Wer heuer noch sein Grundstück verschenken sollte

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1 swk_2015_h32.fm Seite 1440 Mittwoch, 4. November :47 13 Steueroptimierung Wer heuer noch sein Grundstück verschenken sollte Tagesfragen: Grunderwerbsteuern Schwerpunkt werden Steuerreform massiv erhöht, niedrige Verkehrswerte bringen aber sogar Ersparnisse VON MAG. ERICH WOLF*) Die Steuerreform 2015/2016 bringt für alle Steuerzahler Entlastungen. Wirklich für alle? Dieser Geldsegen muss finanziert werden, und zwar durch die sogenannten Gegenfinanzierungsmaßnahmen. Der Fiskus erschließt weitere Geldquellen vor allem im Immobilienbereich. Verkäufer, Vermieter und Erwerber von Grundstücken werden mit höheren Steuern bestraft. Ist eine unentgeltliche Übertragung noch im Jahr 2015 hier gilt nämlich die bisherige Rechtslage sinnvoll? Die im folgenden Beitrag vorgestellte Steueroptimierungsformel soll bei dieser Entscheidung eine Hilfestellung bieten. 1. Ein kurzer Überblick Eigentümer von Immobilien sind die großen Verlierer der Steuerreform, und zwar gleich in mehrfacher Hinsicht: Die Immobilienertragsteuer für private (und betriebliche) Grundstücksgewinne wird ab von 25 % auf 30 % steigen; 1 ) Der Inflationsabschlag wird ersatzlos gestrichen die Scheingewinnbesteuerung von Inflationsgewinnen wird umso höher, je länger die Verkäufer die Immobilien behalten; 2 ) die Grunderwerbsteuer bei unentgeltlichen Übertragungen erhöht sich (neu: Grundstückswerte anstelle der alten Einheitswerte als Bemessungsgrundlage); 3 ) Gewinne aus der Vermietung werden höher besteuert, zumal sich die Steuerbemessungsgrundlagen erhöhen (niedrigere Abschreibungen und höhere nicht abschreibbare Grundanteile). 2. Unentgeltliche Grundstücksübertragungen Gewinner und Verlierer Zunächst die gute Nachricht: Begünstigte Betriebsübertragungen (Geschenkgeber ist über 55 Jahre alt oder erwerbsunfähig) werden noch stärker als bisher entlastet. *) Mag. Erich Wolf ist Wirtschaftsprüfer und Steuerberater in Wien. Zur Optimierungsformel siehe auch Kurier vom sowie Der Autor bedankt sich bei Dipl.-Ing. Herbert Schindelka für die mathematischen Berechnungen. 1 ) 30a EStG idf StRefG 2015/2016, BGBl I 2015/118: Die Änderungen treten nach 124 b Z 276 EStG für Veräußerungen ab dem in Kraft. Die Anhebung trifft auch Grundstücke des Altbestands und ist insofern verfassungsrechtlich problematisch, als die alte Rechtslage durchgerechnet einer Steuerbelastung von 3,5 % (86 % der Anschaffungskosten und 14 % des fiktiven Gewinns, hiervon Steuertarif von 25 % in Höhe des Grunderwerbsteuersatzes) entsprach. Die neue Rechtslage für Veräußerungen ab ergibt eine Steuerbelastung in Höhe von 4,2 % (30 % von 14 % fiktivem Gewinn). Dies verschärft die verfassungsrechtliche Problematik, da eine rückwirkende Steuer auf Liegenschaften des Altbestands dem verfassungsgesetzlich garantierten Vertrauensgrundsatz zuwiderläuft. 2 ) 30 Abs 3 EStG: Nach derzeitiger Rechtslage kann erst ab dem zehnten Jahr ein Inflationsabschlag von 2 % pro Jahr geltend gemacht werden. Der maximale Inflationsabschlag beträgt nach 35 Jahren 50 %. Unter Zugrundelegung von langen Perioden werden tatsächlich in vielen Fällen nur Scheingewinne besteuert. Der Inflationsabschlag hatte also seine wirtschaftliche Rechtfertigung. Mit der Erhöhung von 30 % wird die Problematik der Scheingewinnbesteuerung zusätzlich verschärft. 3 ) 4 GrEStG idf StRefG 2015/2016: Der Grundstückswert ist entweder als Summe des hochgerechneten (anteiligen) dreifachen Bodenwerts und des anteiligen Werts des Gebäudes oder in Höhe eines von einem geeigneten Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Werts zu berechnen. Die näheren Details zur Ermittlung dieses Grundstückwertes werden in einer Verordnung des Bundeministers für Finanzen im Einvernehmen mit dem Bundeskanzler geregelt. Dieser Verordnung befindet sich derzeit leider noch nicht einmal in Begutachtung SWK-Heft November 2015

2 swk_2015_h32.fm Seite 1441 Mittwoch, 4. November :47 13 Der sogenannte Betriebsfreibetrag wird von Euro auf Euro erhöht. 4 ) Bei der Übertragung von Grundstücken werden neue Regeln eingeführt: 5 ) Für unentgeltliche Erwerbe gilt ein begünstigter Stufentarif (von 0,5 % bis 3,5 %), wogegen für entgeltliche Erwerbe grundsätzlich der Normalsteuersatz von 3,5 % zur Anwendung gelangt. Nach den ErlRV 6 ) gelten Erwerbsvorgänge mit Gegenleistungen von bis zu 30 % des Grundstückswerts noch zur Gänze als unentgeltlich. Bei Gegenleistungen von über 30 % bis zu 70 % wird eine Teilentgeltlichkeit angenommen. Bei einer Gegenleistung in Höhe von zb 40 % gelten 40 % als entgeltlich (3,5%iger Steuersatz) und 60 % als unentgeltlicher Erwerb (Rechtsfolge: Stufentarif). Ab einer Gegenleistung von mehr als 70 % gilt der gesamte Vorgang als entgeltlich und wird somit mit 3,5 % besteuert. Eine weitere Begünstigung gibt es für Übertragungen im (sogar ausgeweiteten 7 )) Familienverband. Die Schenkung gilt im Familienverband stets als unentgeltlich. 8 ) Das bedeutet dass bei diesen Übertragungen auch gemischte Schenkungen (durch die Beigabe von Fruchtgenüssen, Wohnrechten etc) als unentgeltlich gelten. Diese Gegenleistungen führen damit kraft gesetzlicher Fiktion zu keiner grunderwerbsteuerlichen Gegenleistung. Apropos Grundstückswert: Statt des bisherigen Einheitswerts wird ein neuer Grundstückswert für die Bemessung der Grunderwerbsteuer herangezogen. Die Details sollen in einer Verordnung des BMF und des BKA geregelt werden. Diese ist derzeit leider noch nicht ergangen. Damit sollen teure Sachverständigengutachten für die Feststellung der tatsächlichen Grundstückswerte vermieden werden. Ob dieses Vorhaben tatsächlich gelingt, darf bezweifelt werden. Jeder, der mit den aus dem Immobilienpreisspiegel abgeleiteten Werten (oder mit dem hochgerechneten dreifachen anteiligen Bodenwert zuzüglich des Werts des Gebäudes) nicht zufrieden ist, wird sich ein Gutachten über den wahren Wert erstellen lassen. Und das kostet natürlich. Die alten Einheitswerte haben allerdings noch nicht ganz ausgedient, sie sind bei Grundstücken im Bereich der Land- und Forstwirtschaft heranzuziehen. 9 ) Damit sind bäuerliche Immobilien und Land- und Forstwirte weiterhin begünstigt. Bei unentgeltlichen Übertragungen gilt zukünftig ein Stufentarif: für die ersten Euro: 0,5 %, für die nächsten Euro: 2 %, ab Euro: 3,5 %. Beispiel Bei Schenkung eines Grundstücks mit einem Einheitswert von Euro und einem Verkehrswert von Euro an ein Kind erhöht sich die Grunderwerbsteuer von bisher Euro (2 % vom dreifachen Einheitswert für Schenkungen an nahe Verwandte; Euro [3 x Euro] x 2 % = Euro) auf satte Euro (0,5 % von Euro [= Euro] + 2 % von Euro [= Euro] + 3,5 % von Euro [= Euro]; Euro Euro Euro = Euro; Berechnung auf Basis des ab geltenden Stufentarifs). 4 ) 3 Abs 1 Z 2 GrEStG idf StRefG 2015/ ) 7 GrEStG idf StRefG 2015/ ) ErlRV 684 BlgNR 25. GP, 37 (zu 7 GrEStG). 7 ) 7 Abs 1 lit c GrEStG idf StRefG 2015/2016 verweist auf 26a GGG: Übertragungen einer Liegenschaft an den Ehegatten oder eingetragenen Partner während aufrechter Ehe (Partnerschaft) oder izm der Auflösung der Ehe (Partnerschaft), an den Lebensgefährten, sofern die Lebensgefährten einen gemeinsamen Hauptwohnsitz haben oder hatten, an einen Verwandten oder Verschwägerten in gerader Linie, an ein Stief-, Wahl- oder Pflegekind oder deren Kinder, Ehegatten oder eingetragenen Partner, oder an Geschwister, Neffen oder Nichten des Überträgers. 8 ) 7a Abs 1 lit c GrEStG idf StRefG 2015/ ) 4 Abs 2 GrEStG idf StRefG 2015/2016; ab SWK-Heft November

3 swk_2015_h32.fm Seite 1442 Mittwoch, 4. November : Steueroptimierungsformel für unentgeltliche Übertragungen an nahe Verwandte oder an Fremde 3.1. Steuervergleich mit der Formel In welchen Fällen ist es zweckmäßig, noch heuer ein Grundstück zu übertragen? Dazu wird die GrESt nach alter Rechtslage mit jener nach neuer Rechtslage verglichen: Die einzelnen Intervalle für die Grundstückswerte und die funktionalen Zusammenhänge zwischen Einheits- und Grundstückswerten werden herangezogen: Einheitswert (EW) = f(grundstückswert [GW]) mit der Rahmenbedingungen GrESt alt (Gr alt ) = GrESt neu (Gr neu ). Es gibt drei Intervalle: 1. 0 bis Euro, 2. über Euro bis Euro, 3. über Euro Grundstückswerte bis Euro (Intervall 1) Gr alt = EW x 3 x GrESt-Tarif (für Verwandte: 2 % = 0,02) = GW x = Gr neu. Daraus ergibt sich für den Einheitswert: bzw für den Grundstückswert: Grundstückswerte über Euro bis Euro (Intervall 2) Gr alt = EW x 3 x 0,02 = x + (GW ) x 0,02 = Gr neu. Daraus ergibt sich für den Einheitswert: bzw für den Grundstückswert: Grundstückswerte über Euro (Intervall 3) Gr alt = EW x 3 x 0,02 = x x 0,02 + (GW ) x 0,035 = Gr neu. Daraus ergibt sich für den Einheitswert: bzw für den Grundstückswert: = 3 x GrESt-Tarif 0, , , , SWK-Heft November 2015

4 swk_2015_h32.fm Seite 1443 Mittwoch, 4. November : Übertragungen an nahe Verwandte Im ersten Schritt ermitteln Sie die alten Einheitswerte bei Ihrem Finanzamt und berechnen dann, um wie viel höher der neue Grundstückswert in Relation zum alten Einheitswert ausfällt. Wollen Sie Ihre Immobilie an nahe Verwandte nach derzeitiger ( alter ) Rechtslage: Ehepartner, eingetragene Partner, Lebensgefährten mit gemeinsamen Hauptwohnsitz, Elternteil, Kind, Enkelkind, Stiefkind, Wahlkind oder Schwiegerkind des Übergebers übertragen, dann gelten die folgenden Faktoren: Der Grundstückswert liegt unter Euro, und dieser übersteigt das Zwölffache des Einheitswerts. 10 ) Bei Grundstückswerten über Euro wird die Formel komplizierter. Bei der Berechnung in der Praxis ist zu beachten, dass aufgrund der progressiven Anwendung des neuen Stufentarifs (wie bei der Einkommensteuer) nach der neuen Rechtslage die tatsächlichen Vervielfacher zwischen Einheitswert und Verkehrswert einen linearen Verlauf nach unten aufweisen Übertragung an Fremde Wenn Sie an fremde Geschenknehmer übertragen, dann sind nach der derzeitigen Rechtslage die gemeinen Werte (Verkehrswerte) 11 ) für die Bemessung der Grunderwerbsteuer heranzuziehen. In diesen Fällen ergibt sich nach neuer Rechtslage für Grundstückswerte unter Euro eine Ermäßigung von 3,5 % auf 0,5 % und für Grundstückswerte zwischen Euro und Euro eine steuerliche Entlastung von 3,5 % auf 2 %. Die steuerliche Entlastung auf Basis der neuen Rechtslage beträgt daher für die unter Euro liegenden Stufen maximal Euro (neu 0,5 % von Euro + 2 % von Euro = Euro, demgegenüber alt 3,5 % von Euro = Euro; dies ergibt eine Entlastung von Euro [ Euro Euro = Euro]). Unter der Prämisse, dass der neue Grundstückswert mit dem Verkehrswert gleichzusetzen ist, wird bei fremden Geschenknehmern die unentgeltliche Übertragung ab jedenfalls steuerlich vorteilhaft sein, zumal der Steuerrabatt für die unter Euro liegenden Stufen nach alter Rechtslage nicht lukriert werden kann Fazit und Übersichtsdiagramm Für unentgeltliche Übertragungen von Liegenschaften an nahe Verwandte (derzeitige GrESt: 2 %) gilt: Ist der Grundstückswert bekannt und der Einheitswert größer als der mit der Formel errechnete Wert, profitiert man vom neuen Steuersystem und sollte eine Übertragung daher erst ab 2016 vornehmen: 10 ) Die Formel errechnet sich mit 2 (für die 2%ige Grunderwerbsteuer im Verwandtenkreis) mal 3 (für die alte Rechtslage vom dreifachen Einheitswert) = 0,5 mal x (Vervielfacher des Einheitswerts). 11 ) Bei Erwerben durch Personen außerhalb des Familienverbands gilt ( 4 GrEStG idf BGBl I 2014/36): Bei entgeltlichen Erwerben ist grundsätzlich die Gegenleistung die Bemessungsgrundlage. Ist keine Gegenleistung vorhanden (Schenkung) oder kann diese nicht ermittelt werden oder ist die Gegenleistung geringer als der gemeine Wert (Verkehrswert) des Grundstücks, ist der gemeine Wert (Verkehrswert) die Bemessungsgrundlage; dies gilt auch bei Erbschaften (außerhalb des Familienverbands). Der Steuersatz beträgt 3,5 %. Der gemeine Wert ist entweder nachzuweisen (zb durch ein Schätzungsgutachten) oder zumindest glaubhaft zu machen (zb durch den Kaufpreis, wenn das Grundstück kurz vor der Übertragung gekauft wurde, oder durch vergleichbare Verkäufe in der näheren Umgebung). Siehe ErlRV 101 BlgNR 25. GP, 3. SWK-Heft November

5 swk_2015_h32.fm Seite 1444 Mittwoch, 4. November :47 13 Bereich Grundstückswert bis Euro über Euro bis Euro über Euro Berechnung 0, , Ist der Einheitswert bekannt und der Grundstückswert kleiner als der mit der Formel errechnete Wert, profitiert man vom neuen Steuersystem und sollte eine Übertragung daher erst ab 2016 vornehmen: Bereich Einheitswert Berechnung bis ,33 Euro über ,33 Euro bis ,33 Euro 0, über ,33 Euro 0, Achtung: und sind gerundete Werte. Die beiden Grenzkurven in Abbildung 1 stellen genau obige Funktionen dar. Anwendung: Man trage Einheitswert und Grundstückswert in das Diagramm ein. Liegt man im Bereich oberhalb der Kurve, sollte man noch 2015 die Übertragung durchführen noch 2015 Grundstückswert ab % Einheitswert Abbildung 1: Vorteilhaftigkeitsvergleich für Schenkungen nach alter und neuer Rechtslage 1444 SWK-Heft November 2015

6 swk_2015_h32.fm Seite 1445 Mittwoch, 4. November :47 13 Auf den Punkt gebracht Anstelle des Einheitswerts dient ab der Grundstückswert als Bemessungsgrundlage. Ein begünstigter Stufentarif von 0,5 % bis 3,5 % kommt zur Anwendung. Dadurch ist eine unentgeltliche Übertragung an Fremde (derzeitiger Steuersatz: 3,5 %) ab 2016 jedenfalls vorteilhaft. Wann aber ist eine Schenkung an nahe Verwandte (derzeitiger Steuersatz: 2 %) noch im Jahr 2015 vorteilhaft? Errechnen Sie den Wert anhand der Optimierungsformel: Bereich Grundstückswert Berechnung bis Euro Einheitswert < Grundstückswert x 0,0833 über Euro bis Euro Einheitswert < Grundstückswert x 0, über Euro Einheitswert < Grundstückswert x 0, Ist der Einheitswert kleiner als der berechnete Wert? Übertragen Sie Ihr Grundstück noch heuer! Ist der Einheitswert größer als der berechnete Wert? Lassen Sie sich Zeit, Sie können auch erst in den nächsten Jahren übertragen. Registrierkassen Belegerteilungspflicht erfasst auch Menge und handelsübliche Bezeichnung Tagesfragen: Für den Prüfer Schwerpunkt sinnlos, Steuerreform für den Kleinunternehmer eine Qual VON DR. HELMUT LINKE*) Um Missverständnissen vorzubeugen: Ich halte die Registrierkassenpflicht mit Belegerteilungspflicht für eine gute Sache. Soweit sie dem Finanzamt (und dem Kunden) die Möglichkeit der Kontrolle gibt, dass ein Barumsatz erfasst worden ist und sich auf die Besteuerung des Unternehmers auswirken wird. Soweit Teile der neuen Bestimmungen keine zusätzlichen Kontrollmöglichkeiten bieten, sondern vielen kleinen Unternehmern nur zusätzliche Arbeit und zusätzliche Kosten aufbürden, sind sie aber abzulehnen. 1. Angaben auf Belegen bei Barverkäufen 132a Abs 3 Z 4 BAO idf Steuerreformgesetz 2015/2016 ist eine solche Bestimmung. Es ist dieselbe Formulierung, die seit vielen Jahrzehnten in 11 UStG einen Unternehmer verpflichtet, bei einer Rechnung an einen anderen Unternehmer die Menge und die handelsübliche Bezeichnung der gelieferten Gegenstände oder die Art und den Umfang der sonstigen Leistung anzuführen. Bei der Umsatzsteuer war und ist das auch für kleine Unternehmer keine zusätzliche Belastung, weil es immer schon Handelsbrauch war und weil es dem Finanzamt die Möglichkeit geben soll, die Rechtmäßigkeit des Vorsteuerabzugs zu kontrollieren. *) Dr. Helmut Linke ist Steuerberater in Gänserndorf. SWK-Heft November