Private Grundstücksveräußerungen in der ESt

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1 Appell Appellator Steuerberatungsgesellschaft m.b.h. Schenkenstraße 4/6. Stock, 1010 Wien Mag. Klaus Fritsch Private Grundstücksveräußerungen in der ESt 1

2 Inhaltsverzeichnis 1. Steuersystem vor BBG Veränderung durch BBG 2011 und 1. StabG Steuertatbestand private Grundstücksveräußerungen 4. Befreiungstatbestände 5. Bemessungsgrundlage 6. Steuersatz 7. Erhebung ImmoESt 8. Beispiele 2

3 1. Steuersystem vor BBG 2011 Unterscheidung betrieblich außerbetrieblich betrieblich: Reinvermögenszuwachstheorie steuerbar ist alles was aus der Quelle fließt und Wertveränderungen der Quelle selbst, unabhängig einer Frist Verluste an sich voll ausgleichsfähig Verlustvortrag im betrieblichen Bereich außerbetrieblich: Quellentheorie steuerbar ist alles, was aus der Quelle fließt zuzüglich ausgewählter Ausnahmetatbestände Verluste nur sehr eingeschränkt ausgleichsfähig kein Verlustvortrag 3

4 1. Steuersystem vor BBG Einkünfte aus Kapitalvermögen: nur Früchte 28 Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung: nur Früchte 29 sonstige Einkünfte 30 Spekulationsgeschäfte Grundstücke sonstige WG 31 Einkünfte aus bestimmten Beteiligungen mind 1% innerhalb der letzten 5 Jahre Liquidation unbeachtlich Beteiligungsausmaß Wegzugsbesteuerung 4

5 2. Veränderungen durch BBG 2011 und 1. StabG 2012 BBG 2011 Ausweitung des Steuertatbestandes Einkünfte aus Kapitalvermögen 27 von Früchte auf Früchte und Kapital generelle Übergangsregel: Altbestand bleibt im alten Regelwerk 1. StabG 2012: Schaffung des neuen Steuertatbestandes private Grundstücksveräußerung generelle Übergangsregel: Altbestand wird in das neue Regelwerk überführt Fazit: massive Erweiterung des außerbetrieblichen Einkünftebegriffes der Steuergerechtigkeit sicher entsprechend: sehr positiv zu beurteilen! verbunden mit den alten Nachteilen: Warum kein einkunftsartspezifischer VV? verbunden mit neuen Nachteilen ( 20 (2) TS2): Nettoprinzip? 5

6 3. Steuertatbestand private Grundstücksveräußerung Veräußerung von Grundstücken, die keinem Betriebsvermögen angehören Grundstück Grund und Boden Gebäude grundstücksgleiche Rechte unbeachtlich, seit wann sie dem Veräußerer oder seinem Rechtsvorgänger bereits gehört haben unbeachtlich was damit getan wurde 6

7 Hauptwohnsitzbefreiung Herstellerbefreiung 4. Befreiungsbestimmungen behördlicher Eingriff oder Vermeidung eines solchen Grundstückstäusche im Rahmen von Zusammenlegungs- oder Flurbereinigungsverfahrens 7

8 4. Befreiungsbestimmungen Hauptwohnsitzbefreiung 30 (2) Z 1 Hauptwohnsitz isv 18 (1) Z 3 b EStG des Veräußerers Eigenheim mit nicht mehr als 2 Wohneinheiten oder Eigentumswohnung zu mindestens 2/3 Wohnzwecken dient 21 (1) BAO: Wirtschaftliche Betrachtungsweise: Mittelpunkt des Lebensinteresses maßgebend, Meldung hat allenfalls Indizwirkung samt Grund und Boden EStR: maximal m2 2 Sachverhalte: a): von der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens 2 Jahre b) innerhalb der letzten 10 Jahre zu mindestens 5 Jahre durchgehend wenn der Hauptwohnsitz aufgegeben wird a) mit Veräußerung b) auch davor 8

9 4. Befreiungsbestimmungen Hauptwohnsitzbefreiung Anlassfall für lit b Praxisbeispiel (Anlassfall): Ehegattin verlässt nach Trennung infolge Gewalttätigkeit des Gatten die Wohnung und verkauft später alter Rechtslage: nicht begünstigt, weil der Verkauf und die Aufgabe HWS auseinanderfallen (gewalttätiger Ehegatte aber begünstigt, wenn er bis Verkauf in EW lebt) neue Rechtslage 30 (2) Z 1 b: begünstigt, weil der HWS nicht anlässlich der Veräußerung aufgegeben werden muss => sie muss aber nach Wille unseres Gesetzgebers mind. 5 Jahre aushalten! (Normzweck: Stärkung Selbstverteidigungsfähigkeiten?) 9

10 4. Befreiungsbestimmungen Herstellerbefreiung 30 (2) Z 2 selbst hergestellte Gebäude Hersteller ist, wer Herstellerinitiative entfaltet und Herstellerrisiko trägt Ziegel schupfen ist nicht erforderlich Grundanteil somit steuerpflichtig die nicht innerhalb der letzten 10 Jahre zur Erzielung von Einkünften gedient haben Vermietung, welche als Liebhaberei qualifiziert wird, ist somit unschädlich 10

11 5. Bemessungsgrundlage 30 (3+4) Unterscheidung Altbestand Neubestand abhängig von Steuerverfangenheit am Steuerverfangenheit = steuerbar [EStR 2000 Rz 6654], nicht ob tatsächlich steuerpflichtig gewesen wäre Altbestand Umwidmung nach letztem Ankauf ab : 40% des Erlöses = pauschalierte AK sonst: 86% des Erlöses = pauschalierte AK 14% zuzüglich 50% der 28/3-Beträge der letzten 15 Jahre bis zur Veräußerung Neubestand Erlös fortgeschriebene AK Vorsteuerberichtigung Kosten Selbstberechnung Inflationsabschlag: 2 % der Einkünfte ab dem beginnenden 11. Jahr Abzugsverbot für Werbungskosten, wenn der besondere Steuersatz nach 30a anwendbar ist Beispiele: Makler des Verkäufers, Zinsen für Anschaffung, Betriebskosten 11

12 5. Verlustausgleich 30 (7) negative Ergebnisse sind mit positiven Ergebnissen desselben Jahres ausgleichbar Rest zu 50% mit positiven Einkünften aus Vermietung und Verpachtung 28 desselben Jahres darüber hinausgehender Rest verloren auch keine Wartetaste 12

13 Besonderer Steuersatz 6. Besonderer Steuersatz 30a außerbetrieblich: immer, außer Zufluss in Rentenform betrieblich: Veräußerung, Zuschreibung oder Entnahme, außer Grundstück = Umlaufvermögen Betrieblicher Schwerpunkt gewerbliche Überlassung und gewerbliche Veräußerung Soweit Teilwertabschreibung vorgenommen wurde Soweit stille Reserven im Sinne von 12 übertragen wurden Veräußerung bildet keinen Bestandteil des Gesamtbetrages der Einkünfte und des Einkommens Regelbesteuerung möglich führt aber nicht zur Abzugsfähigkeit von Werbungskosten anwendbar 13

14 vom Parteienvertreter Rechtsanwalt, Notar 7. Erhebungsform ImmoESt anlässlich Selbstbemessung GrESt alternativ: besondere Vorauszahlung 14

15 8. Beispiel 1 A, B und C kaufen am ein Grundstück und errichten darauf ein Mehrfamilienhaus mit 3 Wohnung im ideellen Miteigentum, welches am fertig wird. A bewohnt von Beginn an seinen Anteil mit seiner Familie. B wohnt mit seiner Frau seit Fertigstellung in dem Haus, schenkt aber im März 2009 seinen Anteil seiner Frau. C vermietet seinen Anteil von Anfang an. Die Liegenschaft wird im Dezember 2012 verkauft. 15

16 8. Lösung 1 Haus hat 3 Wohneinheiten: kein Einfamilienhaus im Sinne von 18 (1) Z 3 b EStG. => kein Anwendungsfall der Hauptwohnsitzbefreiung. A: Nach Sachverhalt trägt A offensichtlich Herstellerinitiative und trägt Herstellerrisiko => Herstellerbefreiung anwendbar, befreit ist aber nur das Gebäude. B: Verkäuferin ist Fr. B. Diese hat das Gebäude aber nicht hergestellt, das war ihr Mann. Die Herstellereigenschaft geht nicht auf den unentgeltlichen Rechtsnachfolger über. Der Verkauf ist steuerpflichtig. C: Vermietet die Liegenschaft. Ausschluss von der Herstellerbefreiung. Der Verkauf ist steuerpflichtig. 16

17 8. Beispiel 2 A, B und C kaufen am ein Grundstück und errichten darauf ein Mehrfamilienhaus mit 3 Wohnung im ideellen Miteigentum, welches am fertig wird. A bewohnt von Beginn an seinen Anteil mit seiner Familie. B wohnt mit seiner Frau seit Fertigstellung in dem Haus, schenkt aber im März 2009 seinen Anteil seiner Frau. C vermietet seinen Anteil von Anfang an. Im Juni 2010 wird Wohnungseigentum begründet. Die gesamte Liegenschaft bestehend aus 3 Eigentumswohnungen wird im Dezember 2012 verkauft. 17

18 8. Lösung 2 Die Parifizierung stellt keinen Tausch, sondern eine Konkretisierung der Miteigentumsanteile dar [EStR 2000 Rz 6624]. Die Eigentumswohnung tritt in die Rechtsstellung des bisherigen Grundstückes ein. Nach Parifizierung liegen 3 Eigentumswohnungen im Sinne von 18 (1) Z 3 b EStG vor und die Hauptwohnsitzbefreiung ist prinzipiell anwendbar. Dies sowohl Tatbestand a (2 Jahre) als auch Tatbestand b (5 Jahre), weil die Herstellung des Hauses als Anschaffung gilt [2. AbgÄndG 2014 bisher EStR 2000 Rz 6639f] A: HWS-Befreiung, alles ist befreit B: nach Angabe zu vermuten, dass Frau B gemeinsam mit ihrem Mann dort den HWS hatte C: unverändert steuerpflichtig 18

19 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Rückfragen, Kritiken oder Anregungen sind sehr gerne willkommen: Appellator Steuerberatungsgesellschaft m.b.h. Mag. Klaus Fritsch