( 30a neu) * Besonderer Steuersatz von 25% Hat die Funktion einer Steuerabgeltung, dh Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen gehören nicht zum Einkommen und erhöhen daher auch nicht den progressiven Steuersatz für andere Einkünfte ( 30a Abs 1) Stpfl muss die Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen aber weiterhin in der Steuererklärung angeben, es sei denn, es kommt zur Selbstberechnung und zum Abzug der Immobilienertragsteuer (siehe unten) Genauso wie bei der KESt neu, wo Kursgewinne auch linear mit 25% besteuert werden ( Einkünfte als realisierten Wertsteigerungen bei Wertpapieren) Kommt es zur Selbstberechnung (siehe unten), wirkt die selbstberechnete Immobilienertragsteuer wie eine KESt und hat Abgeltungswirkung ( 30b neu) Nachteil: Kein Werbungskostenabzug (nur Kosten der Mitteilung und Selbstberechnung) dies gilt auch bei Option zur Regelbesteuerung Nur sehr eingeschränkter Verlustausgleich 19

20 Verlustverwertung * Durch das System der Besteuerung mit 25% kommt es zu einer gesonderten Besteuerung der Einkünfte (Gewinne und Verluste) aus Grundstücksveräußerungen Diesem System entspricht es, dass Verluste aus Grundstücksveräußerungen nur mit Gewinnen aus anderen Grundstücksveräußerungen im selben Jahr ausgeglichen werden können. Vgl 30 Abs 7 EStG neu (entspricht im Übrigen der alten Rechtslage bei Spekulationsgeschäften) Dies gilt auch im Fall der Regelbesteuerungsoption ( 30 Abs 7) Verluste aus anderen Einkünften ( Grundstücksveräußerungen) können allerdings mit Gewinnen aus Grundstücksveräußerungen verrechnet werden Dies gilt allerdings nur im Fall der Regelbesteuerungsoption (vgl 30a Abs 2) 20

21 Immobilienertragsteuer und Selbstberechnung ( 30b und 30c) - 1 * Abzug der Immobilienertragsteuer und Selbstberechnung (jeweils durch Parteienvertreter) gelten verpflichtend erst für Veräußerungen nach dem b Z 217 Aber wahlweise anwendbar für Veräußerungen nach bis zum (= vor dem ) - 124b Z 218 EStG 21

22 Immobilienertragsteuer und Selbstberechnung ( 30b und 30c) - 1 * Bei Selbstberechnung durch Parteienvertreter ( 30c Abs 2): Abzug der Immobilienertragsteuer (ImmoESt; 30b) Abzugsteuer ihv 25% auf Einkünfte aus Grundstücksveräußerungen (auch betriebliche, sofern der besondere Steuersatz von 25% anwendbar ist ( 30b Abs 5 ivm 30a Abs 3 EStG neu) Spätestens am 15. des auf den Monat des Zuflusses des Veräußerungserlöses zweitfolgenden Monats zu leisten Abgeltungswirkung der ImmoESt für die Einkommensteuer, genau wie bei KESt (aber nicht fürbei Abzug der ImmoESt steht dem Veräußerer die Veranlagungsoption zu ( 30b Abs 3) betriebliche Grundstücke hier immer Veranlagung nötig) 22

23 Immobilienertragsteuer und Selbstberechnung ( 30b und 30c) - 2 Selbstberechnung/Mitteilung elektronisch über Finanzonline Keine Selbstberechnung, wenn Zufluss voraussichtlich später als ein Jahr nach Veräußerungsgeschäft erfolgt oder wenn eine Befreiungsbestimmung greift ( 30 Abs 2) ImmoESt hat Abgeltungswirkung (aber nicht für Betriebsgrundstücke) hier daher immer Veranlagung nötig. Die selbstberechnete ImmoESt wirkt dann als Vorauszahlung auf die ESt Der Steuerpflichtige hat dem Parteienvertreter die für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage erforderlichen Unterlagen vorzulegen und deren Richtigkeit und Vollständigkeit schriftlich zu bestätigen 23

24 Immobilienertragsteuer und Selbstberechnung ( 30b und 30c) - 2 * Falls kein Abzug von ImmoESt: Kommt es nicht zur Selbstberechnung, hat Parteienvertreter den Erwerbsvorgang dem FA mitzuteilen ( 30c Abs 1) zwingende Einkommensteuervorauszahlung (durch Veräußerer) - 30b Abs 4 Spätestens am 15. des auf den Monat des Zuflusses des Veräußerungserlöses zweitfolgenden Monats zu leisten Gilt auch erst für Veräußerungen nach dem

25 Die Haftung des Parteienvertreters (Rechtsanwalts/Notars) * Haftung für die Entrichtung der ImmoESt ( 30c Abs 3) Entspricht der Haftung nach 13 Abs 4 GrEStG für den Fall der Selbstberechnung und Entrichtung der Grunderwerbsteuer * Haftung für die Richtigkeit der ImmoESt ( 30c Abs 3): Nur, wenn ImmoESt wider besseren Wissens auf Grundlage der Angaben des Steuerpflichtigen berechnet wird. Rechtsanwalt/Notar muss also wissen, dass Angaben des Stpfl falsch sind Betrifft nicht nur Angaben, sondern auch die Unterlagen (EV RV) Zusammenhang zur Unterlagenvorlagepflicht des Stpfl dieser muss Richtigkeit und Vollständigkeit der Unterlagen bestätigen In diesem Fall hat ImmoESt auch keine Abgeltungs-, sondern nur Vorauszahlungswirkung; Steuererklärungspflicht 25

26 Danke für Ihre Aufmerksamkeit. Haben Sie Interesse an diesem Buch? Dann schreiben Sie bitte Ihren Namen in die Bestellliste! Dr. Andreas Hable, Partner T +43 (1) hable@bindergroesswang.at Dr. Christoph Urtz, Anwalt T +43 (1) urtz@bindergroesswang.at