Abgrenzung: Private Grundstücksveräußerungen Verdeckte Ausschüttungen

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1 Abgrenzung: Private Grundstücksveräußerungen Verdeckte Ausschüttungen ImmoESt versus KESt Mag. Bernhard Renner Richter am Bundesfinanzgericht Johannes Kepler Universität Linz 28. November 2018

2 Sachverhalt des Ausgangsfalls Verkauf eines unbebauten ( nackten ) Grundstücks durch Gesellschafter an seine GmbH Umwidmung im Jahr 1985, Verkauf 2018 tatsächlicher Verkaufserlös: angemessener ( fremdüblicher ) Kaufpreis: Fremdfinanzierung des Kaufs (von GmbH geleistete Zinsen: ) Behandlung des Verkaufs durch den Gesellschafter Beurteilung als private Grundstücksveräußerung Altgrundstück isd 30 Abs 4 Z 2 EStG (pauschale Einkunftsermittlung) Einkünfte = Unterschiedsbetrag zwischen Verkaufserlös und mit 86% anzusetzenden Anschaffungskosten Höhe der Einkünfte: Einkommensteuer (ImmoESt, 30%): Renner ImmoESt vs KESt 2

3 Fragen Wie ist der Umstand, dass der Verkaufspreis überhöht war, (grundsätzlich) zu beurteilen? Welche Auswirkungen ergeben sich dadurch für die GmbH hinsichtlich der unmittelbaren Aufwendungen für den Erwerb? hinsichtlich der Fremdmittelzinsen? Welche Auswirkungen ergeben sich dadurch für den Gesellschafter hinsichtlich des überhöhten Verkaufspreises? hinsichtlich der bisher als private Grundstücksveräußerung erklärten Einkünfte? Renner ImmoESt vs KESt 3

4 Überhöhter Verkaufspreis Verdeckte Ausschüttung Zuwendung (Vorteil) einer Körperschaft an einen Beteiligten, die zu einer Gewinnminderung führt und einem der Körperschaft fremd Gegenüberstehenden nicht gewährt würde (Fremdvergleich) erhöhter Aufwand der GmbH = direkte verdeckte Ausschüttung Folgen (1) Körperschaft grundsätzlich Neutralisierung des überhöhten Aufwands Nichtabzugsfähigkeit von Fremdmittelkosten (VwGH , 2006/13/0069) (2) Gesellschafter Vorteilszuwendung in Höhe des unangemessenen Kaufpreisanteils Kapitalertragsteuerpflicht (27,5 % / 37,93 %) Renner ImmoESt vs KESt 4

5 GmbH: Erwerb Erwerb eines unbebauten ( nackten ) Grundstücks infolge Nichtabschreibbarkeit kein Aufwand (keine AfA) auch hinsichtlich des unangemessenen Kaufpreisanteiles keine verdeckte Ausschüttung keine Neuetralisierung, keine Aufwandsreduktion Fremdfinanzierung des Grundstücks soweit sie unangemessen hohen Kaufpreisanteil betrifft, somit ihv EUR (50 % des Aufwandes), beim empfangenden Gesellschafter verdeckte Ausschüttung daher bei Gesellschaft zu neutralisieren, unabhängig davon, dass keine Aufwandsreduktion erfolgt beim Gesellschafter selbst keine verdeckte Ausschüttung Renner ImmoESt vs KESt 5

6 Vorteilszuwendung Gesellschafter: Korrektur des Veräußerungsvorgangs in Höhe des um EUR überhöhten und somit unangemessenen Verkaufspreises Einkünfte aus Kapitalvermögen endbesteuert 27 Abs 2 Z 1 lit a EStG Kapitalertragsteuerpflicht Gesellschafter trägt KESt KESt = (27,5 % von ) Gesellschaft übernimmt KESt für Gesellschafter weitere verdeckte Ausschüttung KESt = (37,93 % von ) Renner ImmoESt vs KESt 6

7 Gesellschafter: Auswirkungen der Korrektur des Verkaufsvorgang Konsequenz der Beurteilung des unangemessenen Veräußerungserlöses als verdeckte Ausschüttung Reduktion der Einkünfte aus privaten Grundstücksverkäufen auf ( minus ) Höhe der darauf entfallenden Einkommensteuer (ImmoESt): (30 %) Hintergrund/Weg der Korrektur der Einkünfte Vermeidung einer doppelten Erfassung (privater Grundstücksverkauf und verdeckte Ausschüttung) Veranlagungsoption gem 30a Abs 3 EStG (VwGH , Ro 2015/15/0005) Steuerbelastung insgesamt (KESt und ImmoESt) KESt beträgt 27,5 %: KESt beträgt 37,93%: Renner ImmoESt vs KESt 7

8 BUCHTIPP Renner ImmoESt vs KESt 8

9 HERZLICHEN DANK FÜR IHRE AUFMERK- SAMKEIT