Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes ab

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1 Seite 1 Dokument 1 von 1 wohnrechtliche blätter wobl 2014, 134 Heft 5 v Aufsätze Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes ab RA Dr. Daniel Varro Wien A. Hintergrund der Neuregelung B. Zielsetzung der Neuregelung C. Anwendungsbereich des Einheitswertes D. Neuerungen: Besonderheiten I. Entgeltliche Übertragung im Familienverband II. Lebensgemeinschaften III. Nicht erfasste Übertragungen IV. Gemeiner Wert: Glaubhaftmachung E. Umgründungen F. Familienverband: 2% GrESt G. Inkrafttreten H. Selbstberechnung: Eintragungsgebühr I. Verfassungsrechtliche Bedenken Der Entwurf des neuen Grunderwerbsteuergesetzes sieht unter anderem die Änderung der Bemessungsgrundlage ab dem vor. Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer wird an die Bemessungsgrundlage der Eintragungsgebühr (Gerichtsgebührengesetz) angeglichen; zukünftig wird somit nicht mehr zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Übertragungen, sondern zwischen Übertragungen innerhalb und außerhalb eines Familienverbandes unterschieden. Dies wird vielfach zu erheblichen Änderungen der Grunderwerbsteuerbelastung führen. Deskriptoren: BudBG 2014, Budgetbegleitgesetz 2014, Grunderwerbsteuer, Grunderwerbsteuergesetz, Einheitswert, Schenkung Erbschaft, gemeiner Wert, Familienverband. GrEStG 4, GrEStG 5, GrEStG 6, GrEStG 7, GrEStG 12, GGG 26a A. Hintergrund der Neuregelung Die Grunderwerbsteuer ist gemäß 4 Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) entweder vom Wert der Gegenleistung ( 5 GrEStG) oder vom Wert des Grundstückes ( 6 GrEStG) zu berechnen. Während bei entgeltlichen Übertragungen der Wert der Gegenleistung (zb Kaufpreis) maßgeblich ist, kommt bei unentgeltlichen Übertragungen (zb Schenkung und Erbschaft), der Übertragung von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken sowie bei der Anteilsvereinigung der Wert des Grundstückes zur

2 Seite 2 Anwendung. Der Wert des Grundstückes ist entweder der einfache oder dreifache Einheitswert. Dieser Einheitswert ist im Regelfall lediglich ein Bruchteil des Verkehrswertes, hatte aber eine große praktische Relevanz, weil in der Vergangenheit für etwa 80% aller Grunderwerbsteuerfälle dieser Einheitswert als Bemessungsgrundlage herangezogen wurde 1. Der Verfassungsgerichtshof (VfGH) hat im Erkenntnis vom GrEStG mit Wirkung zum 1. Juni 2014 als verfassungswidrig aufgehoben. Käme es bis zum Ende der Reparaturfrist ( ) zu keiner Gesetzesänderung, müsste zukünftig - auch bei unentgeltlichen Übertragungen - als Wert des Grundstückes der gemeine Wert (Verkehrswert) herangezogen werden. Einerseits käme es dadurch zu einer erheblichen Mehrbelastung bei der unentgeltlichen Übertragung von Grundstücken. Da der gemeine Wert im Regelfall nur unter Einholung eines Sachverständigengutachtens möglich wäre, wären andererseits die Übertragungen auch noch mit einem erheblichen Kosten- und Zeitaufwand verbunden. Daher hat sich der Gesetzgeber dazu entschlossen, die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer unter Beachtung der Aussagen des VfGH - ab dem neu zu regeln. B. Zielsetzung der Neuregelung Die zurzeit vorliegende Regierungsvorlage differenziert nicht mehr danach, ob der Erwerb des Grundstücks entgeltlich oder unentgeltlich erfolgt. Künftig soll nach Erwerben im Familienverband (maßgeblich: Einheitswert) und außerhalb desselben (maßgeblich: gemeiner Wert) unterschieden werden. Diese Unterscheidung auf der Ebene der Bemessungsgrundlage soll mit dem Tarif ( 7 GrEStG) abgestimmt werden, sodass im Familienverband die Grunderwerbsteuer nicht nur vom dreifachen Einheitswert berechnet werden, sondern auch der Grunderwerbsteuersatz lediglich 2% (und nicht 3,5%) betragen soll. Die Unterscheidung nach dem Familienverband korrespondiert mit der Unterscheidung im Bereich der Eintragungsgebühr ( 26a GGG), sodass es zu einer weitgehenden Anpassung zwischen Eintragungsgebühr und Grunderwerbsteuer kommen wird. C. Anwendungsbereich des Einheitswertes Zukünftig soll die Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung berechnet werden. Abweichend davon gilt allerdings Folgendes: Bei den nachstehend angeführten Erwerbsvorgängen ist die Steuer vom dreifachen Einheitswert, maximal jedoch von 30% des gemeinen Wertes zu berechnen: a) bei Übertragung einer Liegenschaft an den Ehegatten oder eingetragenen Partner während aufrechter RA Dr. Daniel Varro: Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes ab wobl Heft 5, 135 Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), an den Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, an einen Elternteil, ein Kind oder ein Enkelkind, an ein Stief-, Wahl- oder Schwiegerkind; b) bei Erwerb durch Erbanfall, durch Vermächtnis oder in Erfüllung eines Pflichtteilsanspruches, wenn die Leistung an Erfüllungs Statt vor Beendigung des Verlassenschaftsverfahrens vereinbart wird, durch den in lit. a angeführten Personenkreis; c) wenn alle Anteile einer Gesellschaft vereinigt werden oder alle Anteile einer Gesellschaft übergehen; das gleiche gilt bei den entsprechenden schuldrechtlichen Geschäften. Bei Übertragung (Schenkung, Erbschaft, Vermächtnis, Kauf etc) von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken innerhalb des in lit a angeführten Personenkreises oder bei der Anteilsvereinigung in Bezug auf solche Grundstücke ist die Steuer vom (einfachen) Einheitswert zu berechnen. Zu beachten ist jedoch, dass für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke im Jahr 2014 ein Hauptfeststellung der Einheitswerte erfolgen wird. In allen anderen Fällen ist - wie bereits oben beschrieben - der gemeine Wert (Verkehrswert) für die Bemessungsgrundlage heranzuziehen.

3 Seite 3 D. Neuerungen: Besonderheiten I. Entgeltliche Übertragung im Familienverband Der einfache bzw der dreifache Einheitswert sollen bei den oben genannten Fällen (Familienverband oder land- und forstwirtschaftliche Grundstücke) unabhängig von der Übertragungsart zur Anwendung kommen. Das heißt: sowohl bei unentgeltlichen als auch bei entgeltlichen Liegenschaftsübertragungen. Somit soll bei einem Kauf innerhalb des Familienverbandes - trotz Kaufpreis - lediglich der dreifache Einheitswert zur Anwendung kommen. II. Lebensgemeinschaften Im Familienverband werden auch Übertragungen zwischen Lebensgefährten erfasst, "sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten" ( 4 Abs 2 Z 1 lit a GrEStG). Bei einem gemeinsamen Hauptwohnsitz ist die Rechtslage eindeutig; es stellt sich jedoch die Frage, wann Übertragungen noch erfasst werden, wenn die Lebensgefährten lediglich in der Vergangenheit einen gemeinsamen Hauptwohnsitz hatten. Im Falle eines früheren gemeinsamen Hauptwohnsitzes muss die Liegenschaftsübertragung im zeitlichen Nahebereich sein; die Erläuterungen stellen auf etwa ein Jahr ab 2. III. Nicht erfasste Übertragungen Übertragungen (sowohl entgeltliche als auch unentgeltliche) an natürliche oder juristische Personen außerhalb des Familienverbandes sind vom gemeinen Wert zu bemessen. Der gemeine Wert soll somit zukünftig - zumindest nach der zurzeit vorliegenden Regierungsvorlage - auch für die Übertragung von Liegenschaften an gemeinnützige oder mildtätige Körperschaften oder an Kirchen gelten. Dies erscheint unter Berücksichtigung der Funktion solcher Rechtsträger problematisch. Der gemeine Wert kommt aber auch bei der Übertragung von Liegenschaften an Stiftungen zur Anwendung. Da bei Stiftungen sich der Steuersatz gemäß 7 Abs 2 GrEStG von 3,5% auf 6% erhöht, stellt die gegenständliche Regelung eine erhebliche Belastung für die Zuwendung von Grundstücken an Privatstiftungen dar. Schließlich gilt der gemeine Wert bei Schenkungen und Erbschaften außerhalb des Familienverbandes, wie zb bei der Schenkung einer Liegenschaft an die Lebensgefährtin des Sohnes (oder an Lebensgefährten anderer Verwandten). Obwohl die Schenkung der Liegenschaft an den Sohn, der diese Liegenschaft in weiterer Folge an die Lebensgefährtin verschenkt nach der gegenständlichen Regelung - ohne Berücksichtigung von Missbrauchs- bzw Umgehungsüberlegungen - lediglich Grunderwerbsteuer vom dreifachen Einheitswert auslösen würde. Schließlich hat die Notariatskammer zutreffend darauf hingewiesen, dass auch die Veräußerung von Grundstücken zur Vermeidung eines unmittelbar drohenden behördlichen Eingriffs Probleme bereitet, weil diese nach neuer Rechtslage nicht befreit werden; die Grunderwerbsteuer müsste daher ebenfalls vom gemeinen Wert entrichtet werden 3. IV. Gemeiner Wert: Glaubhaftmachung Bei solchen Übertragungen, bei denen kein Einheitswert zur Anwendung kommt, wird zukünftig für die Bemessung der Grunderwerbsteuer der gemeine Wert (Verkehrswert) herangezogen. Die Ermittlung des gemeinen Wertes bei einem Kauf ist unproblematisch, weil der Kaufpreis genau den gemeinen Wert widerspiegelt. Zumal der gemeine Wert gemäß 10 BewG folgendermaßen umschrieben wird: "Der gemeine Wert wird durch den Preis bestimmt, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach der Beschaffenheit des Wirtschaftsgutes bei einer Veräußerung zu erzielen wäre". Bei unentgeltlichen Übertragungen stellt sich jedoch die Frage, wie der gemeine Wert für die Berechnung der Grunderwerbsteuer ermittelt werden soll. Der gemeine Wert ist dem Finanzamt oder dem selbstberechnenden Parteienvertreter glaubhaft zu machen; etwa durch Schätzungsgutachten, einen älteren Kaufpreis, wenn kurze Zeit später

4 Seite 4 RA Dr. Daniel Varro: Änderung des Grunderwerbsteuergesetzes ab wobl Heft 5, 136 weiterverkauft wird oder durch den Preis bei vergleichbaren Käufen in der näheren Umgebung. Dieser Preis wird me praktisch nicht punktuell festgestellt werden können, sondern bewegt sich in einer Preisspanne. Dennoch wird die Ermittlung der Preisspanne in der Praxis in vielen Fällen schwierig sein. E. Umgründungen Übertragungen von Liegenschaften, die im Rahmen des Umgründungssteuergesetzes durchgeführt werden, sind weiterhin im UmgrStG mit dem zweifachen Einheitswert begünstigt. Nicht erfasst werden jedoch alle anderen gesellschaftsrechtlichen Vorgänge. Die Übertragung einer Liegenschaft an die Gesellschaft durch den Gesellschafter, um das Eigenkapital zu stärken oder reine Liegenschaftsabspaltungen sind daher nicht erfasst, sodass in diesen Fällen die Grunderwerbsteuer auch vom gemeinen Wert zu berechnen ist. Im Gegensatz zum GrEStG sind solche Vorgänge im GGG bei der Berechnung der Eintragungsgebühr im Regelfall begünstigt, sodass für die Ermittlung der Eintragungsgebühr der dreifache Einheitswert maßgeblich ist (siehe 26a GGG Abs 1 Z 2). F. Familienverband: 2% GrESt Das Grunderwerbsteuergesetz kennt grundsätzlich zwei Grunderwerbsteuersätze: 3,5% ist der Normalsteuersatz und 2% der "begünstigte" Steuersatz für bestimmte Fälle ( 7 GrEStG). Der Personenkreis, für den der begünstigte Steuersatz gelten soll, wird nach der neuen Regelung in 7 GrEStG an den begünstigten Personenkreis für die Bemessungsgrundlage angepasst. Zukünftig beträgt somit die Grunderwerbsteuer bei der Übertragung von Grundstücken durch folgende Personen lediglich 2%: durch den Ehegatten oder den eingetragenen Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder im Zusammenhang mit der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), an den Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, an einen Elternteil, ein Kind oder Enkelkind, an ein Stief-, Wahl- oder Schwiegerkind. G. Inkrafttreten Die geplanten Änderungen sollen grundsätzlich ab 1. Juni 2014 in Kraft treten. Ist der Erwerbsvorgang vom Eintritt einer aufschiebenden Bedingung abhängig, dann soll die Steuerschuld mit Eintritt der Bedingung entstehen. Beim Erwerb durch Erbanfall, Vermächtnis oder Erfüllung eines Pflichtteilsanspruches, wenn die Leistung an Erfüllungs Statt vor Beendigung der Verlassenschaft vereinbart wird, soll die neue Rechtslage dann anzuwenden sein, wenn die Rechtskraft des Beschlusses über die Einantwortung bzw der Bestätigung des Verlassenschaftsgerichtes gemäß 182 Abs 3 Außerstreitgesetz nach dem eintritt. Bei land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken findet im Jahr wie bereits oben erwähnt - eine Neufeststellung der Einheitswerte statt, sodass die Heranziehung des einfachen Einheitswertes erst ab gelten soll. H. Selbstberechnung: Eintragungsgebühr Die bis zum für den Fall der Selbstberechnung der Grunderwerbsteuer durch den Parteienvertreter geltende Regelung, wonach die gerichtliche Eintragungsgebühr gemeinsam mit der Grunderwerbsteuer an das Finanzamt abzuführen ist, soll ab dem wieder eingeführt werden. Gemäß 12 GrEStG wird der Parteienvertreter somit wieder befugt sein, gegenüber dem Grundbuchsgericht je Erwerbsvorgang zu erklären, dass eine Selbstberechnung vorgenommen worden ist und sowohl die Grunderwerbsteuer als auch die Eintragungsgebühr abgeführt werden. Die Parteienvertreter haften - wie bisher - für die selbstberechnete Steuer. I. Verfassungsrechtliche Bedenken Fraglich ist, ob die Neufassung den Vorgaben des Verfassungsgerichtshofes im Erkenntnis vom entspricht. In den Medien wurden bereits erste Zweifel geäußert 4. Ob daher die gegenständlichen

5 Seite 5 Regelungen der Eintragungsgebühr sowie die geplanten Regelungen des Grunderwerbsteuergesetzes, die weitgehend korrespondieren, einer verfassungsrechtlichen Überprüfung standhalten werden, wird die Zukunft zeigen. Korrespondenz: RA Dr. Daniel Varro, DLA Piper Weiss-Tessbach Rechtsanwälte GmbH, Schottenring 14, 1010 Wien; daniel.varro@dlapiper. com. 1 Erläuterungen zum Ministerialentwurf, 18/ME XXV. GP 2. 2 Erl 18/ME XXV. GP Stellungnahme der Notariatskammer (14/SN-18/ME XXV. GP). 4 Der Standard, , Experte kritisiert: Reform der Grunderwerbsteuer verfassungswidrig; Die Presse, , "Verfassungswidrig", "ein Murksgesetz"; Die Presse , Grunderwerb in der Familie: Steuer strittig; Der Standard, , Grunderwerbsteuer: Auch Verfassungsdienst hat Bedenken. BudBG 2014, Budgetbegleitgesetz 2014, Grunderwerbsteuer, Grunderwerbsteuergesetz, Einheitswert, Schenkung Erbschaft, gemeiner Wert, Familienverband. Ein Inhalt der Verlag Österreich GmbH