Expertentipp: Selbstgenutzte Immobilien steueroptimal übertragen

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1 Expertentipp: Selbstgenutzte Immobilien steueroptimal übertragen Der Fiskus meint es gut mit privaten Immobilieneigentümern. Selbstgenutzte Wohnungen und Häuser können zum Teil steuerfrei an den engen Familienkreis übertragen werden. Welche Bedingungen zu beachten sind und welche Gestaltungsoptionen Das Familienheim gilt bei lohnenswert vielen Deutschen sind. als sicherste Form der privaten Vermögensanlage und Altersvorsorge. Rund 42 Prozent der Privathaushalte leben in den eigenen vier Wänden, so das Statistische Bundesamt. Für die Übertragung von Familienheimen hält Vater Staat großzügige Steuergeschenke bereit. Die Erbschaftsteuerreform 2009 hat die Möglichkeiten noch erweitert. Noch schöpfen nicht alle Immobilieneigentümer die neuen Gestaltungsoptionen aus. Familien sollten sich auf die neuen Regeln einstellen und möglichst frühzeitig die Weichen für eine steueroptimale Übertragung stellen. Bereits nach dem bis Ende 2008 geltenden Erbschaftsteuergesetz war die Übertragung eines Familienheims von einem auf den anderen Ehegatten steuerfrei. Mit der 2009 in Kraft getretenen Reform hat der Gesetzgeber dieses Privileg deutlich ausgeweitet. Seitdem bleiben solche Immobilien unter bestimmten Voraussetzungen auch im Todesfall steuerfrei, wenn sie auf den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner übergehen. Teilweise profitieren nun auch die Kinder durch neue Steuerrabatte. Zudem sind auch Immobilien begünstigt, die in einem Mitgliedstaat der EU bzw. in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums liegen. In all diesen Fällen gilt: Die persönlichen Freibeträge für Schenkung oder Erbe bleiben unangetastet. Immobilienbesitzer, die vorausschauend planen und im Einvernehmen mit ihren Liebsten handeln, können attraktive Steuervorteile realisieren. Anderseits sollten private Immobilieneigentümer im Auge behalten: Kann eine Begünstigung nicht erreicht werden, greift die durch die Erbschaftsteuerreform eingeführte höhere Bewertung für Immobilien. Die Kernfrage: Was ist ein begünstigtes Familienheim? Die besonderen Steuervorteile greifen nur bei Immobilien, die als Familienheim genutzt werden. Daher ist es wichtig zu wissen, wie der Gesetzgeber das Familienheim definiert. In Betracht kommen Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sowie Wohnungen in Zwei- und Mehrfamilienhäusern und Wohneinheiten in Geschäftshäusern. Begünstigt sind auch die zum Grundstück gehörenden Garagen und andere Nebenräume. Voraussetzung für die Steuerbefreiung ist, dass die Ehepartner die Wohnung selbst entweder allein oder mit Familienmitgliedern in der Regel also mit Kindern, Enkelkindern oder den eigenen Eltern nutzen. Haushaltshilfen oder Pflegepersonen dürfen mit in der Immobilie wohnen. Wichtig ist es aber, dass das Haus oder die

2 Wohnung den Mittelpunkt des familiären Lebens darstellt. Ferien- und Wochenendhäuser sowie aus beruflichen Gründen genutzte Zweitwohnungen kommen für die Begünstigung nicht in Frage. Entscheidende Voraussetzung ist, dass die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Bei Mischnutzungen verlangt das Finanzamt eine wertmäßige Aufteilung. Wer im Haus wohnt und Teile beruflich oder unternehmerisch nutzt, etwa für eine Praxis oder eine Kanzlei, muss differenzieren. Die wertmäßige Aufteilung orientiert sich in der Regel an den Quadratmeterzahlen. Übrigens: Das häusliche Arbeitszimmer muss nicht heraus gerechnet werden. Grundsätzlich sieht das Gesetz drei steuerbegünstigte Übertragungswege vor. Sie sind in 13 Abs. 1 Nr. 4a bis c Erbschaftsteuergesetz geregelt. Übertragung auf Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner mittels Schenkung Grundlegend bei der steuerlichen Behandlung ist die Unterscheidung zwischen Über-tragungen unter Lebenden und im Todesfall. Eine Übertragung zwischen Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern ist zu Lebzeiten in der Regel steuerfrei. Das gilt auch dann, wenn der Schenker, etwa berufsbedingt, selbst seinen Lebensmittelpunkt nicht mehr in der Wohnung oder in dem Haus hat. Lebt der andere Ehegatte gemeinsam mit der übrigen Familie etwa den Kindern in der Immobilie, bleibt es bei der Begünstigung für die Übertragung des Allein- oder Miteigentums an dem Grundstück. Als Zuwendung gelten auch Befreiungen des Beschenkten von Verpflichtungen in diesem Zusammenhang. Beispiele sind die Ablösung einer Grundschuld oder die Übernahme nachträglicher Herstellungs- oder Erhaltungsaufwendungen für das übertragene Familienheim. Auf Größe oder Wert des Objekts kommt es nicht an. Die Angemessenheit wird nicht geprüft. Weiterer Vorteil: Nach der Übertragung hat der beschenkte Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner keine weiteren Verpflichtungen. So ist ein mehrmaliges Nutzen der Steuerbefreiung möglich. Zudem gibt es keine steuerlichen Probleme, falls es nachher zu einer Trennung kommt. Übertragung auf Ehegatten oder eingetragene Lebenspartner im Todesfall Bei der Übertragung im Todesfall setzt der Fiskus engere Grenzen. Für die Steuerfreiheit sind einige Voraussetzungen zu erfüllen. Die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken durch die Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner ist allein nicht ausreichend. Vielmehr gewährt der Fiskus die Steuerbefreiung nur, soweit der Erblasser bis zu seinem Tod die Wohnung zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung gehindert war. Auch für den Erben gibt es strengere Auflagen. Die Absichten des erbenden Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartners sind ein wichtiges Kriterium. Er muss das Objekt nach dem Erbfall selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzen. Ausnahmen von der Selbstnutzung lässt der Gesetzgeber nur bei gesundheitlichen Problemen zu: Führt etwa die Pflegebedürftigkeit dazu, dass der Erbe keinen eigenen Haushalt mehr führen kann, greift die Steuerbefreiung dennoch. Berufliche oder

3 familiäre Gründe sind dagegen nicht ausreichend. Die Selbstnutzung der Immobilie muss zudem sofort nach dem Erbfall erfolgen. Nur wenn vor einem Einzug etwa Renovierungen notwendig sind oder der Erbe bei einem Umzug Kündigungsfristen einhalten muss, lässt die Finanzverwaltung Ausnahmen zu. Der Erbe muss zudem eine Behaltensfrist wahren: Der noch lebende Ehegatte oder eingetragene Lebenspartner ist verpflichtet, das geerbte Familienheim mindestens noch zehn Jahre nach dem Erbfall selbst zu nutzen. Auch hier gilt: Nur wenn die Selbstnutzung aus zwingenden Gründen aufgegeben werden muss, sieht der Gesetzgeber von dieser Forderung ab. Bei Pflegebedürftigkeit oder Krankheit sind solche Ausnahmen denkbar. Stirbt der noch lebende Ehegatte innerhalb des Zehn-Jahres-Zeitraums, führt dies ebenfalls nicht zu einer nachträglichen Versteuerung. Wie bei der Übertragung zu Lebzeiten kommt es auch in diesem Fall nicht auf den Wert des Objekts an. Allerdings sind auch Schulden, die mit der Immobilie in Zusammenhang stehen, nicht als Nachlassverbindlichkeit absetzbar. Bei der Begünstigung kommt es immer darauf an, wer der Letzterwerber ist. Die Steuerbefreiung greift nicht, wenn der Erbe aufgrund des Testaments verpflichtet wird, das Familienheim an Dritte weiterzugeben oder dies im Rahmen einer Erbauseinandersetzung später vereinbart wird. Übertragung auf Kinder im Todesfall Bei Übertragungen auf Kinder gelten dieselben Regeln wie beim Ehe- oder eingetragenen Lebenspartner im Todesfall. Allerdings gibt es eine Beschränkung hinsichtlich der Größe des Objekts. Die Befreiung greift nur, soweit die Wohnfläche der Immobilie 200 Quadratmeter nicht übersteigt. Bei größeren Wohnungen oder Häusern muss die Erbschaft entsprechend der Fläche aufgeteilt werden. Dieser Aufteilungsmaßstab greift dann auch für die auf das Grundstück entfallenden Schulden und Lasten. Problematisch ist die Situation, wenn das erbende Kind nicht das alleinige Eigentum hat. Wenn nur einer von mehreren Erben einer Erbengemeinschaft das Familienheim selbst bezieht, führt dies zum anteiligen Verlust der Steuerbefreiung. Das Grundprinzip: Langfristig denken, frühzeitig starten Die steuerbegünstigte Übertragung des Familienheims ist ein wichtiger Baustein für die gesamte Vermögensübertragung. Mit den persönlichen Freibeträgen für Schenkung oder Erbe stehen zusätzliche Gestaltungsoptionen offen. Eine gezielte Vermögenszuweisung im Familienkreis eröffnet weitere Steuersparpotenziale. Lebzeitige Übertragungen lohnen sich, wenn Vermögen über einen längeren Zeitraum hinweg geplant auf nachkommende Generationen übertragen werden soll. Dann lassen sich steuerliche Freibeträge und Gestaltungsmöglichkeiten kombiniert mit erbrechtlichen Regelungen optimal ausnutzen.

4 Nicht selten ist das eheliche Vermögen nur im Besitz eines Ehepartners. In diesen Fällen kann es sinnvoll sein, das Vermögen zunächst untereinander zu verteilen, gegebenenfalls verbunden mit einem Zugewinnausgleich. So lassen sich die Gestaltungsmöglichkeiten und Freibeträge verdoppeln. Wer in Etappen Vermögen überträgt, kann gegebenenfalls die Freibeträge mehrfach ausschöpfen, beispielsweise wenn die Schenkung von Immobilien über einen Zeitraum von mehr als zehn Jahren hinweg erfolgt. Denn die persönlichen Freibeträge bei der Schenkungsteuer entstehen alle zehn Jahre neu. Das gilt für jeden Schenker wie auch gegenüber jedem Beschenkten. Mit einer gezielten Planung können Familien bei der Übertragung von Immobilien eine hohe Steuerersparnis erreichen. Von Vorteil ist Einvernehmen unter den Familienmitgliedern. So zahlt sich ein gutes Verhältnis im Familienkreis auch steuerlich aus. Über den Autor: Rechtsanwalt/Steuerberater Dr. Andreas Rohde, DHPG Bonn: Nach Ausbildung zum Bankkaufmann Studium der Rechtswissenschaften an der Universität Passau. Promotion über den freien Kapitalverkehr in der Europäischen Gemeinschaft. Zulassung zur Rechtsanwaltschaft 1998, Steuerberater seit Seit 1999 bei der DHPG, ab 2002 Partner. Tätigkeitsschwerpunkte: Beratung von Unternehmen im Steuer- und Gesellschaftsrecht sowie bei Nachfolgeregelungen und Unternehmensverkäufen; vielfältige Veröffentlichungen. Über DHPG: Die DHPG Dr. Harzem & Partner KG gehört zu den 15 größten Wirtschaftsprüfungs- und Steuerberatungsgesellschaften in Deutschland. Die DHPG ist mit über 350 Mitarbeitern an sechs Standorten im Rheinland vertreten (Bonn, Bergisch Gladbach, Bornheim, Euskirchen, Gummersbach, Köln). Die DHPG ist aktives Mitglied im Netzwerk NEXIA International und stellt mit Dr. Norbert Neu den Chairman. NEXIA International zählt mit mehr als Mitarbeitern in über 100 Ländern und rund 600 Büros zu den zehn größten Accounting Networks weltweit.

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