HAUS + GRUND MÜNCHEN INFORMIERT

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1 HAUS + GRUND MÜNCHEN INFORMIERT Eigennutzung ist nicht gleich Eigennutzung - unterschiedliche Betrachtungsweisen des Bundesfinanzhofs zur eigengenutzten Wohnimmobilie in der Einkommensteuer und in der Erbschaft- und Schenkungsteuer von convocat GbR, München Einleitung Nachfolgend wird anhand eines Beispielsfalles die Wirkungsweise zweier aktueller Entscheidungen des Bundesfinanzhofs zur Nutzung des Immobilieneigentums zu eigenen Wohnzwecken erläutert. Für die vom Erblasser zu eigenen Wohnzwecken bewohnte Immobilie erhalten der Ehegatte bzw. seine Kinder den gegenstandsbezogenen Freibetrag gemäß 13 Abs. 1 Nr. 4a, 4b oder 4c ErbStG, die Freistellung des sogenannten Familienheims. Im Rahmen der Einkommensteuer bleibt die vom Eigentümer zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilie mangels Erzielung von laufenden Einkünften grundsätzlich unbeachtet. Ausgangsfall Der verwitwete Vater (V) hat einen Sohn (S) und eine Tochter (T). V erwirbt im Jahr 2006 ein Grundstück mit Einfamilienhaus mit 200 m² Wohnfläche zu Alleineigentum für und zieht dort ein. Im Jahr 2010 verstirbt V. Das Objekt hat am Todestag einen Verkehrswert von V wird von seinen beiden Kindern zu je ½ beerbt. Bis zu seinem Ableben hat V das Objekt ausschließlich für sich genutzt. Nach dem Tod des V vermieten S und T als Erbengemeinschaft das Objekt an M, der es mit seiner Frau und den drei Kindern bewohnt. Im Jahr 2015 geben sie dem Wunsch des M nach und verkaufen ihm das Objekt zum aktuellen Marktwert in Höhe von Den Erlös verteilen T und S untereinander gemäß ihrer Erbquoten nach V zu gleichen Teilen.

2 Einkommensteuerliche Folgen 1. Einkunftserzielung Vermietung und Verpachtung Während der Zeit der Vermietung erzielen die beiden Kinder Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß 21 EStG. Für die Berechnung der Abschreibung ist Grundlage der damals vom Vater gezahlte Kaufpreis ( ). Die Aufteilung des abschreibungsfähigen Gebäudes zum nicht abschreibungsfähigen Grund und Boden geschieht grundsätzlich entsprechend der Vorgabe des Bundesministeriums der Finanzen. Die beiden Kinder haben ihre Einkünfte im Rahmen einer einheitlichen und gesonderten Gewinnfeststellung zu erklären. Das jeweils auf jeden Miterben entfallende Ergebnis fließt dann in die persönliche Einkommensteuerpflicht ein. 2. Veräußerung Versteuerung nach 23 EStG Im Zeitpunkt der Veräußerung ergibt sich für T und S jeweils ein nach 23 EStG steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn. T und S treten als Rechtsnachfolger an die Stelle des V. In der Person des Erblassers V wäre der Veräußerungsgewinn aus dem Verkauf der Immobilie ebenfalls gemäß 23 EStG steuerpflichtig gewesen, da der Zeitraum zwischen der Anschaffung durch V im Jahr 2006 und der Veräußerung im Jahr 2015 weniger als zehn Jahre betragen hat. Der Veräußerungserlös mit vorliegend übersteigt die Anschaffungskosten in Höhe von um Der Veräußerungsgewinn beträgt somit bei vereinfachter Betrachtung , so dass S und T je im Rahmen ihrer persönlichen Einkommensteuerpflicht zu versteuern hätten. An dieser Stelle sei darauf hingewiesen, dass die Berechnung des Veräußerungserlöses zusätzlich geltend gemachte Abschreibungen berücksichtigt. Diese sind von den Anschaffungskosten noch in Abzug zu bringen, so dass der Veräußerungserlös noch höher sein wird. Eine genaue Berechnung durch einen Fachmann vor Abschluss des Kaufvertrags ist daher dringend anzuraten. Abwandlung 1 Der Verkauf erfolgt im Jahr 2017 zum nun aktuellen Marktwert in Höhe von Den Erlös verteilen T und S untereinander gemäß ihrer Erbquoten nach V zu gleichen Teilen. Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung bleiben gleich. In diesem Fall unterliegt der Veräußerungsgewinn aber nicht der Steuerpflicht nach 23 EStG, da zwischen der Anschaffung durch den Rechtsvorgänger V im Jahr 2006 und der Veräußerung durch S und T, den Rechtsnachfolgern des V, im Jahr 2017 mehr als zehn Jahre vergangen sind. Die Übertragung im Rahmen der Erbfolge nach V gilt weder als Anschaffung noch als Veräußerung im Sinne von 23 EStG. Die Berechnung der 10- Jahresfrist ist datumsgenau vorzunehmen.

3 Sicht der Erbschaft- und Schenkungsteuer In den Kategorien der Erbschaft und Schenkungsteuer handelt es sich bei der vom Erblasser bis zu seinem Ableben zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilie um das so genannte Familienheim. Allerdings kann der vermögensgegenstandsbezogene Freibetrag gemäß 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG für das von V bewohnte Objekt nicht geltend gemacht werden, da keines der Kinder das Objekt zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Auch wenn eines der Kinder unverzüglich eingezogen wäre, im Anschluss aber der Verkauf im Jahr 2010 oder auch 2017 erfolgt wäre, hätte man gegen die Behaltensfrist verstoßen. Auch diese beträgt zehn Jahre, beginnt aber in diesem Fall mit dem Tod des Erblassers. Abwandlung 2 S und T nutzen das Objekt unverzüglich nach dem Ableben des V mit ihren Familien als Wochenenddomizil bzw. Ferienhaus. Wie im Ausgangsfall veräußern S und T das Objekt an Käufer M im Jahr 2015 für Einkommensteuerliche Folgen Aufgrund einer aktuellen Entscheidung des Bundesfinanzhofs (BFH) vom , Az. IX R 37/16, handelt es sich vorliegend nicht um einen der Besteuerung nach 23 EStG unterliegenden Veräußerungsgewinn. Zwischen Anschaffung der Immobilie durch den Vater im Jahre 2006 und Veräußerung sind zwar noch keine zehn Jahre vergangen. Im Rahmen der Besteuerung gemäß 23 EStG ist der Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist dann unschädlich, wenn die Immobilie im Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Gleiches gilt, wenn die Immobilie in den beiden vorangegangenen Jahren und im Jahr der Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Laut vorgenannter Entscheidung des BFH liegt auch bei Zweitwohnungen, die nicht zur Vermietung bestimmt sind, eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken vor. Entscheidend ist, dass die Immobilie zum Bewohnen geeignet ist und vom Steuerpflichtigen selbst bewohnt wird. Unschädlich ist dabei eine gemeinsame Nutzung mit Familienangehörigen oder Dritten. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken liegt dann nicht vor, wenn die Wohnung an Dritte überlassen wird. Erbschaftsteuerliche Folgen Unabhängig vom Einhalten der zehnjährigen Behaltensfrist des 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG fehlt es im Fall der Abwandlung 2 bereits am Tatbestandsmerkmal der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken durch die beiden Kinder des V. Im Gegensatz zur vorgenannten Entscheidung des BFH vom zur Nutzung zu eigenen Wohnzwecken im Rahmen des 23 EStG, unterliegen Zweitwohnsitze bzw. Ferien-

4 oder Wochenendhäuser nicht der Begünstigung für sogenannte Familienheime im Sinne von 13 ErbStG. In seiner Entscheidung vom , Az. II R 35/11, hat der BFH klargestellt, dass ein Zweitwohnsitz oder eine Ferienwohnung grundsätzlich nicht als Familienheim im Sinne von 13 Abs. 1 Nr. 4a, 4b bzw. 4c ErbStG gilt. Eine Steuerbefreiung im Sinne von 13 ErbStG ist nur zu gewähren, wenn sich in der zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilie der Mittelpunkt des familiären Lebens befindet. Diese Voraussetzung muss sowohl vom Erblasser bis zu seinem Ableben wie auch vom Erwerber erfüllt sein. Im Fall der Abwandlung 2 wäre daher der Erwerb des Familienheims des V nur für das Kind von der Erbschaftsteuer befreit, das seinen Hauptwohnsitz, also seinen Lebensmittelpunkt, in das von V bis zu seinem Ableben bewohnte Objekt verlegt. Exkurs: V errichtet ein Testament und setzt seine Tochter zur Alleinerbin ein. Hierdurch ist sein Sohn enterbt. Da V verwitwet war, beträgt die Pflichtteilsquote des S ¼. T findet ihren Bruder noch im Jahr 2010 in Höhe seines Pflichtteils ab. T vermietet das Objekt an M und verkauft die Liegenschaft im Jahr 2017 an Käufer (K) zum aktuellen Marktpreis in Höhe von Einkommensteuerliche Folgen Bis zur Veräußerung erzielt T Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gem. 21 EStG. Die Anschaffung durch V erfolgte im Jahr Die Veräußerung im Jahr 2017 und ist somit außerhalb der 10-Jahresfrist, so dass die Voraussetzungen des 23 EStG nicht vorliegen. Die Zahlung des Pflichtteils an den Bruder führte dabei zu keinem Anschaffungsgeschäft. Der Verkauf unterliegt nicht 23 EStG. Abwandlung Exkurs: T bezahlt ihrem Bruder S den Pflichtteil nicht in bar wie gesetzlich vorgesehen -, sondern übergibt ihm hiervon einen wertmäßig entsprechenden Anteil am Grundvermögen. Dieser Vorgang ist ein Anschaffungsgeschäft für S und löst zunächst Grunderwerbsteuer aus. Gleichzeitig führt diese Vorgehensweise zu einem Veräußerungsgeschäft für T und unterliegt daher 23 EStG. S und T vermieten die Liegenschaft an M. Im Jahr 2017 veräußern S und T ihre jeweiligen Bruchteile an K zum aktuellen Marktpreis in Höhe von insgesamt Der Verkauf im Jahr 2017 führt bei T zu keinem steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn, da ihr ¾-Bruchteil im Jahr 2006 durch ihren Rechtsvorgänger V angeschafft wurde. Somit liegt der Verkauf im Jahr 2017 außerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist des 23 EStG.

5 Für S erfolgte die Anschaffung seines ¼-Bruchteils im Jahre 2010 zum Preis (vereinfacht berechnet) von Bei der Veräußerung im Jahr 2017 beträgt sein Anteil am Veräußerungserlös (= ¼ * ). Somit erzielt S einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn in Höhe von (= / ). FAZIT Diese Beispiele zeigen, wie wichtig es ist, die Tatbestände immer gesondert unter allen möglichen Aspekten zu durchleuchten. Gerade im Immobilienbereich sind nicht nur die Erbschaft- oder Schenkungsteuer und die einkommensteuerlichen Konsequenzen zu überprüfen. Hier gilt es auch, immer einen Blick auf die Grunderwerbsteuer zu werfen. convocat GbR, München