Immobilien im Nachlass Geltung besonderer Rechtsvorschriften beachten

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1 HAUS + GRUND MÜNCHEN INFORMIERT Immobilien im Nachlass Geltung besonderer Rechtsvorschriften beachten von convocat GbR, München Befindet sich im Nachlass Immobilienvermögen, so sind bei der vermögensmäßigen Abwicklung der Erbschaft die Formalien des nachlassgerichtlichen Verfahrens einzuhalten. Nur so kann der Erwerb der Erben bezüglich der Immobilien des Erblassers rechtswirksam vollzogen werden. Zudem sind auch bei der Beendigung bzw. der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft die gesetzlichen Verfahrensanforderungen zu beachten. Dies gilt auch in den Fällen der gesetzlichen Vertretung, beispielweise im Fall der gerichtlichen Betreuung für einen Miterben oder im Fall der Vertretung minderjähriger Miterben. Selbstverständlich sind auch die erbschaftsteuerlichen Pflichten für die Erben zu beachten. Grundbuchrechtlicher Erwerb der Nachlassimmobilie Befindet sich im Nachlass eine Immobilie, so ist über das zuständige Nachlassgericht die entsprechende Korrektur des Grundbuchs zu beantragen. Mit der Eintragung des bzw. der Erben im Grundbuch wird der Grundstückserwerb auch der Öffentlichkeit angezeigt, die allerdings die Einsichtnahme in das Grundbuch nur aufgrund berechtigten Interesses fordern kann. Für die Umschreibung ist entweder die Vorlage eines vom zuständigen Nachlassgericht erteilten Erbscheins notwendig. Ergibt sich die Erbfolge durch einen Erbvertrag oder in Form eines in notarieller Form errichteten Testaments, wird der Erbschein entbehrlich. Allerdings muss sich hieraus explizit der Name des oder der Erben ergeben. Wird beispielsweise nur auf Abkömmlinge hingewiesen, so erkennt das Grundbuchamt diesen Hinweis nicht an. Ein Erbschein wird daher notwendig sein. Für die entsprechende Grundbuchberichtigung entfällt seitens des Grundbuchamts die Eintragungsgebühr, soweit die Erben den Berichtigungsantrag innerhalb von zwei Jahren ab dem Todesfall stellen.

2 Ausnahmsweise kann jedoch, wie in dem vom OLG München am unter Az. 34 Wx 110/16 entschiedenen Fall, auf die Vorlage eines Erbnachweises verzichtet werden. Dieser Entscheidung lag folgender, hier vereinfacht dargestellter, Sachverhalt zu Grunde: Fall: Erblasser M hat seine Ehefrau F zu seinen Lebzeiten zu seiner Bevollmächtigten bestimmt. Er erteilte F Generalvollmacht in notarieller Form, damit sie auch seine Grundstücksangelegenheiten regeln konnte. Zudem befreite er sie von den Beschränkungen des 181 BGB. Die Vollmacht sollte auch ausdrücklich über den Tod hinaus gelten, es handelte sich daher um eine sogenannte transmortale Vollmacht. Für sein Ableben hatte M bestimmt, dass F ein Grundstück an bestimmte Personen übertragen solle. Nach dem Ableben des M setzte F in Vertretung des verstorbenen M seinen Willen um. Das Grundbuchamt hatte diese Vertretung nicht akzeptiert. Hiergegen wurde vorgegangen. Entgegen der Auffassung des Grundbuchamtes entschied das OLG München, dass die Übertragung durch die Bevollmächtigte zulässig ist, da sie ihre Bevollmächtigung in grundbuchmäßiger Form nachgewiesen hat und die Grundstücksübertragung vom Umfang der vom Erblasser erteilten Vollmacht gedeckt war. Ein Erbnachweis war somit in dieser Fallkonstellation entbehrlich. Allerdings entfällt in dieser Konstellation die Kostenbefreiung für die Grundbuchberichtigung im Erbfall, da gerade keine Grundbucheintragung aufgrund der Erbfolge erfolgt. Beruft sich dagegen der Bevollmächtigte, der zugleich Alleinerbe des Erblassers ist, im Rahmen der Verfügung über ein Nachlassgrundstück auf seine Erbenstellung, so genügt seine Bevollmächtigung für den grundbuchmäßigen Vollzug der gewünschten Eintragung nicht. Vielmehr ist dann trotz vorliegender Bevollmächtigung zum Nachweis der Verfügungsberechtigung gegenüber dem Grundbuchamt der Nachweis der Erbenstellung anhand eines Erbscheins zu führen, OLG Hamm vom , Az.: I W 79/12. Praxistipp: Hieraus ergibt sich, dass Generalvollmachten nach dem Tod weitreichende Konsequenzen haben können. Dies sollten Erben durchaus erkennen und Schlussfolgerungen ziehen. A. Veräußerung des Nachlassgrundstücks Ein Weg zur Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ist der Verkauf der Nachlassgegenstände, also auch der Nachlassgrundstücke. Fehlt es an einer testamentarisch angeordneten Testamentsvollstreckung zur Abwicklung des Nachlasses, so wird für die Veräußerung von Nachlassgegenständen die Zustimmung aller Miterben benötigt. Wünschen die Miterben, dass der Veräußerungserlös zugleich

3 gemäß ihrer Erbquoten aufgeteilt wird, so liegt eine Teil-Auseinandersetzungsvereinbarung zwischen den Miterben vor. Für die Wirksamkeit einer solchen Teil-Auseinandersetzung ist die Bestellung eines Ergänzungsbetreuers oder Ergänzungspflegers notwendig, wie aus der nachfolgend dargestellten Entscheidung des OLG München vom , Az. 34 Wx 179/15, ersichtlich ist. Dieser Entscheidung lag folgender, leicht abgewandelter und vereinfacht dargestellter Sachverhalt zu Grunde: Fall: Erblasserin F war mit ihrem Ehemann M im gesetzlichen Güterstand verheiratet. M und F haben keine Kinder. F verstirbt. Das von F errichtete Testament ist unwirksam. Ihr bereits vorverstorbener Bruder hat zwei Söhne, A und B. Weitere Geschwister der F sind nicht vorhanden. Mangels wirksamen Testaments gilt nach F die gesetzliche Erbfolge. Miterben sind daher M zu 3/4 und die beiden Neffen der F, A und B, zu je 1/8. B steht unter gerichtlicher Betreuung. Zum Betreuer wurde sein Bruder A bestimmt. Die Erben der F verkaufen einvernehmlich das im Nachlass befindliche Grundstück an den fremden Dritten K für ,00. Es wird vereinbart, dass K hierbei den Erbquoten entsprechende Teilraten an die drei Miterben nach F zahlt: M soll daher ,00 sowie A und B je ,00 erhalten. Das Betreuungsgericht stimmt dem Verkauf zu. Das zuständige Grundbuchamt verweigert jedoch die Eintragung des Käufers K als Eigentümer im Grundbuch. Nach Ansicht des OLG München erfolgt die Verweigerung zu Recht. Es wurde im vorliegenden Fall versäumt, einen Ergänzungsbetreuer zur Vertretung des B einzusetzen. B konnte daher nicht wirksam vertreten werden. Der Vertretungsmangel kann nicht durch die Genehmigung des Grundstücksverkaufs durch das Betreuungsgericht geheilt werden. Vielmehr muss nach der Bestellung des Ergänzungsbetreuers durch das Betreuungsgericht das Rechtsgeschäft vom Ergänzungsbetreuer des B als dessen Vertreter erneut vorgenommen werden. Anschließend ist der neuerlich geschlossene Grundstückskaufvertrag dem Betreuungsgericht wiederum zur Genehmigung vorzulegen, Hinweis: Soweit die Erben, M, A und B, mit K vereinbart hätten, dass er den Veräußerungserlös in Höhe von insgesamt ,00 auf ein Konto der Erbengemeinschaft nach F zahlt, so wäre der Grundstücksverkauf auch ohne die Bestellung des Ergänzungsbetreuers wirksam.

4 Im Übrigen hätte B durch die Erteilung einer umfassenden Generalvollmacht für A in notarieller Form und unter Befreiung des A von den Beschränkungen des 181 BGB, die Anordnung einer Betreuung entbehrlich machen können. Hierdurch wäre sowohl die Bestellung eines Ergänzungsbetreuers als auch die Genehmigung durch das Betreuungsgericht für den Verkauf des Nachlassgrundstücks an K entbehrlich gewesen. Abwandlung M und F sind im gesetzlichen Güterstand miteinander verheiratet. Sie haben ein gemeinsames Kind A. A ist minderjährig. Somit gelten die gesetzlichen Regelungen für Minderjährige. Die gesetzliche Erbfolge nach F lautet nun: M und A je zu 1/2. Für den Grundstücksverkauf an K mit Erlösverteilung gemäß den vorgenannten Erbquoten wird nun statt der Genehmigung des Betreuungsgerichts die Genehmigung des Familiengerichts benötigt. Das Familiengericht erteilt die Genehmigung, jedoch verweigert das Grundbuchamt erneut die Eintragung der Eigentümerstellung des K. Das Grundbuchamt moniert zu Recht die fehlende Bestellung eines Ergänzungspflegers zur wirksamen Vertretung des A. Der M ist als Vater von A zwar sorgeberechtigt und damit zur umfassenden Vertretung seines Kindes berechtigt. Allerdings ist er im Rahmen der Auseinandersetzung der aus ihm und A bestehenden Erbengemeinschaft nach F von der Vertretung des A ausgeschlossen. Für die wirksame Vertretung im Rahmen der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft ist die vorherige Bestellung eines Ergänzungspflegers zur Vertretung des minderjährigen Miterben A notwendig. Soweit M und A auf die Erlösverteilung verzichten, kann die Bestellung des Ergänzungspflegers für A ebenfalls vorerst unterbleiben. M und A könnten aus pragmatischen Gründen mit der Auflösung der Erbengemeinschaft nach F bis zur Volljährigkeit des A warten. B. Lösungsansatz für Fälle gesetzlicher Vertretung eines oder mehrerer Miterben In den Fällen, in denen potentielle (Mit)Erben voraussichtlich Vorschriften zur gesetzlichen Vertretung unterliegen werden, also insbesondere im Erbfall noch minderjährig sind oder möglicherweise unter gerichtlicher Betreuung stehen werden, sollte der Erblasser über kluge Regelungen für eine Testamentsvollstreckung die Anwendung der Regelungen zur gesetzlichen Vertretung vermeiden. Häufig wird dafür die Übertragung der Testamentsvollstreckung auf nicht als (Mit)Erben berechtigte Personen notwendig sein.

5 Fazit Die Zahl der Rechtsprechungen zeigt, dass hohe Unsicherheit in der Behandlung und Abwicklung der Erbschaften mit Nachlassgrundstücken besteht. Durch eine vorausschauende Beratung könnten viele dieser Themen kostengünstiger und auch schneller abgewickelt und Probleme vermieden werden. convocat GbR, München