G E M E I N D E B U N D - S E R V I C E. Hotline-Info 2/2014

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1 G E M E I N D E B U N D - S E R V I C E An alle Mitgliedsgemeinden in Oberösterreich 8. Juli 2014 Hotline-Info 2/2014 Sehr geehrte Frau Bürgermeisterin, sehr geehrter Herr Bürgermeister! Sehr geehrte Frau Amtsleiterin, sehr geehrter Herr Amtsleiter! Am 1. Juni 2014 sind die Neuregelungen zum Grunderwerbsteuergesetz in Kraft getreten. Die wichtigsten Punkte werden nachfolgend kurz dargestellt. Ende Mai 2014 wurde seitens des BMF eine Information zur Vorgangsweise bei verschiedenen Sachverhalten im Zusammenhang mit Grundstücksveräußerungen veröffentlicht. Aufgrund der hohen praktischen Relevanz für Gemeinden werden in der Folge einige wichtige Aussagen des BMF näher erläutert. 1. Grunderwerbsteuer NEU Ab sofort ist zwischen Erwerben innerhalb und außerhalb des Familienkreises zu unterscheiden. Die neuen Bestimmungen wurden weitgehend an die Grundbucheintragungsgebühr angepasst. Die Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ist grundsätzlich wie bisher mit dem Wert der Gegenleistung festzusetzen. Bei der Übertragung von Grundstücken innerhalb des Familienkreises bildet hingegen der dreifache Einheitswert (max 30 % des gemeinen Wertes) die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Zum begünstigten Familienkreis zählen folgende Personen: Ehegatten Eingetragene Partner (gleichgeschlechtliche Partnerschaften) Lebensgefährten (gemeinsamer Hauptwohnsitz erforderlich) Verwandte in gerader Linie (zb Eltern, Kinder, Enkel) Schwiegerkinder Stief- und Wahlkinder

2 - 2 - Bei Grundstückserwerben im Zusammenhang mit Vorgängen, die dem Umgründungssteuergesetz unterliegen, bleibt weiterhin der zweifache Einheitswert als Bemessungsgrundlage. Der einfache Einheitswert ist bei der Übertragung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke als Bemessungsgrundlage heranzuziehen (bei Übertragungen im Familienkreis oder sofern das Umgründungssteuergesetz auf den jeweiligen Vorgang anwendbar ist). In allen anderen Fällen bildet der wesentlich höhere gemeine Wert (Verkehrswert) einer Liegenschaft die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer. Dementsprechend werden beispielsweise folgende Grundstücksübertragungen seit 1. Juni 2014 höher besteuert: Schenkungen oder Übergaben an Personen außerhalb des begünstigten Familienkreises (zb Geschwister, Nichten und Neffen, nicht adoptierte Kinder des Lebensgefährten) Grundstückseinlagen in Gesellschaften außerhalb des Umgründungssteuergesetzes Der Steuersatz für die Grunderwerbsteuer beträgt grundsätzlich 3,5 %. Auch hier sind Übertragungen innerhalb des Familienkreises begünstigt: Der Steuersatz beträgt hier lediglich 2 %. 2. Aktuelle Aussagen des BMF zur Immobilienertragsteuer Die Veräußerung von Immobilien durch Gemeinden ist seit 1. April 2012 stets steuerpflichtig (Steuersatz 25 %). Bemessungsgrundlage ist grundsätzlich der tatsächliche Veräußerungsgewinn, dh der Verkaufspreis abzüglich Anschaffungs- und Herstellungskosten der Liegenschaft bzw des Gebäudes inkl (Anschaffungs-)Nebenkosten (sogenannte Regeleinkünfteermittlung). Bei Grundstücken bzw Gebäuden, die per 31. März 2012 nicht steuerverfangen waren (zb Verkauf aus dem Hoheitsbereich einer Gemeinde; Verkauf durch eine Privatperson nach Ablauf der Spekulationsfrist von 10 Jahren), kann der steuerpflichtige Veräußerungsgewinn alternativ auch pauschal wie folgt ermittelt werden (pauschale Einkünfteermittlung): Umwidmung von Grünland in Bauland nach dem 31. Dezember 1987: Der Veräußerungsgewinn ist mit einem festen Wert ihv 60 % des Veräußerungserlöses anzusetzen. Als Umwidmung gilt eine Änderung der Widmung, die nach dem letzten entgeltlichen Erwerb (zb Grundstückskauf) stattgefunden hat und die erstmals eine Bebauung ermöglicht, die in ihrem Umfang im Wesentlichen der Widmung als Bauland oder Baufläche isd Landesgesetze auf dem Gebiet der Raumordnung entspricht. Die Immobilienertragsteuer beträgt demnach 15 % des Veräußerungserlöses (25 % KöSt von 60 % Veräußerungserlös = 15 % ImmoESt vom Dies gilt gleichermaßen für eine spätere Umwidmung in engem zeitlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang mit der Veräußerung.

3 - 3 - Ohne Umwidmung in Bauland bzw mit Umwidmung vor dem 1. Jänner 1988: Der Veräußerungsgewinn ist mit einem festen Wert ihv 14 % des Veräußerungserlöses anzusetzen. Die Immobilienertragsteuer beträgt demnach 3,5 % des Veräußerungserlöses (25 % KöSt von 14 % Veräußerungserlös = 3,5 % ImmoESt vom Auf Antrag kann die Ermittlung des Veräußerungsgewinnes in diesen beiden Fällen auch vom tatsächlichen Veräußerungsgewinn (Veräußerungserlös abzüglich Anschaffungskosten) erfolgen. Seitens des BMF wurden im Zusammenhang mit Grundstücksveräußerungen ua aktuell folgende Fälle beurteilt (BMF , BMF /0151-VI/6/2014): Regeleinkünfteermittlung Nachträgliche Anschaffungsnebenkosten Im Zusammenhang mit der Veräußerung eines Baugrundstücks fielen beim Verkäufer Ausgaben an, die Anschaffungsnebenkosten (zb Aufschließungskosten) darstellen. Allerdings werden diese Ausgaben erst nach Abschluss des Kaufvertrages vom Verkäufer entrichtet. Fraglich war, ob diese Anschaffungsnebenkosten bei der Ermittlung des Veräußerungsgewinnes in Abzug gebracht werden können. Seitens des BMF wird die Auffassung vertreten, dass in diesem Fall das Zufluss-Abfluss- Prinzip gilt. Das bedeutet, dass Anschaffungsnebenkosten erst dann gewinnmindernd zu berücksichtigen sind, wenn sie tatsächlich verausgabt wurden. Demnach sind diese Ausgaben erst in der Steuererklärung für das Jahr des Abflusses (Zahlung) geltend zu machen. Fallen die Anschaffungsnebenkosten im gleichen Kalenderjahr an wie der Verkauf der Liegenschaft, kann eine Korrektur der unterjährig zu viel entrichteten Immobilienertragsteuer im Rahmen der Veranlagung erfolgen. Fließen die Anschaffungsnebenkosten hingegen erst in einem späteren Kalenderjahr ab, als die Einnahmen aus der Grundstücksveräußerung zugeflossen sind, kommt es erst im Abflussjahr zu nachträglichen negativen Einkünften. Diese können mit anderen Gewinnen aus Grundstücksveräußerungen des Abflussjahres verrechnet werden. Fehlt es in diesem Jahr jedoch an steuerbaren Veräußerungsgewinnen, ist ein Verlustausgleich ausgeschlossen. Pauschale Einkünfteermittlung Umwidmung in Verkehrsfläche Ein Altgrundstück (Anschaffung vor ) wurde als Verkehrsfläche gewidmet und später verkauft. Fraglich war, ob eine Umwidmung vorliegt, die erstmals eine Bebauung ermöglicht. Das BMF ist der Ansicht, dass die Umwidmung in eine Verkehrsfläche keine Bebauung nach Art einer Baulandwidmung ermöglicht. Es liegt daher keine Umwidmung vor, die erstmals eine Bebauung ermöglicht. Die Anschaffungskosten sind pauschal mit 86 % des Veräußerungserlöses anzusetzen; die Immobilienertragsteuer beträgt 3,5 % des Veräußerungserlöses (25 % KöSt von 14 % Veräußerungserlös = 3,5 % ImmoESt vom

4 - 4 - Pauschale Einkünfteermittlung Umwidmung auch bei bereits bebauten Grundstücken möglich Ein Grundstück war zum Zeitpunkt der Bebauung als Freiland gewidmet, wobei eine raumordnungsrechtlich im Freiland zulässige Bebauung erfolgte. Erst später wurde das Grundstück in Bauland umgewidmet. Fraglich war auch in diesem Zusammenhang, ob eine Umwidmung isd Einkommensteuergesetzes vorliegt. Seitens des BMF wurde dazu festgehalten, dass eine Umwidmung isd Einkommensteuergesetzes vorliegt; die vorhandene Bebauung ändert daran nichts. Entscheidend ist in diesem Zusammenhang nicht, dass die Widmung grundsätzlich eine Bebauung ermöglicht, sondern dass dadurch eine Bebauung ermöglicht wird, die in ihrem Umfang im Wesentlichen der Widmung als Bauland entspricht. Eine im Freiland begrenzt zulässige Bebauung ist nicht mit einer Bebauung mit entsprechender Baulandwidmung gleichzusetzen. Die Anschaffungskosten sind daher aufgrund der nunmehr erfolgten Umwidmung pauschal mit 40 % des Veräußerungserlöses anzusetzen; die Immobilienertragsteuer beträgt 15 % des Veräußerungserlöses (25 % KöSt von 60 % Veräußerungserlös = 15 % ImmoESt vom Pauschale Einkünfteermittlung Umwidmung in Sonderflächen Ein Grundstück wird in Bauland, Sonderfläche umgewidmet. Damit wird nur eine eingeschränkte Bebauung ermöglicht (zb Kasernen, Krankenanstalten, Sportanlagen usw). Fraglich war, ob eine Umwidmung isd Einkommensteuergesetzes vorliegt. Das BMF stellt in diesem Fall eine Durchschnittsbetrachtung des Umfanges der Bebaubarkeit von Bauland über alle Raumordnungsgesetze der Länder hinweg an. Baulandwidmung umfasst demnach nicht nur die klassischen Kategorien des Wohn-, Gewerbe- und Industriegebietes, sodass der Baulandkategorie auch Sondergebiete und flächen zugeordnet sind. Da die Bebaubarkeit gegenüber der bisherigen Grünlandwidmung auf einen Umfang erhöht wird, der dem Umfang der Baulandwidmung nach den Raumordnungsgesetzen der Länder entspricht, liegt eine Umwidmung in Bauland isd Einkommensteuergesetzes vor. Die Anschaffungskosten sind daher pauschal mit 40 % des Veräußerungserlöses anzusetzen; die Immobilienertragsteuer beträgt 15 % des Veräußerungserlöses (25 % KöSt von 60 % Veräußerungserlös = 15 % ImmoESt vom Pauschale Einkünfteermittlung Erwerb eines Grünlandgrundstücks zum Baulandpreis Der Kauf eines Grundstücks ist im Jahr 2000 erfolgt ( Altgrundstück, da die Anschaffung vor dem erfolgte). Im Kaufvertrag hat der Verkäufer dem Erwerber die Umwidmung in Bauland garantiert und es wurde auch der Baulandpreis vereinbart und bezahlt. Die Umwidmung wurde dann tatsächlich im Jahr 2002 durchgeführt. Ist das Kriterium der Umwidmung bei einer späteren Veräußerung durch den Käufer erfüllt? Das BMF vertritt dazu die Auffassung, dass die durch die Umwidmung eingetretene Wertsteigerung eines Grundstücks zu einer höheren Besteuerung führen soll.

5 - 5 - Diese höhere Besteuerung soll sich bei demjenigen auswirken, der wirtschaftlich von der Umwidmung profitiert. Im vorliegenden Fall hat der Verkäufer im Jahr 2000 die Wertsteigerung realisiert, sodass die nach dem Erwerb vorgenommene Umwidmung nicht als Umwidmung für Zwecke der Immobilienertragsteuer gilt. Die Anschaffungskosten sind daher pauschal mit 86 % des Veräußerungserlöses anzusetzen; die Immobilienertragsteuer beträgt 3,5 % des Veräußerungserlöses (25 % KöSt von 14 % Veräußerungserlös = 3,5 % ImmoESt vom Für weitere Informationen stehen wir Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung. OÖ Gemeindebund: HR Dr. Hans Gargitter e.h. Direktor LAbg. Bgm. Hans Hingsamer e.h. Präsident Leitner + Leitner: Wolfgang Lindinger e.h. Andrea Huber e.h.